La mejor manera de enfrentar la subasta de tu casa

Hola, ppeleon, no es desaconsejable, puede ser una buena inversión SI ES una buena inversión = precio razonable y facilidad para luego instar la división.
Saludos,

Jotaerre, en tu criterio ¿es desaconsejable comprar proindivisos y por qué?

Gracias

Lo siento Tristán, pero el menda no ata los perros con longanizas como vosotros, los malvados subasteros jejeje... Aparte que, aunque lo tuviera, tampoco entraría por cuestiones emocionales (son unos conocidos cercanos y no es cuestión de que luego nos empiecen a señalar y a decir que los estafamos, que nos aprovechamos de ellos,...)

Respecto a la operación:

1) Pensado como comprador en la operación: A mi déjame de retener cantidades de embargos y demás; tu llamas al banco, os pago lo acordado a todos (incluído al banco), se levanta el embargo, compro todo el piso y aquí paz y después gloria.

2) Pensando como un heredero no embargado: ¿Cómo que si quiero vender tengo que llevarme menos dinero del que me corresponde por culpa de mi hermano y los malos negocios que ha hecho?, ¡De ninguna de las maneras, quiero toda mi parte!, Además con lo apurado que voy de dinero...

Y por estos motivos creo que va a ser difícil que la operación se lleve a cabo. Sobra decir que hay gente que se ha prestado a la compra, pero pensando como 1) y los herederos pensando como 2).

Añado que me parece una estupidez también la actitud que están tomando, pues tienen un piso que no usan y que no hace nada más que generarles gastos y la venta, aunque recibieran menos dinero, sería más ventajosa, no ya porque entraría dinero en sus cajas, sino porque ya eliminarían esos gastos del piso.

Aquí lo que está claro que el que gana si o si es el banco... No hay manera de que no cobre él... Ya es tarde para ejercer el retracto. Las únicas opciones que habían ya se han perdido.

Cierto, se me había pasado, es lo que tiene escribir a esas horas...

Y es una de esas situaciones en las que hay que buscar quien compre partes indivisas, que los hay que se dedican a ello, en efecto.

El problema es que el embargo es por una cantidad mucho mayor que el valor de la doceava parte indivisa por lo que si el comprador se reservara esa cantidad resultaba que quizá no cobrara nadie. No, en este caso el banco les tiene cogidos por la parte más dolorosa.

Kyrie Lomthe, esta es la ocasión para hacerles una oferta para comprarles el 11/12 que no está embargado.

Buenos días, Kyrie lomthe, es curioso que la LEC no ordene expresamente la notificación del embargo y la subasta a los copropietarios (sí habla de titular distinto al ejecutado, o de los acreedores posteriores, por ejemplo, y sí lo exige la regulación de la SSocial y Hacienda), pero en la práctica los Secretarios suelen hacerlo, como al cónyuge en el caso de bienes gananciales.

Y no acabo de entender que no pueda venderse: el comprador puede retener parte del precio para cancelar el embargo o hasta que lo cancele el vendedor, y el banco no tiene voz ni voto en ello.

Tengo un caso bastante cercano muy similar a este y el banco no hizo nada; lo pongo pero que lo comenten también los expertos en el tema si no piensan que puede pasar lo mismo.

Se ha de sustituir 25% de la nuda porpiedad por la 1/12 parte de la plena propiedad al relato (la mitad del piso en plena propiedad al cónyuge supérstite y el resto a repartir entre los hijos) y añadir otros 4 hermanos más (Total 6 hermanos).

Uno de ellos sufrió el embargo del banco respecto a todo el patrimonio hace tiempo (sobra decir que el importe del embargo es mayor de lo que vale la doceava parte del piso), ¿Qué ha hecho el banco? Sentarse y esperar (A todo esto los hermanos no tenían ni idea y PREGUNTO si no se habría obligación de avisar a los comuneros si esa participación indivisa se subastase o si se embargase).

Llegado el fallecimiento de la madre los hijos han querido vender el piso y... ¡Tachán!, ¡El embargo ha hecho su entrada en la escena! El banco, que hasta ahora no había dicho nada ni había hecho nada, ha saltado conque, o se le paga todo el embargo hecho sobre la parte del piso (supongo que más costas e intereses) o no levanta el embargo, con lo que la operación no puede llevarse a cabo.

Imaginaros qué cariño y afecto deben tener el resto de coherederos con el hermano al que le han embargado... Y más cuando algunos de ellos andan apurados de dinero y no se avienen a perder un poco para levantarle.

