Hipoteca multidivisa en yenes

Josem - fernan2, lo primero enhorabuena por el blog, es difícil hoy en día un post con tanta vida como este. Con la subida de tipos de interés estoy estudiando la posibilidad de cambiar de hipoteca y hace unos días cayó en mi mano un artículo sobre las multidivisas. Estoy en fase de "formación" sobre el tema, y este blog me ha ayudado tremendamente. Creo tener un perfil de inversor arriesgado, no tengo problemas en jugar, pero me gusta conocer exáctamente qué me juego y cuantificar el riesgo, eso es lo que no consigo hacer de momento, así que seguiré leyendo y me montaré unas Excels a ver qué saco. Voy a solicitar también información en varias entidades y os cuento.

Vender,je je...a mi tambien me parece la mejor opción,te voy a poner un ejemplo,tengo el piso anunciado en tres o cuatro paginas de Internet y los únicos mensajes que recibo son quincenales para comunicarme que mi anuncio no ha recibido visitas osea lo de vender es imposible si no estas dispuesto a perder dinero y lo que dices tu,mejor contrato la hipoteca yenes y por lo menos tengo la opcion de que la cosa salga bien y no pierda esos eurillos tan valiosos.Bueno fernan2 fenómeno,muchas gracias por tus consejos,buenas noches.

Bueno, está claro que las hipotecas multidivisa en yenes te aliviarían la situación bastante, y tienes a tu favor que en caso de que vinieran mal dadas sería dentro de unos años y para entonces el alquiler que cobras también habrá subido.

Está claro que la solución ideal sería vender una de las dos, incluso aunque sea a pérdidas, pero cuando ni lo planteas es que o bien tienes claro que no quieres vender o bien tienes claro que no puedes vender porque no hay compradores... así que pasemos a las alternativas.

Si ahora te metes en hipotecas en yenes, sales del paso de momento; si la cosa va bien, o regular, te servirá como solución definitiva. Si va mal, puede que tengas suerte y el mercado inmobiliario se haya recuperado lo suficiente para poder medio vender (no esperes grandes alegrías), pero en ese caso te comerías importantes pérdidas por la hipoteca multidivisa (hablo de si ha ido mal). Y si te ha ido mal y encima sigues sin querer o sin poder vender, estarás tan con el agua al cuello que tendrás que ponerle las cartas sobre la mesa a tu novia y rezar para que pueda y quiera ayudarte.

Mantener a la novia en la ignorancia es muy duro, lo sé por un compañero que invirtió sus ahorros en Terra, y sinceramente creo que deberías volver a poner encima de la mesa la posibilidad de vender uno de los dos aun perdiendo; pero si no... es una cuestión personal, pero yo tiraría por la hipoteca en yenes, creo que las probabilidades de que salga bien o regular están a tu favor. Pero ya no es una cuestión económica sino personal...

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¡Genial!, pues empiezo .En los últimos años y con tiempos mejores hice dos operaciones de compra venta de vivienda las cuales rentabilice por la revalorizaron de los mismos .En febrero del 2006 con el euribor a 2,4 tuve la peregrina idea de comprar la tercera vivienda con intención de alquilarla y pagar la hipoteca con el alquiler, hipoteca (850 Eur.) alquiler (750 Eur.)Hipoteca hoy 1121 Eur. y subiendo
En febrero del 2007 ya con idea de comprarme algo para vivir (no me podía imaginar que subirían tanto los tipos). Compre un unifamiliar(todavía en construcción) por 373000 eur IVA incluido .A día de hoy he pagado 65000 eur de la vivienda y sigo pagando cuotas hasta la entrega que sera aproximadamente en noviembre o diciembre, yo creo que con algo de dinero ahorrado y con lo que amortice hasta entonces tendré que sacar unos 300000 euros gastos de (formalización ya previstos)con lo cual tendre 2 hipotecas una de 200000 mencionada antes y otra de 300000, total 500000 eurazos que con el euribor me pongo en 3000 euros al mes a 30 años(eso de momento) estos son los gastos.
Ingresos : 39000 eur netos al año osea unos 3200 mes libres de impuestos, pagas extras prorrateadas mas 750 x 12 =9000 eur de alquiler luego tengo 57000 eur en pagares bancarios satisfechos en 24 cuotas mensuales de 710 eur + 4 de 10000 eur fecha de vencimiento el 1-3-2010.
De momento estoy teniendo ciertos problemas para cobrar los pagares pero creo que los cobrare .Luego el alquiler y el trabajo no creo que me falle pero nunca se sabe. Los 3000 euros mensuales me parecen una carga muy difícil de arrastrar y es por eso que pensé en las HMD., por suerte no tengo cargas familiares y a mi novia (siempre con la mejor intención del mundo) prefiero que permanezca ajena. Perdona el rollo que te he soltado y muchas gracias por tu disposición.

