Problemillas con el tracto sucesivo

Aun no he cumplido los 85 años así que no te pases......
Y no veo la importancia de que la gente sepa qué día es mi cumple. De hecho en algunas webs tienes que poner la fecha (no el año claro, todo el mundo puede verlo. Incluso hoy me han llegado dos felicitaciones automáticas. Ninguna de ellas era de Hacienda ni de Tráfico. Qué desilusión.

Felicidades!!!

Seguro que cumples pocos. En cambio yo, que ya sumo muchos, no divulgo mi cumple ni loco.

Por supuesto que interesa (para ser acreedor a una birra, por ejemplo): ¡muchas felicidaes!

Como Off Topic y aunque a nadie le interese diré que hoy es mi cumple. No me he podido aguantar, jeje.

Pues parece que sin haberlo pretendido al final le hemos echado una manita al tal Benito

Jotaerre y Tristán: el notario dará copia de la escritura a quien sea causahabiente de los derechos que consten en ella (art. 224.1 Reglamento notarial), aunque su adquisición derive de otro título. Y lo mismo es aplicable al registrador, que en la práctica ni se molestará en saber quién es el presentante del documento. Otra cosa es que, efectivamente, haya que pagar aranceles e impuestos.

Yo tampoco creo que un Notario vaya a expedirte una segunda copia auténtica sin mandato judicial ni ser parte en la escritura, pero, aparte, para inscribir habría que liquidar antes el ITP (a nombre del comprador, claro). En todo caso, es posible hacerlo si se dispone de todos los datos (al fin y al cabo, son las gestorías de las notarías quienes se encargan de ésos trámites en nombre de terceros).

Rastaman, no estoy tan seguro de que cualquiera puede presentar al registro unas escrituras de una tercera persona e inscribir el título. Más bien creo que lo más fácil hubiera sido hacerlo por mandato judicial pero que sin la orden de un juez eso no sería posible. Aunque tampoco estoy completamente seguro.

Sin embargo, con tu última frase creo que has hecho pleno.

¡¡¡Ostraaaasss!!! ese si que es un buen lío

Un caso real. Un tío vende un piso con inquilino dentro. Se documenta en contrato privado.
Se pacta una cantidad al contado y el nuevo propietario pagará la hipoteca en curso QUE SEGUIRÁ A NOMBRE DEL ANTIGuO PROPIETARIO, pactándose también que el piso seguirá inscrito a nombre del antiguo, quien no puede exigir la inscripcción hasta que quiera el nuevo propietario.Surgen las diferencias entre las partes. El expropietario cobra las cuotas para ingresarlas en la hipoteca pero nunca enseña los recibos. Parece que se queda con ellas o al menos cobra por cada una más de lo que es en realidad. El nuevo, algo pardillo, deja de pagar la hipoteca hasta que le enseñen los recibos.
El ex pone, registralmente el piso a nombre de su hijo e inicia una demanda contra el comprador exigiendo la resolución del contrato por impago de las cuotas de la hipoteca y explica en la misma que no tuvo más remedio que poner el piso a nombre de su hijo de 22 años porque el banco rebajaba las cuotas mensuales al al poder ampliar la duración del préstamo por tener el niño más esperanza de vida que el padre. En los HECHOS, argumentaba que no podía pagar las cuotas tan altas como estaban.
Situación actual: el inquilino paga al nuevo propietario que a su vez paga la comunidad ect.
El nuevo propietario dice que no le han citado para el juicio (deben haberle declarado en rebeldía por la fecha de la presentación de la demanda) y que "oficialmente" aun no sabe que el piso se haya puesto a nombre del hijo.

Resulta que el Banco no autorizaba la subrogación de la hipoteca a nombre del comprador (que puede de sobra pagar las cuotas) y de ahí viene el ocultar al Banco la compraventa efectuada.

