Presentación de Geoff007
Los americanos hoy están celebrando su gran fiesta de la democracia en la que todos nos jugamos mucho.
Ojalá gane el más indicado para luchar contra el poder de las grandes empresas, contra la dictadura de la "corrección política" y, sobre todo, que no nos meta en ninguna nueva guerra y mucho menos contra Rusia o China.
Y para celebrarlo he escogido esta fecha para publicar el primer post de Geoff007, nuestro compañero americano que a veces nos ilumina y siempre nos asombra con sus comentarios sobre el negocio inmobiliario americano.
El post que publiqué hace unas semanas sobre los subasteros sin fronteras que triunfan en USA me lo inspiró un post que él había publicado en su facebook.
Y ahora le hemos fichado y promete desvelarnos las claves de este negocio en USA sin dejarse nada en el tintero.
Abrocharos los cinturones porque lo ha desvelado todo. Con esta info cualquiera con dos dedos de frente podría viajar allí y ganarse la vida mejor que bien.
Ahí va:
Este es el primero de una serie de post que ojalá les sirva de ayuda a todos. Yo inicialmente quería comenzar con la técnica inmobiliaria de los sub-2, pero he decidido que es mejor hacerlo por lo mas fundamental de las inversiones inmobiliarias en USA y que es donde el 90% de las personas inician sus aventuras inmobiliarias.
Y hablo del WHOLESALING.
¿Que es Wholesaling?
Wholesaling es la venta del contrato de asignación a un inversor final. El trabajo de un wholesaler es básicamente encontrar propiedades devaluadas por algún motivo u otro (Distressed properties). Este oficio es el mas popular entre las personas nuevas en la industria porque no requiere mucho dinero (Y en algunos casos $0).
Básicamente usted encuentra una propiedad devaluada, negocia con los dueños o herederos, firma un contrato de asignación por un precio determinado y usted revende ese contrato a un inversor final unos $5000 a $10,000 dólares mas caro.
Esto antes era una actividad que consumía muchísimo tiempo, pero en la era de la tecnología, esta actividad es muchísimo mas cómoda.
¿Como encontrar propiedades devaluadas o abandonadas?
Pueden ir directamente a la corte del condado en la sección que se llama "probate court". Pero Yo recomiendo que usen paginas como www.Listsource.com . Esta compañía tiene todos los récords de las cortes en asuntos inmobiliarios. Fallecimientos, Divorcios, litigios, propietarios ausentes etc. Es unas de las mejores, quizás la mejor web para encontrar vendedores realmente motivados.
Hay muchas paginas que compiten con Listsource, como son por ejemplo:
Esta ultima compañía es una subsidiaria de CoreLogic, que a su vez es la empresa que domina la bolsa inmobiliaria Matrix.
Cómo enviar Correos
Una vez aprendan a usar esas webs y logren armar y automatizar las listas que obtendrán en ellas, el siguiente paso es enviar cartas a todos los dueños o herederos de estas propiedades devaluadas. Yo recomiendo que compren listas de personas recién fallecidas donde sus familiares directos vivan en otros estados. Estas son las personas que están mas motivadas a vender bien barato.
Para crear y enviar correo, yo uso www.Click2mail.com En esta compañía escribes el correo online y ellos las redactan y las envían físicamente a la direcciones que ustedes pongan. Pueden elegir el color del papel, el tipo de caligrafía, idioma etc.
Hay otras empresas similares como son:
Los precios varían de compañía en compañía, pero elimina el tedio de tener que escribir 1000 cartas, ponerlas en un sobre y ponerle sello postal y enviarlas a su destino. Con esta web pueden hacer todo esto en solo 30 minutos.
Validez del contrato
Yo recomiendo usar www.notarycam.com, pero también están www.notarize.com y tantos mas.
Debo recordar que en EEUU los notarios no son abogados profesionales. Es una licencia que se consigue fácilmente y te da autoridad para ser notario publico.
En el caso de Notarycam.com, en su web haces lo siguiente:
- Subes el documento a la aplicación.
- Llamas/solicitas el enotary en vivo
- ENotary confirma tu ID
- eSing tus documentos
- El notario notariza tus documentos
- el documento es routed y asegurado
- Pagas $25 por la firma del notario ($79 si es internacional)
- ¡Listo!
Adiós a los viajes al notario, lo que hará que seamos mas eficientes y rápidos a la hora de operar en el mercado.
Ejemplo de cómo ser wholesaler con estas app
Vamos a Listsource o Corelogic ( o su competencia) compramos listas digamos que de personas recién fallecidas con sus familiares lejos o en otros estados. Por 2000 nombres o datos, nos cobraran unos $20 dólares.
