Acceder

Participaciones del usuario Valentin - Hipotecas

Valentin 29/05/10 17:41
Ha respondido al tema Compra vivienda: ¿Como se negocia el precio de compra?
Es cierto, la posible caída de un 40% es subjetivo, y un argumento que posiblemente no pueda utilizar en la negociación. Por cierto, ¿Podrías decirme, según tu criterio, en que año empezo la burbuja?. Puedo negociar directamente con el propietario dado que se quien es y le conozco un poco. La voluntad del del vendedor no se sabrá hasta que hable con el mismo, y no me gustaría cometer errores tontos, por eso os pregunto a vosotros. Como ya he comentado, no creo que precisen dinero líquido, pero me temo que les vendría muy bien para reformar el chalet heredado de sus padres y tener algo de dinerito en el banco, ya que creo son jubilados y las jubilaciones tampoco dan para mucho. Gracias y saludos, Valentin P.S.: Es por ello que estaba pensando en ofrecerles x dinero (digamos entorno a 100.000 €) y el derecho de explotación de la vivienda durante los próximos 5 años. ¿Que te parece la idea? ¿tiene algún sentido?. ¿Que otras alternativas se os ocurren? ¿Que otras bazas puedo jugar?.
Ir a respuesta
Valentin 29/05/10 14:32
Ha respondido al tema Compra vivienda: ¿Como se negocia el precio de compra?
Hola Madoz, gracias por tus sugerencias. En respuesta a este párrafo: Cuando todo el mundo conoce la situación real, plantearse de entrada un 50 por ciento ya es empezar mal, salvo que objetivamente este valorado muy por encima, pero aún así no te garantiza nada porque la persona que lo vende, lo compró más caro y también jugamos con que la presión en los vendedores es muy subjetiva En el supuesto que expongo, se trata de una vivienda de segunda mano que posee el vendedor desde hace más de 30 años. Con ello quiero decir, que la situación del vendedor no es que deba venderla por un precio inferior a su precio de compra. Otro punto que os aporto: en el año 2001 el precio de esa vivienda (expuesto en la agencia inmobiliaria), era de 90.000 €. Hoy el precio que expone la agencia es de 220.000 €. El alquiler que puedes obtener de la vivienda es de unos 700 €/mensuales, con tendencia seriamente a la baja por la cantidad de inmuebles que hay disponibles y a la venta. Vamos con serias dificultades de explotación. Todos sabemos que los precios siguen aún muy elevados. Considero que en los próximos 4-5 años, ese piso puede caer aproximadamente un 40%. ¿Cómo lo veis? ¿os aportan estos nuevos datos alguna novedad?. Saludos, Valentin P.S.: Por cierto, Sería una alternativa ofrecerle al vendedor (en un momento dado de negociación) un 50% del precio exigido, más adicionalmente el derecho de explotación del inmueble durante 5 años. O es complicarse demasiado la vida, pues desconozco a los problemas que los que que me arriesgaría en este caso.
Ir a respuesta
Valentin 29/05/10 13:20
Ha respondido al tema Compra vivienda: ¿Como se negocia el precio de compra?
Gracias Ninot por tu respuesta. Podrías decirnos que rebaja ves posible sobre “precio inicial razonable”, entendiendo por razonable el precio expuesto a la venta por la agencia inmobiliaria, y que se supone se ajusta a los precios de venta de la zona. Bajaremos el supuesto que el vendedor no tiene deudas, jubilado, y que solo desea tener algo más de dinero, liquidez, dado que acaban de heredar el chalet de los padres, más grande y cómodo que la vivienda que pretenden hacer dinero. Realmente lo que pretendo que expongáis técnicas y tácticas de negociación, método sobre como llevarlo a cabo. Si no se puede conseguir ese 50%, pues ya veremos que magnitud se puede conseguir. Saludos, Valentin P.S.: Y si se puede aportar experiencias propias, mucho mejor!!!.
