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Captain Cook 10/07/25 20:43

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

OPA de Neinor sobre AEDAS: resumen y hoja de ruta para el accionista minoritario de AedasNeinor ha lanzado una OPA voluntaria sobre AEDAS a 24,485 €/acción, que se ajustará a 21,335 euros por acción después del pago por Aedas de los dividendos anunciados para este mes. Al ser OPA voluntaria, Neinor no está obligada a un precio equitativo. Por supuesto, como minoritarios, no estamos obligados a acudir. Y aquí es donde entran dos escenarios clave: 1. Si Neinor supera el 90 % del capital: Neinor podrá ejecutar una venta forzosa (squeeze-out) y sacarnos al mismo precio. Aquí el escenario escapa de nuestro control, pero en realidad no estamos peor que ahora ya que nos tendrían que pagar el precio de la OPA voluntaria como mínimo y tendremos el dividendo de julio abonado en cuenta. 2. Si Neinor no alcanza el 90 % y menos del 50 % del free float (*) acepta la OPA: Entonces deberá lanzar una OPA obligatoria, y esta vez con “precio equitativo” revisado por la CNMV, que esperamos sea significativamente superior. (*) Estimo que aprox es un 19 % de free float (excluyendo 79% de Castlelake y la autocartera), así que si menos del 9,5 % acude, Neinor se verá forzada a mejorar su propuesta. Por tanto, en la práctica lo que me sale es que la clave de la OPA dependerá de si los amigos de Neinor llegan al 90% (escenario de venta forzosa al precio de la OPA voluntaria, el minoritario se queda como está hoy) o si se quedan por debajo del 90% (escenario de nueva OPA obligatoria a precio equitativo, con precio de mejorado).En resumen: Parece claro que los minoritarios no deberíamos acudir a esta OPA voluntaria bajo ningún concepto (salvo que estemos seguros de que Neinor llega al 90% y decidamos hacer caja ya y poner nuestro dinero a jugar en otra inversión ). En el peor escenario de venta forzosa (squeeze out) por ley nos van a tener que pagar el precio de esta OPA voluntaria (aparte del dividendo que cobramos este mes de julio), por lo que podemos afirmar que no estamos peor que hoy. El no acudir ahora a la OPA voluntaria de Neinor nos ofrece la opcionalidad de esperar a una posible mejora futura sustancial en el precio en el escenario OPA obligatoria y es nuestra única vía de defensa (más allá de posibles acciones legales etc.) ante una oferta que abusa del minorista porque no refleja el valor real de AEDAS.

Captain Cook 17/06/25 20:00

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Otra manera de resumirlo: Los minoritarios nos podemos negar a acudir a esta OPA y esperar que Neinor no consiga el 89,5% de las acciones. Si esto sucede, Neinor tendrá entonces la obligación de lanzar otro tipo de OPA sujeta a un "precio equitativo" autorizado por la CNMV. [Coda: Estoy empezando a ver esto desde el ángulo de una situación especial y con oportunidad de especulación, para cargar más por la opcionalidad. La acción comprada al precio de la OPA (24,485€) está en un suelo, desde el que la alternativa es asimétrica: quedarse igual (si finalmente nos obligasen a venta forzada a ese precio) o a ir al verde (si Neinor no llega a los mínimos en esta primera OPA por las razones arriba explicadas y si la CNMV hace sus deberes para proteger al bolsista). Es lo que entiendo están viendo los analistas de Bankinter]

Captain Cook 17/06/25 18:39

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Mira mi mensaje anterior donde lo explico. La OPA es voluntaria, de momento; pero previsiblmente van a tener que lanzar OPA obligatoria con *precio equitativo* (salvo que los minoristas nos dejemos robar y decidamos entrar en pánico y huir despavoridos). El mensaje fundamental para el minorista es muy claro: *no ir a esta OPA* bajo ningún concepto y esperar la nueva OPA que, si todo va bien, tendrá que llegar con un nuevo precio.

