Subasteros artesanales contra subasteros Big Data

te veo dentro de 10 años con una mano bionica y la un ojo laser mirando las subastas de madrugada.

Pues no tiene ningun misterio. Al igual que cuando vas a visitar a tu tía que vive en el pueblo de al lado o a tu amigo que vive 3 calles más allá, vas a donde vive, entras en el portal y llamas al timbre de la vivienda. O en el portal pulsas el botón correcto en el telefonillo. No tiene más ciencia. Es ir directamente al asunto primordial. Porque las subastas son eso: están los edictos, las certificaciones, catastro, deudas, hipotecas, embargos, etc......pero al final lo que se subasta es un inmueble. Y lo más lógico es ver como es y en qué estado está.

Ya luego si alguien te responde, habrá que ver si es el propio demandado/a, si es un inquilino u otra persona, si quiere hablar contigo o no, si ta da información interesante (aquí ya entra el "arte" de cada uno para hablar con esa persona), ver si se siente atacado y te identifica a ti como el "malo" o si es peligroso,etc..... La vivienda a subastar (si es un inmueble) y la persona que lo habita son de los dos puntos más importantes en este negocio.

Y también se puede complementar con lo que dices de hablar con los vecinos, el presidente o alguien de la comunidad, un API que te enseñe algun piso del mismo edificio o de la zona, idem con algun anuncio de particular y que te puede dar información del edificio, enseñar el apartamento, ver el precio que está dispuesto a vender.....

Todo suena muy bonito sobre el BigData cuando no se cuenta lo que hay detras, para lograr todo lo que comenta Inversus, son horas y horas y mas horas de programacion que eso tiene un coste en tiempo y dinero.
Ademas la mayoria de los spyders que se montan, no duran "vivos" mas de 1 año sin modificarse cada cierto tiempo, y eso son horas y mas horas de nuevo....ya que las webs o plataformas de donde sacan la informacion van variando su codigo y hay que adaptarlos nuevamente a la nueva version.

Sin hablar de la frutracion cuando deja todo de funcionar porque una web ha cambiado su diseño y tu estas 1-2 dias sin poder procesar informacion hasta adaptar tu spyder de nuevo, hay que contar con ese coste de oportunidad tambien.

Al final el tiempo que uno invierte programando sus herramientas otro lo usa investigando manualmente sobre el terreno, no deja de ser otra manera de hacer las cosas, algunos preferimos programar y otros trabajar sobre el terreno.

Como resumen, que el BigData ahorra mucho tiempo solo es cierto si se valora en terminos de procesamiento de la informacion, pero hay que valorarlo en global.

Y hablo con conocimiento de causa porque me dedico a montar sistemas de este tipo para todos los campos de inversion que toco.

Cuando en año 1.975 estaba haciendo el curso de programador de Cobol, el profesor que tenía estaba dando conferencias en la universidad de Sevilla e intentando convencer a las autoridades de que era el futuro la informática, ya que no existía como carrera universitaria. Los lenguajes de programción de alto nivel que había entonces eran tres: COBOL, FORTRAN y RPG, cada uno especializado en un área concreta de la actividad humana. Nadie concebia que la informática iba a ser el futuro de todo. Yo saqué el título de Cobol en una académia que lo impartía, luego vinieron otros como el lenguaje máquina, Ms-dos Basic, Windows 95.....Linux......Qbásic, Visual Basic, Java, etc, etc.
Todos estos sistemas de programación tienn su vulnerabilidades y puertas de acceso traseras, pero un yerno mío es programador (analista) bastante bueno y la empresa para la que trabaja(bastante importante) le hizo reciclarse al sistema de programación Cobol y en ese lenguaje de programación tan antiguo es en el que lleva, esa empresa, lo más importante de su negocio. La razón que me da es que es menos vulnerable a los ataques y virus. La empresa es una de las 10 mas importantes de España, pero no voy a decir cual es. Por supuesto este lenguaje esta implementado por programación Java y otros lenguajes modernos.
Todo este rollo que he metido es para decir que en los años 75 nadie se imaginaba hasta donde iba a llegar el tema informático, ahora a "causa pasada" todos somos adivinos.
Lo viejo y lo nuevo se complementarán. Yo estoy por el Big Data, pero el trabajo artesanal no te lo quita nadie. Cuando comenzó internet para bajar los boletines y el Boe, me tenía que pegar práctimente todo el día, me hacía mis programas para que analizaran y escogieran las subastas que me eran más apropiadas, a veces eran hasta 15 horas delante de la pantalla, ahora esa rutina la hago en 5 minutos.
Lo que ha descrito Inversius que hace el Big Data complementados con otros programas Sniper, es fabuloso, pero el estudio profundo de la subasta y la conclusión aún tardaran en llegar y para entonces espero estar preparado y adaptado y mientras tanto llega recibid todos un cordial saludo.

