Prólogo de Tristán
Francisco ha visto cosas que no creeríais. No le ha hecho falta ir hasta la Puerta de Tannhaüser para ver rayos C y otras cosas aún más cachondas. Y lo cierto es que le suceden las cosas más extrañas que os podáis imaginar. El fue el cliente que me acompañaba en nuestro encuentro con aquel okupa gitano que unas semanas después la palmó porque se electrocutó cuando estaba robando cobre en una fábrica. Luego se nos murió el expropietario de un piso subastado a quien habíamos ido a visitar. La demandada siempre le echó la culpa del fallecimiento de su marido y nos puso la proa hasta el último minuto. En finalmente también fue él quien descubrió que el expropietario de otra de sus viviendas adjudicadas había hecho de su casa la oficina de un chiringuito financiero de los chumgos, engañando a propios y extraños haciéndose pasar por un gran especulador de los mercados financieros.
Además, Francisco, cuyo nick en Suabstanomics y en el curso Triunfa Con Las Subastas es Sindicapitalista, tiene la particularidad de haberse forrado invertido en subastas y, pese a ello, ser un votante convencido de Podemos. Y él es el único que no ve el contrasentido de ello. Ojo, que tengo más amigos así.
El caso es que Francisco me ha dado mucho juego. Aceptó ser entrevistado para Subastanomics y luego también aceptó hacer público en YouTube que había sido de los primeros en matricularse en Triunfa Con las Subastas.
El caso es que Francisco siempre había tenido una línea de crédito de ciento y pico mil euros garantizada con una de sus propiedades y esa deuda iba subiendo o bajando en función de sus inversiones y retornos. Y la primavera pasada me comentó que a pesar de que había vendido la casa, que seguía disponiendo del crédito y que había hecho la prueba de sacar dinero y que el banco se lo había entregado sin problema, de manera que -ancha es Castilla- se dedicó a seguir sacando dinero y a invertirlo con su buen tino de siempre.
¿Y Bankinter le seguía permitiendo hacer uso de la línea de crédito a pesar haber vendido la casa que garantizaba el crédito?
Pue así es.
Cosas veredes, amigo Sancho, que farán fablar las piedras.
Pero dejemos que nos lo cuente él mismo, que ahora que no tiene trabajo por lo visto se aburre y quiere hacer su primeros pinitos de bloguero.
RELATO DE FRANCISCO EN PRIMERA PERSONA
Generalidades
Esta es la historia real de cómo incluso la más prudente y encantadora pareja, con un hijo y la parejita en camino, salieron de cuentas en la misma fecha en que Bankinter e ING "parieron" una operación que les podría dar un susto equiparable a que la peque llegase con pezuñas de carnero...
...y de cómo el teóricamente "garantista" sistema notarial/registral de este país falló cual escopeta de feriante... (hasta el aparato más fiable sucumbe con facilidad en manos de un bruto)
Por concretar: antes de desarrollar el cúmulo de despropósitos que nos trajeron hasta el blog de Tristán, esta es la historia de cómo nos compraron nuestra vivienda habitual (para usar el capital para subastas, what else!) con todas las garantías posibles de una operación "trillada", algo tan habitual como cualquier compraventa entre particulares (¡razón de más para que Tristán nos prevenga de las cosas que se salen por lo más mínimo de los cauces habituales!)
En apariencia, a día de hoy (ojo al dato, que tiene tela) podrían "intentar" subastar esa vivienda que (imagino/espero) ya está inscrita a nombre de los compradores... ¡por una deuda nuestra inscrita "antes" que su hipoteca!. Digo sólo en apariencia, porque obviamente hay que matizar... Pero el estado de las cosas "registral" es que (imagino) la casa es 100% titularidad suya, y está gravada únicamente con una hipoteca NUESTRA!. La suya no la inscriben porque quieren que obtenga mayor rango que la mía (obvio). Pero veremos cómo se ha llegado aquí...
