Uno de los escándalos de la vida social, política y económica de este país es el de los mal llamados desahucios (en realidad, son lanzamientos de vivienda, el desahucio existe en el ámbito del arrendamiento de vivienda o local de negocio). Es una vergüenza nacional, derivada de la vergüenza de las burbujas del ladrillo y del crédito, de cómo se fomentaron esas burbuja por los sucesivos gobiernos nacionales y por la banca; y de la negativa o reticencia de los gobiernos de Aznar y de Rodríguez Zapatero, y ahora de Rajoy, a aprobar una Ley de sobreendeudamiento familiar como la que existe en la mayoría de países de nuestro entorno.
El actual Gobierno ha aprobado una serie de R. Decretos-Ley para la galería, sin utilidad práctica alguna. El último episodio es que http://periodismohumano.com/economia/stopdesahucios.html, procedente de otro de convalidación del último R. Decreto-ley sobre la materia que luego se decidió refundir con la Iniciativa Legislativa Popular, aunque el PP ha dejado la ILP en nada, sigue con su rodillo populista que sólo piensa en las grandes entidades. Para el Gobierno y su partido, la Patria que les llena la boca es un gran negocio, de ahí que siempre hablen de la marca España.
En manifiesto contraste con esa posición gubernamental, hay toda una serie de iniciativas de apoyo a la ILP y de propuestas de reformas del procedimiento de ejecución hipotecaria, reforma que ahora es obligada tras la Sentencia del Tribunal Europeo de Justicia de 14 de marzo de 2013 que declara que no se ajusta a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Una de las últimas iniciativas es la de Juristas por la ILP: recogida de firmas entre los profesionales del Derecho en apoyo de la ILP; puede verse que han firmado desde Fiscales del Tribunal Supremo hasta procuradores, pasando por magistrados, catedráticos, abogados, etc.
Creo que el procedimiento legislativo se está desarrollando de manera manifiestamente incorrecta. El PP y su Gobierno están actuando con precipitación e insolvencia; no han calibrado la situación social, no han tenido en cuenta las necesidades de los ciudadanos endeudados ni las peticiones de la ciudadanía; han presentado una Proposición de Ley no meditada, sin consultas sociales ni a los profesionales y el resultado va a ser lamentable. Lo correcto sería que el PP aceptase retirar su actual Proposición; debatir con serenidad el asunto con el resto de partidos, con las asociaciones y plataformas implicadas, con los profesionales del sector, y presentar una nueva Proposición o Proyecto de Ley consensuado, que suponga una solución real al problema y que se alinee con las leyes de los países de nuestro entorno.
En esa línea de trabajo, por iniciativa de la Unión de Consumidores de Asturias, he elaborado una serie de propuestas de reforma legal, que luego hemos discutido con asociaciones y plataformas, incluidos representantes de la Asamblea de la PAH de Asturias; y con algunos jueces; y que he presentado en una Mesa Redonda organizada junto con la Universidad de Oviedo el 16 de abril pasado.
Estas reformas tratan de abordar el problema de los préstamos, las ejecuciones y desahucios, los abusos que se producen en esta materia, y el sobreendeudamiento familiar, desde el inicio (concesión del préstamo) hasta su desenlace (liquidación de la deuda). Seguramente podrían proponerse más medidas; muchas de ellas serán mejorables; algunas discutibles (luego me referiré a las críticas sobre la propuesta de limitar los intereses ordinarios de los préstamos); pero al menos creo que es la primera propuesta de enfrentarse a esta cuestión de forma integral.
Presento a continuación esas propuestas, con una breve exposición de la motivación de cada una.
Acceso a la justicia y protección de consumidores y usuarios:
-Exención del pago de la tasa judicial a las personas físicas y pequeñas empresas.
-Imposición del pago de tasas cuando se declare en sentencia la mala fe del litigante.
