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Javitc 22/10/20 15:29

Ha respondido al tema Carteras de fondos de inversión Rankianos para el 2023: análisis, opiniones y consultas

Buenas tardes. Ante todo agradecer la labor didáctica de este foro. Hace unos meses expuse aquí el proyecto de cartera de inversión que consideraba adecuada, la cual tras su ejecución ha sufrido pocas variaciones. La expongo para plantear unas cuestiones más adelante y se agradecen aportaciones/críticas constructivas. Para un análisis de la cartera comentó mis prioridades y objetivos de inversión. Persona joven con capacidad de ahorro, capacidad de asumir perdidas en busca de maximizar la rentabilidad, horizonte temporal superior a los 5 años y utilización de fondos de inversión como vehículo. Mayor peso Renta Variable. Geograficamente una distribución que predomine Estados Unidos, pero contrarrestando la posible sobre-ponderación con Europa y Emergentes. En cuanto a filosofía me decantó principalmente por la indexación, debido a las comisiones reducidas y la historia de rentabilidades superiores de los índices a los gestores activos, entre otros factores. Sin embargo, considero que una parte de la cartera dedicada a una gestión más pro-activa, con elección de fondos en los que confiemos, puede proporcionar un valor añadido, tanto por aprendizaje, como por diversificación; y con dedicación y algo de suerte, mayor rentabilidad. Para mayor simplicidad, considero cada cartera como independiente de sí misma. Así, serían dos carteras: Activa e Indexada. Me facilita analizar la comparación de ratios, comisiones, evolución, y demás. Es cuestión de comodidad y no de exactitud o criterio oficial. 1. Cartera Indexada: A través de Indexa, con perfil 10/10 y las distribuciones correspondientes a carteras de más de 100k. No la expongo pues se pueden consultar públicamente los fondos y sus %. Considero una ventaja el acceso a fondos institutional plus de Vanguard; posiblemente algunos los más competitivos en cuanto a comisiones. Además, el roboadvisor facilita la operativa de inversión al realizar los ajustes y rebalanceos automáticamente, haciendo que sea en cierto modo una gestión 'activa' de fondos indexados pero minimizando el efecto humano (sesgos de comportamiento, market timing y demás). Algunas métricas de los fondos que componen la cartera activa: TER 0.12% (0.52% con la comisión de gestión del roboadvisor), Ratio Sharpe 0.327, Alpha -0.006, Volatilidad 13.36% y Rentabilidad 3.88%. Consciente de algunas de las limitaciones de los roboadvisor, y tratando de canalizar las prioridades y tendencias de inversión que considero oportunas, destino un % a gestión activa. 2. Cartera 'Activa': A través de fondos de inversión comercializados por MyInvestor. La elección de los fondos, y sus correspondientes %, se basan en aquellas tendencias que pueden alargarse en la siguiente década ante los recientes cambios disruptivos y la tendencia general de evolución. Todos los fondos son en Euro, pues se la divisa que ahorro y uso; además, no tengo confianza en operar en base a mis conocimientos limitados de divisas y sus oscilaciones. Los % son aproximados. Algunas métricas de los fondos que componen la cartera activa: TER 1.6%, ratio Sharpe 0.92, Alpha a 3 años de 3.7, Volatilidad 15.8% y Rentabilidad a 3 años 16%.Renta Variable (67.5%): 1. BlackRock Global Funds Technology A2: 9%.2. Morgan Stanley Global Opportunity Fund: 9%3. Bellevue BB Adamant Health Care: 5%4. Comgest EU Growth: 13%5. Threadneedle Global Small Comp.: 9%6. Invest B Equity NewGems: 9%7. Fundsmith Equity Feeder EUR T: 9%8. Janus Henderson Horizon Global Prop: 4.5%Renta Fija (18%):1. Fidelity Euro Short Term Bond: 9%2. NB FCO Euro: 9%Materias Primas y Liquidez (14.5%)1. DWS Invest Gold: 9.5%2. Liquidez: 5%La cartera Activa tiene una distribución geográfica, según los datos de morningstar obtenidos a través de la aplicación x-ray, de 50% Estados Unidos y América, 37% Europa, y 13% Asia. En cuanto a sectores (cíclico, sensible, defensivo) está en aproximadamente un 30% cada. Expuesta las carteras, me surge una duda en torno a la Activa. El periodo de máxima rentabilidad de 3 meses es de Marzo 2020 a Junio 2020, y de 6 meses de Marzo a Septiembre del mismo año. Entiendo que los fondos tienen enfoque a largo plazo, y que rentabilidades pasadas no garantizan futuras. Pero me surge la duda de sí la cartera puede estar basada en torno a los fondos 'ganadores' de este año tan incierto, y la futura evolución puede estar sujeta a un cambio en los patrones de Growth a Value, en jerga de inversión, y por lo tanto perder cierto dinamismo. Otra duda que me surge es la posibilidad de diversificar la Renta Fija, alguna recomendación siempre es bienvenida. En resumen, ninguna cartera es perfecta, pero tener confianza en ella permite tener la cabeza más despejada. Perdonad los posibles fallos en nomenclatura, terminología, o visión. No soy experto y queda mucho de aprendizaje y experiencia.