para el primero es un regresión multidimensional, se utiliza algoritmo deep learning si hay datos suficientes, pero es un poco mas complejo, y ahora se enriquece datos con los reales del registro propiedad.

el coste de comunidad es indiferente, pero es algo que esta pues se publica el los portales inmobiliarios asi como está si tiene ascensor, por eso es importante el histórico de millones de testigos de precio de los últimos 10 años. Es útil, esta semana deje de pujar un piso 4 a 30 km valencia porque sabia que no tenía ascensor.

En cuanto al Ibi, bueno es un dato protegido, pero se puede sacar en base a los m2 y las ponencias de valores

El modelo de valoraciones es muy complejo, no es trivial, pero es lo mas importante.

Ojo, que yo no pongo en duda que las herramientas de Inversius sean magníficas y que sin duda le permiten abarcar muchas más subastas. Posiblemente sea capaz de enterarse de todas las buenas oportunidades que ofrece el sistema.

Solo digo que esa ventaja finaliza cuando llega a la subasta y se encuentra en frente a mfmelo y a otros subasteros locales que conocen perfectamente el valor del bien subastado y cuyo dinero vale lo mismo que el suyo.

A partir de ese momento ya solo cuenta quien de los contendientes está dispuesto a renunciar a una parte mayor del margen de beneficios.

Y con una diferencia importante, que el inversor local siempre conocerá mejor detalles importantes de la subasta, como por ejemplo la incompetencia del funcionario que la está tramitando, o que en la puerta de al lado hay una familia de gitanos, o lo que conté ayer, que el demandado hizo una reforma que le hizo ganar 20 m2 a la superficie del piso.

Suena fenomenal! Pero no sé si entiendo del todo cómo funciona el sistema. Filtra los precios comparándolos con los de la zona en función de EUR / m2? y luego los ajusta con otros parámetros (ascensor, altura del piso, interior / exterior, comunidad que paga, IBI etc)?

Con muchos datos de buena calidad será una herramienta muy potente. Es fácil por ejemplo conocer cuánto pagan de comunidad de propietarios o de IBI todos los pisos? Algunas comunidades son francamente caras, un par de cientos de euros se pueden ir ahí todos los meses.. o los datos de comunidad e IBI se analizan después en una segunda fase?

También funciona bien esa herramienta en mercados menos transparentes que los de las grandes ciudades? Por ejemplo muchas localidades de costa tienen precios más volátiles y también más opacos, que los "locales" conocen bien. Los precios se inflan mucho de cara al de fuera y a veces puede ser difícil conocer los precios reales. Por ejemplo el típico sitio de playa donde normalmente piden por un apartamento más de 200.000 euros, luego puedes quizás buscando bastante encontrar uno de 150.000 euros, uno sólo, pero es que alguien local no pagaría por un apartamento así ni 90.000 euros..