-Concesión de indemnizaciones punitivas a los particulares que formulan demandas o querellas relacionadas con malas prácticas empresariales que afectan a una pluralidad de consumidores. También a las asociaciones de consumidores que presentan acciones de cesación de malas prácticas o de cláusulas abusivas.
-Refuerzo en medios personales y materiales y atribución de mayores competencias a los organismos supervisores de los distintos mercados y de protección de los consumidores.
Las tasas judiciales a personas físicas funcionan como medio disuasorio para que éstas accedan a la justicia a defender sus derechos. En el caso de que lleguen a presentar una demanda, se verán aún más efectivamente disuadidos de apelar una eventual sentencia desfavorable por lo elevado de la tasa correspondiente al recurso de apelación, más aún para el caso de la casación. En contraste, para las grandes empresas el importe de la tasa es de una cuantía irrelevante en comparación con su capacidad económica. Esto supone que las empresas siguen disponiendo de todas las instancias judiciales sucesivas hasta que logren un resultado favorable, mientras que los particulares no en muchísimos casos podrán pasar de la primera (si es que se pueden permitir acceder a ella).
Además, los principales usuarios de la justicia son las grandes sociedades, no las personas físicas. Y debe tenerse en cuenta que si éstas se ven en la necesidad de acudir a la justicia para pleitear contra una sociedad es debido a la ineficacia de los organismos de supervisión y de protección del consumidor.
En cambio, la imposición de tasas a quienes abusan de la justicia contribuirá a reducir la litigiosidad innecesaria. También lo hará, y además contribuirá a lograr unas relaciones de mercado más equilibradas, la concesión de indemnizaciones punitivas a quienes actúan demandando o denunciando prácticas abusivas porque la previsión de estas indemnizaciones-premio podrán servir de elemento disuasorio de prácticas conflictivas, potencialmente originadoras de pleitos. Y la actuación eficaz de los organismos de supervisión de los distintos mercados y de protección de los consumidores permitirán también evitar malas prácticas o que los conflictos originados por éstas se solventen en vía extrajudicial, reduciendo la carga de la justicia eficazmente y en forma beneficiosa para la sociedad.
Reformas procedimientos de ejecución:
En todos los procedimientos de ejecución se incluirán las siguientes medidas:
Medidas orientadas a permitir la defensa eficaz del consumidor y a la efectividad de las previsiones sobre nulidad de cláusulas y prácticas abusivas:
-El ejecutado tendrá un plazo de veinte días para formular oposición.
-En la oposición se podrán formular todo tipo de excepciones.
-Si se formula oposición, se tramita como un procedimiento declarativo, el que corresponda por razón de la cuantía; la oposición sería equivalente a la demanda.
-En el Auto que despache ejecución (o la deniegue, en su caso), cuando el ejecutado tenga la condición legal de consumidor, el Juez valorará si existen cláusulas abusivas y, en su caso, declarará su nulidad, con las consecuencias que correspondan para la procedencia de la ejecución.
-Cuando se promueva un procedimiento monitorio por un profesional o empresario contra un consumidor o usuario, deberá aportar con la petición inicial copia del contrato en cuya ejecución se base su reclamación. En estos casos, si no hubiera oposición por el demandado, el Secretario, antes de dictar el Decreto que da por terminado el proceso monitorio y da traslado al acreedor para que inste el despacho de la ejecución, pasará el expediente al Juez para que examine si existen cláusulas abusivas.
Estas medidas permitirán que los procedimientos monitorio y de ejecución españoles se adecúen a la Directiva 93/13/CEE, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, tras la declaración de las Sentencias del Tribunal Europeo de Justicia de 14 de junio de 2012 y 14 de marzo de 2013.
En los procedimientos ejecutivos, los motivos de oposición deben ampliarse para permitir que los demandados puedan plantear motivos de oposición no contemplados actualmente en la Ley procesal, e incluso distintos a la existencia de cláusulas abusivas, como es el caso de la práctica muy frecuente de que la entidad demandante haya imputado pagos a otras deudas contra la voluntad del deudor o que en el pago de otras deudas haya incurrido en abusos. Se evita así además que se promuevan nuevos procedimientos ordinarios, que duplicarían innecesariamente la carga de los tribunales, encarecen y dilatan la resolución del conflicto.
