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Participaciones del usuario David0772

David0772 16/05/22 18:05
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Te entiendo perfectamente. Cada uno debe ser consecuente con la estrategia de inversión que tenga, y es perfectamente legítimo. Esta acción no reacciona a ninguna lógica, lleva años en estado de coma sin que nada sea capaz de despertarla. Yo reconozco también sentirme frustrado en muchas ocasiones, sobre todo por la desidia de su socio mayoritario y directivos en generar valor para sus accionistas. Pero como he dicho antes, cada inversor debe ser fiel a su estrategia, y en este caso, más allá del berrinche, duermo tranquilo cuando estoy invertido en una acción con una diferencia tan abismal entre valor y precio. Te deseo mucha suerte en tus nuevas inversiones. 
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David0772 16/05/22 17:57
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Pues sí compañero, coincido en que en el algún momento deberán cambiar las tornas. Lo que pasa es que llueve sobre mojado y no hay más que echar la vista atrás con sucesos o publicaciones muy favorables (el informe de valoración del Banco de Sabadell sin ir más lejos) y el precio ni se ha inmutado, más allá de algún rebote efímero. Así que no sé que decirte, puede ser que el día menos pensado y sin motivo alguno, se encabrite, como tantas veces ha hecho anteriormente. Un saludo
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David0772 14/05/22 13:35
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Cada vez me produce más pereza echarle un vistazo a las cuentas, y no mentiría si dijera que me hubiera gustado encontrar unos resultados desastrosos, sobre todo por encontrar un encaje mental a lo que está sucediendo. Pero no ha sido así. Lo primero que salta a la vista es el fuerte incremento de la facturación, un 17,9% más que el año pasado, con lo que estamos ya por encima de los 250MM€, lo que hace muy probable que este 2022 la compañía pueda superar los 1.000MM€. Ningún trimestre anterior arroja facturaciones superiores y el causante ha sido principalmente la rama de construcción. Es cierto que se observa un deterioro de los márgenes EBITDA/Ventas, que pasan del 5,4% al 5,1%, no obstante, el efecto final sobre el EBITDA total es que ha pasado de 11,4 a 12,7MM€ (+11%), a pesar de los peores márgenes. Recordemos que durante el periodo que sigo la acción, 2015-2021, los márgenes EBITDA/venta han oscilado entre el 8,18 y el 5,45%, con lo que no podemos decir que sean datos excesivamente positivos, pero viendo el panorama del sector y de la economía en general, tampoco sería justo ser demasiado críticos.El EBIT por su parte se han visto notablemente mejorado en un 27%, pasando del 7,7 a 9,7MM€, principalmente por un trimestre mucho más tranquilo en cuanto a deterioros: 1MM€ menos que hace un año. Recordemos también que durante el periodo 2015-2021, los márgenes EBIT/venta han oscilado entre el 5,74 y el 3,68%, con lo que estar en el 3,9% tampoco es un mal dato. El resultado neto se ha visto también mejorado en un 11%, pasando de 5,5 a 6,1MM€, a pesar del incremento que ha habido en el resultado financiero de 1MM€.  En definitiva, el incremento de la actividad (imagino que vía precios) está mejorando las cifras absolutas de la cuenta de resultados, a pesar del deterioro manifiesto de los márgenes de la compañía. Si analizamos la construcción, que representa casi el 90% de la actividad total de la empresa, observamos como el crecimiento de la facturación general viene casi en exclusiva explicado por el incremento de facturación de la rama (+19%). Vemos también un ligero deterioro de los  márgenes EBITDA/ventas, que pasan del 3,5 al 3,3%, a pesar de ello, y por lo que hemos comentado antes, la cifra de EBITDA de la construcción pasa de 6,6 a 7,4MM€, un +12,4%. En cuanto al EBIT, y por los menores deterioros, tanto márgenes como cifras absolutas se han visto sensiblemente mejoradas del 1,8 al 2,2%. Importante reseñar que la contribución al beneficio antes de impuestos de la compañía ha pasado de ser del 29% el 1Tr-2021, al 50% de este trimestre. Sorprendente.  