Resumiendo, que el licitador digital es más ligero y llega a más sitios pero cuando llega se encuentra a un tipo bajito y regordete que le mete cuatro leches bien dadas y le deja sin aliento. Aunque sea a las cinco de la madrugada.

Lucio, amigo, tu mismo lo has dicho, es el zorro cuidando las gallinas, yo hice mis cálculos, 30 -40 % por encima, en todo caso, Que es el valor de un vivienda, hay muchos modelos de valoración, y el modelo varía si piensas que va a subir o bajar o se va a quedar el mercado estable.
Como los licitadores, necesitamos un modelo que no palmemos pasta en la compra, un buen modelo es basado en las rentabilidades esperadas pero este, nada tiene que ver con el precio del inmueble si hay perspectivas de subida.

Este Lunes 31/10/2016 hay 736 bienes de las cuales 121 indica el sistema que hay ver, difícilmente con herramientas potentes se va a poder analizar todos los bienes,

En las subastas del 27/10, de los 254 había 3 inmuebles primera linea de mar, los cuales no eran interesantes por diversos motivos. Había un garaje el cual la tasa de garajes por vivienda era inferior al 0.5, 4 son etj de comunidades de propiedades y algún solar ideal para un centro comercial al lado de una autovía y ciudad por encima 50.000 habitantes.
Había una ejecución de hipoteca de los años 90, interesante y una división de cosas común de mas de 10 hermanos incluida la cuidadora de la madre centroamericana. Habia 35 inmuebles que eran interesantes analizarlos sin nota simple, porque el sistema lo calculaba y de estas finalmente necesitaba 5 notas simple pero de estas solo era necesario 4 pues 1 se disponía por otra subasta. Es el tipo de cosas que consige la tecnología.

El licitador tradicional, claramente, tiene muchas dificultades para localizar estas cosas, pero es que además, en muchos de estos chollos, finalmente sucumbe en las eternas madrugadas ante unos sniper voraces que pujan céntimo a céntimo sin compasión minando la moral de los que no disponen de esta tecnología, sin contar la ganancia de la última puja (por no subir en 10.000 en 10.000).

En los concursos, extrae los administradores concursales y solicita por email la información del concurso de manera automática para tenerla disponible para analizarla o para el futuro, cuando el concurso se declare desierto.

Pero es que además, el licitador tradicional, día a dia, regala su conocimiento sin saberlo en cada puja que hace y estos licitadores digitales incrementan ese conocimiento en sus algoritmos de búsquedas incrementando día a día, la potencia de estos.

La localización de manera automática de los bienes y referenciación catastral cuando no hay información, y geolocalización es posible casi al 100 %, por número de finca, coeficiente, arqueología de calles y conversión a calle actual, orden de finca, o nombre del deudor o para rústicas por toponimios o sencillamente por corrección de la referencia catastral en el que algún número le ha bailado al funcionario.

Indudablemente, revisa las cargas y aprovecha su experiencia de muchos años, pero el sistema analiza las certificaciones para prevenir errores cruciales, es como conducir con todos los últimos sistemas de seguridad. Quien sale a conducir sin airbag o abs en estos días.

En su desesperación, el licitador tradicional intenta quebrar la subasta, pero allí está, el licitador digital con su sistema automático que le avisará a su bot de telegram para hacer su reserva de postura.

En cuanto la gestión posterior, del inmueble, pues el fax electrónico, correo administrativo electrónico, el csv, la localización del administrador de fincas/vecinos a distancia, presentación de documentación a través del webservice del registro, liquidación de impuesto de manera automática de las comunidades, el registro electrónico de las administración para trámite ayuntamiento, ha abaratado drásticamente los costes de gestión.

Pongamos, una adjudicación que tuve de un garaje en AEAT sin fianza en ayamonte hace unos meses en un edificio turistico (en el cual no vive gente habitualemte). Todo el ciclo se hizo sin pisar ayamonte y sin moverme de casa, tanto compra como venta.