Esto es también un perfecto ejemplo de porqué yo siempre le insistía a Tristán (ya dudo si llamarle por su verdadero nombre: supongo que es una tradición) que la incompetencia no sólo contamina los juzgados, sino en igual medida a casi todos los sectores, tanto público como privado, pero especialmente aquellos cuyos quehaceres de desarrollan con las posaderas en la comodidad de una silla... yo creo que esa comodidad a muchos españolitos les induce de algún modo a pensar: "como yo he 'estudiao' y me he ganado esta atalaya, hago bien en inmunizarme de los lloriqueos de la plebe"...
Al grano (ahora sí) ¿cómo es posible vender una propiedad con intermediación de dos grandes bancos, sus respectivos apoderados, notario, registrador y gestoría, y que no se cancele la hipoteca previa? ¿cómo puedo yo ser tan cabrón de dejarles una peya que seguro que conocía de antemano? ¿cómo podría yo, lector, hacer lo mismo para largarme a Brasil con el dinero que iba destinado a cancelar? Ehhhh... que no va de eso, que seguro que ya más de un lector se estaba frotando las manos ¡me consta que hay mucho pillo husmeando por aquí!.
Pues la respuesta corta es: porque mi hipoteca era una línea de crédito hipotecario, no un préstamo hipotecario, y por más que rogué a Bankinter que se asegurasen de si "era correcto", insistieron en que lo normal era que en el "certificado de deuda pendiente" (sellado y firmado por 2 apoderados de la entidad) constaran sólo las cuatro perras que me quedaban por abonar DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN.
Deducís bien: por más que se les recordaba que, tras amortizar casi la totalidad del préstamo inicial mucho tiempo atrás, había vuelto a disponer de TODO el dinero (todo él pasó por las manos de Tristán, jeje), me dijeron que esas cantidades quedaban pendientes de abonar, pero que se cancelaba el préstamo original (cada disposición tenía un número de préstamo independiente -sabéis que tienen un formato numérico similar al de las cuentas-).
Crolología de los acontecimientos
Y así empieza la juerga. Enumeremos el listado de despropósitos en orden cronológico y se entenderá mejor:
1) No poco importante: gran parte de la interlocución se produce telefónicamente con una agente comercial que yo presupongo sin autoridad (interna) para manifestarse en nombre del banco. Nada infrecuente, verdad?. Yo acostumbro a grabarles (ya que ellos me graban sin darme otra opción, me veo en igual derecho) si sospecho problemas futuros, pero en este caso no los preví, fui ingenuo al creer en lo que afirmaban, lo sé. Podríamos apostar a si aparecería la grabación que hacen ellos si la pidiese un juez... estaría bien darles de su propia medicina.
2) Mi banco me impide hablar por teléfono con ellos porque no soy titular "de la cuenta de cargo" (lo es sólo mi mujer, lo cual es irregular "per se"). Tengo mayor conocimiento práctico-legal que ella del follón que podría implicar el tema, pero "no les valía" que yo fuese titular del préstamo del que quería hablar... tampoco que pusiese voz aflautada ni que me presentase en una oficina: decían no saber nada porque era una hipoteca "por internet"... Las posaderas bien calentitas, ahí apoltronadas, si señor.
3) Le indico a mi mujer, pues, que insista 2 veces más y les recuerde el resto de disposiciones pendientes de amortizar del crédito, pero nada, finalmente lo único que expiden es esto, donde figura una minucia como deuda:
Como no están los tiempos para poner en peligro una venta por un "quítame allá esas pajas", pues dejamos el tema en manos de los gestores "profesionales" que suponemos que de uno u otro lado nos validarían todo y nos requerirían lo que creyesen preciso... y que para eso les pagamos una buena pasta en concepto de gestoría y comisiones (de apertura, p.e.), ya que estamos.
