Los juzgados están a reventar. A pesar de las daciones en pago, de las refinanciaciones empresariales, es más que posible que los distintos Ordenes Jurisidiccionales (Laboral, Civil, Social, etc...) se vean colapsados por el fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias, de los embargos, de los despidos, etc. Y buena parte de estos procedimientos suelen acabar en la subasta judicial de bienes.
Me temo que, a pesar de las sucesivas reformas que han tratado de evitar la creación de mafias y de un cierto oscurantismo, las subastas judiciales siguen rodeadas de un halo de misterio, de una fama de circulo para iniciados, del que todo el mundo habla pero al que muy pocos acuden, convirtiéndose en una actividad restringida a unos pocos profesionales.
Por eso es de agradecer el blog de Tristán, comentarista habitual de éste: Subastasblog. En él, con un espíritu pedagógico, nos va guiando por las subastas judiciales, entre anécdotas, clases prácticas y tomas de pulso al día a día. Obvio decir que estoy suscrito a su feed y que en cuanto tenga un rato pasará a mi blogroll. Os lo recomiendo, siempre y cuando no querais tocar de oídas.
En estos primeros posts creo que hay unos cuantos temas a destacar:
1. Como bien sabemos aquellos que tenemos experiencia en tema inmobiliario y registral, no hay que dar nada por supuesto. Míralo todo. Y vuélvelo a mirar. esa es la diferencia entre una buena operación y una tremenda cagada (tremendo lo de la nuda propiedad).
2. Los margenes no son los que la gente piensa. Un 20%, quizás un 30% son de lo más habitual, por lo que cuenta Tristan.Si consideramos el tiempo que nos lleva, los riesgos, etc no me parece una cifra tan desaforada. Y por otro lado, si los margenes son muy superiores deberemos sospechar que algo no va bien, salvo sorpresa.
3. No todo es papeleo. El trabajo de campo es fundamental. Hay que patear, que moverse, que visitar los inmuebles, los juzgados, hay que informarse sobre los imuebles, los poseedores, los propietarios, los deudores. De no hacerlo tendremos problemas e los puntos 1 y 2.
4. Tengo la sensación que como en cualquier otra profesión, en las subastas funciona mucho la famosa coopetencia. Tus competidores colaboran contigo. Si les interesa. Si te interesa. Mejor ganar todos un poco.
5. La vertiente financiera es muy importante. Tristán apenas lo ha citado, pero hay que manejar cash, dinero, o avales. Y a la hora de la hipoteca digamos que esta no es tan simple como una ordinaria. El procedimiento viene a ser un tanto especial. Pero prefiero no adelantarme.
En su momento conocí, y creo que es un negocio interesante en los próximos años, a un consultor de subastas. Un profesional que identifica inmuebles para sus clientes y le asiste técnica y financieramente en la operación, cobrando obviamente sus comisiones. Un subastero que trabaja por cuenta de terceros. Creo que con el cambio de ciclo perdió gran parte de su negocio, pero sin duda ahora ha vuelto. Ya nos contará Tristán como lo ve.