El aumento de hipotecas multidivisa no lo veo ni bueno ni malo, es lo lógico debido a la subida del euribor, que hace más interesantes las hipotecas multidivisa por la mayor diferencia de tipos.

En general los bancos no suelen ofrecer hipotecas multidivisa, pero no por ninguna razón especial: los bancos tienen algunos productos en lanzamiento, y siempre recomiendan estos productos a sus clientes, sean o no idóneos para ellos. Y las hipotecas multidivisa no las suelen tener en lanzamiento.

En lo de aconsejarte, sin problema, sólo tienes que contar el caso (cuantos más detalles mejor) y preguntar...

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Acabo de escuchar una noticia en ínter economía,han aumentado las hipotecas en divisas un 15%,buena señal,pero me pregunto,si algún organismo publico o privado con poder,
se puede ver perjudicado si aumenta este tipo de operaciones e intenten restringirlas de algún modo.
Por cierto volviendo al comentario del otro día,en el que un director de sucursal echaba pestes acerca de las HMB,a los bancos no les conviene que se extiendan o les resulta indiferente.Por cierto Fernan2 gracias por tus consejos son de gran ayuda,me gustaría si no tienes inconveniente me aconsejaras sobre mi caso en particular.

Una hipoteca multidivisa mejor, siempre te permite cambiar de idea con facilidad, y hoy por hoy el coste es bastante bajo.

Por otra parte, lo de ir a un banco japonés a por hipotecas en yenes es que no sé ni si es posible... pero no creo que valga la pena, la verdad.

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Vuelvo a quitarme el sombrero ante tu rapidez.Tema franco queda zanjado.
¿Crees que seria mas rentable dirigirse aun banco japones en Madrid y solicitar la hipoteca o es preferible la multidivisa?Gracias y feliz noche.

Lo de que las hipotecas multidivisa en francos suizos son de menos riesgo es algo que se suele decir, pero que no comparto. Lo cierto es que la volatilidad diaria del franco suizo frente al euro es menor que la del yen, pero eso es algo que le afecta al trader de divisas, que juega con futuros y apalancado 100 a 1. A una hipoteca multidivisa lo que le preocupa no es tanto la mayor o menor volatilidad diaria, sino las probabilidades que hay de que esa divisa tenga una fuerte revalorización a largo plazo; esa es la medida del riesgo de las hipotecas multidivisa, y sinceramente veo más riesgo en el franco suizo que en el yen.

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Gracias por la premura de tu respuesta, la verdad es que resulta muy útil que alguien tan bien informado este dispuesto a compartirlo.
La cuestión yen o franco, ha quedado clara que te decantas por el yen, pero ¿seria menos arriesgado el franco? Teniendo en cuenta que tendríamos un beneficio con respecto al euro,.
Por cierto hoy he estado en una oficina de Bancaja para preguntar si ofertaban HMD, y el director de la oficina que adoptando una aptitud paternalista, se ha despachado a gusto acerca de las maldades de este tipo de hipotecas y del dinero que podía perder .Mi pregunta seria, ¿por algún motivo no les interesa a los bancos conceder este tipo de hipotecas?, o realmente lo que ocurre es que este señor no dispone de una información plena y prefiere disuadirme antes de reconocer su desinformación.
Tengo un montón de preguntas acerca de este tipo de operación, así que si resulto pesado que alguien me lo diga .Estos días voy visitar bancos que oferten este producto, si me entero de algo interesante lo escribiré por si alguien se puede beneficiar. .