Medidas orientadas a evitar que la deuda se incremente excesivamente como consecuencia del procedimiento ejecutivo y que exista enriquecimiento para el ejecutante a costa del ejecutado:
-El acreedor no podrá exigir intereses de demora por plazo superior a tres meses cuando se retrase en reclamar la deuda o pedir la ejecución, salvo que la demora se debiese a negociaciones entre las partes orientadas a permitir que el deudor pueda ponerse al día en sus pagos.
-Una vez que el acreedor declara vencido el préstamo o crédito, sólo podrá reclamar como intereses los legales (o los contractuales, si son más elevados) incrementados en dos puntos.
-La tasación de los inmuebles a efectos de subasta debe estar actualizada, a precios de mercado actuales, no a los de cuando se concedió la hipoteca.
-No se admitirá la adjudicación de la vivienda habitual por menos de un 90% del valor de tasación; ni la de otros bienes por menos del 80%.
-En caso de ejecución de bien hipotecado o pignorado, una vez adjudicado éste, se extinguirá la deuda, sin que pueda continuar la ejecución por principal, intereses ni costas salvo que se declare la mala fe o mora culpable del ejecutado.
-Limitación del importe de las costas judiciales, que no podrán exceder de 2.500 € más los gastos.
Las medidas expresadas evitarán que la deuda de los deudores se incremente en beneficio exagerado del acreedor y de los profesionales que defienden a éste. Así, no es admisible que el acreedor retrase la ejecución de una deuda (cuando se hace evidente que no se va a poder pagar) con el fin de incrementar su importe con los intereses de demora. Tampoco que sigan aplicándose los intereses de demora contractuales cuando se ha resuelto el contrato. Los precios de tasación y adjudicación de los bienes a adjudicar tienen que ser realistas y evitar situaciones de enriquecimiento injusto para el ejecutante. Cuando la deuda esté garantizada en su integridad por hipoteca o prenda, la ejecución de la garantía ha de poner fin a la deuda, salvo que se aprecie mala fe por el deudor. Y tampoco puede admitirse que la deuda se incremente con las elevadas costas que vienen calculándose en la actualidad, en función de los baremos aprobados por los diferentes Colegios de Abogados y por el R. Decreto que aprueba el arancel de los procuradores, que basan el cálculo en el importe reclamado, con frecuencia elevado (sobre todo si se trata de préstamo para adquisición de la vivienda), sin tener en cuenta que la complejidad y la carga de trabajo de estas demandas es mínima, sobre todo para el abogado, que sólo tiene que completar un formulario de demanda.
Otras medidas destinadas a permitir una solución menos traumática y que tenga en cuenta el derecho a una vivienda digna:
-Regulación de una fase intermedia en el procedimiento en la que el Juez promueva una solución negociada y, en caso de alcanzarse un acuerdo, pueda conceder una moratoria, una reducción del tipo de interés u otras medidas para que el deudor pueda extinguir su deuda sin llegar a la ejecución de la vivienda o local de negocio.
-Habilitación de un sistema centralizado de subastas por internet.
-Tras la adjudicación de la vivienda habitual o local de negocio, el ejecutado podrá seguir usando la vivienda o local en concepto de alquiler, pagando una renta social, durante tres años. Tendrá además la posibilidad de dejar sin efecto la adjudicación si abona la deuda ejecutada.
