Geoff007
24/07/22 10:33
Ha comentado en el artículo Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
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La inversion en Bienes Raices se basan en dos cosas fundamentales1-el precio2-el dinero que pones de tus bolsillos.En Bienes Raices, el dinero se hace cuando se compra. Si compras una casa que vale ahora $300,000 por $300,000, que dinero estas ganando? Pero si compras esa casa de $300,000 por $150,000 y pones $50,000 de inicial y tomas prestado $100,000 mas otros $50,000 en modificarla o mejorarla Y la vendes en $300,000, tu retorno seria totalmente diferente basado en el cash on cash return o IRR.Por ejemplo: Una casa vale $180,000, la compras en subastas por $100,000, pones $20,000 de tus bolsillos Y al mismo prestamista le tomas $35,000 de reaparaciones. En total el Prestamista te dio $115,000 al 10% intereses solos, por lo que tu pagos son de $958.33.Lo arreglas en 2 meses y lo alquilas en $1200 Y luego lo refinancias por el 85% de $180,000 que son $153,000.. Le pagas al prestamista primario sus $117,874.99 (intereses incluidos) Y sobran $35,125.01 que es para ti, 100% libres de impuestos.Asi que tecnicamente ganaste un 19.5% en el trato verdad? Pues NO!Lo importante es cuanto ganaste basado en el cash que TU pusiste de TU dinero, que fueron $20,000.. Asi que tu retorno cash on cash es 175% sobre tu dinero (cash on cash return) Y ojo, no estoy incluyendo los ingresos por alquiler.Otro Ejemplo: La casa vale $300K, pones un bid por $300K Y tienes que buscar el 20% de $300K que son $60,000.. La alquilas por $1200 Y te quedan $500 al mes. Lo que te da un retorno del 10% anual. Pero quien esta haciendo mas dinero? Tu que estas ganando 10% de retorno del dinero de tus bolsillos en alquiler o el primer ejemplo, que puso solo una fraccion del precio real?.. En el primer ejemplo, si el inversor gana de alquiler netos unos $300 dolares ($200 menos que tu en el segundo ejemplo), estara ganando un % mas alto. Hablamos de un 18% cash on cash basis, sin incluir la plusvalia del refinanciamiento. Y si lo ponemos a pares ($500 netos) hablamos de un retorno cash on cash en alquiler del 30%Los Bienes Raices son simple, es matematica y hay que saber que tipo de calculos usar. Yo he escrito varios posts sobre como calcular las inversiones Inmobiliarias. Invito a que busques en el search.Y si compras a precio de mercado como inversion? vas a perder dinero 100% seguro en algun punto en el futuro.ES ASI COMO FUNCIONA AQUI Y EN CHINA!