Josean, efectivamente no recomiendo para nada las hipotecas en francos suizos... ¿qué ventajas tienen? En cuanto a tipos, es evidente que el yen tiene los tipos más bajos, por lo que una hipoteca multidivisa en yenes sale más barata. Y en cuanto a tipo de cambio, el franco suizo es una divisa fuerte y un valor refugio, mientras que el yen ya hace años que el Bank of Japan hace todo lo que puede (que es mucho) por mantenerlo bajo, para favorecer las exportaciones. Tanto por tipo de cambio como por tipos de interés, puestos a una hipoteca multidivisa, sin duda prefiero el yen. Hay cosas en las que no lo veo claro y prefiero no mojarme, como por ejemplo en si es o no buen momento para una hipoteca multidivisa, pero en la cuestión de hipoteca en yenes o francos suizos, sí que lo veo claro y me mojo a favor del yen... aunque evidentemente, también puedo estar equivocado, nadie es infalible.

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Buenas tardes Fernando,esta claro que eres un experto en la materia y despues de leer algunos de tus consejos,me he dado cuenta de que eres muy reacio a recomendar una HMD en francos suizos, no entiendo muy bien porque,en principio parece ser que puede sufrir menos oscilaciones de precio con respecto al euro,y en este momento su tipo de interés esta mas bajo.Yo lo tenia claro antes de leer los comentarios del foro,ahora tengo dudas.Seguro que me puedes responder, o alguien del foro que controle mas que yo,je je...cosa que no va ha ser dificil.Gracias

Esa cláusula de las hipotecas multidivisa no la conocía, pero es bastante lógico, el que asume el riesgo de la hipoteca multidivisa tienes que ser tú y no tu banco (si no, la hipoteca multidivisa sería a Libor + 4%, no a Libor + 0,8%).

Lo que está claro es que el riesgo de una hipoteca multidivisa es mayor que el de una hipoteca en euros, y las multidivisa sólo son aptas para gente con cierta fortaleza financiera que le permita hacer frente al riesgo que suponen.

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De antemano GRACIAS.Fernan2. He estado peinando el mercado de las HMD. y el verdadero riesgo se corre con una clausula que mantienen tadas las entidades.Y es que si la moneda que eliges se deprecia en un 10%-20% segun entidad,tu nunca podrias exceder tu capital inicial,teniendo queabonar dicho importe.

Kaiser, en principio tendrás que cambiar de hipoteca de todos modos, así que en tu caso los gastos de cambio a hipoteca multidivisa no cuentan... y sí, creo que una hipoteca multidivisa en yenes puede ser una buena opción, y más viendo cómo se ha disparado el euribor.

Jose, no sé si es buen momento para hipotecas... pero si eso ya lo tienes claro, y tienes claro que quieres hipoteca multidivisa, sin duda la multidivisa que te aconsejo es una hipoteca en yenes. El franco suizo, además de que tiene los tipos más altos, es una moneda mucho más fuerte que el yen, por lo que a largo plazo una hipoteca multidivisa en yenes te hará ahorrar tanto en intereses como en capital frente a una hipoteca en francos suizos.

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Hola,soy kaiser.bueno mi duda es si pasarme a una hmd o no? ya que mi deuda hipotecaria con banesto asciende a 45mil€ mas un prestamo de 5mil€; quiero aumentar la hipoteca para comprarme un coche,asique la suma total ascenderia a:75mil€. mi duda es si me es rentable cambiarme o no. puesto que lo veo atractivo por que pago menos intreses y asi tengo capacidad para ahorro y poder ir amortizando la hipoteca poco a poco aver si asi puedo quitarme todos los gastos en unos 10años. megustaria un aopinion. gracias.

info: barclays no de bunas opciones y son bastante reacios a da la hmd, ponenpegas, u malas condiciones, de momento donde mejores condiciones he encontrado es en bankinter la verdad atienden bien y de momento mejores opciones.

Chus, en tu caso no veo conveniente cambiar a una hipoteca multidivisas, pues vas a tener que cancelar tu hipoteca en unos años, y si resulta que para entonces el yen está fuerte, te puedes comer unas pérdidas importantes.

Anónimo, supongo que con lo del "fixing" te refieres a que te pegan la clavada en el cambio de divisas, poniendo una horquilla importante entre precio de compra y precio de venta. Las hipotecas multidivisa recurren, como "gancho" comercial, a poner comisiones de cambio de divisa bajas o incluso cero, pero con la horquilla de cambio de divisa, que no figura en las condiciones, es con lo que ganan dinero de verdad. Lo siento, pero así es como funciona...