El resto de ramas siguen también aportando valor a la compañía, sin que ninguna haya resultada deficitaria. A destacar energía, que ha arrojado una cifras fantásticas este trimestre: facturación  (+127%), EBITDA (+118%), EBIT (+242%) y resultado antes de impuestos (+323%) En cuanto a la cartera de obra contratada, sigue viento en popa, y otra vez en máximos históricos:  Resulta también llamativo que a pesar de haberse incrementado de forma notable la actividad, la cartera no ha bajado, lo que viene a indicar que ha entrado más obra nueva de la que ha salido. Si hubiera que poner un “pero”, habría que señalar el excesivo peso de la cartera nacional frente a la internacional (80-20). Las posiciones netas de tesorería se han visto mermadas en -2,9%, pasando de los casi 200MM€ que tenía a 31-12-21 a 194MM€ a 31-03-22.    Las causas no son preocupantes. Por una parte se ha reconocido la deuda por el pago de dividendos, unos 6,6MM€, en la partida de “deuda financiera corriente”, con lo que podemos decir que ya está restada, aunque la salida de caja se haya producido en mayo. Por otra parte, ha habido un ligero deterioro en el circulante, debido a que el activo corriente se ha visto incrementado en unos 34MM€. Como es lógico, al haber más actividad, los saldos de clientes se han visto incrementados, en tanto en cuando que el pasivo corriente solo se ha incrementado en unos 27MM€, es decir, se debe también más a proveedores, pero en menor medida del aumento del saldo de clientes, lo que ha mermado la caja en otros 7MM€. Por tanto, es más que probable que si las cifras de resultados siguen en este orden, y ya con el dividendo pagado, las posiciones de tesorería vuelvan a incrementarse en trimestres venideros, como ha sido habitual todos estos años, salvo que la empresa, claro está, decida darle uso y rentabilidad a la abultada caja, que representa la mayor parte del activo neto de la compañía y que está en estado ocioso por ahora. A la vista de estas cifras me atrevería a afirmar que la inflación no está teniendo un gran impacto negativo en el negocio recurrente. Si analizamos las cifras de la actividad, nos damos cuenta de que los ingresos con respecto al periodo equivalente del año pasado han sido de 251,5MM€, un +17,9% más elevados, y los gastos 238,7MM€ un +18,2% más. Como vemos, el incremento ha sido prácticamente idéntico, aunque al resultar los ingresos algo superiores a los gastos, hace que la diferencia, medido en términos monetarios de EBITDA, haya sido algo superior con respecto a la cifra que arrojó la contabilidad hace doce meses, 12,7MM€ (+11,1%). Otro escenario bien distinto hubiera sido, por ejemplo, que los ingresos se hubieran mantenido similares al ejercicio pasado, y que los gastos, por culpa de la inflación que asola al sector, se hubieran disparado, por ejemplo, un 10%, lo que llevaría a que el EBITDA hubiera resultado negativo, tanto en valor monetario como porcentualmente, que es el escenario que sinceramente yo barajaba. Pero no ha sido el caso. Por tanto, podemos llegar a la conclusión de que gran parte de la inflación de costes ha podido trasladarse de alguna manera a los clientes, que están aceptando certificaciones de obra con precios más elevados, lo que está permitiendo cierta defensa sobre los ya ajustados márgenes, e incluso una ligera mejora del negocio en términos absolutos, si lo comparamos con las cifras del 1tr- 2021. A este ritmo, no parece descabellado pensar en una facturación por encima de los 1.000MM€ para este ejercicio, y suponiendo un escenario de márgenes históricamente bajos del 5%, nos llevaría un EBITDA nada desdeñable de 50MM€. Y si hubiera una convergencia hacia la media de márgenes históricos podríamos estar fácilmente en el entorno de los 60-70MM€. Ayer viernes el valor cerró con una capitalización de 262MM€. Para cuadrar esta cifra, y sabiendo que la liquidez neta es de 194MM, la valoración del 10% de MNN podría ser de al menos 120MM, la participación del 50% de Carlos Casado unos 21MM€, y la valoración de activos inmobiliarios sin explotar en balance están tasados en unos 137MM€, este negocio recurrente que históricamente nunca ha bajado de un EBITDA de 50MM€ el mercado piensa que vale -210MM€. Debo ser muy burro, pero sigo sin encontrarle explicación. 