Ir a respuesta
Valentin 22/07/09 21:13
Ha respondido al tema Negociación en compra de vivienda
DruFan, no te sientas tan molesto sobre si las otras partes son informales debido a que no te ofrecen respuesta cuando tu lo esperas o has acordado. Lo que te aconsejo es que seas tú mismo quien tome la “batuta” en la compra de tu piso (quien dirija las actuaciones). ¿Cómo se hace esto?, cuando hables con el intermediario, le preguntas para cuando puede tener respuesta, y si te dice para el jueves, le dices tú que el jueves le llamas por teléfono para conocer la respuesta (no esperes ni dejes que te diga que el te llama. Dirige tú mismo la batuta). Te resumo la forma en la que procedería (ejemplo): No trates un tema tan importante como ka compra de un piso por internet. El contacto con el intermediario ha de ser telefónico y mediante entrevistas personales. Por lo tanto, puedes realizarle una llamada telefónica, comunicándole que continuas en búsqueda de vivienda, y que si puede enseñarte por favor alguna otra que esté más acorde con a tu situación económica. Esto es solo, en parte, un pretexto para poder establecer nuevamente contacto personal con el intermediario, y poderle decir que el piso está muy bien, pero que el que viste anteriormente te gusta más, y que estás dispuesto a hacer un esfuerzo por tu parte que se corresponde con xxx dinero (p.e. 157.000 €). Date cuenta que la diferencia ahora estriba tan solo en 8000 € (165 mil – 157 mil = 8000 euros). Cifra relativamente insignificante para un posible reencuentro por cualquiera de las partes. Es decir, si el promotor no aceptase tu nueva oferta, siempre podrías realizarle una nueva oferta en la que podrías sugerirle el “ni para ti ni para mí” solicitando que se asuman los 8000 Euros a medias. Lo que tienes que tener claro es si la vivienda se te antoja comprarla a ese precio, que sería 157.000 + 4000 € = 161.000 €. Si el piso es el que te gusta, porque está en el distrito que deseas, porque es exterior, porque tiene sanidad, colegios, supermercados, estación de autobuses cerca, etc. Yo no dudaría en pagar 11.000 Euros más con respecto a otro piso que no disponga de lo expuesto o que no te guste. Un piso suele ser para muchos años y uno tiene que estar a gusto y sentirse cómodo. Yo mismo pagué un 15% más por una vivienda más céntrica a la ciudad y que cumpliese con todos mis requisitos como para sentirme cómodo, que si la hubiese adquirido en otro distrito que no hubiese sido tanto de mi agrado. Hoy, ya han pasado varios años desde la compra que realicé, y no me arrepiento de haber pagado ese 15% “de más”, por algo con lo que sigo contento y me sigue gustando. Saludos y suerte en la búsqueda y negociación, Valentin
Ir a respuesta
Valentin 22/07/09 18:43
Ha respondido al tema Negociación en compra de vivienda
Hola DruFan, Tan solo puedo ofrecerte mi interpretación sobre lo acontecido hasta el momento y como procedería con el tema de a compra de la vivienda. Vaya por delante que no soy negociador profesional y que solo me baso en el sentido común. Interpretación propia de los hechas hasta la fecha actual: 1. La vivienda tiene un precio de venta (X) y el intermediario ha conseguido obtener cual es el precio al que estas dispuesto comprar (Y). Por lo tanto se ha establecido una “banda de precios” en la que el intermediario tiene que lograr el reencuentro entre comprador y vendedor. 2. El vendedor da el primer paso y reduce el precio de venta a Xr con la intención de que ahora seas tú quien de el siguiente paso de aproximación y que ofrezcas (Yr) algo más de lo que en su momento te pareció un precio asequible o razonable. 