Para mí en estos momentos adquirir una vivienda equivale prácticamente a proteger el capital, a materializar el ahorro más allá del dinero fiduciario, y debería formar parte del proceso de diversificación de cualquier ahorrador, apenas el capital acumulado supere ciertas cantidades que no tienen por qué ser especialmente elevadas (estoy pensando por ejemplo en plazas de garaje). El que piense obtener rentabilidades sostenidas de doble dígito, debería mirar a otro lado, salvo oportunidades extraordinarias que a veces es cierto que surgen.Leyendo el hilo me parece oportuno aportar un ejemplo práctico de hace escasamente unos días en que estudié una pequeña inversión para un no residente europeo que adquirió una vivienda en la Costa del Sol. La compra se hizo con financiación bancaria a 20 años del 50% a un tipo fijo del 1,6%, con cierta vinculación mínima, es cierto, pero razonable, tarjeta de crédito, domiciliación de recibos y algún seguro, sin comisión de apertura y con gastos de formalización del préstamo a cargo de la entidad acreedora.La intención del comprador era básicamente diversificar su patrimonio, sin grandes expectativas de rentabilidad, y destinar la propiedad al alquiler a largo plazo durante cierto tiempo. Se trataba de un apartamento de dos dormitorios y dos baños, con trastero y aparcamiento, de unos 100m2 construidos en total, en poblado mediterráneo en urbanización cerrada con bonitos jardines y varias piscinas, cerca del mar y de núcleos urbanos consolidado, con menos de diez años de antigüedad, buen estado de conservación en general, sin vistas al mar, pero con mucha luz y bien orientado. Hicimos algunos números “muy muy conservadores”, a petición del inversor, para un periodo de diez años, que era el tiempo que había estimado que podía mantener su inversión.En cuanto a los desembolsos:- Precio de cierre: 300.000€- Impuestos, ITP Andalucía : 7% x 300.000€ =21.000€- Notaría + registro + tasación: 2.500€- Amueblamiento: 25.000€, IVA incluido (mejora sensible de mobiliario, nuevo mobiliario de terraza, cocina nueva con cambio de la mayoría de los electrodomésticos, y arreglos en general)- Impuestos anuales: IBI más tasas de basuras alrededor de los 1.000€/año- Mantenimiento anual: Alarma, comunidad de propietarios, seguro de hogar y management de la propiedad 2.500€/año- Contingencias: 500€/año (desperfectos o arreglos a cargo de arrendador)- Cuota financiera préstamo: 730,74€ mensualesEn cuanto a los flujos de caja que podría obtener la propiedad, hicimos las siguientes estimaciones:- Renta por alquiler: El precio medio de alquiler en la zona para que la vivienda pueda alquilarse fácilmente todo el año puede rondar los 1.000€, con consumos de agua y electricidad aparte, lo que haría una renta media anual de 12.000€ brutos anuales, alrededor del 4% del precio de la vivienda, actualizable según IPC. El mercado está ligeramente por encima de esa cifra, pero el inversor quería asegurarse la generación de rentas. Para forzar el modelo y dotarlo de más realidad, de los 120 meses de análisis, supusimos que el apartamento estaría 24 meses sin alquilar (o con problemas de cobro). Al financiarse mediante préstamo hipotecario, el modelo recibiría una entrada de caja de 150.000€, 50% del precio de adquisición.- Según las indicaciones del comprador, hasta el “año 10” el inversor podría mantener el activo sin problemas, y a partir de ese momento, podría decidir hacer líquida su inversión, debiendo liquidar lo que le falta por amortizar del préstamo, en ese momento, 80.983,26€, que disminuirá el flujo de caja a recibir por la desinversión. - Igualmente tuvimos en cuanta la comisión por venta, que se ha estimado en un 5% (+21% de IVA), razonable para segunda residencia, así como el pago del impuesto de plusvalía municipal, cuyo importe es muy difícil de prever, pero que estimamos en 3.000€.Al realizar una estimación a 10 años vistas resulta fundamental actualizar los desembolsos a la inflación, supusimos dos tipos, una general para todas las magnitudes, y otra específica para la vivienda en sí. Si establecemos ambas a un 2%, que fue el escenario que establecimos, obtenemos la siguiente tabla:Es decir, con todas las hipótesis planteadas, entre ellas un ratio muy conservador entre rentas de alquiler y precio de la vivienda del 4%, este inversor obtendría una TIR bruta antes de impuestos del 2,13% prácticamente tendría que despreocuparse por aportar fondos a su inversión salvo los ejercicios que su apartamento no estuviera alquilado (contingencia que estaba dispuesto a asumir), la rentabilidad vendría sobre todo al final, con la revalorización de su propiedad, que hemos establecido en un 2% anual de media, lo que significaría una revalorización bruta del 22% en diez años. Este planteamiento le pareció razonable, y adquirió la vivienda con estas expectativas.Sobre esta base, y por curiosidad, decidí hacer simulaciones, usando como variable la inflación esperada en la vivienda, llegamos a lo siguiente:Con la ratio alquiler/precio del 4%, observamos que la rentabilidad