A través de la finca registral, y base de datos catastro, se localizó inmueble, tirando del archivo testigos históricos de alquiler, se localizó un propietario, este indico tras una llamada el administrador y en menos de dos horas desde el momento que se supo la adjudicación ya se tenía el número del conserje, que amablemente pasó la fotos del garaje por whatssup y descripción de este para tomar la decisión de compra así como la puesta de anuncio en la urbanización y de una manera automática, esas fotos pasadas por el conserje en todos los portales inmobiliarios.

Todo el papeleo se hizo por correo y registro electrónicos, y dos meses después cuando llegó la venta, ni siquiera tuve que ir a ayamonte, pues firmé en Madrid y se ratificó en notaria destino.

Sin las últimas tecnologías, te viene una notificación de la comunidad de MAdrid, indicando que te hacen una paralela por un inmueble que dice que te adjudicaste con solo con un dato "SENECA", como todo está digitaizado indexado,encuentras que hace 4 años, pujaste por un bien que fianalmente no se pagó el remate y estaba en esa calle seneca, Como se puede solucionar esto sin tecnología???

No es informática, ni Big data, ni es magia, es ciencia de datos, solo eso, pero al licitador tradicional le da superpoderes y una ventaja competitiva tremenda.

Los fondos no compran a las rentabilidades que compra un licitador experto, pero, hacen operaciones de volumen que nunca podremos llegar, en todo caso, las rentabilidades a medida que la tasación aumenta son mas altas en general.

También, es verdad, que no hay posibilidad de rotación por la lentitud de juzgados.

Que puede hacer un licitador artesano frente a la tecnología, estará durante dos semana estudiando una operación, visitando el inmueble, hablando con vecinos, portero, deudor etc etc, con todo su cariño, y llegará el día de la puja, y verá como alguien lo ha detectado con tecnología y analizará el inmuble mejor porque verá que se anunción hace 6 años en una web teniendo mas información, y verá como minuto a minuto su margen se hace añicos, en cada puja, y a las 5 h de la mañana sucumbirá por el sueño, o llegará a las 18 h del día siguiente tras pujar 24 h, y un cluster de robots de pujas se llevará la puja en el último ms.

A raíz de tu comentario me surge una duda.. cómo se "visita" un piso que va a ser subastado? Vas allí y llamas al timbre? le preguntas a los vecinos? Llamas a un agente inmobiliario que enseñe un piso similar en la zona (o incluso en el mismo residencial), y ya de paso le preguntas por el edificio que te interesa, como si estuvieras interesado en comprar algo por la zona y quisieras más información sobre el barrio?

efectivamente Tristan. Les mande un mail a bbva valora por tasarme el piso 100.000€ mas caro, de un dia para otro es como si mi piso valiera 100.000€ mas. No me han respondido, no se k beneficio ha sacado bbva con esa herramienda, solo darse publicidad gastando mucha pasta, y que la gente piense k esta comprando barato, para intentar animar la compra/venta.

Urban data analitics esta interesada en mis datos.Pero no de España, me choco mucho k me pidiera los de las ciudades de Roma/lisboa/oporto/londres.

Estoy totalmente de acuerdo con lo que dice Tristan.

No soy profesional de las subastas, pero si inmobiliario.

Los fondos de inversión no prosperarán en el mercado de las subastas, por que ellos funcionan -y los grandes fondos mucho más-, con un concepto que llaman TIR, o lo que viene siendo Tasa Interna de retorno, o tasa interna de rentabilidad, y esta tasa te da la rentabilidad en función de los momentos temporales en que tienes los out de money y los in, y en el caso de las subastas, por lo que llevo leído en las 210 entradas que llevo leídas en este blog, -esta es mi primera intervención-, no es tan rápido como a ellos -a los fondos- les gustaría, dejando a un lado el día que se coman un sapo, que por lo poco que llevo leído en el blog, tarde o temprano ocurrirá, lo que por aquí llaman una tercería de dominio, o un contrato de alquiler de renta antigüa, que no figuraba en ningún sitio, y que ningún algoritmo ha localizado.