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David0772 29/04/22 19:00
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 La última Junta General de accionistas de hace algunas semanas dejaron también aprobada otra perla. Se trata de la adaptación de los estatutos de la compañía a la Ley 5/2021, de 12 de abril, que modifica la Ley de Sociedades de Capital. Entre dicha adaptación está lo siguiente: Artículo 28. Derecho a conocer la identidad de los accionistas 1. La Sociedad tendrá derecho a obtener en cualquier momento de las entidades que lleven los registros de los valores los datos correspondientes de los accionistas, incluidos las direcciones y medios de contacto de que dispongan. En el supuesto de que la entidad o persona legitimada como accionista en virtud del registro contable de las acciones sea una entidad intermediaria que custodia dichas acciones por cuenta de beneficiarios últimos o de otra entidad intermediaria, el derecho a conocer la identidad de los accionistas regulados en el párrafo anterior comprenderá también el derecho a conocer la identidad de dichos beneficiarios últimos. A estos efectos, se considera beneficiario último a la persona por cuenta de quien actúe la entidad intermediaria legitimada como accionista en virtud del registro contable, directamente o a través de una cadena de intermediarios. 2. El mismo derecho tendrán las asociaciones de accionistas que se hubieran constituido en la sociedad emisora y que representen al menos el uno por ciento del capital social, así como los accionistas que tengan individual o conjuntamente una participación de, al menos, el tres por ciento del capital social, exclusivamente a efectos de facilitar su comunicación con los accionistas para el ejercicio de sus derechos y la mejor defensa de sus intereses comunes. 3. En el supuesto de utilización abusiva o perjudicial de la información solicitada, la asociación o socio será responsable de los daños y perjuicios causados. 4. El ejercicio del derecho a los datos conforme a los dos apartados anteriores se realizará conforme a los aspectos técnicos y formales necesarios que se determinen reglamentariamente. En plata, que la compañía va a tener información de primera mano, y en el momento que desee, sobre la identidad de cualquiera accionista y el número de acciones que controla, no solo los que aparezcan a través de iberclear (depositarias), sino también los últimos beneficiarios reales, con nombres y apellidos. En definitiva, que por fin va a tener una idea muy clara de quién compone el teórico free-float del 32,74% que cotiza libremente en el mercado Y aunque el texto legal contempla ese mismo derecho a las asociaciones de accionistas y a otros accionistas con cierta relevancia (a los mindunguis minoristas que nos den), no parece, según se desprende del punto 4, de redacción muy ambigua por cierto “aspectos técnicos y formales necesarios que se determinen reglamentariamente” que la empresa vaya a colaborar fácilmente con ello. Si desde que el máximo accionista recuperó el control de la compañía a finales de octubre del 2019, amputando el 14,45% de DCN, su única estrategia hubiera sido dificultar la salida a cualquier grupo inversor que sirviéndose  del paquete accionarial del préstamo participativo hubiera querido cuestionar a la familia Rey el control de la compañía, con esta oportunidad que brinda ahora la legislación vigente, GSJ (bueno, Jacinto y familia) podrán conocer de primera mano si los “insurgentes” siguen o no todavía de forma significativa en el accionariado. Esto podría explicar las prisas en adecuar los estatutos a la reciente reforma legislativa, si este hubiera sido el caso, claro está. Desconozco si esto último ha podido tener algo que ver, pero lo cierto que de un tiempo a esta parte empiezan a verse algunos tímidos “ticks” comunicativos, me refiero a la contratación del Banco de Sabadell para el seguimiento de la acción y la publicación de su informe de valoración, algunos artículos específicos en prensa que tratan de recoger el valor oculto de sus activos, o el tímido intento de empezar a crear autocartera, que a lo sumo, y en contadas sesiones, como he explicado antes, supondrá una presión compradora de un puñado de miles de acciones, acciones que irán a acabar a manos del diligente consejo que tanto éxito está teniendo en crear valor para sus accionistas. Pero bueno, tenemos que reconocer cierto cambio de actitud que sigue siendo claramente insuficiente, porque la acción sigue transitando por un páramo, invisible al mercado y sin generar el más mínimo interés, no hay más que ver los volúmenes de contratación. La obra de un aeropuerto que se rescinde, el contrato de una carretera en Perú que queda en suspenso, la crisis en Argentina, una pandemia, una guerra, la inflación… cualquier motivo parece excusa suficiente para un desplome, aunque al final las cuentas de la compañía acaben mostrando siempre una gran fortaleza, sin que haya signos evidentes de destrucción de valor, ni en la cuenta de resultados, ni en el balance ni en la generación de caja, todo parece funcionar en la mayoría de las ocasiones como un reloj, como atestigua el propio informe de valoración del Banco de Sabadell. Y como bien dices, me temo que ante estas circunstancias no debe resultar fácil volver a ganar el favor de la comunidad inversora, sobre todo cuando se ha maltratado la acción durante tanto tiempo, y volver a levantar el vuelo se me antoja una tarea hercúlea: Primero, porque cada vez es más difícil atraer a nuevos accionistas, y prácticamente imposible la entrada de institucionales, por el escaso volumen, y segundo, porque cada vez es más complicado fidelizar a los actuales para que no salgan por patas cuando se produce algún pequeño repunte. Y no solo hablo de los minoristas. Villalonga o las hermanas Sánchez Avalos, por poner un ejemplo, se han desprendido recientemente de acciones, y tengo la sensación de que no han liquidado su posición de forma más agresiva porque no hay mercado para ello, no porque no quieran. E impagable por cierto lo del consejo de administración, ninguno de ellos ha incrementado posiciones en la compañía durante todo su recorrido en bolsa, ni un solo euro. Menudo compromiso. A ver si regalándoselas al menos las mantienen.Con esta perspectiva y actitudes, que GSJ sea capaz de crear valor para sus accionistas me parece más un ejercicio ciencia ficción que otra cosa. La duda que tengo es si porque no quieren, o simple y llanamente, es que no saben. 
