Subastas extrajudiciales. Las notarías

Te equivocas, en las subastas extrajudiciales sí podía haber tres subastas porque los cambios habidos con la nueva L.E.C. no las afectaban hasta hace poco. Lee el comentario #10 de Sáenz.

Fijaos en este párrafo del artículo:

De esta forma, para acogerse al procedimiento, será necesario que la vivienda subastada se la quede la entidad prestamista y que no concurra ningún postor en las tres subastas reglamentarias

Tengo 2 comentarios: 1) Los bancos pueden burlar muy fácilmente esta nueva regulación, simplemente cediendo el remate a su rama inmobiliaria (otra persona jurídica, al fin y al cabo), o haciendo que esta participe en la subasta. Y si se le ocurre a algún subastero despistado y/o desocupado acudir y pujar ganando la subasta, el efecto es el mismo. ¿Estoy equivocado? 2) Hablan de las 3 subastas como si estuviéramos con la antigua LEC. Ya lo he visto decir a mucha gente, ¡llevan un retraso de más de 10 años en la actualización de la legislación!

Al contrario, solo es obligatorio que los bancos acreedores acepten la enervación si se trata de la vivienda familiar. En el resto de los casos pueden aceptarla o no, pero no es obligatoria. La enervación consiste en suspender la ejecución hipotecaria (y por tanto la subasta) pagando solo las cuotas atrasadas y los intereses devengados más las costas.

Si el impago de una/s cuotas implicara la posibilidad por parte del acreedor de la solicitud del montate total prestado,¿no estariamos ante una enervación? y si es así, según he leido recientemente, se modificó la normativa para que este fenomeno no se pueda practicar sobre la vivienda habitual. Todo esto lo comento porque si estamos hablando de una vivienda habitual y no se puede practicar la enervación sobre el credito, los intereses de demora ¿no deberían recaer solo sobre las cuotas impagadas? parece claro que esto no es así porque las cantidades que se reclaman en concepto de intereses son altas...a ver si alguien me saca de dudas

Disuasión Sáenz, no apaleamiento

Bueno, Cheetos, el problema es que en la realidad no son muy disuasorios porque los deudores los eliminan de su pensamiento. Algo disuasorios sí son, eh, pero sólo con los deudores suficientemente inteligentes para saber en el follón en que se meterían.

Los intereses moratorios se devengan sobre la cantidad vencida y no pagada. Y ésta será la totalidad del crédito en los casos del art. 1129 Cc -insolvencia y merma de las garantías- y en los contratos en que se pacte que la falta de pago permite reclamar la totalidad. ¿injusticia? Pues si querías disuasión... jeje.

Si lees tu propia escritura de hipoteca podrás comprobar que el impago de una sola cuota lleva aparejado que el acreedor pueda considerar toda la deuda como vencida. Y si está vencida los intereses de demora se aplican sobre el total.

Aunque bueno, en realidad eso solo es así a partir de que la den por vencida, que no suele ser hasta que llevas varias cuotas impagadas. Antes de eso intentan solucionarlo por las buenas.

Un momento, un momento. Con préstamos personales actuales a un 8, 9 y 10% de interés, ¿consideráis excesivos unos intereses de demora de un 15% para un préstamo impagado? ¡Por supuesto que no! Los intereses de demora siempre tienen que ser altos para causar el mismo efecto que la policía, meramente disuasorio pero en caso de verse obligados a actuar que lo hagan con contundencia.

El problema no está en los intereses de un 15 o 20%. El problema está en la justicia, que hace que unos intereses así causen la quiebra después de 2 años esperando a una sentencia. Si la justicia fuese rápida y en 2 meses hubiese una sentencia, esos intereses "altos" cumplirían su función: 1º disuasión, y 2º paliar el perjuicio al acreedor.

Por otro lado Tristán, yo no sabía que los intereses de demora se aplican sobre toda la deuda, ¿es realmente así? Eso sí que no lo entiendo. ¿En qué ley se basan para poder cometer esa injusticia? Los intereses de demora se deberían pagar sobre las cuotas impagadas, como si fuese un nuevo préstamos sobre esas cuotas... pero en mi vida me hubiese imaginado que se aplicaban a toda la deuda...

Cierto, los intereses de demora quizá parecieran menos tremendos si se aplicaran solo a las cuotas vencidas y no pagadas en vez de a la deuda completa.

Uf... yo no sé qué opinar sobre los intereses de demora (y el vencimiento anticipado de la totalidad, pues es su efecto combinado el que es letal). Por un lado creo que cada uno debería poder pactar lo que quisiera. Luego pienso que los deudores jamás piensan en que se van a encontrar en esa tesitura. Así que lo eliminan de su cabeza y al firmar no prestan un auténtico consentimiento sobre ello. Contra esto pienso que los contratos no pueden depender de que alguien voluntariamente decida eliminar de su cabeza una de las cláusulas. Y más importante, pienso que los bancos son capaces de bajar los intereses remuneratorios para competir entre sí sabiendo que ganarán con los moratorios. Es decir, que los cumplidores se benefician de unos menores tipos ordinarios, gracias a la competencia bancaria, porque existen los rejones a los incumplidores.

