El Ministro de Economía Luis de Guindos ha expuesto en el Congreso que se propone aprobar una serie de medidas para dar solución a la situación de las familias y pymes hipotecadas y que no pueden hacer frente a sus cargas financieras: va a aprobar un Código de Buenas Prácticas cuyo cumplimiento será sólo voluntario por parte de las entidades financieras. En la web del Ministerio se puede encontrar un escueto comunicado de prensa, con una información muy limitada.
Creo que ese código de buenas prácticas es un brindis al sol que no va a tener ninguna efectividad si no es de aplicación forzosa: las entidades financieras que podrán asumirlo o rechazarlo a su discreción podrían haber llegado ya a acuerdos con todos sus deudores voluntariamente, pero se han negado con carácter general y se han opuesto a cualquier pretensión de regular la situación de sobreendeudamiento de las familias.
Es impensable que algún banco vaya a aceptar voluntariamente la dación en pago salvo que vea que no tiene perspectiva alguna de cobrar su deuda en otra forma y que además reciba algún tipo de compensación por ella, o presionados en cada caso por la movilización social en el ámbito del movimiento ciudadano que se ha alzado contra un sistema injusto e inhumano. La experiencia demuestra que hasta ahora este tipo de acuerdos han sido excepcionales, pese a que eran perfectamente posibles (véase esta entrevista con el Presidente del BBVA, en que tiene la desfachatez de que sólo ha tenido diez casos de desahucio y solucionó amistosamente nueve; creo que habría que añadir al menos tres ceros al final de ese diez y luego multiplicar por alguna unidad adicional). Además, si la medida se proyecta sólo para las familias en que ningún miembro tenga ingresos ni más patrimonio, ya se está reconociendo al banco una posibilidad que era su única salida razonable; y se deja sin solución a todos los demás hipotecados cuyos ingresos son insuficientes para afrontar sus deudas.
Sí hay que valorar positivamente alguna de las demás medidas que se anuncian: que se trate de elevar el precio de subasta de la vivienda hipotecada en caso de ejecución y la limitación de los intereses de demora; pero lo ideal sería que se previeran medidas para hacer innecesaria la ejecución y que se pudiera alcanzar una solución extrajudicial por otra vía.
Creo que lo habría que hacer es aprobar una Ley que modifique radicalmente el sistema de ejecuciones hipotecarias existentes en España y que se regule específicamente el sobreendeudamiento familiar:
-Debería prohibirse la ejecución de la hipoteca por el simple hecho de que haya sido imposible pagar algunas mensualidades; la garantía hipotecaria sigue vigente, por lo que cualquier deudor de buena fe debería tener la posibilidad de ponerse al día pagando las cantidades pendientes con los aplazamientos y reestructuración de la deuda que sea necesario.
-Deben limitarse los intereses ordinarios a un máximo de dos veces el interés legal del dinero; y los intereses de demora a un máximo de tres veces el interés legal. En caso de que el impago sea por causa justificada (pérdida de rentas de trabajo, accidente grave...) no se generarán intereses de demora sino sólo ordinarios: no tiene sentido introducir medidas de refuerzo del cumplimiento de una obligación cuando es imposible materialmente cumplirla; mucho menos tiene sentido castigar económicamente a quien está ya imposibilitado de pagar sus deudas, siempre que haya actuado de buena fe. Además, se prohibirá el anatocismo (que los intereses se acumulen al capital para que a su vez generen más intereses).
-Si se llegase a la ejecución hipotecaria, la adjudicación del bien hipotecado liberará de la deuda por un mínimo del 90% del valor de tasación.
-Se aplicará la dación en pago, con liberación del deudor, obligatoriamente si se produce la ejecución hipotecaria sin que haya comprador que ofrezca más del 90% del valor de tasación y el ejecutado no incurrió en la situación de insolvencia por su actuación temeraria.
-Se aprobará una Ley de sobreendeudamiento familiar, con la instauración de un procedimiento con intermediación de la administración para que las personas o familias que no pueden afrontar la devolución de sus deudas puedan negociar una reestructuración de la deuda o una liquidación del patrimonio con liberación del resto de deuda impagado.
-Se aplicará rigurosamente el principio de “crédito responsable”: la entidad que haya concedido créditos excesivos, sin comprobar la posibilidad real de que el prestatario podría devolverlos, no podrá reclamar más que la devolución del capital prestado sin intereses, en plazos realistas; si aún así la situación del deudor no permite una liberación de la deuda en un plazo razonable, se producirán quitas o reducciones de la deuda.
-Se regulará una fórmula para la reconversión de los préstamos hipotecarios en arrendamientos a largo plazo con opción de compra.
-Se alcanzarán acuerdos con los promotores que acumulan viviendas sin vender para sacarlas al mercado como viviendas sociales con un precio de alquiler bajo, con aval público cuando sea preciso, para garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna a toda la población.
Una vez más quiero recordar que el Gobierno del Partido Popular rechazó la aprobación de una Ley de Sobreendeudamiento Familiar en el otoño de 2003, cuando el PSOE presentó una Proposición de Ley en ese sentido; y que el PSOE incluyó esa Ley en su programa electoral de 2004, que incumplió al no presentar el correspondiente Proyecto de Ley, pese a las promesas expresas de José Luis Rodríguez Zapatero después de ser nombrado Presidente del Gobierno, por ceder a las presiones de la banca. Y que esta Ley viene siendo reclamada por las asociaciones de consumidores desde hace años, antes incluso de la actual crisis, porque leyes de este tipo ya existen en prácticamente todos los países de nuestro entorno (véase un cuadro referente a algunos de ellos al final de este informe), según el detalle de este Dictamen del Consejo Económico y Social de la Unión Europea; también alguna asociación de jueces la está reclamando con este mismo argumento.
Por otro lado, no se entiende en qué sentido pretende el Gobierno que se calculen los pagos de los préstamos para entender que la parte correspondiente a amortización de capital se eleve con relación a la parte de intereses: esto daría lugar a que se fueran acumulando intereses a pagar en un momento posterior, lo que podría resultar incluso más oneroso. La fórmula de devengo de intereses es clara: capital x rédito x tiempo; para que la parte de capital crezca proporcionalmente respecto a la de intereses en los primeros recibos, sólo hay dos posibilidades: o sube el importe del recibo a una cantidad prohibitiva (porque se sigue pagando lo mismo por intereses pero se sube el importe del capital para que la proporción entre uno y otro concepto cambien) o bien se deja para más adelante el pago de los intereses, con lo que en algún momento ha de crecer la cantidad a pagar... salvo que este aplazamiento no conlleve el pago de intereses por ese aplazamiento, lo que no tendría sentido y los bancos se negarían a conceder financiación salvo a un tipo de interés que ya le compense ese aplazamiento.
No tiene sentido tampoco que se impida el desalojo de la vivienda ejecutada en un plazo de dos años si no se regula quién va a hacerse cargo del coste de mantener la vivienda y qué va a ocurrir con la familia transcurridos esos dos años: no tendría sentido obligar a la entidad prestamista o a quien se haya adjudicado la vivienda a que no pueda disponer de la vivienda durante dos años sin ninguna compensación. Más razonables parecen las propuestas que he expresado, de reconvertir el préstamo en arrendamiento a largo plazo con opción de compra; otra medida a adoptar para facilitar el acceso a una vivienda digna a todos sería que el Gobierno se concierte con los promotores con viviendas sin vender para sacarlas en alquiler social con aval público.