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David0772 28/04/22 16:51
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Buenas tardes Reydelfixing. Los objetivos exactos sobre los que están vinculados los bonus dudo mucho que te lo digan, te van a remitir a este documento: https://www.grupo-sanjose.com/data/pdf/1648665115_69917280.pdf El bonus por facturación me parece completamente fuera de lugar, además de perverso, y más en estos tiempos, porque facturar más no siempre te hace más rentable… ¿Están hablando de coger obras por coger? ¿Y qué pasa si son un desastre o se consiguen a cambio de un precio temerario? Para mí lo más razonable sería referenciarlo a EBITDA, que es un buen indicador del negocio puro y duro, y al precio de cotización de la acción, como indicador de valor creado para los accionistas, pero esta última variable parece que no es relevante.  Con respecto a la autocartera, entiendo que lo que van a hacer en realidad es que cuando haya que pagarle esos bonus al consejo, en vez de darles dinero, como ha pasado en ejercicios anteriores, le darán su equivalente en acciones. Irán comprando poco a poco acciones con la caja social, y las guardarán como autocartera, pero con las limitaciones que la ley pone para ello, para evitar que la empresa pueda distorsionar el precio. Creo recordar, por ejemplo, que no se puede adquirir más del 10-15% del volumen diario, entre otras limitaciones, así que ni te cuento lo que pueden tardar en adquirir ese 1%. Pienso que es muy improbable que vaya a haber una autocartera superior al 1%. Me explico, imaginemos que Jacinto decide que su consejo y directivos han desarrollado su labor de forma magistral, y calcula un bonus de 1.500.000€ (a parte de la remuneración fija) por las fantásticas cifras del 2022. Imaginemos también, que a duras penas, la compañía haya podido reunir 400.000 acciones, que ha ido comprando durante el transcurso del 2022 y principios del 2023, y que a 31-03-2023, las acciones cotizan a 5€. Entonces, en vez de pagar 1.500.000€ del bonus en cash, reparte entre su consejo 300.000 acciones (1.500.000€/5€) de su autocartera, por lo que la misma disminuye en esa cifra, y quedarían solo 100.000 acciones (400.000 - 300.000)… y así año a año. Es decir, la “autocartera” va destinada única y exclusivamente a la “cartera” del consejo, que implicaría en principio menos free-float, aunque nada impide que a las semanas siguientes de recibirlas los agraciados se deshagan de ellas y traten de colocarlas otra vez en el mercado (regresan al free-float), porque en ningún momento se indica que haya un compromiso de mantenimiento, que sería lo más ético y razonable para este tipo de remuneraciones. Pero ya te digo, no he visto ni rastro de esta limitación en ningún lado. Imagino que con la política retributiva de “reparto de acciones” se pretende fomentar que consejo y directivos comiencen a tener interés en que la acción se revalorice, porque van a ser tenedores de un número elevado de ellas (y las van a mantener) , sobre todo a partir del 2023, que empezarán a recibir los primeros lotes. Aunque también puede verse de forma distinta y el efecto ser contraproducente, porque hasta el 2023, cuanto más baratitas mejor, es decir, cuanto más bajo esté el precio, más acciones van a recibir…  
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David0772 19/04/22 19:18
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 https://www.elconfidencial.com/empresas/2022-04-19/acs-ferrovial-vinci-constructoras-viraje-concesiones-margenes_3410732/  …los costes de la energía han originado una 'tormenta perfecta' que ha provocado que los márgenes de beneficio medios de las actividades de la construcción de los mayores contratistas europeos hayan caído hasta el 4%, según datos de la agencia de calificación europea Scoope. De ahí que algunas como ACS, Ferrovial y Vinci hayan realizado un viraje en su negocio y hayan puesto su punto de mira en las concesiones.... ... A medida que los márgenes de beneficio en su área principal —la construcción— se reducen, estas empresas han centrado sus estrategias en la expansión del segmento de concesiones, para beneficiarse de los ingresos recurrentes y los mayores márgenes a través de la gestión de infraestructuras. Por ejemplo, en el caso de las concesiones de autopistas, los márgenes medios de ebitda se sitúan entre el 50% y el 80%", sostiene Rigel Patricia Scheller, directora del equipo de calificaciones corporativas de Scope Ratings... A ver  que cuentas nos muestra la compañía este trimestre, miedo me da. Y a ver si ponen pronto a trabajar la caja, porque vaya tela...
