Hipoteca multidivisa en yenes

007cda, las condiciones de las hipotecas multidivisa en yenes varían mucho en función del perfil de cliente, lo mejor es preguntar en muchos bancos porque es mucho lo que puedes ganar con una pequeña mejora. Empieza por tu propio banco y por los que estén en expansión (oficinas nuevas, etc), ya que muchos bancos son reacios a dar hipotecas multidivisa en yenes, pero donde te conocen y donde van necesitados de clientes es más fácil conseguir una hipoteca multidivisa.

Carlos, el riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes es alto si no se va a aguantar en la nueva divisa hasta el final (por ejemplo, si se piensa vender el piso en un par de años), pero si vas a aguantar hasta el final necesitas que el yen suba bastante para que la cuota de la hipoteca multidivisa en yenes se ponga por encima de la hipoteca en euros.

s2

Hola a todos. Tras leer noticias y foros sobre las hipotecas multidivisas solo queria apuntar que es un producto de mucho riesgo, porque todo el mundo habla de cambiar a otra divisa si la inical se revalorza con respecto al euro. Ojo con esto, porque al cambiar de divisa demasiado tarde, por ejemplo si la divisa inicial se revaloriza un 10 % con respecto al euro, podemos tener una deuda en euros o en otra divisa mucho mayor que la que teniamos inicialmente. Solo veo posibilidad de sacar partido cuando tengamos al euro con respecto a las demas divisas con un libor inferior al euribor bastante depreciada y con recorrido al alza. En la situacion actual es dificil arriesgarse en una hipoteca en yenes o dolares o francos. En unos meses podemos pagar una cuota igual que en euros y encima con una deuda mayor si queremos cambiar de divisa. Los que esten pensandolo que se asesoren por alguien independiente, no por sus bancos.
Suerte.

Hola Fernand2,
Muchas gracias por tu respuesta tan rápida. sobre los bancos que trabajan las hipotecas multidivisas en yenes, cual me aconsejas?. vivo en Sant Cugat del Vallés, Barcelona, sabriais decirme algúno por favor, Gracias de nuevo, slds

Nyc, si estás en un registro de morosos te lo habrán comunicado, tanto tu operadora como el propio registro. Si no sabes nada, es que no estás, pero siempre puedes preguntarles a los del propio registro, que están obligados a decírtelo.

007cda, con la hipoteca multidivisa en yenes te quedaría una cuota de alrededor de 600-650 euros; en tu caso, la hipoteca multidivisa en yenes probablemente interese más que en otros casos, al haber también un préstamo personal.

s2

Hola, tengo una hipoteca en estos momentos de 100.000 euros y pago 705 euros (me ha subido 110 euros en algunos meses) y un préstamo personal de 24.000 euros que pago 270 euros,esto con la caja de extremadura en total pago 975 euros por estos dos préstamos, me han aconsejado que haga una nueva hipoteca en yenes porque pagaría bastante menos, pero no sé con que banco podría hacer este tipo de hipoteca, podriais ayudarme vosotros y si alguien podría decirme más o menos cuanto pagaría reunificando los 124.000 euros, muchas gracias, slds

Como puedo saber si aparezco en algun listado de morosos por tema adsl o similar?

Saludos
nyc99

Las bajadas de tipos de la FED están provocando un pequeño terremoto en todas las divisas, porque se está deshaciendo parcialmente el Carry Trade del cruce dolar / yen, y eso acaba afectando a otros cruces. A corto plazo el tema está peligroso, pero a largo plazo yo diría que el yen lo hará peor que el euro. De todas formas, si yo tuviera una hipoteca en euros y quisiera cambiar a una hipoteca multidivisa en yenes, probablemente esperaría cuatro o cinco meses en vez de hacerlo ahora. Y quien tenga que contratar ya su hipoteca, probablemente le compense sacar una hipoteca multidivisa en euros y esperar a cambiar de divisa en unos meses. Pero ojo, esto es lo que a mí me parece más probable, pero no tengo ninguna certeza y quizá contratar la hipoteca en yenes hoy sea lo mejor, no hay forma real de saberlo.

s2

Hola Fernan2,

Soy Luis de nuevo. El yen se ha apreciado hoy hasta los 152 euros/yen. Ha sido una apreciación un tanto brusca, Cómo lo interpretas? Es cierto que el yen suele tener estas oscilaciones, aun así, se habla de alcanzar valores en torno a 130.....cómo lo ves?

