La mejor manera de enfrentar la subasta de tu casa

Bueno, es que aún no sabemos cuál es la desporporción entre el embargo y lo que valdría esa 1/12, si es mucha el inversor avispado tendría que hacer muchos números, y desde luego toparía con el banco a la hora de negociar.

Una solución que se me ocurre para sacar al banco totalmente de la ecuación es que un inversor avispado compre la deuda al banco y se subrogue en el embargo y luego empiece las negociaciones con los comuneros, ¿Sería posible esta jugada? Sobre todo lo digo por la subrogación del embargo y que no pierda rangos la anotación en el Registro.

Buenos días, Bender, y suerte con tu tema.
Ya que me has preguntado a mí, ratifico a Tristán :). Claro, la gracia es que se subaste, y por tanto se cancele el embargo sobre ese 1/12, y luego en la subasta del proindiviso, a ver cómo el banco recupera su deuda, porque el 11/12 le interesará el resultado en cualquier caso: o puja baja igualable o, cuanto mayor, más para esa parte.

Por no hablar de que tras la primera subasta del 1/12 tendrá derecho de retracto.

Sí Bender, la cosa es justo como la has explicado.

No te voy a negar que eso sería la mejor opción para no meterme en problemas, pero en esas ocasiones si me piden ayuda salta mi "Pepito Grillo" y me dice que debo ayudar a los demás que nunca se sabe cuando necesitarás que te ayuden a ti; así que me meto de lleno en el avispero y me hincho a picotazos.

Afortunadamente este caso es lo suficientemente lejano, tienen el suficiente secretismo y no hay la suficiente confianza como para que me vengan pidiendo consejo.

Jotaerre, corrígeme por favor si me equivoco, por lo que yo he entendido el banco al haber embargado puede forzar el sacarlo a subasta y que un tercero o él mismo se haga con la porción del proindiviso. En la subasta de la parte embargada el banco recibe parte o el total de la deuda más costes intereses etc.

Después de la subasta cualquiera de los copropietarios, el nuevo o los antiguos puede forzar la disolución del proindiviso. La porción embargada ya no lo está porque con la subasta se ha hecho efectivo el embargo.
Aunque la deuda del moroso fuera de 100.000€, si el 1/12 embargado se vendió por 2000€, aunque se los hubiera adjudicado el banco, y forzara la disolución del indiviso sacando el 100% a subasta, y se obtuvieran los 100.000€, el banco sólo obtendría 100.000/12=8.333,33€. Hombre, es una inversión rentable si se compró por 2000€, pero creo que eso al banco no le interesa mucho. A Tristán sí, pero lo dicho, no te vendo mi parte de esos proindivisos.

Espero que esa familia no sea la mía, no lo va a ser, porque mi madre todavía vive, pero yo me encuentro en una situación parecida en lo de copropietario y os agradezco este hilo superinstructivo por si alguna vez hubiera problemas con cualquiera de los copropietarios.

Al fallecer mi padre heredé la sexta parte de la mitad de su vivienda, o sea que podría darse un caso similar al que expone Kyrie lomthe. (sí, eramos de las familias numerosas de las de antes)
Además, mi padre heredó el 25% de la vivienda de una hermana suya soltera, por lo que ahora soy también heredero de 1/24 de otra vivienda. Esa vivienda se está intentando vender entre otras cosas es una fuente de gastos, se está deteriorando y porque cualquier día nos la ocupan o algo peor y espero que sea cuanto antes, y al precio que sea, antes de que fallezcan los restantes hermanos de mi padre, o la venta va a ser una jaula de grillos.

(No, Tristán, no intento venderte mi parte, además hasta ahora la familia de mi padre se ha avenido bastante bien, aunque al entrar en cuestiones de dinero, y con los hijos de los primos ya crecidos, no podría la mano en el fuego)

Y Kyrie lomthe hace muy bien en no dar consejos que no le piden o en abstenerse de darlos aunque se los pidan si es gente cercana. Se metería en un avispero y sería la diana ideal contra la que cargar. Hay profesionales, hay foros de internet en donde si quieren información, la pueden obtener.

No macho, ni lo sueñes. Estás mezclando cosas muy diferentes.

A día de hoy si no recuerdo mal yo pujo 1€ y me quedo con la deuda y si alguien quiere mejorar que mejore quedandose también la deuda y yo cobro. Por lo que dice Tristán los bancos cada vez más están vendiendo crédito y cómo inversor entonces yo ya si que haría esa triquiñuela.

Claro Tonigs, lo que dice Jotaerre es cierto. Además, ya me ocuparía yo de que las condiciones de esa subasta me favorecieran. Recuerda que yo sería parte en ese procedimiento de disolución de pro indiviso.