Captain Cook 17/06/25 17:54

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Tras leer el anuncio de la OPA en la página de CNMV, mi entendimiento y opinión preliminar son los siguientes: 1. La OPA de Neinor registrada ante CNMV está calificada como "voluntaria". 2. Al ser una OPA voluntaria, no están obligados a ofrecer un "precio equitativo" y la CNMV no tiene por qué revisar precio (como luego se comentará, esto es así mientras estemos dentro de los márgenes de la OPA voluntaria)3. Neinor afirma que, sin perjuicio de lo anterior, ellos consideran que ya están ofreciendo en la OPA un precio que cumple la definición de "precio equitativo" (aunque no estén obligados ello, al ser de momento OPA voluntaria, según se ha señalado). (Obviamente, esta afirmación es afirmación de parte y, llegado el caso, considero que la CNMV tendrá que revisar si estamos ante "precio equitativo" si llegamos a otros escenarios de OPA distintos de la OPA voluntaria, y en los que la normativa sí exige "precio equitativo").4. Neinor reconoce que ya tienen un acuerdo firmado con los accionistas mayoritarios actuales y están ok en las condiciones. 5. Opa obligatoria. Este punto es clave. Tras alcanzar el control Neinor quedará obligada a lanzar una OPA obligatoria, que requerirá un nuevo precio, que necesariamente tendrá que ser "precio equitativo" revisado por CNMV, salvo que se dé alguno de estos 2 supuestos: a) que la CNMV considere que el precio actual ya es, efectivamente, precio equitativo como opina Neinor; [comentario -> estoy de acuerdo con Bankinter en que parece poco probable que la CNMV lo acepte].b) que esta OPA voluntaria sea aceptada por al menos el 50% de los destinatarios, excluyendo del cómputo a las acciones de los accionistas mayoritarios actuales con los que ya existe acuerdo previo a la OPA. [Por tanto si hay un free float del 21%, si menos de 10.5% aceptan la OPA voluntaria, Neinor se vería obligada a lanzar OPA Obligatoria con precio equitativo]6. Squeeze-out. Un supuesto particular sería que Neinor alcanzase más del 90% de Aedas, en cuyo caso podría exigir una venta forzosa a los minoritarios que no hayan acudido inicialmente. Aquí tengo algunas dudas.En el anuncio de la OPA se dice que la venta forzosa se liquidaría al mismo precio de la Oferta, pero yo creo que este punto está redactado por abogados y que hay que leer entre líneas: lo que significa es que Neinor afirma como parte interesada que cree que no se requerirá ajuste dado que en opinión de Neinor el precio que ahora están ofreciendo ya es precio equitativo.Pero si hay exclusión, entiendo que tiene que haber "precio equitativo" revisado por CNMV y sospecho que si hay squeeze-out/venta forzosa la CNMV tendrá que entrar a revisar y evaluar si el precio de la OPA voluntaria es, realmente, un precio equitativo , como cree Neinor, o si no lo es; y si no lo es, proceder a ajustarlo. Como conclusión preliminar -> Opino que el mejor escenario para los que ya estamos dentro es que la mayoría de los minoritarios no acudamos a la OPA (menos del 50%), en cuyo caso Neinor estará obligada a lanzar una OPA obligatoria y ofreciendo un "precio equitativo" autorizado por CNMV.

Captain Cook 16/06/25 19:12

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Quiero pensar que:- El precio que indica la noticia de Expansion sería el que Neinor pague a los fondos propietarios actuales del 79% de Aedas, que quieren salir. - Por ley Neinor tiene que lanzar la OPA dado que van a adquirir el control (el 79% del capital que tienen los fondos) y es un precio que habrán hablado con Castlelake etc, pero por la normativa de OPAs nos lo tienen que ofrecer a todos. - Pero previsiblemente el 21% del capital restante, en su amplísima mayoría, *no acudiremos*, dado que pensamos que Aedas vale más.- Si se piensa en exclusion de cotización, los amigos de Neinor tendrán luego que hacer una segunda OPA, con un precio mucho más jugoso, y sujeto al escrutinio de CNMV.Agradezco comentarios/explicaciones si pensáis que no funciona de esta manera.

Captain Cook 16/06/25 19:02

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

Neinor lanza una opa sobre Aedas por 1.070 millones | Mercado Inmobiliario EXPANSION: Pistoletazo de salida a la consolidación del mercado inmobiliario. Neinor lanza una opa por Aedas que valora el 100% de la compañía en 1.070 millones de euros y que cuenta con el compromiso de Castlelake de acudir a la oferta con su 79%.Neinor Homes lanza una opa voluntaria de 1.070 millones por Aedas. El precio de la oferta implica el pago de 24,485 euros por acción, que se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por Aedas por 136 millones de euros y que se pagarán en el mes de julio.Castlelake, que controla el 79% del capital de Aedas, ha suscrito un acuerdo "firme e irrevocable" para aceptar la operación.La operación cuenta con 1.250 millones de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor. Este vehículo contará con 500 millones de fondos propios, de los cuales 275 millones proceden de la caja y 225 millones de una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de la promotora (Orion, Stoneshield y Adar).Adicionalmente, la operación se financiará a través de una emisión de bonos senior garantizados por 750 millones totalmente suscrita por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la opa y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas.