De entrada parece que hay margen suficiente para aprobarla, incluso aunque tengan unas exigencias más altas para las hipotecas multidivisa. Se me ocurren tres posibilidades:

- O bien han detectado a través del CIRBE que tienes más deudas por ahí, lo que debilita tu capacidad de endeudamiento

- O bien figuras en algún registro de morosos por algún lío con un proveedor de ADSL o similares (yo estoy en ese caso y no soy ningún moroso).

- O bien es el banco el que tiene problemas para dar dinero, porque va muy justo.

Puedes preguntarles, a ver si te lo quieren decir; o puedes informarte tú mismo (en los dos primeros casos, obviamente)... o puedes hablarlo en otro banco, a ver si también te lo deniegan.

De todas formas, los bancos online con los mejores productos suelen ser también los más rigurosos, tenlo en cuenta...

s2

Acabo de solicitar hipoteca en oficinadirecta y me dicen que la operacion no es viable os cuento:

Ingresos netos mensuales 2500
Importe de la hipoteca 197000
Valor de la vivienda 380000
Plazo solicitado 25 años.

No lo termino de comprender, fernan2 tu que opinas

Bruno, yo también tengo mi hipoteca (no multidivisa, la normal) en oficinadirecta.com, era en su día la mejor y el banco también va muy bien. Y desde luego, si lo puedes hacer como novación será un ahorro muy importante.

s2

De Bruno.

Hola fernan2 y resto de bloggeros,

Lo de la novacion es poque tengo en la actualidad (y desde finales del 2004) una hipoteca con Banco Pastor. Sin pretender hacer publicidad de esta entidad debo decir que de la busqueda exhaustiva que hice en aquel momento fue lo mejor que encontre y, viendo el panoramo de las hipotecas referenciadas al Euribor, sigue siendo de las mejores. Eso si, la contrate a traves de su oficina virtual: www.oficinadirecta.com

Volviendo al tema de la novacion, el director de la sucursal a la que me dirigi (B PAstor ofrece las HMD a traves de oficinas fisicas y no la virtual) entendia que podria enfocarse como un cambio de condiciones de la hipoteca actual y en tal caso solo incurriria en los gastos asociados al cambio de condiciones, lo que en elargot suele denominarse novacion. De ser asi evidentemente los gasots asociados a la cancelacion y apertura se reducen de manera significativa.... No me supo decir cuanto seria, pero las estimaciones que me dan en Bankinter y eun sitio web que tambien gestionan HMD oscilan entre los 5000 y 6000 euros respectivamente para un credito de 100000 euros (basicamente el coste no es tanto por la cantidad del credito sino por los actos notariales)

Sigo esperando noticias. Cuando las tenga os las hare saber.

Saludos,

Bruno

Bruno, una curiosidad que puede ser útil para otros que busquen hipotecas multidivisa: ¿lo de la novación es porque ya tienes tu hipoteca con Banco Pastor, y sólo sería cambiar la divisa, o es que la hipoteca multidivisa del Banco Pastor tiene alguna característica especial?

Anónimo, o no me has entendido o no te entiendo yo: La "gracia" de las hipotecas multidivisa no es la subida/bajada del cambio, sino que el Libor yen está mucho más bajo que el euribor y por tanto se pagan muchos menos intereses, y la cuota de la hipoteca multidivisa sale mucho más baja. El tipo de cambio no es la "gracia", sino el "posible inconveniente" de las hipotecas multidivisa, lo que pasa es que como dices puede ser "posible inconveniente" o "posible ventaja".

s2

Bueno, por lo que veo argumentas acerca de la subida/bajada del cambio como único recurso para ahorrar dinero, pero por lo que más o menos habéis explicado, ¿no sale a cuenta pedir la hipoteca en yenes ya que el tipo de cambio sube cuando el yen se deprecia y al revés? Por lo que he visto a principios del 2003 tenía una paridad de 130 yenes por euro y un libor de 0.65% y ahora con 1.11% el cambio está en 158 yenes por euro. ¿Qué índice se suele coger para hacer la hipoteca, el de un mes,tres,seis o doce meses?