Eso por no mencionar la ida de olla que supone presumir que el banco va a negociar con el hermano deudor en esos términos. Los bancos están muy por encima de esas cosas, juegan en otra liga.

Hola, tonigs, no creo que éso sea factible: si sale a subasta el 100 %, siendo ya tuyas 11/12 partes, imagínate cuánto tendría que pujar un tercero para adjudicarse la finca y cubrir la deuda de 1/12 parte embargada si 11/12 partes de lo que pague por el total va para tí...
Sayonara ;),

Pero y si tu compras esas 11/12 partes y el banco negocia con el hermano que queda y le dice te hago una quita si sacas esto a una subasta de proindivisos? Te comes la deuda con patatas o alguien compra el piso y se queda con la deuda (pagando mucho menos o lo que tu has pagado...) me da que no es tan senzillo esto...

Tienes toda la razón del mundo!!!! Me había despistado... :'(.

Que manía tenéis todos con regalarla al banco la propiedad de la doceaba parte indivisa que tiene embargada, ¿acaso es lo mismo haber embargado algo que poseerlo como propietario?

Cuando esa doceaba parte indivisa salga a subasta ya veremos quien la compra, por ahora es del hermano moroso.

Tonigs, el 8,3% del alquiler se va en gastos de gestión, facturados por TrisGes S.L.

Vamos, lo que vienen a hacer las gestoras de los fondos de inversión de bancos...

Creo que deberías quedarte con el 91,7% del alquiler y la otra parte para el banco como copropietario, no?? Si la verdad es que no tiene ninguna mala pinta. Pues me uniré al carro de esta gente a ver si sale algo ;).

¿Te parece poco negocio haber comprado el 91,7% a mitad de precio y disfrutar pacíficamente del alquiler del 100% mientras esperas a que el banco saque a subasta el 8,3% restante?

Es un pelotazo

Buenas Tristán,

Y que se supone que puedes hacer con las 11/12 parte si no puedes vender? Como mucho puedes alquilar y esperar a que el banco se disponga a embargar esa parte, no?

Eso me lo explicas a mi y lo entiendo y te doy la razón porque más o menos sé de qué va el asunto y tengo algún conocimiento en Derecho, pero tu vete a alguien "de la calle" y dile que compre las once doceavas partes de un piso embargado en una doceava parte haciendo eso que es una buena inversión y se puede sacar un piso buenísimo (porque lo es) a precio de ganga y te dice que no lo entiende y que a mi me den el piso entero y que el banco quite el embargo que sino no lo compro.

Por otra parte dile tu a los comuneros (gente también "de calle") que, por esa circunstancia, tienen que apechugar y reconocer que no van a recibir tanto como vale el piso por ese embargo y que es mejor que lo hagan cuanto antes por los gastos que están asumiendo no van a parar y son inútiles ya que no los aprovechan.

A todo esto añade las cargas emocionales, el tabú del tema entre ellos y con extraños, que no se dejan aconsejar,... Y tendrás un combinado perfecto para que la cosa siga así por los siglos de los siglos.

Por último decir que soluciones hay muchas para dejar el piso limpio (la que tu comentas y luego disolver el proindiviso por ejemplo, que en la venta el banco se lleve parte del dinero y levante el embargo (esta es la que están buscando), que se compre todo el piso y se retenga el precio o se deposite en el notaría hasta que se levante el embargo y que una vez hecho lo restante se reparta entre ellos como quieran,...), pero hace falta consenso y reconocer la cosa como es, y es que el piso tiene una pega gorda y que no se va a vender tan fácilmente ni a un precio tan alto como si no la tuviera.

Te equivocas en ambos supuestos. El el primero porque no hay que darle nada al banco, que no es propietario de nada. Si quisiera podría sacar la doceaba parte indivisa a subasta y comprarla él, pero por ahora eso no ha ocurrido. Por lo tanto el banco está fuera de la ecuación.
En el segundo, porque los hermanos son propietarios de un piso embargado.

Lo que hay que hacer es "aislar" la doceava parte embargada y al hermano morosos y dejarles al margen de cualquier acción que se emprenda. La que yo propongo es que vendan a un inversor las once doceavas partes libres de embargos, de manera que la propiedad quede así: 11/12 partes libres de cargas propiedad de Tristinver SL y 1/12 parte embargada propiedad del hermano moroso.

Naturalmente que ese inversor avezado no les va a pagar semejante marrón como si no hubiera un marrón, sino que lo hará a mitad de precio. O incluso quizá menos.

Si no hacen algo así la estarán cagando (uy, perdón)

Por ahora el banco no tiene nada y no hay que darle nada.