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David0772 04/04/22 18:25
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Buenas tardes Salalare. Es cierto que los márgenes del área de energía son sensiblemente más elevados que los del resto de áreas, y la cartera de actividad contratada no es para nada despreciable: 368MM€. El problema es su rotación. Si te fijas, el 2021 facturó 11,4 MM y el 2020 10,8MM, es decir, la capacidad de transformar en ventas (y beneficios) esa rama es muy lenta, nada que ver con la construcción, que es mucho menos rentable, pero que en cambio rota cada dos años, es decir, la construcción se transforma en muy poco plazo de tiempo en ventas y rápidamente va a beneficios, y vuelta a empezar, rota muchísimo más. Por eso el peso de la energía sobre la valoración global del grupo, en mi opinión, y con la cartera actual, es limitada. Si te fijas en el último informe de valoración del Banco de Sabadell, la construcción está valorada entre 128MM€ y 240MM€, y energía, entre 38MM€ y 44MM€. La primera supone entre un 25%-33% del valor total de la compañía, y la segunda entre un 6-7%  O visto desde otro punto de vista, la energía supone alrededor del 16% de los contratos totales de la compañía, pero solo genera el 12% de la facturación global y algo más del 4% del EBITDA total del grupo. Querámoslo o no, la construcción es el área principal del negocio recurrente de la compañía, el resto de área son completamente accesorias. A propósito de lo dicho, estoy seguro de que este reparto tan desequilibrado de negocios perjudica la visión que tiene el mercado sobre la compañía. No me cabe duda que GSJ debería diversificar su negocio y no depender tanto de un área tan complicada y con tan escasos márgenes como es la construcción pura y dura, recursos tiene de sobra para ello, aunque entiendo que todo debe llevar su tiempo, y que hay que estudiar muy bien donde se pone cada euro que se invierte. Pero del mismo modo que podemos ser comprensibles en ese aspecto, no es menos cierto que la empresa debe entender que no tiene sentido tener tanta caja ociosa, sobre todo con una tasa de inflación anual cercana ya al 10%. Si esta política no da un giro, la destrucción de valor los próximos años para los accionistas puede ser devastadora. De verdad que no quiero pensar eso, quiero pensar que tienen planes de inversión, en especial con DCN, y en menor medida concesiones, Carlos Casado… etc… pero como no dicen absolutamente nada, y son incapaces de presentar un plan estratégico ni al mercado ni a sus accionistas, pues me queman los ojos cada vez que veo las cuentas con posiciones de activos líquidos de 313.923.000€, cogiendo telarañas y sin producir absolutamente nada.Un saludo. 
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David0772 19/03/22 14:15
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Parece que  Carlos Casado, participada como todos sabemos en un 50% por GSJ, y encargada de explotar la actividad agropecuaria en Paraguay, comienza a despertar. Los precios de la soja y el trigo están disparados, y la pluviometría favorable en el Chaco paraguayo esta temporada parece augurar una muy buena cosecha, y en consecuencia unos muy buenos resultados. Si vemos el gráfico la cotización se encuentra en subida libre, en máximos históricos…  Sin embargo, me temo que la realidad es otra, sobre todo si tenemos en cuenta que la cotización se mide en un papelito sin mucho valor llamado “peso argentino”. Lo vemos más claro con el gráfico en euros:  Ni máximos históricos ni leches. A finales del 2016 llegó a los 0,80€/acción, unos 100 MM€ de capitalización, y ahora está sobre los 0,32€, casi un 60% por debajo. Por tanto, deberíamos verla muy por encima de los 100 pesos para alcanzar los máximos de hace cinco años, y esto suponiendo que el cambio peso argentino/euro se mantenga estable. No entiendo la obsesión con mantener la compañía cotizando en el mercado bursátil argentino, es una absoluta trituradora de valor. 