Por ello, yo creo, en base a mi experiencia inmobiliaria, que los fondos entrarán y saldrán rápidamente de este negocio.

Aparte también se debe valorar que en inmobiliario la localización, pero no por barrios, por metros, dos números consecutivos de la misma calle, tienen un valor completamente distinto de venta. Hay calles de Madrid que entre una acera y otra hay una diferencia abismal, esto lo sé por que lo he vivido, no por que me lo han contado, dejando aparte estados de ruina o fincas en un estado catastrófico y que no va a comprar ni Wallas cuando lo vean, por que el que compra, si que lo ve, y hasta el último detalle.

Por ello yo creo que los inversores en subastas (no me gusta la palabra subastero), seguirán siendo artesanos, con producción muy limitada y nadie les echará de este mercado. Otra cosa distinta es que ahora aparezcan espontáneos, pero entrarán y saldrán, y algunos de ellos con las costillas raspadas.

En referencia al big data, creo que como herramienta, puede ser buena, pero solo como eso, y muchas oportunidades de negocio, posiblemente no las vea, por que en el negocio inmobiliario no todo es blanco ni negro y la escala de grises es ilimitada, y a parte de los trámites jurídicos que lleva una adjudicación y toma de posesión del inmueble, el negocio de las subastas, es en esencia un negocio inmobiliario.

Un fondo necesita a un Tristán a sueldo para que le haga el trabajo como si lo hiciera para él mismo. Y no se si Tristán estará dispuesto a ello.

Un fondo tiene mucho dinero, demasiado, para andar comprando y vendiendo aquí y allí y un sector con poca liquidez. Otra cosa sería que comprara un edificio o una manzana y se dedicara a exprimirlo.

La tecnología está muy bien. Allana caminos e incluso hace que determinadas actividades tradicionales dejen o empiecen a dejar de ser necesarias: prensa, un banco en una esquina, un taxista... Pero a mí determinadas cosas me gusta verlas en directo antes de comprarlas: unas chuletas, un besugo, una vaca entera...

Pero yo he hecho varias pruebas con Valora y alucinas con la desviación.

Mil veces mejores que Valora son los de urbanData, que me consta que están haciendo cosas muy impresionantes.

Para quien pueda pagarles.

En inform'atica hay un principio que es "garbage in, garbage out".

Es decir, los resultados dependen de los datos de entrada.
Y si bien los datos de idealista, etc, van a poder a llegar a ser razonables, los del juzgado, me temo que no.

Por tanto, yo veo esto como una manera de apuntar "posibles". Es decir, te va a descartar los pisos que est'an fuera de precio (incluyendo el que indica Trist'an que son ahora 60m2), reduciendo ruido y permitiendo emplear el esfuerzo donde es mas probable el 'exito.

BBVA ha sacado una herramienta con "Big Data", pero que la que indicas, y de pago.. la primera vez es gratis, las siguientes en teoria hay que identificarse (borrad cookies y ya no hace falta identificarse).

En sitios como sanchinarro en segun que zonas no apuntan mal los precios de venta (los alquileres, la lian por 100e, que tampoco es tanto)

