Quizá nos preguntemos, estando los juzgados tan colapsados y siendo la Justicia española el desastre que es, por qué no hay más subastas extrajudiciales, es decir, por qué los bancos no acuden más a menudo a los notarios para que les resuelvan la papeleta de la ejecuciones hipotecarias.
En primer lugar es necesario explicar que la venta extrajudicial no es sino un pacto más de la escritura de hipoteca, cuyo contenido viene predeterminado por la Ley. Este procedimiento viene regulado por el Reglamento Hipotecario, sin que las partes puedan acordar uno diferente. Nuestro ordenamiento jurídico prevé ambos medios de ejecución hipotecaria, siempre y cuando se haya pactado expresamente y recogido así en la escritura de constitución de hipoteca.
El mayor inconveniente de estas ejecuciones notariales reside en que el notario no tiene autoridad jurisdiccional, por lo que en cuanto los interesados discrepen sobre alguna cuestión surgida durante la tramitación, ya tenemos el lío montado, pues pueden acudir a los juzgados y retrasar allí todo lo que a su derecho convenga. No pensemos solo en el deudor, sino que también el hipotecante no deudor o un tercero poseedor pueden convertir este tipo de ejecución en una pesadilla para el acreedor.
Esto implica varios riesgos:
- La judicialización del procedimiento para que el notario no pueda avanzar en los trámites del mismo.
- Incluso la suspensión del mismo si así lo decide el juez.
- La dificultad de conseguir la Posesión por poco que el deudor se oponga
De manera que no parece muy juicioso que los acreedores emprendan esta vía si tienen indicios de la existencia de terceros que quizá reclamen derechos sobre el bien hipotecado o si, simplemente, tienen la certeza de que no va a poder efectuarse debidamente el requerimiento de pago en el domicilio del deudor, pues es un requisito indispensable para que pueda continuarse por esta vía y en caso contrario la ejecución debería efectuarse por vía judicial. Ídem cuando existan ocupantes sin título válido.
Y naturalmente, LOS MISMOS MOTIVOS QUE TIENEN LOS BANCOS ACREEDORES PARA NO EJECUTAR NOTARIALMENTE LAS HIPOTECAS LOS TENEMOS LOS INVERSORES PARA NO FRECUENTAR DICHAS SUBASTAS A MENOS QUE TENGAMOS TODO MUY CONTROLADO. Con el añadido de que el notario carece de facultades para entregar la Posesión al adjudicatario, por lo que estamos en el mismo problema que en las subastas de Hacienda o de la Seguridad Social.
Son subastas, por tanto, solo aptas para expertos.