En los casos en que no se haya acudido al procedimiento de sobreendeudamiento familiar que se introduce en otra propuesta posterior, el Juez tratará activamente de mediar entre las partes en busca de una solución negociada que evite la ejecución, con las consecuencias sociales que implica. En el caso de que no pueda lograr ese acuerdo, podrá imponer otras medidas que permitan la liquidación de la deuda evitando la ejecución de la vivienda del deudor, si es posible. En caso de llegarse a la licitación de la vivienda, se promueven medidas para lograr el precio más elevado posible. Y, finalmente, trata de evitarse el lanzamiento del deudor mediante la imposición de un alquiler social durante un período en el que éste podrá regularizar la deuda, recuperando así la propiedad de la vivienda.
Limitación de tipos de interés:
Se establecerán una serie de limitaciones para evitar los intereses abusivos y la usura, para permitir ejercitar el derecho de acceso a una vivienda digna y favorecer la iniciativa empresarial, que podrían ser:
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria para vivienda habitual, interés legal del dinero.
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria con otro destino, para consumidores, 1,5 veces el interés legal del dinero.
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Préstamo o crédito sin garantía real o mobiliaria para consumidores, 2 veces el interés legal del dinero.
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria para no consumidores, 1,5 veces el interés legal del dinero.
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Préstamo o crédito sin garantía real o mobiliaria para no consumidores, 2,5 veces el interés legal del dinero.
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Refinanciaciones de personas físicas, 1,5 veces el interés legal del dinero.
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Refinanciaciones de personas jurídicas, 2,5 veces el interés legal del dinero.
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Intereses de demora, consumidores 2 puntos más del interés pactado.
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Intereses de demora de no consumidores, 5 puntos más del interés pactado.
-Si se declara que el deudor es de mala fe, se impondrá un recargo adicional de 5 puntos si es consumidor y de 8 puntos si es persona jurídica.
-Se prohibirá la práctica seguida por algunas financieras de elevar unilateralmente el tipo de interés del préstamo con un preaviso de un mes: en todo caso habrá que estar al tipo pactado y sólo se permitirá la variación por referencias a un índice oficial.
La imposición de límites legales a los intereses, incluso a los remuneratorios, acabará con la disparidad de criterios judiciales en cuanto a la interpretación judicial de cuándo son usurarios (los remuneratorios) o abusivos (los de demora), en beneficio de la seguridad jurídica, lo que además da lugar a reducir litigios. Por otro lado, se estima razonable que se establezcan límites a los remuneratorios para evitar situaciones contradictorias como que se declare el carácter abusivo de un interés de demora y en cambio se admita un interés remuneratorio muy próximo.
La limitación de los intereses de demora ha sido muy criticada por los jueces, incluso los más progresistas, porque entienden que afecta a la libertad de mercado. Pero creo que sí es procedente por varias razones. Para empezar, ya existen limitaciones de precios en otros sectores. En este mismo ámbito, ya existe una limitación al tipo de interés: que sea usurario. El problema es que no hay un criterio o estándar claro para decidir cuándo el préstamo es usurario, lo que da lugar a que en cada caso se vaya a decidir según el criterio personal de cada Juez. Por otro lado, si ya existen límites a los intereses moratorios, como el de la Ley de Crédito al Consumo (2,5 veces el interés legal del dinero para los descubiertos en cuenta), parece incongruente que se admitan tipos remuneratorios próximos y en ocasiones superiores a ese límite. Un caso real reciente que he tenido supuso que en el curso de un procedimiento de ejecución derivado de un monitorio (no intervine en el monitorio, me trajeron el caso tras recibir el Auto de ejecución) se declarase abusivo un interés de demora sólo cinco puntos superior al interés ordinario... que era del 24%, TAE del 28%; no se entra a conocer del interés ordinario porque en el ámbito del ejecutivo no se puede plantear que sea usurario y el Juzgador no me admitió la alegación de que es abusivo. Ahora se propone un límite para los intereses moratorios de tres veces el interés legal o tres puntos por encima de los ordinarios; si éstos son del 24%, ¿son usurarios? ¿No será más práctico limitarlos en coherencia con la limitación de los moratorios?
Limitación de comisiones y gastos:
-Comisiones de apertura:
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria para vivienda habitual, 1%.