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Javitc 20/10/20 14:20

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Un comentario preciso e informativo. Coincido que los activos en manos de fondos, que no tienen la capacidad de conocer (tocar ladrillo) todos sus activos, son de calidad menor y cumplen el objetivo que buscan: rentabilidad de economía de escala (cuanto más, mejor; la calidad no importa). Añado una visión en el planteamiento de las SOCIMI´s y su futura fiscalidad. La reforma de las SOCIMI´s es inminente, pero parece que la han dejado fuera de los presupuestos. Igual están negociando aparte con agentes. Muchas de estas empresas cotizadas seguirán el paso de alguna y trasladaran el domicilio a otros países con ciertas ventajas fiscales frente a España, como Luxemburgo. Pero no todos los fondos operan a través de estos vehículos. Las SOCIMI's, cuya reforma tenía el objetivo de atraer inversión inmobiliaria en alquiler (obligación de alquiler) y dinamizar el mercado de vivienda, tienen muy poca inversión en vivienda en comparación con otra tipología de activos. En concreto, tiene un 11.2% de inversión en vivienda, frente a oficinas, locales, hoteles, logística, y demás. Si se desglosa a nivel del mercado nacional, tienen en propiedad un 0,1% del parque residencial y un 1% del alquiler. Los datos son de un reciente estudio de la evolución del mercado de las sociedades cotizadas inmobiliarias del Banco de España (Evolución reciente de las SOCIMI en España. Artículos Analíticos. Boletín Económico 3/2020). Las conclusiones del estudio son claras: Favorecen al desarrollo del mercado inmobiliario de alquiler cuya demanda es creciente. Los datos muestran que el % de influencia que ejercen estos vehículos sobre el mercado de la vivienda es muy restringido. Y en el de compraventa es prácticamente nulo, pues únicamente realizan operaciones grandes y tiene obligación de mantener los activos en propiedad durante 3 años. Distribución según tipología de activos Socimi's.Reformar la regulación de las SOCIMI's tendría un impacto reducido, incluso negativo para el alquiler, expulsando la inversión y aumentando la inseguridad jurídica. Lo único que consiguen con anunciar subidas de este tipo es causar ruido. El planteamiento inicial del gobierno era gravar con un 15% los beneficios no distribuidos (Ya tiene obligación de repartir el 80%); suena bien, pero en la práctica no funciona, la recaudación es mínima con este cambio impositivo. (https://www.elconfidencial.com/empresas/2020-01-25/nuevo-impuesto-socimis-impacto-cero_2425496/) Cambiaran la regulación, pero no por recaudación, sino por ideología y atracción de aquellos segmentos de la población cuyo voto atraen gracias a titulares que causan ruido.