Ayer creo que conté se celebraron 380 subastas judiciales en España. A una media por lote de 80.000 € nos da la cifra de 30.400.000 € y sólo fue ayer, hoy habrá una cosa parecida. Los bancos y el gobierno crearon una cosa llamada Sareb y ha sido un estrepitoso fracaso. Por mucho dinero que tenga un fondo de inversión me parece que se quedará corto y a muy corto plazo, además de tener que contratar mucho personal, esto no es ropa, petróleo, diamantes, o cualquier artículo que puedas imaginar. Las propiedades que salen están muy diseminadas por el territorio. Las deudas superan a su valor de mercado actual, pero aunque no fuera así, los costos de mantener todo el timglado de compras-ventas-arreglos-etc-etc no hay fondo por muy buitre que sea y por mucho big data que se posea, capaz de soportarlo y hacerlo rentable.
A toda subasta o enejenación le ha de seguir de inmediato un control y seguimiento muy personal y empezar a hacer escritos desde el primer día, es lo que yo hago, hoy me adjudico algo y ya estoy comunicando al organismo pertinente de mi representación y demás circunstancias personales, eso hay que hacerlo en artesanal y en big data. Los juzgados son unos desastres y hasta que no cambien esa maquinaria fundamental el artesano, apoyado por el big data será el que gane.
Saludos y Tristán ¿de donde sacas tantos temas? y además enriquecidos con imágenes.

Uno de los pisos que compré el año pasado estaba reformado de forma que habían roto los techos y llegado hasta el tejado, ganando la altura suficiente para convertir un piso de 40 m2 en otro de dos alturas y 60 m2. Por lo visto yo fui el único en acceder a esa información por mi manía de no participar en ninguna subasta sin antes haber hablado con el demandado.

Y otra cosa, yo no abomino de utilizar herramientas tecnológicas. Al contrario, gracias a ellas ahora trabajo la mitad que en los años noventa y no es que entonces tampoco me matara a trabajar.

Pero opino lo mismo que ahora dicen de las grandes conquistas, que por mucho que se le pueda bombardear al enemigo con artefactos cada día más tecnológicos y mortíferos, al final siempre hará falta que la bota de la infantería pise el terreno.

Eso es exactamente lo que digo.

Pues te diría que te casaras con Inversius y tuvieran descendencia. Ese sería el subastero perfecto, con lo mejor de ambos mundos, el tradicional y el moderno. Todo en uno, el elegido.......O al menos un cruce genético de ambos para mejorar la especie.....Jejejeje me dejo ya de coñas.

Opino que aunar los dos métodos es lo mejor. Valerse de las nuevas técnicas y avances que brinda la informática y la tecnología en general, y también seguir con la investigación a pie de campo que muchas veces es la más importante. Porque lo otro son ayudas como dices, análisis y datos frios. Pero la realidad de verdad hay que comprobarla uno mismo: si la vivienda existe o no, si está en construcción o es un solar, si está en buen o mal estado el edificio, si la vivienda por dentro está habitable o destrozada, si vive ahí el propietario, un inquilino, terceros, etc.....si es buena gente o un demonio, y mil cosas más.

Sólo como dato cuento que hace unos meses, creo que fue por junio o julio, me interesé por una subasta y fui a visitar la vivienda el último día antes de finalizar la subasta. Gracias a eso puede averiguar datos como la deuda total reclamada al deudor por la comunidad, comprobar que vivía gente en el apartamento y que no eran los propietarios sino otras personas. También puede ver la vivienda por dentro y comprobar que estaba en buen estado y cuidada. Pues hablando con la mujer que me atendió pude saber todo eso y, además, que no sabía nada de eso de la subasta y que nunca había llegado allí ningun papel ni nada. Se lo conté y se puso nerviosa, no se lo creía. Inmediatamente se puso en contacto con el propietario. También me dijo que por allí no había ido nadie a preguntar por el dueño ni a ver la vivienda, ni nada relacionado con la subasta. Es decir, que nadie investigó esa subasta antes de decidir si participar o no. Era ya el último día y yo me suponía que habría poca competencia en las pujas. ¡Qué equivocado estaba! Al día siguiente las pujas empezaron a subir y subir sin parar. Tenía decidido participar, pero al final ni siquiera consigné ya que todo se fue a cifras demasiado altas.

Conclusión: la gente participa en las subastas ahora, sí ya lo veo. Pero no investigan nada de nada. La vivienda podría estar totalmente destruida o habitar un ogro ahí, y nadie se hubiera enterado. Las pujas hubieran subido de igual forma.