Captain Cook 06/06/25 19:29

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La acción cierra la semana clavando el 28,15€ por acción= equivale a 3,15€ de dividendo por acción propuesto para 9 de julio + 25€ por acción que se rumorea será el precio de compra de la posible OPA de Neinor&Apollo.Pienso que a este precio los que ya estamos dentro podemos aguardar con cierta tranquilidad, a la espera de próximos acontecimientos. La acción cotiza en lo que parece un buen suelo. Y podemos especular con potencial recorrido al alza según sean los acuerdos para la salida del actual accionista mayoritario y confiando en que los minoritarios no nos veamos forzados a vender a 25€(?). Los fundamentales de la empresa son muy buenos y hay aire en las velas para el sector inmobiliario en España, con inercia para varios años. De momento no veo burbuja. Los precios de los inmuebles son ciertamente elevados para las rentas del país, pero la financiación bancaria sigue con el freno de mano echado. Fue la barra libre de financiación de los bancos lo que desató la última burbuja y, de momento, parece muy controlada.No sé si alguien del foro es experto en la normativa de OPAs. Por lo que he leído, entiendo estarían obligados Neinor+Apollo a lanzar OPA a 25€(?) para poder tomar el control pero esto no significa que necesariamente vaya a excluirse de negociación la acción y que, si de verdad quieren excluirla, probablemente tendrían que lanzar una segunda OPA posterior a un precio más atractivo y sujeto a un control más riguroso por CNMV.Si alguien piensa que no funciona así, agradezco explicación.Gracias

Captain Cook 29/05/25 12:45

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Hoy rebota Aedas +3.6% en este momento. Esto dice hoy Expansión (debajo).Así lo veo en este momentoAedas propone un dividendo de 3,15€/acción. La acción cotiza ahora a 27,10€, por lo que ex-dividendo la acción cotizaría a 23,95€. Si Neinor+Apollo compran a 25€/acción la botella medio llena sería ver el precio de OPA a ese precio como un "suelo" o precio de salida asegurado en el entorno de 25€ en un posible canje con acciones de Neinor.Con la opcionalidad de que los nuevos accionistas pudieran dejar AEDAS cotizando; en cuyo caso la acción tendría recorrido más arriba de los 25€ porque la compañía va como un tiro (a la vista están los resultados).Yo de momento me quedo dentro, a la espera de acontecimientos. ____ExpansiónAedas ha propuesto el pago de un dividendo de 3,15 euros por acción, lo que implica el desembolso de unos 138 millones de euros, mientras su principal propietario Catlelake negocia su venta a Neinor y Apollo.En plenas negociaciones para una posible opa por la compañía, Aedas ha propuesto el pago de un dividendo de 3,15 euros por acción, lo que implica el desembolso de unos 138 millones de euros. A Castlelake le corresponderán 109 millones por su participación del 79% en la promotora.Desde el primer pago de dividendo que efectuó Aedas en el ejercicio fiscal 2021, la compañía ha retribuido ya a sus accionistas con más de 430 millones.Neinor y Castlelake mantiene negociaciones para la compra de Aedas. Un acuerdo, que de llegar a buen puerto, podría cerrarse antes de verano.Neinor se uniría al fondo estadounidense Apollo en una joint venture que operaría bajo el modelo de coinversión, una fórmula similar a la que ya llevó a cabo la promotora con Bain en Habitat.Para la transacción, Neinor se apoyará en JPMorgan, Santander, BBVA y Uria, este último como asesor legal. Deutsche Bank, por su parte, asesora al vendedor. Como adelantó ayer este medio, la propuesta es pagar 25 euros por cada acción de Aedas, lo que valora el 100% de la compañía en 1.100 millones.Resultados récordDe abril de 2024 a marzo de 2025, la firma obtuvo un beneficio neto de 150 millones, un 38% más. La compañía logró unos ingresos récord de 1.156 millones, ligeramente por encima de los 1.145 millones del año anterior.En este periodo, Aedas entregó 2.640 viviendas a particulares. Además entregó 511 unidades a proyectos llave en mano para inversores institucionales y 2.060, correspondientes al Plan Vive I de la Comunidad de Madrid.En términos financieros, Aedas redujo su nivel de endeudamiento en un 14% en el último ejercicio, pasando de 310 millones de euros a los 266 millones de euros; y aumentó la caja disponible desde los 239 millones a los 292 millones de euros el último año, un 22% más.La compañía contaba con un banco de suelo gestionado para más de 20.200 unidades a cierre de su ejercicio fiscal 2024, que finalizó en marzo. Del total, 14.000 son viviendas en marcha y un 80% se encuentran en fase de comercialización."Estamos muy satisfechos por haber alcanzado unas entregas de más de 5.000 nuevas viviendas a nuestros clientes con unos resultados financieros excelentes para nuestros socios inversores y accionistas", asegura David Martínez, CEO de AEDAS Homes.

Captain Cook 28/05/25 20:58

Ha respondido al tema Aedas Home (AEDAS): seguimiento de la acción

A mí me ha pillado dentro. 25€ de precio por acción es muy bajo, la compañía vale mucho más. Tiene pinta que nos van a machacar a los minoritarios.¿Qué vais a hacer?

Captain Cook 02/03/25 21:11

Ha respondido al tema Carteras de fondos de inversión Rankianos para el 2025: análisis, opiniones y consultas

No, no me estoy cachondeando, sorry si te lo ha parecido. Esto es lo que tienen los foros. Me pareció interesante hacer un cálculo rápido de cuánto ahorro, cuánto tiempo y cuánta rentabilidad a largo plazo hacen falta para asegurar una pensión de 3.000 a los 67 años, componiendo desde el nacimiento.