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Javitc 19/10/20 18:25

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Primero, 'Dejar dinero a la gente' es lo que produjo la burbuja inmobilaria mundial y la posterior crisis financiera. En base a ese argumento, los bancos, ejerciendo su función de intermediarios entre los bancos centrales y el ciudadano de a pie, tiene que dejar fluir libremente el dinero sin importar las consecuencias directas de los impagos. Así no funcione el sistema, por mucho que queramos. Los bancos son empresas, buscan rentabilidad, y ejercen una labor social de intermediarios. No pueden prestar dinero sin recibir algo a cambio. Segundo, nos comparamos con Alemania por compartir características comunes; moneda común, UE, geografía etc. El tema es que Alemania, en materia económica, es el eje de la UE gracias al recorrido de su industria y la renovación de su economía. Si no tenemos un ejemplo con quien compararnos jamás avanzaremos. Alemania es, por cierto, uno de los países de la UE con mejores previsiones para el 2020 (-6% de PIB), frente a España (-12%). Más quisiéramos tener previsiones similares y las bases económicas de aquel país. Y claro que tendrá sus deficiencias, encontrarlas las encontramos en cualquier país, pero eso no quiere decir que no sea una base solida para compararse. Tercero, el dato de las '3 millones de viviendas cerradas' me imagino que se refiere a viviendas vacías, es decir, propiedades privadas cuyo uso y disfrute es del propietario, y hará lo que vea pertinente con ellas. Actualmente la definición de vivienda vacía viene recogida por la ley 19/2007 del derecho a la vivienda que considera vacía como aquella casa que se encuentra desocupada permanentemente, sin causa justificada y por un plazo mayor de dos años. Causa justificadas haberlas hay. ¿Porque crees que están cerradas? No lo están para especular con el precio. Lo están por la sencilla razón de las dificultades que supone alquiler una vivienda ante la incertidumbre de inquilinos que pueden destrozar y/o incumplir las condiciones del contrato. La reforma de la LAU de 2019 favorecía excesivamente a los inquilinos, desprotegiendo a los arrendadores. Cuarto, que no te preocupe la transición energética es irrelevante, a muchos otros, incluyendo estados, instituciones internacionales, multinacionales y demás sí les interesa y son quienes dirigen el timón. No se si compartirá opinión un inquilino de una vivienda cuya caldera central se rompe cada semana. Por cierto, una vivienda dura lo que inviertas en ella en mantenimiento y renovación. Puede perfectamente durar más de 50 años en estado óptimo siempre y cuando acometas las reformas necesarias. Un inmueble, bien gestionado y cuidado, tiene una larga amortización. Quinto, creo que el enfoque entre vivienda en propiedad y alquiler está algo distorsionado. El alquiler es una opción viable para un gran % de la población. Estudiantes, trabajadores extranjeros, jóvenes que quieren emanciparse, y mucha otra gente que prefiere vivir en alquiler por la libertad de elegir donde vivir. No es algo malo vivir en alquiler. Sí es malo pagar rentas mensuales excesivas para viviendas de baja calidad. Pero para tener viviendas de calidad se necesitas obra nueva y reformas integrales de las de segunda mano. Que el % de entrada para conceder una hipoteca sea elevado son las lecciones de una crisis que dañó mucho a la economía y cuyas consecuencias seguimos atravesando. Los bancos no las conceden por temor a quebrar por impagos. Puedes argumentar que no hay necesidad de vivienda, pero es un planteamiento que carece de credibilidad. La vivienda se convertirá cada vez más en un servicio completo. La sociedad avanza y a medida que lo hace se demuestra que funciona y que no. El alquiler, como servicio integral, acabara por interponerse a la propiedad. Que sea algo bueno o no ya es opinión de cada uno.

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Javitc 19/10/20 17:47

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Buena noticia a corto plazo. La última palabra la tiene el Ministro titular de la Autoridad competente, en este caso Ábalos, no el vice-presidente Iglesias. Pero ojo, habrá que estar muy atentos a la futura ley estatal de vivienda del mitma. https://cincodias.elpais.com/cincodias/2020/10/19/economia/1603116177_517354.html Leyendo entre líneas se puede observar que es posible la UE este restringiendo las medidas más radicales del gobierno de coalición como limitaciones ante las ayudas e inyecciones presentes y futuras.

