Duda conducción de uso privativo fuera del espacio privativo

hola a todos,

tengo una rotura en la conducción del desagüe del baño, antes de su conexión a la bajante general y, por tanto, de uso privativo; el problema es que dicha tubería transcurre bajo mi forjado, es decir, "cuelga del techo" del vecino de abajo, con lo que está fuera de mi espacio privativo, y no tengo acceso a ella si no es entrando al piso de abajo y rompiendo su falso techo para descubrirla

esto es así en todos los pisos del bloque, existiendo falsos techos que ocultan estas conducciones

más claro: en el techo de cada vecino está la tubería de desagüe del vecino de arriba...un poco extraño, pero es lo que hay

mi pregunta es: al estar fuera de mi espacio privativo, ¿es la comunidad la responsable de este tubo? ¿es la comunidad la responsable de arreglarlo? en teoría, me seguro lo excluye espresamente al estar fuera de mi espacio privativo

en mi caso, ambas compañías aseguradoras (piso y comunidad) son la misma

gracias por anticipado

Para empezar teniendo ambas pólizas en la misma compañía suena muy pero que muy raro que tengas este problema.

Para continuar: independientemente de las definiciones que pueda proponer el asegurador para poner cierto orden o criterio en ausencia del mismo supongo que estaremos de acuerdo en que ninguna compañía puede cambiar la Ley.

Pues bien, si vas a la Disposición Adicional Segunda que hallarás al final de la Ley de Propiedad Horizontal por la que se modifica el art 396 del Código Civil descubrirás que en dicha D.A. se define qué es considerado comunitario y, por exclusión, lo que es privativo. Por tanto la propia Ley te lo aclara: este tramo es comunitario. El texto que cito es el siguiente:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."

El texto completo de la Ley, por si necesitas tirar de él, está en: http://www.comunidades.com/comunidades/legislacion/reforma_lph.htm

Sin lugar a dudas, es comunitario.

Un abrazo,

Gracias por la respuesta.

De momento he avisado a las dos compañías (de mi piso y de la comunidad). Ya ha venido la del piso, y por un lado me dice que esa conducción se puede considerar comunitaria, pero a la vez me dice que se hace cargo de la reparación de los daños a terceros y me da 300 € para sustituir el tubo. Eso sería lo correcto si el tubo fuera mio, ya que eso es lo que me tocaría según las condiciones generales del seguro.

Por otro lado, a la vez que reconoce que el tubo es comunitario, comenta que nunca NADIE le había dicho que quería que la comunidad se hiciera cargo. Lo que pasa es que en mi caso es importante ya que toda la reparación puede superar los 1000 €, que deberé asumir yo a no ser que lo haga la comunidad.

Falta por venir el perito del seguro de la Comunidad, pero me temo que a ellos les dará igual quién se hace cargo de esto, ya que es la misma compañía, por eso quiero tener argumentos legales para insistir a la Comunidad de que es ella y no yo la responsable de la reparación.

Me he leido la ley una y otra vez (ya lo había hecho), y no lo veo claro, tengo dudas:

1) La ley 396 habla de instalaciones comunitarias "hasta la entrada al espacio privativo". El tubo en cuestión está en el espacio privativo del vecino de abajo, con lo que podría interpretarse que ya no es comunitario.

2) El artículo 3 de la L.P.H. considera privadas aquellas instalaciones "comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.", con lo que yo podría alegar que no está en mi espacio privativo y por tanto es comunitario, pero entonces volvemos al punto 1)

Bueno, gracias de nuevo si pudieras responderme.
Un saludo.

¿Y qué ha pasado al final?. ¿Ha pagado el comunitario o el de hogar?.

A mí me parece que esa canalización no es un elemento común, aunque esté fuera del "espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".

Ese tubo sirve exclusivamente al propietario del cuarto de baño. En cuanto a que no esté comprendido dentro de sus límites, lo está porque no se toma el forjado como límite de ese espacio, sino la misma canalización, que discurre a ras del forjado. Es un tubo que conecta el bote sifónico con la bajante. Física y funcionalmente no es un elemento común. "Espiritualmente" ya no sabría decir ;). Para eso están las aseguradoras si se les deja.

El seguro está haciendo una interpretación muy rígida aprovechando esa solución constructiva (canalización al aire sobre falso techo), que no es tan rara. De hecho, facilita y abarata las reparaciones porque se ahorra el coste de rozas, su tapado y desmontaje de sanitarios.

Pues verás, digamos que voy a luchar hasta el final, así q el tema no está zanjado.

Evidentemente, no hay duda del uso exclusivo del tubo por el propietario del cuarto de baño (yo mismo), pero se te ha olvidado marcar en negrita lo de "dentro de sus límites".

¿Podrías decirme dónde has encontrado que los límites de un espacio privativo sea la propia canalización, y no las paredes y los forjados que delimitann la vivienda?

Una conducción es aparente cuando se encuentra, por ejemplo, debajo de las baldosas de tu suelo, el parquet, o debajo del aplacado de tu baño o la cocina, o si me apuras si está escondida tras tu falso techo. Pero no si lo está en el piso de tu vecino.

No se trata del coste, que también, sino de que considero que no me corresponde a mi sino a la comunidad la responsabilidad de ese tubo.

Pues lo siento, pero es de uso exclusivo y privativo, diga tu seguro (¿Ocaso?) lo que diga.

Te corresponde a tí la reparación y como ya te ha dicho instaladora, el seguro está haciendo una interpretación excesivamente rígida.

De todas formas no veo el problema (teniendo dos seguros) ni veo donde estan los 1000 euros que hacias mención. Un falso techo, una pintura y una reparación de un desagüe, con 300 eurillos da pa todo.

Ten en cuenta que los daños en pintura son RC y no daños agua.

Para esta determinada solución constructiva que tenéis en el edificio (tubería al aire sobre falso techo), tendrías que consultar con un perito-aparejador o con el constructor mismo. En este caso es obvio que la canalización delimita el espacio privativo. Puedes argumentar que, en caso contrario, tu vecino podría hacerlas desaparecer cuando no le convinieran, como por ejemplo ahora, y tú no podrías hacer nada porque no te pertenecen; absurdo ¿no?.

Quizá en el Título Constitutivo haya algo sobre los límites de cada piso.

Lo que está claro es que tu seguro de hogar se está aprovechando de una interpretación interesada y soslayando una realidad física incuestionable. Si alguien merece algo de presión, son ellos.

Alternativamente, si el condicionado del seguro comunitario considera terceros entre sí a los propietarios frente a daños, se puede reclamar la responsabilidad civil a éste. En este caso, tendría que ser tu vecino el que reclame a la comunidad.

A ver como acaba la cosa.

Mira lo que he encontrado sin querer: http://www.unespa.es/adjuntos/fichero_2729_20080922.pdf Es el CONVENIO ENTRE ENTIDADES ASEGURADORAS PARA EL RECOBRO DE DAÑOS AGUA 2006 Dice en el punto 6, con respecto a lo que se entiende por conducciones privativas de agua:

-Tuberías de aguas sucias, además de las que se hallaren dentro del espacio privativo, las que discurran por el forjado o entre éste y el falso techo de la vivienda o local inmediatamente inferior, y presten servicio exclusivo a una única vivienda o local.

Puedo decirte que el condicionado general de seguros de comunidad de Catalana Occidente, por ejemplo, es una copia de este convenio en cuanto a agua. Como ves, la tubería es claramente privativa. Lo que pasa es que tu seguro te ha dejado con el culo al aire, y se regodea viendo como discutes con tus vecinos si son galgos o podencos, por así decirlo.