de la inversión va a venir dada por el comportamiento del precio de la vivienda. Si la vivienda no se revalorizara nada estos diez años, la TIR estaría sobre el -0,68% y bastaría que esta revalorización fuera del 0,5% para que la inversión pueda mantener su poder adquisitivo. Si el incremento anual de precios fuera durante estos diez años del 3%, la TIR se iría al 3,47%. Obviamente esta simulación no incluye el “boom” que se está produciendo actualmente en algunos países (Estados Unidos, Nueva Zelanda, Dinamarca….etc), o volver a la explosión de precios de los primeros años de la década de los 2000, con revalorizaciones del 20-30% en muy poco tiempo, en cuyo caso, claro está, lo más probable es que el inversor medite liquidar la vivienda en el año 2 o 3 (ó no, porque si eso sucede las rentas por alquiler se dispararían y podría decidir mantener la inversión y disfrutar de unas mejores rentas). Pero si esperamos un mercado en modo “boom” con tasas de crecimiento de precios del 10% durante tres años, y con venta de la propiedad en ese momento:No está mal, aunque tampoco replicamos ese 10% de incremento de precios del mercado, principalmente por el efecto impositivo de compra, y en nuestro caso, los costes de adecentar el apartamento. El efecto impositivo de adquisición de un bien inmueble es un lastre importante que no tiene otro tipo de inversiones y que hay que tener mucho en cuenta (el día n+1 de hacer la inversión, el inversor necesita vender la propiedad por un 8-9% más de lo que la compró para no perder si es usada, o un 11-12% si es nueva,). Existen además costes no despreciables de venta, como es la comisión, gravada adicionalmente a un tipo del 21% de IVA, así como la plusvalía municipal a pagar al Ayuntamiento correspondiente, que lastran finalmente el importe neto a recibirOtro lastre es su liquidez, y no solo porque puede tardar varios meses en materializar la venta, hay tener cuidado también con el momento elegido, porque como se necesiten esos recursos en un momento difícil del mercado, las expectativas de materializar la venta a precio razonable pueden desvanecerse, y lo que pudo ser una buena compra en su momento, convertirse en una mala venta y echar por tierra años de inversión. Tampoco ayuda la desprotección legislativa actual del propietario frente a impagos u ocupaciones del inquilino, son riesgos que también hay que tener en cuenta. Y en cuanto a los beneficios fiscales de exención del 60% sobre rentas procedentes del alquiler, hay que tener cuidado con el tipo general de IRPF del inversor y que la deducción no es sobre renta bruta, sino renta neta, esto es, una vez deducidos gastos del arrendador, por lo que el beneficio fiscal existe, pero podría no ser excesivo.También es importante no dejarnos llevar por el barato y fácil acceso a financiación. Es cierto que hay oportunidades únicas para endeudarse a tipo fijo por un largo periodo de tiempo, pero debido a la escasa rentabilidad económica (de la inversión) neta (una vez deducidos gastos) que se le puede sacar al activo, el efecto apalancamiento es muy reducido. Si el ejemplo anterior lo hacemos sin financiación, llegamos a esto, 1,98% sin apalancar frente 2,13% apalancado:Es cierto que vamos a necesitar más fondos, pero la TIR final es muy similar. Solo en el caso del segundo escenario, esto es, esperar una revalorización importante de la vivienda en el corto plazo la rentabilidad se vería netamente mejorada, 7,44% frente 2,58%, así quedaría la operación sin endeudamiento:Ni que decir tiene que si conseguimos un activo inmobiliario con un yield bruto (sin gastos) del 6%, en vez del 4%, las TIR mejorarían también sensiblemente, tanto si vamos a largo plazo como si estuviéramos dispuestos a deshacernos de la propiedad en pocos años:A esto es lo que me referiría al principio de “oportunidades extraordinarias” que a veces existen en el mercado, pero hay que analizarlas muy bien, e ir con cuidado para no acabar con un activo problemático entre las manos, y no guiarse solamente por el yield bruto, sino tener en cuenta también el yield neto, con los gastos y desembolsos que nos va a exigir la inversión, así como los costes en los que vamos a incurrir cuando queramos desprendernos del activo. No todo lo que reluce es oro.He sido quizás muy negativo en mi análisis, pero es que son muchos los factores que hay que tener en cuenta y considerar antes de una inversión inmobiliaria. Y a la pregunta de si es buen momento o no para adquirir una vivienda en España, a pesar de todo, estoy de acuerdo con que posiblemente así sea (poco que perder, y algo que ganar), pero con cuidado y seleccionando mucho el tipo de activo, realizando planificaciones reales de ingresos y gastos que incluyan escenarios desfavorables que nos puedan permitir mantener la inversión (no malvender) si el mercado se viene abajo. Y por supuesto no esperar hacernos ricos con ello, más bien, como decís, mantener a resguardo de los bancos centrales parte de la riqueza y el ahorro que cada uno con su esfuerzo haya podido atesorar en su vida.