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Javitc 19/10/20 16:35

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Inversión es justo lo que más necesita España, y en particular el sector inmobiliario con hincapié en el residencial de alquiler. Es mejor exponer una opinión fundamentada con datos. Expongo algún dato para desarrollar los argumentos. 1. El % de hogares en alquiler en España está por debajo de la media, un 25% frente a un 36% en la UE y un 48% en Alemania (Datos del Banco de España a fecha 2019). Del 25%, un 14,4% esta a precio de mercado y un 8,5% inferior a mercado (subsidiario, social etc.)2. El % de viviendas públicas en España es del 1,5% frente a una media en la UE de 15%. 2.1. Para romper la brecha, en 15 años, se estima que el parque residencial de alquiler necesite aproximadamente 2 millones de viviendas a un ritmo de 130.000 anuales. Esto no es gratis y tampoco lo pagan las administraciones públicas. Es fundamental la inversión privada en un marco de seguridad jurídica. 3. El parque residencial Español esta anticuado. Un 30,71% del total de edificios, es decir 3 millones, tiene más de 50 años de antigüedad. Entre un 50% y 75% de las 25,7 millones de viviendas son previas a la normativa energética europea de 1979 y 92% son previas a 2006 cuando entro en vigor el Código Técnico de Edificación. 4. La distribución de Propietarios del mercado Residencial se estima en un 4% en Grandes Tenedores (fondos, socimi's etc.) y un 96% en particulares, debido al elevado % de vivienda en propiedad que hay y ha habido por tradición en España 5. El % de ingresos de las unidades familiares destinados al alquiler es del 40%. La OCDE estima que el sobre-esfuerzo comienza en dicho %. Que conclusiones podemos sacar de los datos expuestos. De manera resumida y simplificada expongo alguna conclusión. España SI necesita inversión en materia residencial. El parque requiere de mejoras para asegurar la renovación urbana y la sostenibilidad de las viviendas, una de las principales fuentes de contaminación. La transición energética no viene dada por sí sola, requiere de importante financiación e inversión. La transición, en línea con los objetivos de desarrollo de 2030, tiene que venir acompañada con una mejora en el acceso a vivienda. Para ello hay que acometer dos procesos complementarios. Promover obra nueva enfocada en el alquiler de calidad, con materiales sostenibles, y adaptados a los nuevos tiempos, y reformar/rehabilitar el parque ya existente. Por ello se impulsa en Plan de Rehabilitación 2020-2022 con una inversión de 2.000 millones, con el objetivo de crear 220.000 empleos y multiplicar por 4 la reforma de pisos desde 30.000 hasta 120.000 anuales. Dicha partida de los presupuestos los financia en parte el Fondo de recuperación de la UE y por otra la Inversión Privada. Y la inversión privada necesita incentivos para acometerse, más con la crisis e incertidumbre actual. España tiene un largo recorrido para alcanzar la media de la UE en viviendas públicas y en materia, y esto no surge de la noche a la mañana, y más con las trabas burocráticas en nuestro país. Por algo apuestan los fondos, las empresas, y el gobierno en promover este sector. Porque hay un deficit que se debe cubrir, y para cubrirlo es necesario inversión. Cuando la capacidad nacional, pública y privada, de invertir no cubre la brecha, es inherente que entren en juego fondos extranjeros. A mayor oferta de viviendas, más competencia. Mayor competencia implica una baja de los precios tanto de construcción como de oferta. Además, las administraciones no son totalmente ineptas, cuando se decide construir obligan a destinar un % a precios por debajo de mercado para cubrir las necesidades de la población con dificultad de acceso a vivienda. Así, avanzamos en reducir el sobre-esfuerzo que se paga por alquilar. En resúmen, no comparto la idea que España no necesita inversión, y no por ideología u opinión, sino por un análisis basado en el sentido común y respaldado con datos.

