Ha sido necesario que fallezcan personas, para que en política se entienda de que hay algo que no acaba de funcionar correctamente, y como soy un jodido desconfiado, supongo que tendrá que ver por otra parte con las elecciones catalanas, o cualesquiera que fueran si el momento de tratar eso se considerase oportuno, pero por lo que parece “todos los partidos se llenan la boca” con la necesidad de modificar la ley hipotecaria, que procede de 1946, es obvio que es necesario, es cierto que se han realizado algunas modificaciones sobre la misma, como la última modificación de 2007, pero incluso desde esta última fecha las cosas han cambiado muchísimo, hasta me atrevería a pensar que las circunstancias de 2007 difieren bastante de las actuales.
Yo creo que en términos políticos es bastante simple ofrecer a los ciudadanos una mejora de dicha legislación, total la mitad (o más) de las promesas electorales se incumplen, pero si entramos en el fondo de la cuestión, ya para un tipo como yo que poco sabe de temas legales, empieza a ver problemas por todos los lados.
De todas formas lo que sí es un hecho es que ya hemos comprobado reacciones positivas por parte de los acreedores, al parecer se han suspendido algunos desahucios, y algunas entidades anuncian que dicha moratoria se mantendrá hasta que se promulgue una nueva ley o modificaciones sobre la actual, por lo tanto bienvenidas sean estas iniciativas, que lamentablemente no devolverán la vida a las personas que esta situación se ha llevado por delante.
De todas formas “es muy bonito” dar esperanzas a los ciudadanos que carecen de medios económicos para pagar su vivienda, y de alguna forma indicarles que se procurará mejorar las circunstancias válidas para desahuciarles, si, es muy bonito, muy “social” y ….. sin embargo por si alguno de estos “señores prometo” no se han enterado, hay un parte en la cuestión que se llama “el acreedor”, y a dicho sujeto no se le puede decir que a partir de ahora si prestó y sus deudores no le pagan, pues anda y que le den …. , primero porque atenta contra la seguridad jurídica de cualquier estado de derecho, de cualquier estado democrático. En segundo lugar porque el presto bajo determinadas condiciones y no se pueden cambiar las reglas a mitad del juego, y en todo caso si se endurecen en exceso los planteamientos, tal vez se consiga que los desahucios sean más favorables a los ciudadanos con este problema, sin embargo el precio de tales medidas pueda suponer una restricción de la financiación que hará aparecer otros problemas de igual o más difícil solución.
Por lo cual entiendo que al final van a ser parches, que no dudo que se beneficie en algo al sistema, insisto, esto no lo dudo, porque todo es susceptible de mejora, absolutamente todo, pero que cuando hay dos partes, y aquí las hay (el deudor y el acreedor) no es posible modificar la ley de forma que solo mejore las prestaciones de una de las partes, porque el riesgo de que el perjudicado inicie el vía crucis judicial, es un hecho más que probable, y si queda claro que hay perjuicio las posibilidades de ganar entran en la parte de lo posible.
De todas formas y desde mi óptica de “ciudadano de a pié” hay algunas cosas que no parecen muy lógicas.
Que la tasadora no sea totalmente independiente en relación al acreedor no acaba de ayudar a la transparencia, la última muestra en este articulo de prensa http://economia.elpais.com/economia/2012/09/22/actualidad/1348343798_416320.html . En este artículo de 2010, alguien ya apuntaba que esto no parecía muy normalhttp://www.capitalmadrid.com/2010/11/2/0000018203/las_cajas_se_adelantan_al_banco_de_espana.html
Otra cosa que se podría hacer seria asegurarse de que el importe de financiación no excediera nunca de un porcentaje sobre la tasación, de hecho en términos de “papeleo” no ocurre en la financiación de viviendas, pero se ha demostrado que algunas tasaciones “se hincharon” , y que al mismo tiempo no excediera sobre el valor de compra ¿Cómo comprobarlo? Muy simple, que el notario no pudiera autorizar una hipoteca cuyo valor de compra/venta no sobrepasara un determinado porcentaje, sea en 80, el 85, el 90 …. O lo que sea por ciento ….. y además contaríamos con la ventaja de erradicar algún que otro pago en dinero “B”, porque si no figurase el total pagado en la escritura no se podría otorgar parte del préstamo hipotecario. No obstante esto que parece “muy bonito” iba suponer de inmediato que muchos ciudadanos carecerían de la posibilidad de acceder a la compra de una vivienda al no disponer de ahorros para pagar al contado los gastos e impuestos de compra y además una parte dicha de vivienda, y entraríamos en un cierto “elitismo” en el concepto de la propiedad.