Continuará..........cuando tenga más datos

Digo yo que para subastar los derechos de propiedad, se habrá demostrado con documentación suficiente ello en el juzgado, me parece que este problema que planteas es mas fácil de resolver de lo que lo pintas Tristan, se trata de adjudicarselo, pedir o conseguir una segunda copia de la escritura e inscribir. Por supuesto la hipoteca previa había que pagaría de todas formas. Se me ocurre otra jugada que consiste en dejar que le subasten la finca por la hipoteca y como el ya es dueńo podrá subir las pujas sin miedo a no quedarsela: el banco cobra lo suyo, el recupera el sobrante y ya tiene titulo para inscribir.

Jajajaaja, lo de la escala de buenas ideas ha sido buenísimo, jajajajaj

No veo que en este caso sea muy difícil reanudar el tracto. Si la escritura figura en autos, que busque al notario y le solicite copia (art. 224.1 Rn) Pero mejor que lo haga, o de lo contrario no sólo se quedará sin la casa cuando ejecuten la hipoteca, sino también sin el remanente de la ejecución, y sin el remate primero que él pago. Y eso si que es un marrón.

Por el artículo relacionado, supongo que este es Benito el pelmazo.

Por cierto, no puedo evitar ser puntilloso: entre subastar la propiedad y "los derechos de propiedad" no hay ninguna diferencia, lo que el juez quiere decir es que ese derecho de propiedad puede ser contestado por un tercero, que no es pacífico.

No es un embargo, sino una hipoteca anterior, así que se la comerá con patatas. Incluso si la hipoteca fuera posterior a la transmisión no inscrita, se la comería, porque el acreedor hipotecario estaría protegido por el art. 32 LH.

Pero el problema que planteas es interesante y lo tengo apartado para pensarlo detenidamente desde hace tiempo... ¿Qué pasa cuando se toma anotación preventiva de embargo contra un bien por figurar inscrito a nombre de un propietario que transmitió su dominio? Tradicionalmente se ha entendido que las anotaciones preventivas tienen un efecto meramente negativo. Es decir, quien tiene una anotación preventiva no está protegido especialmente, sino que su efecto consiste en destruir la protección de un adquirente posterior. Si compro un inmueble que tiene una AP, tendré que pasar por las consecuencias de la AP, cualesquiera que sean. Incluido quedarme sin la propiedad. Sin embargo, la regulación que de la AP de embargo hace la Lec contradice los preceptos de la Lh y podría entenderse que el acreedor que consigue AP de embargo (no otras), goza de un derecho similar al del art. 32 Lh (aunque no el del 34 Lh). Es decir, que los títulos no inscritos no le perjudican -como sería el caso de es transmisión no inscrita- (art. 32 Lh), pero sí le perjudica la nulidad o ineficacia de los títulos inscritos (art. 34 Lh).

Precisamente esto es lo que estaba detrás de algunos de los post de Tristán sobre caducidad de anotaciones preventivas. Pero desde hace meses que no tengo tiempo para ponerme a pensar tranquilamente en los argumentos a favor de una y otra postura.

Por eso lo digo, porque a diferencia es que ahora ya es el adjudicatario del derecho de propiedad (y, por tanto, entiendo que el pedir que se reanude el tracto sucesivo). Lo de que deba ser en un proceso aparte, también en más que probable.

No en el juzgado que ha subastado. Eso fue lo primero que preguntó de mi parte y le dieron calabazas. Claro, que eso fue antes de la subasta, cuando aún andaba indagando

Y digo yo: si se ha adjudicado el "derecho de propiedad", el problema del tracto sucesivo es el menor, porque, como dice Tristán, tiene el derecho a pedir que se inscriba la anterior escritura.

Por lo visto le salió barato, aunque hubo unos subasteros que pujaron bastante contra él. Pero supongo que tampoco se lo subirían demasiado porque estos marrones no suele quererlos nadie a menos que sea a precio de derribo.

Según el relato, es una carga hipotecaria, así que responde la finca, claro, y la tiene que asumir el adjudicatario.

Aunque, por otra parte, si existe una escritura de compraventa constando ya la hipoteca, en ella el comprador igualmente la asumiría como parte del precio.

si la carga anterior es un ejecutivo que le ha entrado al anterior propietario, el tal Benito este ¿no podría solicitar una tercería en base a que es el nuevo propietario de los derechos de esa finca?