3. En una negociación se pretende compartir los esfuerzos por ambas partes para llegar a un termino medio de la banda de precios. ¿Qué es lo que ocurre? a) Lo que ha ocurrido, es que no ha habido una aproximación por tu parte y por lo tanto no has entrado en la negociación del precio de la vivienda dentro de la banda de precios conocida ya por ambas partes. b) Por otra parte, noto problemas de comunicación entre comprador e intermediario, que conducen a que pienses en esa presumible informalidad por parte del intermediario. Más adelante intentaré dar solución a este problema. ¿Y cual es la razón de la interrupción de las negociaciones? Relee este párrafo: Le respondí al correo inmediatamente diciendo que el precio facilitado me parecía alto y que por favor intentase bajar las pretensiones del promotor. Además le añadí que tenía vista otra vivienda (lo cual es verdad) a un precio inferior - las prestaciones de esta vivienda también son inferiores pero eso no se lo dije evidentemente - y que tenía que darle respuesta el Viernes (que es el Viernes pasado día 17) a este promotor. Me respondió el mail diciendo que tendría respuesta suya el Viernes sin falta. Todo eso hasta hoy que aún no me ha respondido. Deduzco lo siguiente: 1. La negociación entre promotor e intermediario ha sido hasta cierto punto fructuosa, pero tu no le estás dando al intermediario nada a cambio (por ejemplo una pequeña aproximación al ya reducido precio del promotor) para que tenga un argumento o motivo para hablar nuevamente de precios. 2. Con fecha del Viernes 17 les pusiste una fecha límite a tu oferta, no se si eres consciente de ello, y como el intermediario ha sido incapaz de imponer tu precio inicial al promotor, no te ha llamado. Fin, punto y final. ¿Cómo actuar ante todo lo acontecido? (A) Define y determina tus límites. a) Determina cual es el precio máximo que estás dispuesto a pagar por la vivienda. Este será aquel que puedas decir, si no lo consigo ha este precio, que se lo lleve otro. Ello te permitirá que puedas dormir tranquilo si no consigues la vivienda de tus sueños al precio que consideras razonable. b) Determina si puedes financiar dicho precio máximo. c) Determina si quieres negociar el precio dentro de la banda (y ello significa aproximaciones en varias negociaciones) o si por el contrario deseas definir un precio fijo inamovible de compra y una oferta limitada en e tiempo de a oferta (pero si adoptas esta última medida, creo que deben saberlo las partes contrarias). No debe haber malentendidos entre todas las partes. Considero sumamente importante que negocies en persona y no exclusivamente por internet. Una vez prefijados tus límites y aclarado que no puede haber malentendidos, actuaría de la siguiente forma: Desbloqueo de la situación Es sencillo. Como argumento bastaría con decirle que la decisión que tomaste el Viernes pasado sobre la vivienda del otro promotor ha sido negativa y que por lo tanto continuas con tus deseos de obtener una vivienda a un precio asequible y que se ajuste a tu situación financiera. Y como ahora ya tienes claro que puedes jugar a dos estrategias a elegir por ti mismo, debes sentarte con el intermediario (nada de internet). a) si juegas a la banda de precios: Supongamos que el precio de venta era de 150.000 €, que e intermediario te dijo que te la podía conseguir por 100.000 €, y que el promotor te ha reducido el precio a 135.000 €. Supongamos que tu precio máximo (límite) es de 125.000 € (al que esperas comprar la vivienda). Dile al promotor, que agradeces el esfuerzo que han hecho al reducirte el precio de venta, pero que tus finanzas no te permiten ir más allá de 115.000 €. Aquí le estás ofreciendo un nuevo punto de partida al intermediario para que renegocien la oferta anterior. Estas especulando, con que la acepten o con que haya una nueva negociación / aproximación. Entre 135.000 € y 115.000 € ya no hay tanta diferencia, y es posible que el promotor proponga que os crucéis nuevamente en el medio, es decir, eso de ni para ti ni para mí: 125.000 € y no se diga más. Supongo que ya entiendes lo que pretendo decir con el desarrollo de este sistema de actuación. Posiblemente sea el más adecuado. b) La otra forma de actuación sería reunirse las tres partes (intermediario, promotor y comprador), para negociar un precio de interés para el conjunto de las partes, con la intención de dejarlo todo formalizado/firmado esa misma mañana/tarde tras la reunión. Esta opción no me convence mucho, pero bueno, es otra opción. Y eso es todo. Te deseo mucha suerte en la compra de tu vivienda, y no olvides escuchar también la opinión de otros lectores. Saludos cordiales, Valentin
Ir a respuesta