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David0772 02/03/22 15:34
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Creo que hay cierta confusión en cuanto a la próxima Junta. A ver, cualquier accionista puede solicitar intervenir o hacer alguna propuesta, aunque tenga 100 acciones, que es lo mínimo que se solicita para asistir, siempre y cuando se haga de forma previa: Una vez que el presidente haya declarado la apertura de la junta general, los accionistas que deseen intervenir y, en su caso, solicitar informaciones o aclaraciones en relación con los puntos del orden del día o formular propuestas, se identificarán ante el notario o personal que lo asista, o, en su ausencia, ante el secretario o la persona que hubiese sido designada a al efecto, expresando su nombre y apellidos, el número de acciones del que son titulares y las que representan. Si alguno de los accionistas intervinientes solicitase que su intervención conste literalmente en el acta de la junta general, habrá de entregarla por escrito en ese momento, al notario (o en su defecto al secretario), con el fin de que éste pueda proceder a su cotejo cuando tenga lugar la intervención del accionista. Lo que dice la Convocatoria de la Junta con respecto a los derechos de cualquier accionista que ostente al menos el 3% de la compañía, es el de incorporar al orden del día cualquier punto, pero solo eso. Por poner un ejemplo, imaginemos que se consigue aglutinar ese número de acciones y se propone, no sé, por decir algo: “Repartir un dividendo extraordinario con cargo a reservas del 10% de liquidez neta con la que cuenta la compañía”. Pues ese punto del día iría a la Junta,  y se sometería a votación, imagino que con sonrisas entre los miembros de la Junta, porque sabiendo que el presidente ostenta el 48% de las acciones y que no se suele reunir más del 60-65% del accionariado... Tenemos que ser realistas y ser conscientes que con la estructura accionarial actual la compañía la maneja exclusivamente el presidente. 
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David0772 26/02/22 19:32
Ha respondido al tema Grupo San Jose (GSJ)
 Los resultados en general no han sido tan malos como en un principio pudieran parecer, a pesar de las caídas significativas en EBITDA, EBIT y beneficio neto, cuyas cifras comparativas con el ejercicio anterior se vieron positivamente afectadas por el laudo transaccional con el Gobierno de Chile por liquidaciones finales de ejecuciones de obra en varios hospitales, y que supuso una mejora de EBITDA de casi 30MM€, dato que debemos tener en cuenta durante todo el análisis que hagamos.  1.   Pérdidas y Ganancias  Vemos como la cifra de facturación ha sido ligeramente inferior a la obtenida en los ejercicios 2019 (-3,18%) y 2020 (-3,86%), aunque claramente por encima de años anteriores, y sobrepasando claramente los 900MM€.  Creo que es importante indicar que el 90% procede exclusivamente de la construcción.    El  EBITDA ha sido de poco más de 54MM€, del cual el 70% ha sido aportado por la rama de construcción, frente a los 74MM€ que se obtuvieron en el 2020, que sin la partida extraordinaria mencionada, hubiera posiblemente reportado cifras netamente inferiores a las de este ejercicio. Hay que destacar también el aporte realizado por el área inmobiliaria que suma 3,64MM al EBITDA, con unos márgenes del 21%, lo que indica una clara recuperación con respecto a periodos pasados.   Si miramos el periodo 2015-2021, y teniendo en cuenta el efecto del laudo en el 2020, nos daríamos cuenta de que la cifra obtenida no ha sido para nada mala, está dentro de los rangos habitualmente obtenidos por la empresa.   Si hacemos el análisis en términos de margen, observamos cifras más discretas, originadas por el incremento de la actividad constructora, que ha tenido cada vez más peso, pero con márgenes inferiores al de resto de áreas:   En cuanto al EBIT, aunque netamente inferior a la de 2020, la caída en proporción ha sido menor, debido a unos menores ajustes por provisiones y depreciaciones, 22,2MM€ en el 2020, frente a 11,7MM€ en el 2021, casi la mitad, lo que refleja que este año ha habido considerablemente menos problemas en el circulante que el pasado 2020.Esto ha causado que, aunque el EBITDA haya sido un 27% inferior, el EBIT solo ha sido un 19% inferior al habido en el 2020, con la particularidad de la que ya hemos hablado. Con todo, el margen EBIT/venta baja del 4,4 al 3,7%  Estos son los datos