Han publicado unos gráficos muy ilustrativos en Calculated Risk sobre como está el mercado de la vivienda en EEUU. En seis gráficos podemos hacernos una idea de como están las cosas al otro lado del Atlántico.

En el primero de los gráficos, vemos la cantidad de viviendas que se están iniciando (en azul) y el porcentaje de viviendas que están vacías actualmente. Las viviendas iniciadas están en el mínimo de toda la serie, desde el año 68 y no han hecho ningún intento de comenzar a recuperarse. Las viviendas vacías están en máximos desde el año 68, por encima del 5%. Llevan bajando desde principios del 2010 pero, de momento, muy poco. Parece que, hasta que el porcentaje de casas vacías no baje por debajo del 4% (es decir, hasta que se asimile el stock pendiente de vender) será raro que la construcción repunte.

En el siguiene gráfico se comparan las viviendas iniciadas con la tasa de desempleo. Hay cierta relación a lo largo de todo el gráfico (es decir, a más viviendas iniciadas menor desempleo) pero suele ir por delante la construcción. Es decir, parece que, primero se anima el mercado de la vivienda, se comienzan a construir casas y luego el desempleo disminuye. Podría pensarse que es al revés, es decir, que primero baja el paro y, como la gente tiene más dinero, se compran una casa. Pero la serie muestra que normalmente ha sido al contrario, es decir, primero se comienza a construir más y luego baja el paro. Eso no anima demasiado, porque, como hemos visto en el gráfico anterior, la construcción no parece que vaya a repuntar, al menos de momento.

En el tercer gráfico vemos el gasto privado en construción residencial y no residencial. El gasto en vivienda comenzó a caer a principios de 2006. El gasto en construcción no residencial comenzó a caer 3 años después, a principios de 2009. Ahora sigue bajo y no tiene ningún aspecto de comenzar a subir, al menos en el corto plazo.

El siguiente gráfico muestra el porcentaje del PIB destinado a inversión residencial. Vemos que el actual es el más bajo, con diferencia, de los últimos 60 años. Eso, en cierto sentido, es una buena noticia, porque, en algún momento, se volverá a invertir entre el 4 y el 5% del PIB, como se ha venido haciendo de media en las últimas décadas. Aún así, yo creo que, para volver a invertir, habrá que dar salida a todas las viviendas vacías que vimos en el primer gráfico, y eso podría tardar dos o tres años.

En el siguiente gráfico vemos el porcentaje de viviendas en propiedad, entre los ciudadanos americanos. El crédito barato hizo que muchas familias se decidiesen a comprar en vez de vivir de alquiler. La crisis está devolviendo el porcentaje a su media histórica, y aún le queda unos cuantos puntos por caer. Yo creo que si, históricamente, entre un 63% y un 64% de las viviendas lo eran en propiedad, en los próximos años se bajará de este porcentaje, porque ahora la gente va a tener la sensación de que la vivienda es una inversión ruinosa (por sorprendente que pareza, los precios no siempre suben, ¿quién lo iba a pensar, eh?). Eso hará que muchos prefieran vivir de alquiler y no meterse en hipotecas.

Por último, vamos a ver el gráfico más esperanzador de todos. Se compara la población de EEUU con la de otros cuatro países.

Vemos como la población de EEUU crece a un ritmo incesante. Siguen teniendo una tasa de natalidad mucho más elevada que la europea y tasas de inmigración también más altas. Más o menos, la mitad de ese crecimiento es vegetativo y la otra mitad se debe a inmigrantes que llegan. No parece que su política de inmigración vaya a cambiar demasiado. Ahora, que hay más paro, deportan a más mexicanos ilegales, pero siguen abiertos a inmigración de otros lugares del mundo y no parece que tengan intención de permitir que su población se estanque. Si la población crece y crece, las casas no tardarán en llenarse, y volverá a construirse más.

Sorprenden en el gráfico la comparación con los países europeos. Rusia lleva 20 años perdiendo población, y Alemania casi estancada desde los años 60. En cantidad absoluta, vemos que EEUU, en los últimos 50 años, ha incrementado su población tanto como Indonesia o Pakistán (en porcentaje no, porque estos países son más pequeños, y no es lo mismo un aumento de 50 millones para un país que tiene 50 millones de habitantes que para uno que tiene 200).

En definitiva, el mercado de la vivienda en EEUU no parece que se vaya a recuperar en el corto plazo, pero, en unos años, es casi seguro que superarán el bache actual y volverán a crecer. Eso sí, después de este escarmiento, veremos crecimientos moderados durante bastantes años. Creo que pasarán muchas décadas hasta que vuelva a producirse otra burbuja inmobiliaria en norteamérica.