El otro anónimo: Las condiciones de Bankinter no parecen muy buenas, yo que tú miraría más...

Respecto a lo que te dijo del yen la chica de Bankinter, yo coincido con ella; pero con una matización, y es lo que tú dices: que en pocos años el euro ha subido de 90 yenes a 160 yenes, con lo que hay peligro de que si ahora el yen vuelve atrás se te lleve por delante. Todo junto, se resumiría en que ni es buen momento para hipotecas multidivisa ni tampoco es mal momento, así que no me extrañan tus dudas. Para saber si contratar una hipoteca multidivisa, dado que el mercado ya sabes como está, lo mejor es que ahora te analices a tí mismo: ¿Si tu deuda aumenta 10.000 euros en un año, te vas a poner muy nervioso? ¿Si el yen hace una subida rápida, o una bajada rápida, vas a empezar a pensar en cambiar de divisa? Si la respuesta son dos "no", probablemente tu perfil sea bueno para contratar una hipoteca multidivisa ...

Carlos, respecto al "fixing", matizar lo dicho arriba: el "precio del sistema" será un precio diferente para compra y para venta, para beneficiar al banco... a tu costa, claro!! Por eso yo recomiendo, si se hacen hipotecas multidivisa, no ir cambiando de divisa: hay más costes de los que parece.

Miguel A., en las circunstancias actuales (crisis de crédito, etc) los bancos se han vuelto muy poco flexibles, y más con hipotecas multidivisa; si eres un funcionario con nómina alta, probablemente sí que te lo acepten, pero si no... será difícil, y más con hipotecas multidivisa.

Respecto a los gastos de constituir una hipoteca multidivisa, son los mismos que con una hipoteca normal, salvo una comisión por cambio de divisa aplicada al importe de la hipoteca multidivisa, ya que te prestan yenes pero te entregan euros.

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Fernand2 me gustaría saber si conoces alguna entidad con hipot.multidivisa que acepte doble garantía. Estoy pensando en cambiar los puñeteros euros desde hace un tiempo. He preguntado en bankinter y me dicen que alli solo aceptan como garantía la vivienda habitual. Otra pregunta podrías resumirnos los costes de cambio a una multidivisa. tengo claros los de escaparme de la que tengo (comision de cancelacion mas cancelacion registral), pero no los de entrada en la nueva.Muchas gracias

Hola fernan2 y Carlos!!
No paro de dar vueltas por internet buscando informacion para sopesar bien la posibilidad de contratar una hipoteca multidivisa. Pregunte en bankinter y me ofrecieron libor+ 0'90, euribor +0'45, con revisiones mensuales, 0'40 de comision de apertura y un minimo mensual de comision de cambio de 15 euros. Ademas me dieron informes de sus brokers sobre la evolucion que pueden tener el yen y el franco suizo con respecto al eury sus expertos situan en 2 o tres años el valor del yen en una medi a de 160 yens por euro.
Yo estoy dudando si ahora es buen momento o no porque creo que el yen esta bastante depreciado y que si se produce alguna variacion sera apreciativa y no depreciativa, con lo que mi deuda se incrementaria. Le pregunte a la chica de bankinter y me dijo que por el momento al gobierno japones le interesa mantener el yen depreciado porque de este modo estan ganando exportaciones, pero la verdad es que todo esto es tan complejo que no se que pensar. La cuota de mi hipoteca actual es bastante alta pero de momento tampoco tengo problemas para pagarla, pero tambien es cierto que mucho tendria que variar la situacion de la divisa para llegar a pagar lo que estoy pagando ahora, y encima casi todo son intereses, que es lo que mas me jode!!!
Bueno, mustaria que me dieseis vuestra opinion sobre si es buen momento o no para contratar multidivisas.
Un saludo

Hola de nuevo, gracias por vuestras respuestas ( Carlos y Fernand2 ).
En Bankinter me comentan que el yen está muy inestable y sería aconsejable cambiar la moneda. Mi hermano cambió el 29 de abril ganando en el cambio 3.500 euros. En realidad fue más pero no contaba con el " FIXING " que por otra parte no nos comentaron de su existencia. Podríais explicarme ( puesto que todavía tengo duda ) de que se trata?
Yo no tengo gastos de cambio de divisa.