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Javitc 19/10/20 13:11

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Buenos o malos, inversores son y recursos inyectan, empleos crean, vivienda ofertan, y han tirado el salvavidas a los activos tóxicos de los bancos. Muchos dirán que el fin justifica los medios. Decir que no soy partidario de las prácticas abusivas hacía inquilinos que ejercen estos fondos a través de sus socimis y vehículos de gestión. Gestionan miles de viviendas y otros activos, muchos de ellos procedentes de hipotecas fallidas y el valor añadido que aportan estos fondos es su capacidad de gestión gracias a su tamaño. ¿Si no son ellos, quienes son? Muchos de los proyectos de build-to-rent a los que me refería caen en el cesto de los primeros inversores que destacas diría yo; EQT, Patrizia, Ares etc. (internacionales europeos de tamaño 'medio) y otras nacionales como Pryconsa, Gestilar etc. Los buitres, Blackstone y compañía, vendrán cuando nadie más se atreverá. Compraran, como han hecho, a precios de derribo los activos tóxicos (ya hay varios paquetes en el mercado). Gestionaran buscando maximizar rentabilidad, muchas veces sin escrúpulos como dices.Y aquí es donde generan su impacto negativo. No me refiero a los efectos que ejercerán sobre la oferta y demanda y demás variables económicas (difícil de calcular), hablo del impacto negativo sobre la narrativa de los propietarios por parte de las instituciones y la sociedad en general. 'Especuladores', 'Grandes tenedores' son algunos de los sinónimos que hoy en día aplican. Son odiados, y el odio se expande hacía los demás propietarios que no se asemejan ni en recursos, operaciones, capacidad y sobre todo forma de hacer las cosas.

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Javitc 19/10/20 11:40

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Además de la aparente subida, la regulación también está asustando a los inversores. Expongo un ejemplo actual en Cataluña de inversores extranjeros. https://brainsre.news/el-edificio-estel-antigua-sede-de-telefonica-en-barcelona-a-la-venta/ Si la medida se extiende a nivel estatal la situación puede empeorar progresivamente. Las expectativas de inversión ya de por sí con la crisis han empeorado, y si le añadimos un marco regulatorio intervencionista que causa inseguridad jurídica, pocos inversores tendrán confianza. Veo tres limitaciones a la reforma estatal de limitación de precios. 1. El Banco de España, además del FMI y otras instituciones, ya han expuesto sus conclusiones de dichas reformas tomando como ejemplo actuaciones en Berlín. Las conclusiones eran claras: La limitación de los precios ejerce el efecto opuesto al esperado; Incrementa los precios a causa de una menor oferta, intensifica el ya existente mercado 'B', ralentiza la inversión etc. Partiendo de la base que dicha institución vela por el bienestar económico del país, el gobierno debería seguir las recomendaciones expuestas, en vez de apostar por regulaciones propuestas por sindicatos sin conocimientos ni experiencia económica, y mucho menos datos empíricos. 2. La reforma implica reducir, o controlar, las competencias en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas. Muchas, feudos partidos contrarios a excesiva intervención, me imagino que se opondrán a las reformas. Conociendo al actual gobierno, encontrara algún mecanismo para regularlo a nivel estatal, pero las negociaciones y formalización de las medidas se alargaran.... hasta cuando no sabemos.3. Pretenden regular los precios con una estadística oficial con datos de 2015-2018, que no incluye País Vasco y Navarra al no participar en el régimen tributario común. Entonces, con datos de esas fechas, como pretenden regular las tensiones presentes del mercado de alquiler, cuando en dos años ha sufrido modificaciones considerables. Os dejo un enlace para el índice:https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler/indice-alquilerAñado un último inciso. A pesar de todas estas medidas y la narrativa bolivariana que asusta a inversores, últimamente existe un creciente interés por parte de inversores institucionales, en su mayoría extranjeros, en el sector inmobiliario español, con enfoque en el residencial para alquiler (Build to Rent) y logístico. Adjunto un enlace que resume algunas de las operaciones más destacadas: https://brainsre.news/el-negocio-build-to-rent-acelera-en-espana-con-miles-de-nuevas-viviendas-en-alquiler/ Planteo entonces las siguientes preguntas: ¿El apetito inversor en el mercado residencial de alquiler responde al deficit del mercado de alquiler nacional frente a la UE o a la confianza de los fondos en la no viabilidad de las propuestas? Sinceramente creo que ambos factores juegan un papel decisivo. Muchos proyectos además consideran % obligatorios (y voluntarios) de vivienda asequible. Pero en caso de limitar efectivamente los precios de alquiler las proyecciones de muchos proyectos quedarán obsoletas, llevado a una contracción con paralización de proyectos importantes. Pero.... estos fondos juegan con el viento a su favor. Tienen liquidez, se apoyan en el creciente interés en activos alternativos, esperan inflación (los inmuebles ayudan a defendernos de la inflación), y se favorecen de un mercado de créditos en movimiento con tipos de interés reducidos. Sinceramente, parece que todo seguirá adelante.