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria con otro destino, para consumidores, 1,5%.
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Préstamo o crédito sin garantía real o mobiliaria para consumidores, 3%.
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Préstamo o crédito con garantía real o mobiliaria para no consumidores, 2%.
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Préstamo o crédito sin garantía real o mobiliaria para no consumidores, 4%.
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Refinanciaciones de personas físicas, 1%.
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Refinanciaciones de personas jurídicas, 2,5%.
Las limitaciones de los apartados anteriores son el máximo que se puede pactar como intereses o comisiones; se aplicarán a todo tipo de préstamos y créditos, incluso los concedidos a través de tarjetas de crédito o de compras.
Estas previsiones evitarán que se encarezcan los préstamos mediante comisiones o gastos que traten de suplir las limitaciones de los intereses.
-Prohibición de otras prácticas abusivas:
-Se declarará abusiva la práctica de cobrar comisiones de reclamación por impagados apartándose de los criterios establecidos por el Banco de España (sólo cuando haya habido gestión efectiva y útil y estén contempladas en el contrato).
-Cuando se exija tasación de un inmueble a efectos de valoración para préstamo o crédito hipotecario, el solicitante tendrá libertad para elegir la sociedad tasadora. Si el prestamista no está conforme con la tasación que le presente el solicitante del préstamo o crédito, podrá encargar otra a su propio cargo.
-Prohibición de condicionar la concesión del préstamo o crédito a la contratación de tarjetas, planes de pensiones y cualquier otro producto que no esté expresamente destinado a garantizar el préstamo o crédito.
-Las coberturas y primas de los seguros de protección de pagos y de vida deberán estar ajustadas a las condiciones personales de los prestatarios.
-Se prohibirá la práctica de que, en caso de contratación de seguros de vida y/o de protección de pagos, se cobre la prima correspondiente a todo el plazo de duración del préstamo en el momento de la concesión de éste, incluso acumulándola a su capital. La prima se pagará en plazos no superiores al año y no se podrá incrementar por encima del IPC.
-Créditos renovables periódicamente, normalmente cada año: la negativa a la renovación o el cambio de condiciones (subida del tipo de interés, exigencia de garantías adicionales, reducción del límite del crédito, etc.) deberá notificarse con al menos dos meses de antelación al vencimiento del crédito.
-Reclamaciones frente al avalista: Cuando se produzca algún impago por el deudor principal, debe comunicarse inmediatamente al avalista para que pueda pagar, evitando la mora, en lugar de reclamarle la totalidad del capital pendiente de amortizar.
Las previsiones anteriores pondrán fin a una serie de malas prácticas que en la actualidad son habituales en el mercado.
PRINCIPIO DE CRÉDITO RESPONSABLE:
-Valoración de la capacidad de pago del cliente. Límite del préstamo al 80% del valor de tasación, salvo situación personal solvente; cuota que no exceda de un porcentaje de los ingresos familiares ¿30%? Responsabilidad del banco si concede el préstamo pese a una evaluación negativa ¿qué responsabilidad: pérdida de capital, sólo de intereses, aplazamiento sin intereses, dación en pago?
Se introduce el principio de crédito responsable en nuestro ordenamiento, con todas las consecuencias derivadas. Las entidades financieras deben indagar la capacidad económica de quien les solicita financiación para comprobar que podrá devolverla con sus rentas. Si concede el préstamo a una persona cuya situación hacía previsible que no podrá devolver el préstamo o crédito en la forma pactada está incurriendo en una negligencia profesional con resultados perjudiciales para ambas partes y toda la sociedad, por lo que debe hacerse responsable de sus consecuencias mediante una quita del capital del préstamo o de los intereses, un aplazamiento de la devolución o una dación en pago o una combinación de las anteriores medidas.
Prohibición de cláusulas abusivas:
CLÁUSULA SUELO DE LOS PRÉSTAMOS:
-Prohibición si no hay techo.