Hola

Soy Bruno.

En cuanto tenga noticias de B PAstor y Bankinter os las hare saber. No obstante, a priori parece resultar mas interesante la oferta de B Pastor porque podria enfocarse no como una cancelacion de la hipteca actual y apertura de una nueva sino como una novacion de la actual.... Esto deberia traducirse en un mayor ahorro en los gastos, pero ya os contare cuando tenga las ofertas sobre la mesa.

Saludos y gracias a todos los que compartis informacion.

Bruno

Como te digo, se deben referir en un caso al libor de un mes y en otro caso a otro mes distinto (o de un trimestre), y ambos serán válidos. Si quieres ver la cotización del Libor yen en tiempo real, puedes hacerlo en
http://www.fxstreet.es/cotizaciones/tipos-prestamo/

Pero probablemente para una hipoteca multidivisa no te aplicarán el Libor yen en tiempo real, sino la media de un mes o un trimestre, así que tendrás que preguntar las condiciones exactas de tu hipoteca multidivisa para saber qué es exactamente lo que buscas...

Y otra cosa: El libor a tres meses suele ser un pelín más bajo que el libor a un año, así que es una ventaja que te apliquen el de tres meses...

s2

Soy Luisi de nuevo,

Muchas gracias por la respusta. Lo digo porque he estado mirando condiciones con dos entidades en Madrid: Barclays y la BBK.

Me ofrecen mejores condiciones en la BBK, pues aplican un diferencial de LIBOR+0,7 (y EURIBOR +0,5), comisión de apertura de 0,2 y no me cobran comisión de tipo de cambio inicial.

Hasta ahí, bien. Las pegas son que ellos utilizan como referencia el LIBOR a 3 meses (ahora mismo sensiblmente más alto), devengando solo 4 cuotas anuales.

Y el tipo LIBOR (del yen) que ellos usan, el martes pasado era de 0,99. En el Barclays (les pregunté), también a 3 meses, me dicen 0,85. ¿A qué se debe esta disparadad? Dónde puedo mirar los tipos "reales"?

Gracias de antemano.

Bruno, si te decantas por una hipoteca multidivisa en yenes, a ver si nos cuentas qué condiciones te ofrecen... le puede interesar a otros que también estén pensando en hipotecas multidivisa.

Luisi, si me pasas las direcciones te lo puedo mirar con detalle, pero de entrada diría que con el Libor pasará lo que con el Euribor. Si alguien me pregunta hoy: "este mes me renuevan la hipoteca, ¿a cómo está el euribor?", yo podría contestarle dándole el euribor a cierre de ayer (o el euribor en tiempo real hoy, si no fuese sábado), o podría darle el euribor de febrero (la media, claro, que es lo que se aplica para las hipotecas), o podría darle el de enero (porque el de febrero, aunque es conocido, no se ha publicado oficialmente aún, y por tanto el de enero es el que le aplicarán).

s2

Hola Fernan2,

Soy Luisi. Una pregunta: ¿Por qué no coinciden los tipos LIBOR ,digamos de yen,a 1 o 3 meses según la fuente que se tome?

Ahora mismo en bsmarkets da o,987, creo que esta web publica en tiempo real, pero es que me encuentro con cifras diferentes, incluso entre varios bancos.

¿Dónde puedo mirarlo?

Muchas gracias,

Hola fernand2,

aqui Bruno.... Tu arguemtno sobe la devaluacion del yen (y de si el banco cree en su prediccion si es que existe tal prevision dedevaluacion) es de una logica aplastante. Asi pues, el interes parece residir fundamentalmente en el bajo LIBOR del Yen que hace que los intereses a pagar al banco sean la mitad (o menos) de los quese panga co el EURIBOR....

Pues sin querer meter el dedo en la llaga, te compadezco. Ya es malo no saberlo y enterarse, pero saberlo y no poder/no te dejen.... Algo similar me ocurrio en el pasado con un pedazo de casa increible y la sensacion de impotencia y ser consciente que se pierde una oportunidad de oro es algo que espero no tener que pasar mas...

En fin, solo queria agradecerte tu respuesta y vamos a ver que se tercia... Por ahora ya le he pedido a mi banco (Pastor) y a Bankinter que me hagan sus respectivas ofertas....

Un abrazo,

Bruno