históricos de evolución del negocio en cuanto a EBIT, muy castigado históricamente por depreciaciones y provisiones del propio circulante:   La sensación que tenemos es que, aunque la compañía dio un saldo importante en cuanto a facturación, este incremento no se ha visto traducido en una mejora sensible de las magnitudes globales del negocio, si lo medimos en término de EBITDA ó EBIT, que más o menos se han mantenido en cifras similares, lo que nos viene a indicar una caída general de márgenes. La explicación quizás la podamos encontrar en un cada vez mayor peso de la construcción, con márgenes inferiores al del resto de negocios, así como a los problemas acontecidos con respecto a la pandemia en el 2020, y a la subida de precios generales en los costes del sector, que imagino estará costando trasladar al cliente final.  Si medimos la eficiencia del negocio principal de la compañía, en este caso la construcción, en términos de Ebitda/Ventas, y lo comparamos con las ramas de construcción de empresas que desarrollan la misma actividad, observamos que, a pesar de la bajada, siguen siendo márgenes más que razonables.   Pienso por tanto que no debemos ser demasiado críticos en este aspecto, los márgenes son los que son, bajos, eso es indiscutible, pero en consonancia con los que otras compañías obtienen en el mercado.  Si seguimos bajando por PyG, el resultado financiero ha restado 8,3MM€, frente a los 6,2MM€ del 2020. Pero si entramos en el detalle, sí que observamos que los gastos financieros han sufrido una considerable reducción pasando de 17,9M€ en el 2019 a 11,47M€ en el 2020, y a 7,45MM€ este 2021 lo que supone un importante ahorro a consecuencia de la fuerte bajada del endeudamiento financiero. Los ingresos financieros se han visto en cambio mermados de forma significativa, han pasado de 12,86MM€ en el 2020 a 3,36MM€ en el 2021, explicando esto último el deterioro del resultado financiero durante este ejercicio. Después del siempre duro ajuste impositivo, el beneficio neto ha quedado finalmente en unos discretos 13,86MM€, frente a los 22M€ del ejercicio pasado, cifra esta última afectada muy positivamente por el laudo que comentamos al principio del análisis.    2. Cash-Flow Cuando analizamos la generación de caja de la compañía, el análisis cambia drásticamente, y a veces es difícil entender cómo una empresa con unas cifras en su cuenta de Pérdidas y Ganancias tan ajustadas, regida como todos sabemos por estrictas normas “contables”, puede generar tanta caja, como es el caso.   El negocio y gestión del circulante han generado 30,8MM, la materialización de inversiones ha aportado 38,4M€, por lo que el Flujo de Caja libre se ha ido a 69,2M€, (1,06€ por acción, que a los precios actuales equivaldría a un yield del 25% aproximadamente). ¿Qué ha hecho la compañía con estos fondos? Ha destinado 51,8M€ al servicio de la deuda (que ha bajado de 166MM€ a 114MM€), 6,7M€ ha ido a parar a sus sufridos accionistas vía dividendos, con lo que la compañía se ha encontrado al final del ejercicio con 10,1M€ más de “Efectivo y activos líquidos” (295MM€- 285MM). Con todo esto la posición neta de tesorería ha pasado de 194,6MM€ a 199,7MM€. Aunque si quisiéramos saber con qué disponibilidad líquida real cuenta la empresa, deberíamos también incluir los 86M€ prestados por Merlin Properties, cuyo capital e intereses no habría que devolver hasta el 2039, con lo que tendríamos unas disponibilidades de 285M€.  Aquí vemos como GSJ se ha convertido estos años en una máquina perfectamente engrasada para generar caja:  Hablamos de un Flujo de Caja Libre de 700 MM€ generados en estos últimos 7 años… de los que 584MM€ han ido a amortizar deuda y sus intereses, 13,3MM€ a pagar dividendos a sus accionista, y 103MM€ los ha destinado a incrementar sus posiciones activas de tesorería.  Estos años venideros, y con la amortización del último bono que financiaba las concesiones hospitalarias de Chile este pasado 2021, las amortizaciones de deuda y pago de intereses van a reducirse drásticamente, porque más del 75% de la deuda que le resta de pagar vence, junto con sus intereses, en el 2039. Este el calendario de amortización de deuda para los próximos años:     3. Balance  Sin cambios significativos. El Fondo de Maniobra está sobre los 150MM€ (apoyado eso sí por una abultada caja), y el patrimonio neto “contable” está casi en 182M€, con una deuda financiera neta negativa, como ya hemos visto, con lo que la solvencia está fuera de cualquier duda.   