Y también iba a dejar fuera las ventas de viviendas propiedad de la banca/cajas de ahorro que se financian al 100% ó a esto más gastos, a lo cual se puede pensar, si no pueden vender “anda y que les den” … si eso, “anda y que les den”, pero no debemos olvidar que “mientras les dan”, los que vamos recapitalizando las entidades financieras con problemas no somos otros que los ciudadanos con nuestros impuestos, por tanto mientras les dan a ellos, no están dando a nosotros al mismo tiempo.
En cuanto a los desahucios es un hecho que es mejorable, y es probable que se encuentren formulas más adecuadas a los tiempos en que vivimos, pero quien piense que sin pagar la deuda, se podrá quedar en la casa “in secula seculorum”, que se vaya olvidando, esto es de Perogrullo, tal vez se consigan moratorias, ofrecimientos de soluciones provisionales, al final si la deuda existe y no se redime de una forma u otra el “ocupante” tendrá que irse, será más tarde o más temprano, pero el “irse” será una realidad.
Por ejemplo a mi entender lo que no es de recibo es que tras la adjudicación de un bien a favor del acreedor o de una filial controlada por el mismo, y en la venta final se consigue beneficio, éste no minore la deuda, no sé cómo se puede regular esto, pero así por sentido común tiene una lógica que no se sostiene, pongamos un ejemplo para que se entienda lo que pretendo indicar:
Compra venta por 100.000 € / Hipoteca por 90.000 € / Deuda actual por 82.000 € incluidos los gastos de ejecución generados e intereses acumulados / Tasación del momento de la concesión y precio a efectos de subasta 100.000 €
Se realiza la subasta y el banco se la adjudica por el 60% del valor de tasación, son por tanto, 60.000 €, queda claro que si la deuda actual es de 82.000 €, al deudor y tras perder su casa le quedará una deuda de 22.000 € ….. bien, ahora pongamos que el banco consigue vender la finca por 75.000 €, vale que ahora es difícil que ocurra, pero las cosas cambian … convendremos que el banco habrá recuperado 15.000 € (75.000 de la venta menos 60.000 del valor adjudicado) que pasarán a engrosar sus beneficios, o a minorar pérdidas que tuviera registradas, la pregunta es ¿estos 15.000 € afectan en algo al ex propietario desahuciado? La respuesta es que no, entonces ¿no sería lógico que esta cifra se redujera de la deuda pendiente de pago de los 22.000 €? Creo que convendremos que si ….. pues vale reduzcámosla y legislemos para que esto sea así, porque ley no sé, pero ética la tiene toda y mas … peeeeero la cuestión que se plantea entonces es y si el del 60% en lugar de ser el banco es un “inversor”, que toma los riesgos de comprar esto, que tenemos que hacer ¿Qué entregue este supuesto beneficio al banco y él que no gane nada? Vale, podemos legislar sobre ello, lo que va a ocurrir es que nadie comprará viviendas de subasta, es de cajón.
De momento lo único que veo por parte de los políticos, es "llenarse la boca" para indicar que esto debe mejorar, cosa en la que estamos todos de acuerdo, pero de momento no he visto ni una sola idea ... a ver si en las próximas semanas "nos van ilustrando", porque el problema en realidad es otro, es la apatía de los mercados, la crisis que hace que no se venda un ladrillo ni por equivocación, y que no parece que se hagan políticas para reactivar el consumo, la compra, más bien al contrario, recortes y más recortes, que lo único que consiguen es reducir aún más el consumo.
Lo que veo complicado es “trasladar” el sistema norteamericano de financiar con la única responsabilidad de la vivienda adquirida, en primer lugar debemos recordar que solo se aplica en 11 de los 51 estados de EE.UU., y si se investiga un poco llegaremos a determinar que los precios de estas hipotecas no son comparables con los nuestros, digamos que los precios llevan aparejado el “coste del riesgo” de quedarse con la vivienda en pago de dicha deuda, estaremos todos de acuerdo que visto lo visto, si este producto financiero (solo la vivienda como garantía) hubiera sido comercializado, y con la experiencia de hoy, muchos nos hubiéramos “apuntado”, lo que ya dudo es que si nos hubieran ofrecido una hipoteca al 6% sin garantía personal, en lugar del 3% con ella (y por ahí van las diferencias si se investiga un poco “el hecho” de estos 11 estados de EE.UU.) en aquel momento, si dicho producto hubiera tenido el éxito que hoy creemos, y también hay que considerar que muchos hipotecados, difícilmente hubieran contado con esta posibilidad porque las cuotas resultantes probablemente hubieran supuesto la denegación de la financiación.
Otra cosa que sí creo necesario es la obligatoriedad de explicar a los avalistas, y sin la concurrencia en la misma reunión de los avalados, que significa en realidad el hecho de avalar, porque al parecer más de uno se entera de ello cuando no hay solución.
En todo caso, por light que sean las modificaciones de la ley, si que estoy convencido que algo mejorará el asunto, el problema estará en “la suficiencia” de ello, y que sea aceptado por la parte acreedora.
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