-Prohibición si es desproporcionadamente elevada en relación con un techo inalcanzable: valoración de opciones floor y cap; volatilidad del tipo de interés.
-Sólo será válida si se ha incluido en los documentos precontractuales exigidos por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios: ficha de información personalizada y oferta vinculante, de forma que el solicitante pueda tener conocimiento de su existencia al menos con una semana de antelación a la firma de la escritura o póliza.
CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.
-¿Aplicación del art. 127 de la Ley Hipotecaria? (Si se ejecuta la garantía para cubrir algunos plazos o intereses, no se cancela el préstamo; si quien se adjudica el bien no quiere hacerse cargo del préstamo, se consigna la parte necesaria del precio para seguir pagando los plazos restantes).
CLÁUSULA QUE PERMITE AL BANCO COBRARSE LA DEUDA LIQUIDANDO OTRAS POSICIONES DEL CLIENTE, INCLUSO VENDIENDO VALORES.
-Abusiva; sólo podrá hacerlo en vía ejecutiva.
Se evita la ejecución arbitraria del propio derecho por la entidad financiera, que constituye un privilegio frente a la prohibición genérica de autotutela; privilegio que además suele ejercerse en forma muy perjudicial para el deudor y para otros posibles titulares de esas otras posiciones.
Situaciones de insolvencia de las personas físicas.
Ley de sobreendeudamiento familiar, para todas las personas físicas que incurran en situación de insolvencia sin mala fe.
-Se creará un órgano administrativo o judicial que tramite los procedimientos de insolvencia familiar, en el que tendrán participación las asociaciones de consumidores.
-La petición de la persona física de acogerse a este procedimiento paralizará todos los procedimientos de ejecución y demandas declarativas en reclamación de deudas económicas contra él y los miembros de la unidad familiar. Y a partir de la petición dejarán de devengarse intereses de demora.
-El procedimiento tendrá como finalidad la reestructuración de la deuda, estableciendo nuevos plazos, reduciendo intereses, acordando carencias, imponiendo quitas y, en su caso, ordenando liquidación de bienes del deudor para permitir que éste pueda hacer frente a las deudas y mantener un nivel digno de vida; en último extremo, que al menos pueda empezar de nuevo desde cero (fresh start).
-Se penalizará a las entidades acreedoras que hayan agravado la situación del deudor con cláusulas o prácticas abusivas, extinguiendo o reduciendo su crédito.
Se podrá llegar a la dación en pago de los inmuebles hipotecados. Las medidas a acordar tendrán en cuenta la diligencia del deudor en la gestión de su economía; si han sobrevenido circunstancias ajenas a su voluntad que redujesen sus ingresos habituales o impusieran pérdidas o gastos excepcionales; y también la diligencia de los acreedores al evaluar los riesgos de la operación, de forma que tengan que asumir las consecuencias negativas de créditos excesivos o concedidos sin respeto al principio de crédito responsable: los préstamos o créditos concedidos con manifiesta infracción del principio de crédito responsable no devengarán intereses ni comisiones y el capital se devolverá en los plazos previstos o, si no se pudieran cumplir, se ampliarán en lo necesario o se impondrán quitas.
Se introduce un procedimiento específico para resolver las situaciones de sobreendeudamiento familiar como los existentes en la mayoría de nuestro entorno, distinto del procedimiento concursal que no está adaptado a las circunstancias de las personas físicas y encarece la solución. El trámite se realizará ante un órgano administrativo o judicial que intervendrá inicialmente como mediador, evitando las ejecuciones forzosas; si bien, en el caso de que sea imposible alcanzar un acuerdo voluntariamente, podrá imponer un plan de liquidación de las deudas; en este órgano participarán las asociaciones de consumidores para asesorar al deudor y orientarle en busca de una solución viable y lo menos traumática posible. En el caso de que deba procederse a la liquidación del patrimonio del deudor, se permitirá el fresh start, que pueda empezar de nuevo su vida financiera sin quedar relegado a la economía sumergida, como ocurre en el actual sistema.