Para una correcta lectura del balance y del valor de la compañía, debemos de tener en cuenta que existen muchos activos que se encuentran valorados contablemente a precios históricos, y que no reflejan su valor real ni generan recursos significativos a grupo, al menos de momento. A modo de ejemplo y repasando la memoria que aporta la compañía:  -           10% de DCN, con un valor neto contable de tan solo 14,5M€ (nota 11 de la memoria), cuando Merlín pagó 169M€ por el 14,45% en 2019, con lo que dicha participación debe tener en el mercado una valoración muy superior a la registrada contablemente, valor que se irá incrementando paulatinamente conforme el proyecto Madrid Nuevo Norte vaya avanzando. https://distritocastellananorte.com/el-proyecto/  -          Diversas inversiones inmobiliarias que se destinan principalmente a alquiler (186.526 m2), ubicados principalmente en Argentina y contablemente con un valor de 13,9MM€ (devaluadas por el peso argentino), y sobre los que la compañía indica un valor razonable según diversos informes de tasación independientes, en 88MM€ (nota 10 de la memoria).  https://www.grupo-sanjose.com/p_DOT-BAIRES-SHOPPING-BUENOS-AIRES_49  -          En cuanto a terrenos y solares (ubicados en existencias), valoradas contablemente en 62,1 MM€. El valor contable de todas las existencias es 82,6MM€, y la compañía refiere una tasación de 137,7MM€y entre las que se encuentran los siguientes terrenos que se encuentran en gestión urbanística o fase finalista y que su destino será la venta o la promoción directa, todo libres de cualquier deuda hipotecaria, así como producto en construcción o terminados pendientes de venta (nota 12 memoria):  o   Finca en Sevilla, “La Tablada Hispalis”, 149.619 m2 de superficie o   Parcelas urbanas en Valladolid, 74.505 m2 de superficie o   Parcelas en Madrid y Málaga de 3.965 m2 y 9.532 m2 respectivamente o   Suelo de uso residencial en Salvador de Bahía, Brasil con una superficie edificable de 30.285 m2 o   Suelo en Buenos Aires de uso residencial y comercial de 808.102m2 de superficie y 1.650.000 m2 de edificabilidad. https://www.grupo-sanjose.com/p_PARQUE-LAGOS-TRANSFORMACION-URBANA-LA-MATANZA--BUENOS-AIRES_8 o   Suelo rústico en el Concello de Redondo (Portugal) de 2.997.478 m2. o   Edificios de viviendas en Larrein,  Boronbizkarra (Vitoria) y Lagos (Portugal)   Tampoco debemos olvidar los créditos fiscales con los que cuenta la compañía y que ascienden a 473MM€:   4. Cartera de obra  Sin duda estamos ante uno de los mejores datos que nos aporta la compañía, con un notable incremento de la cartera de proyectos contratada, 2.118MM€, frente a los 1.821 MM€ (+16%). Es el mejor registro en muchos años, al menos desde que sigo el valor    El crecimiento se cimenta sobre contratos nacionales y con clientes privados, vinculados a la construcción, al calor sin duda del auge por el que pasa el sector inmobiliario. Este fuerte incremento del portfolio debería traducirse en crecimientos significativos en la facturación, y será muy factible pensar en rebasar este 2022 la barrera de los 1.000MM€ de ventas. El reto deberá ser defender márgenes y protegerse en la medida de lo posible de la inflación en coste, que no siempre es fácil repercutir al cliente, así como buscar proyectos alternativos de inversión que diversifiquen más la actividad, quizás demasiado expuesta en estos momentos a la construcción pura y dura.   5. Conclusión Resultados sin grandes sorpresas en términos generales, con un negocio constructor con márgenes estrechos, pero como hemos visto, en muchos casos por encima de la media con la que trabajan otras compañías del sector. Los flujos de caja siguen sólidos, a pesar de los estrechos márgenes, debido a que la actividad consume pocos recursos y no necesita realizar inversiones cuantiosas, al menos de momento, a la espera de acontecimientos en Madrid Nuevo Norte. El gran dato del incremento de la cartera nos hace pensar en futuros incrementos de facturación.   La situación del balance como hemos visto también es de absoluta robustez, sin ningún tipo de estrechez en la tesorería y con la mayor parte de la deuda financiera con vencimiento en el 2039. La compañía cuenta además con importantes activos no valorados adecuadamente y con recursos más que de sobra para acometer nuevas inversiones (DCN, renovables. concesiones…etc) y diversificar su actividad. Un saludo  
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