Hace poco un tribunal español declaró nulos los intereses moratorios de un préstamo por considerarlos abusivos y fijó otros más bajos. Los deudores recurrieron al TJUE y éste dijo que el juez nacional podía declarar la nulidad parcial, pero no integrar (rehacer) el contrato, por lo que el acreedor no cobrará nada por intereses moratorios.

Bueno, no es exactamente así.

En las subastas judiciales el antiguo 131.12 Lh preveía una tercera subasta sin sujeción a tipo. De forma análoga el Rh preveía una tercera subasta extrajudicial sin sujeción a tipo. Para el caso judicial la Lec de 2000 impuso el tipo del 50%. Hasta aquí, se entendía que la modificación del procedimiento judicial no modificó el extrajudicial.

Con el enorme aumento de las ejecuciones, se modificó la subasta judicial, donde la adjudicación fue subida al 60% por RDL 8/2011 y vuelto a bajar al 50% para casos distintos de la vivienda habitual. Es entonces cuando el Consejo General del Notariado dicta la circular 1/2012 diciendo que en las ejecuciones extrajudiciales se aplicaría también este límite.

El problema está en que las circulares del CGN no son "normas jurídicas", sino "instrucciones internas" que vinculan a los notarios en tanto que funcionarios por depender jerárquicamente de la DGRN. Pero no pueden modificar ninguna norma jurídica y, por tanto, no pueden afectar a los derechos de los particulares. La circular no dice estar modificando el procedimiento, sino "informando", "recordando" que el procedimiento fue modificado por las leyes que he citado. Esto último es muy discutible porque ni se había planteado la cuestión en los doce años de Lec, ni la circular puede entrar en la forma de interpretar el derecho que tenga el notario.

Puede parece una cuestión menor, pero tiene mucha importancia. Si el notario acepta una tercera subasta sin tipo, podría exigírsele responsabilidad disciplinaria por incumplir la circular (el notario podría defenderse alegando que la circular es ilegal, pero pleitos tengas y los ganes); y si exige que sea con porcentaje mínimo para la adjudicación, el acreedor podría demandar al notario por perjudicar su derecho (el notario podría defenderse manteniendo que hay una modificación tácita de la antigua regulación, como hace la circular). En cualquier caso, es un papelón.

En parte, se ha visto solucionado por el art. 12 RDL 6/2012, que sí es una norma jurídica e impone una única subasta y adjudicación mínima, si es vivienda habitual. Pero el problema sigue existiendo para cualquier supuesto distinto.

Desde luego, irse y empezar de nuevo es lo mejor que pueden hacer. Yo también lo pienso.

Lo que viene a decir el artículo que los intereses siguen corriendo durante los dos años, aumentando la deuda que debe al banco ósea que les va a salir a los desahuciados bien cara la instancia, tema que me imagino que ignoraran. Por lo que mi opinión personal es que empiecen una nueva vida y no se acojan a los 2 años, ya que sino deberán mucho más dinero

Los intereses de demora son una sinvergonzonería, pero es falso que la media sea del 20%. La mayoría de los que yo he visto en mi vida (y son muchísimos) oscilan entre el 14 y el 15%, aún así excesivos.

interesante articulo en el economista sobre los intereses de demora durante la moratoria. enlace: http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/4410600/11/12/La-banca-seguira-cobrando-intereses-de-mas-del-20-durante-la-moratoria.html

Al fin y al cabo es natural que nadie más que un juez tenga jurisdicción para quitarle la Posesión a alguien y dársela a otro.

EEfectivamente, Los Coelgios de Notarios decidieron acatar y aplicar el RD de Zapatero para adjudicar las viviendas (habituales) al 60% del tipo. Si lees los anuncios del BOE verás que ya ninguna subasta notarial sale sin tipo y todas añaden la coletilla que se regirán por los dispuesto en la LEC y en el RD citado. Muy interesante lo que cuentas de que no tienen sobre las subastas notariales y de la SS o la AEAT...yo penasaba que eran iguales que las judiciales

Son como las subastas judiciales antes de la reforma de la L.E.C. que se hizo en el 2.001 en las que la tercera subasta era sin sujeción a tipo de subasta. Pero creo recordar que hace unos meses se reformó de forma que eso ya no sea así.

Buenas Tristan, en este tipo de subastas en ocasiones indican... sin precio minimo de adjucicación, es el notario quien detemina que no hay precio minimo? o siempre que se desarrolle la tercera ya no hay precio minimo?