De esos 2000 datos, tomamos 1000 que estén dentro de nuestros páramelos, como seria condados, tipo de herederos etc. Luego vamos a Click2mail o sus competencias y ponemos esos 1000 datos en el sistema y escribimos una carta sencilla pero directa.
Algo como "Hola, mi nombre es X y estoy interesado en hacerle una oferta por x propiedad que veo en el juzgado del condado."
NO se pongan hacer cartas largas ni a dar el pésame ni nada de eso. Eso es un tremendo error que cometen los novatos.
Una ves tenemos la carta lista, mandamos las 1000 cartas a su destino. De 1000 cartas, solo recibirán respuestas de 5 a 10 personas. Se que parece poco, pero es mas que suficiente.
Cómo negociar con los implicados
Una vez usted empiece a negociar, recuerde que debe usar la regla del 72%. O sea, nunca ofertar mas del 72% de lo que vale la propiedad en mal estado. Si una propiedad la están ofertando en 100,000 en una zona donde las casas mas nuevas valen 200,000, usted oferta 72,000. Si dicen que no, pues no pasa nada. A estas altura usted no ha invertido ni 100 dólares de sus bolsillos.
Pero supongamos que acepten tu oferta del 72%, el siguiente paso es firmar el contrato de asignación. Usualmente este contrato tiene un periodo de vida de entre 60 a 90 días. O sea que si pasa ese tiempo y usted no ha "comprado la propiedad" el heredero o dueño, puede venderla a otra persona.
El contrato de asignación es Standard, así que una ves firmen el contrato en su teléfono o vía skype, usted pasa a notarizarlo en las paginas que les dije.
El siguiente paso es encontrar un flipper profesional. Esta parte es la mas fácil. En los clubs de bienes raíces de cada ciudad lo que mas sobran son flippers. Dejen saber que ustedes son wholesaler para que de esa forma se eviten negociar con el flipper. El wholesaler es el mejor amigo de un flipper.
Si el Flipper acepta comprar la propiedad, usted recibe el spread entre ambos precios y listo.
Ejemplo numérico real
Las propiedades en la zona X cotizan entre 190,000 y 210,000 dolares nuevas. Usted consigue una propiedad donde los dueños están muy motivados para vender y oferta 100,000 por la propiedad ya que hay que meterle unos 40,000 dolares. (siempre usted debe sustraer el costo estimado de reparaciones al precio) así que en este ejemplo, 190,000 (el precio menor) menos 40,000 son 150,000 y usted oferta el 72% de 150,000 que son $108,000 (recomiendo siempre "redondear" a su favor, así que nuestra oferta es de 100,000).
Los herederos aceptan ya que es una oferta cash y que se puede cerrar en 24 a 48 horas. Luego usted oferta esta propiedad a su lista de flippers por $110,00. Si un flipper la compra, usted vende el contrato de asignación a ese precio y se gana $10,000 dolares.
El Flipper la comprara por 110,000 e invertirá de 40,000 a 50,000 pero cuando este nueva podrá venderla en 200,000 o mas (dependiendo si le agrego valor a la propiedad).
De 1000 cartas solo 5 o 10 les llamaran, pero conque solo salga 2 o 3 negocios, usted ganara entre 10,000 a 30,000 ese mes sin poner mas de 500 dolares de sus bolsillos.
CONCLUSION
Aunque esta es la mejor modalidad de iniciarse en los bienes raíces en US, también debe recordar que la reputación es todo. Los subasteros y flippers son profesionales de larga data y saben bien su negocio. Así que trate de ser profesional a la hora de negociar con el vendedor, amarre bien el contrato y busque un buen tasador de propiedades que le de un estimado real del costo de reparaciones.
Muchas veces los negocios no se van a cerrar, pero no debe ser motivo de desanimarse. Todo lleva su tiempo, el wholesaling no es diferente. Pero si pueden hacer mucho dinero sin usar tu propio capital y lo que es mejor, aprenderás desde el fondo las bases de esta maravillosa industria.
PD: En algunos estados están empezando a exigir que el wholesaler tenga licencia de corredor inmobiliario como es el caso de Ohio. Debe tener esto presente. Una licencia de broker no cuesta nada en este país, pero si su estado exige tenerla para hacer whoelsaling, pues hágalo.
Espero de corazón que sea de ayuda y pronto voy a escribir post de otras modalidades mas especializadas en el mundo Inmobiliario en USA.