Se ve en seguida que el anuncio lo ha puesto un profesional, no creo que haya sido alguno de los copropietarios.
Me inclino a pensar que lo ha puesto alguien a quien han encargado alguna operación previa o, directamente, la venta del chalet.
Yo he puesto muchos anuncios y casi siempre distingo con éxito si el anuncio lo ha puesto el propietario o un profesional.
El cualquier caso, atraerá a inversionistas pues el chalet tiene muy buena pinta. No creo que el precio de adjudicación sea un 40% inferior al real, como se espera en una subasta.

Jejeje, claro, pero es porque él ha hecho mal la pregunta. Los acreedores no va a esperar a que eso ocurra.

Éso es hacer trampa, Tristán, porque él ha preguntado qué pasaría tras el fallecimiento del padre...

No Usuarrio, lo más probable es que nadie espere al fallecimiento del padre para que salga a subasta el 25% de la nuda propiedad. Ojo, que he escrito que solo va a salir a subasta el 25% de la nuda propiedad, es decir, lo único de lo que el hermano moroso es propietario.

Lo inteligente sería que el padre le donase en vida su 50% al hermano sin deudas para evitar que otro 25% de su patrimonio vaya a los acreedores.

Y aquí paz y después gloria.

Buenas tardes, Usuarrio, subasta de la totalidad, no, sólo de la parte del hermano deudor (25 % ahora, depende luego de lo que herede del padre).

Ahora, quien se adjudicara esa parte, luego sí podría pedir la subasta del 100 % en un proceso de división de la copropiedad.

Saludos,

pues seguro que tienes toda la razón y, aunque nos duela, probablemente tu explicación sea la más sencilla y la más acertada.
Yo lo decía por el esfuerzo que se ha tomado este copropietario en el anuncio de la subasta. Pro donde debiera aparecer el anuncio y, donde los inversores naturales de este tipo de bienes acuden a revisar oportunidades, no aparece.
Vamos que probablemente sería más interesante el anuncio en el portal de la subastas que en otros medios, aunque esto nunca se sabe.

Es una pregunta muy fácil, Josito. Lo que pasa es, sencillamente, que no todos los jueces y secretarios judiciales son igual de competentes ni se toman su responsabilidad con la misma seriedad. Además, lo hagan bien, mal o regular sus sueldo va a seguir llegando a casa y tienen el puesto de trabajo asegurado de por vida.

Y, para qué negarlo, por mucho que se esfuercen en su trabajo, tampoco se lo va a reconocer nadie.

Una pregunta sencilla para entendidos.
Este tipo de subastas, al igual que todas las demás, no debieran de publicarse en el portal de anuncios de subastas judiciales de la administración de justicia
https://www.administraciondejusticia.gob.es/ -> Servicios -> Anuncios Subastas Judiciales
Se conoce el día: 16/10/2014, se conoce el juzgado nº 2 de Majahonda
Con estos datos vamos a la web donde se anuncian presumiblemente todas las subastas, y no aparece.

Algún entendido conoce las causas de que ocurran estas cosas.

Buenas tardes, quiero exponer una pregunta en este rincón de expertos en la materia.

Antecedentes :

-Dos hermanos, herederos de un inmueble, que a día de hoy está habitado por un progenitor de ambos (su padre) y uno de ellos.

-Sobre el hermano que habíta el inmueble han caído varios embargos de cuantías muy elevadas, se he declarado insolvente.

-Ambos hermanos disponen del 25% de la vivienda en propiedad, y el padre conserva el 50% de la propiedad y el 100% del usufructo.

-Ambos hermanos tienen hijos.

-Pregunta :
¿En caso de fallecimiento del progenitor que situación seria la más probable? ¿Subasta judicial de la totalidad del inmueble para hacer frente a los deudores de una parte?

Muchas gracias por vuestro tiempo.

Una jugada muy astuta por parte de estar persona que, en vez de atrincherarse, busca soluciones a los problemas.

Se trata de una disolución de proindiviso y de vez en cuando en estas subastas el juez deja claro que la adjudicación puede ser firme con cualquier cantidad, sin que sea necesario alcanzar el 70% del tipo de subasta.

Quien ha puesto este anuncio es propietario de solo el 25% y lo que pretende es no perder la propiedad por poco dinero, sino que haya varios postores y aumente la competencia.

En efecto, parece que en este caso no pretende quedárselo uno de los copropietarios por lo mínimo, aunque el anuncio es un poco ambiguo: no hay precio mínimo de adjudicación, pero las condiciones de la subasta son "según la Ley"... ¿a cuál se referirá, a los arts. de subasta voluntaria vigentes de la anterior LEC o a los 670 y ss de la actual?