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Javitc 17/10/20 15:29

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

El IBI es un impuesto en muchos casos excesivos. Además de las subidas que comentas, que son vertiginosas, muchos arrendadores tiene recargos por tener los activos vacíos, en base al argumento de la especulación y falta de vivienda en alquiler. Otro argumento nefasto que utilizan como excusa para mayor recaudación, pues España tiene un enorme deficit en materia de vivienda frente a la UE (% de alquiler, viviendas públicas etc.).En cuanto al IRPF saben que es donde esta el grueso de la recaudación. Venden subidas a la clase alta pero esconden que la clase media se vera más afectada. Aquellos con rentas muy altas son como las FAANG que comentas; tiene capacidad, tiempo, y recursos para desarrollar estrategias fiscales que minimizan su contribución, de manera legal normalmente. Con las tasas a las empresas digitales recaudarán menos de lo proyectado creo yo; la ingeniería fiscal de las multinacionales es muy avanzada. Siempre encuentran un vacío legal.

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Javitc 16/10/20 16:34

Ha comentado en el artículo Carteras de Indexa Capital: análisis profundo y opinión personal

Gracias por el artículo. Como cliente, satisfecho, se valora la transparencia y seguridad que transmite Indexa, además de contribuir de manera didáctica al proceso de inversión con artículos y explicaciones. Creo que el atractivo es el mayor interés de los ahorradores, y en particular de los jóvenes, en simplificar las carteras de inversión y no arriesgarse a batir el mercado de manera constante, pues ya es un hecho difundido la dificultad que esto supone. Gracias a los estudios de spiva, la mala fama de algunos inversores de gestión activa, las elevadas comisiones etc.. hace que muchos opten por roboadvisors para indexarse y olvidarse de rebalanceos, distribución de activos etc. mientas aprenden más del funcionamiento del mercado y generan confianza para administrar su propia cartera, con las dificultades y compromisos que esto conlleva. La combinación de ambos, eso es roboadvisor y cartera personal, puede ser una opción útil que funcione y con el trascurso del tiempo se pueden comparar métricas y resultados.

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Javitc 15/10/20 17:58

Ha respondido al tema Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Comparto opinión. Es inviable una recuperación sin una reforma fiscal. Lo incoherente es la forma en la que se plantean y ejecutan las reformas. La narrativa de proteger a los económicamente más vulnerables mediante la redistribución de la riqueza esta extendida en España, y muchas de las medidas se venden como tal. Pero pecan de olvidar la clase media como catalizadores del crecimiento, pues muchas reformas/decisiones impactan directamente a la clase media; es donde esta el grueso de la recaudación.La medida comentada asusta. Por ejemplo, un ahorrador posee tres viviendas y no tributa por Impuesto de Patrimonio porque su base imponible no es tal debido a un valor reducido del bien. Con la reforma el Catastro puede incrementar el valor, obligando al contribuyente a tributar y recaudando más. Parece un paso previo a la posible eliminación de la bonificación de las CCAA. Es una interpretación, seguro que omito alguna idea o detalle fiscal de exactitud.Hoy en dia hay que leer entre líneas para intentar entender la realidad, y ni tan siquiera así nos acercamos a nada....

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