Medidas fiscales:
-La adjudicación de bienes en los procedimientos de ejecución contra personas físicas y en los de sobreendeudamiento familiar estará exenta de pagar el Impuesto Municipal de Plusvalías y no generará incremento de patrimonio en el I.R.P.F.
Es principio básico del Derecho Tributario que los impuestos recaen sobre actos que denotan la capacidad económica del sujeto pasivo. Se estima incongruente que la liquidación del patrimonio de la persona insolvente se considere a efectos tributarios como acto que pone de manifiesto un incremento de patrimonio, con la consecuencia de contribuir a agravar la situación económica del afectado, añadiendo una carga adicional a su pasivo.
Derecho de acceso a la vivienda:
-Se garantizará el derecho de acceso a la vivienda digna mediante acuerdos de la Administración competente con promotores y bancos y otros propietarios para que las viviendas vacías, que no se han podido vender o que se han adjudicado los bancos por la insolvencia de sus propietarios, pasen a un régimen de alquiler social. En el caso de insuficiencia de viviendas en oferta para fines sociales, se podrá llegar a una expropiación de uso temporal, con una renta social a cargo del particular al que se adjudique el uso y compensación del justiprecio por la administración.
-Plan integral de viviendas sociales, incluyendo sobre todo alquileres sociales.
-Intervención de servicios sociales desde antes de que se produzca el lanzamiento de la vivienda.
-Gravamen a las viviendas vacías, sea como tributo local específico, recargo en el IBI o mayor atribución de renta en el IRPF.
-Las administraciones locales deberán promover, en su política urbanística, medidas para agotar la edificabilidad en los núcleos de población consolidados y para la reconstrucción de los edificios ruinosos siempre que haya déficit de vivienda social; evitando la urbanización de nuevas zonas en la periferia.
La defensa de las personas endeudadas se completa con políticas activas para que el derecho de acceso a una vivienda digna se haga realidad. Se impide que se utilice la vivienda como medio de especulación y se promueve que cumpla con el fin social que le corresponde. Y se busca que los destinatarios de estas medidas sociales queden integrados en la población, en lugar de desplazarlos a nuevos desarrollos urbanísticos, con servicios deficientes, alejados del centro, que ocupan suelo rural en perjuicio del medio natural y con despilfarro de medios escasos.
Disposiciones transitorias:
-En los procedimientos en curso, se podrá suscitar un incidente en el que el ejecutado podrá oponer cualquier excepción anteriormente no admitida en los procedimientos ejecutivos conforme a la normativa procesal actual.
-En los procedimientos en curso, el Juez revisará de oficio si se ha aplicado alguna cláusula abusiva, con audiencia de las partes.
-En los procedimientos en curso, se aplicarán las limitaciones sobre intereses de demora, costas y demás prohibiciones enumeradas.
-En cualquier momento, el ejecutado persona física podrá acudir al procedimiento previsto en la Ley de sobreendeudamiento familiar.
-En los procedimientos ya archivados, el ejecutado podrá instar la revisión de la condena, ante el mismo Juzgado, cuando se hubieran aplicado cláusulas o prácticas abusivas, o intereses, comisiones o gastos superiores en cinco puntos a los límites establecidos. Si la vivienda estuviera en propiedad del ejecutante, podrá anularse la adjudicación; en otro caso, se habilitará una vía de reclamación de indemnización de los perjuicios producidos como cuestión incidental del procedimiento original.
Las anteriores medidas de acomodación de los procedimientos de ejecución españoles a la normativa europea de protección al consumidor frente a cláusulas abusivas y para evitar otros abusos propios del sistema a extinguir serán aplicables a procedimientos en curso o ya extinguidos, para remediar los excesos cometidos en situación de indefensión por las peculiaridades de la normativa procesal española y las consecuencias sociales derivadas.