4) ING confía en ese certificado de Bankinter, junto con los datos del registro. Ya que estamos ¿alguien sabría decirme la validez jurídica de dicho certificado? ¿papel mojado, como imagino, por ser un certificado de una entidad privada? ¿no debería ING haber pedido la escritura?
5) Y ya que hablamos de validez formal, entiendo que lo que irá a misa frente a terceros, es lo que dijese el registro (que para eso es, no?)... Y es evidente que en todo momento lo que se habla con ambos bancos es de que se trata de cancelar la carga que allí figure: es obvio que para transmitir limpiamente el dominio, se necesita cancelarla (ya figure inscrita la primera disposición o cualquiera de las sucesivas).
Lo cual no sólo debería ser evidente, sino que (a mi modo de ver, claro) sabiéndose que se trata de una simple compra-venta, e incluso cobrando (ilícitamente, por cierto) por un "certificado de deuda", podría tacharse de mala fé oponerse después a extender un certificado de deuda cero para la cancelación registral de esa misma deuda que se certificó...
Por tanto, resumiendo: ¿acaso no era obligación de Bankinter emitir el certificado de deuda con la cantidad "precisa" para "aceptar" la cancelación registral, conociendo perfectamente el motivo de solicitar el certificado?
6) Para mí, si quedaba alguna duda de que la actuación de Bankinter era irregular, al lanzarme después a leer al detalle la escritura de hipoteca (si: esa que nadie pidió y estaba en mi cajón), encontré lo siguiente:
Es decir, entiendo que Bankinter pretendía inscribir en registro exclusivamente la primera disposición (en "disposiciones sucesivas" no menciona en absoluto su inscripción -ni en ningún otro lugar de las 66 páginas-).
¿Me equivoco, o lo que tenemos (formalmente) son una serie de préstamos (cada uno con número distinto) con garantía hipotecaria (sí), pero sólo el primero inscrito en el registro? (¿acaso no tenían potestad para inscribirlos, o para argumentar en tiempo la cantidad total que se les debía?)
Y ya dialogando con la almohada, me asaltó una sospecha: ¿no sería su interés real el obtener "activo" (activo bancario=préstamos=dinero que produce rentas) ágilmente, pero ahorrándose costes de escritura y registro? (menudo maná: endeudar a tus clientes al instante, sin coste burocrático alguno y con garantía hipotecaria! simplemente genial!).
Excepto que cometieron el error de que alguien incialmente pensó (correctamente, supongo): "siempre habrá tiempo de inscribir en registro si observamos riesgo, pues tenemos la llave para autorizar la inscripción de la cancelación"... pero más tarde olvidaron el propósito y la conveniencia de dicho trámite...
7) Y la circunstancia más graciosa y reveladora: 7 meses después de la firma... observese: no 2, ni 3, ni 5... no, no, 7 meses después, sin noticia alguna (incluso tras preguntar 3 veces a través de los compradores cuándo liquidarían nuestra provisión), nos dicen que necesitan un "certificado de cancelación de la deuda", para poder inscribirla... que lo han intentado 2 veces en 2 notarios distintos y no han podido...
...tras un buen periodo de incredulidad, pregunto, literalmente:
¿habéis tardado 7 meses en daros cuenta de que no tenéis "el papel" necesario para iniciar el trámite?
Respuesta:
"así es: así nos lo notifican ahora desde el departamento de cancelaciones, lo lamentamos...".
Ojo al dato: un departamento entero en uno de los mayores bancos del "mejor sistema bancario del mundo" sólo para cancelar hipotecas y tardan 7 meses... no ya en iniciar la gestión, no, sino tan solo en darse cuenta de que no tienen el papel adecuado...
A todo esto, ¿cómo intentaron la cancelación en el notario?...
¿con el certificado de deuda pendiente y la amortización pensaron que bastaría?
¿qué hace mejor un certificado que otro ante el notario ("de deuda cero" vs "de deuda pendiente+ resguardo de amortización"), si proceden de la misma entidad privada?
¿no huele rara la iniciativa de intentarlo en un segundo notario? ¿sabían que la habían liado, por no pedir la escritura, y pretendían engatusar al segundo notario?
Y ahora aclaro para los mal pensados: claro que conociendo algo sobre estos temas me pareció irregular y estuve intranquilo en aquellos días de la firma... sólo porque pensaba que nos pedirían más papeles y podrían trastocar la operación... pero cuando vimos que se reafirmaban y cancelaban económicamente al momento, pues... leches... son ellos los que van todos los días al registro... incluso lo comenté con Tristán aquella primavera, que increíblemente se habían quedado con un préstamo sin garantía hipotecaria...
y terminó la primavera... y pasó el verano...y también el otoño... buena parte del invierno... Tristán nos seguía tentando con oportunidades maravillosas para colocar la pasta... ¿acaso habíamos buscado nosotros algo de aquello?¿debíamos estar sometidos a sus designios indefinidamente? Total, que sí, que colocamos (muy bien) ese dinero. Y jamás pensamos en dejar de abonar esos préstamos. En este país eso ya es mucho decir... :-P
8) Total, que nos dice ING que le pidamos el certificado de cancelación a Bankinter. Ah! Muy bien majos... ahora estamos en vuestra nómina? ¿os provisionamos el dinero de la deuda, obligados por la amenaza de fastidiar la financiación a los compradores, canceláis económicamente vosotros, pero nos encargamos nosotros del marrón? ¿y nos devolveréis el depósito si consigo inscribir la cancelación?
... En fin, pues en esas estamos, con los detalles.
Y ahora pido por favor vuestras doctas opiniones... ¿qué opción os gusta más?
A) Me la trae al pairo. Paso de todo. Ustedes son los profesionales. Inscriban lo que les plazca, con rango inferior. Yo no tengo ninguna relación con ustedes: demanden a Bankinter. Total, yo entiendo que los compradores están protegidos como terceros de buena fé. Si yo no pago (que si lo haré, como en los 14 años precedentes) y pretenden ejecutar la hipoteca, entiendo que se encontrarán con una ¿tercería de dominio, es lo que procede?, y además me personaré para defenderles. Embargarme quizá, ejecutar esa hipoteca, lo dudo...
B) Me la refanfinfla igual, por ustedes (para eso he financiado sus desmanes vía impuestos y deuda pública). Pero estos chicos son un encanto y no quiero que les den un susto de muerte: me molesto en ayudar a conseguir de Bankinter el certificado de cancelación del préstamo con el número que figura inscrito (si se niegan, supongo que el interesado (ING) tendrá que demandar)...
C) Ni puñetera gracia que me haría, pero por si a los compradores les da por encadenarse a mi puerta: ofrecer otro tipo de garantía hipotecaria (tengo propiedades libres de cargas), con costes de novación a cargo de Bankinter, por supuesto. Y digo ni de coña porque pensando esa opción enseguida recalé en una mejor...
D) Mucho mejor, de hecho. Un win-win, algún tipo de compensación: ustedes me cancelan esos préstamos con cargo a una nueva hipoteca de otro inmueble (uno mio, o uno de sus activos adjudicados que les compre) a un plazo mucho mayor (estos son a diez años y la cuota es grande) y/o por mayor importe, pero en cualquier caso me ayudan ustedes a "expandirme" a cambio de solventarles el marrón... :-P
Ya puedo ver sus caras de incredulidad...
Mientras especulais sobre esta pequeña molestia que me han ocasionado (espero que J.R. "Wayne" vea la señal desde su bat-cueva... :-P ), maduraré cómo le doy la noticia a los propietarios...
... Y otra reflexión ¿no era esta la hipoteca de más éxito de la burbuja? ¿y voy a ser yo el primer caso? Es que no me lo puedo creer, de verdad...
_col.png?1648713730 "Quién paga la cancelación registral de las hipotecas")