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Esta hipoteca es una ruina (para el banco)

Prólogo de Tristán

Francisco ha visto cosas que no creeríais. No le ha hecho falta ir hasta la Puerta de Tannhaüser para ver rayos C y otras cosas aún más cachondas. Y lo cierto es que le suceden las cosas más extrañas que os podáis imaginar. El fue el cliente que me acompañaba en nuestro encuentro con aquel okupa gitano que unas semanas después la palmó porque se electrocutó cuando estaba robando cobre en una fábrica. Luego se nos murió el expropietario de un piso subastado a quien habíamos ido a visitar. La demandada siempre le echó la culpa del fallecimiento de su marido y nos puso la proa hasta el último minuto. En finalmente también fue él quien descubrió que el expropietario de otra de sus viviendas adjudicadas había hecho de su casa la oficina de un chiringuito financiero de los chumgos, engañando a propios y extraños haciéndose pasar por un gran especulador de los mercados financieros.

Además, Francisco, cuyo nick en Suabstanomics y en el curso Triunfa Con Las Subastas es Sindicapitalista, tiene la particularidad de haberse forrado invertido en subastas y, pese a ello, ser un votante convencido de Podemos. Y él es el único que no ve el contrasentido de ello. Ojo, que tengo más amigos así.

El caso es que Francisco me ha dado mucho juego. Aceptó ser entrevistado para Subastanomics y luego también aceptó hacer público en YouTube que había sido de los primeros en matricularse en Triunfa Con las Subastas.

El caso es que Francisco siempre había tenido una línea de crédito de ciento y pico mil euros garantizada con una de sus propiedades y esa deuda iba subiendo o bajando en función de sus inversiones y retornos. Y la primavera pasada me comentó que a pesar de que había vendido la casa, que seguía disponiendo del crédito y que había hecho la prueba de sacar dinero y que el banco se lo había entregado sin problema, de manera que -ancha es Castilla- se dedicó a seguir sacando dinero y a invertirlo con su buen tino de siempre.

¿Y Bankinter le seguía permitiendo hacer uso de la línea de crédito a pesar haber vendido la casa que garantizaba el crédito?

Pue así es.

Cosas veredes, amigo Sancho, que farán fablar las piedras.

Pero dejemos que nos lo cuente él mismo, que ahora que no tiene trabajo por lo visto se aburre y quiere hacer su primeros pinitos de bloguero.

 

 

RELATO DE FRANCISCO EN PRIMERA PERSONA

Generalidades

Esta es la historia real de cómo incluso la más prudente y encantadora pareja, con un hijo y la parejita en camino, salieron de cuentas en la misma fecha en que Bankinter e ING "parieron" una operación que les podría dar un susto equiparable a que la peque llegase con pezuñas de carnero...

...y de cómo el teóricamente "garantista" sistema notarial/registral de este país falló cual escopeta de feriante... (hasta el aparato más fiable sucumbe con facilidad en manos de un bruto)

Por concretar: antes de desarrollar el cúmulo de despropósitos que nos trajeron hasta el blog de Tristán, esta es la historia de cómo nos compraron nuestra vivienda habitual (para usar el capital para subastas, what else!) con todas las garantías posibles de una operación "trillada", algo tan habitual como cualquier compraventa entre particulares (¡razón de más para que Tristán nos prevenga de las cosas que se salen por lo más mínimo de los cauces habituales!)

En apariencia, a día de hoy (ojo al dato, que tiene tela) podrían "intentar" subastar esa vivienda que (imagino/espero) ya está inscrita a nombre de los compradores...  ¡por una deuda nuestra inscrita "antes" que su hipoteca!. Digo sólo en apariencia, porque obviamente hay que matizar... Pero el estado de las cosas "registral" es que (imagino) la casa es 100% titularidad suya, y está gravada únicamente con una hipoteca NUESTRA!. La suya no la inscriben porque quieren que obtenga mayor rango que la mía (obvio). Pero veremos cómo se ha llegado aquí...

Esto es también un perfecto ejemplo de porqué yo siempre le insistía a Tristán (ya dudo si llamarle por su verdadero nombre: supongo que es una tradición) que la incompetencia no sólo contamina los juzgados, sino en igual medida a casi todos los sectores, tanto público como privado, pero especialmente aquellos cuyos quehaceres de desarrollan con las posaderas en la comodidad de una silla... yo creo que esa comodidad a muchos españolitos les induce de algún modo a pensar: "como yo he 'estudiao' y me he ganado esta atalaya, hago bien en inmunizarme de los lloriqueos de la plebe"...

Al grano (ahora sí) ¿cómo es posible vender una propiedad con intermediación de dos grandes bancos, sus respectivos apoderados, notario, registrador y gestoría, y que no se cancele la hipoteca previa? ¿cómo puedo yo ser tan cabrón de dejarles una peya que seguro que conocía de antemano? ¿cómo podría yo, lector, hacer lo mismo para largarme a Brasil con el dinero que iba destinado a cancelar? Ehhhh... que no va de eso, que seguro que ya más de un lector se estaba frotando las manos ¡me consta que hay mucho pillo husmeando por aquí!.

Pues la respuesta corta es: porque mi hipoteca era una línea de crédito hipotecario, no un préstamo hipotecario, y por más que rogué a Bankinter que se asegurasen de si "era correcto", insistieron en que lo normal era que en el "certificado de deuda pendiente" (sellado y firmado por 2 apoderados de la entidad) constaran sólo las cuatro perras que me quedaban por abonar DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN.

Deducís bien: por más que se les recordaba que, tras amortizar casi la totalidad del préstamo inicial mucho tiempo atrás, había vuelto a disponer de TODO el dinero (todo él pasó por las manos de Tristán, jeje), me dijeron que esas cantidades quedaban pendientes de abonar, pero que se cancelaba el préstamo original (cada disposición tenía un número de préstamo independiente -sabéis que tienen un formato numérico similar al de las cuentas-).

 

Crolología de los acontecimientos

Y así empieza la juerga. Enumeremos el listado de despropósitos en orden cronológico y se entenderá mejor:

1) No poco importante: gran parte de la interlocución se produce telefónicamente con una agente comercial que yo presupongo sin autoridad (interna) para manifestarse en nombre del banco. Nada infrecuente, verdad?. Yo acostumbro a grabarles (ya que ellos me graban sin darme otra opción, me veo en igual derecho) si sospecho problemas futuros, pero en este caso no los preví, fui ingenuo al creer en lo que afirmaban, lo sé. Podríamos apostar a si aparecería la grabación que hacen ellos si la pidiese un juez... estaría bien darles de su propia medicina.

2) Mi banco me impide hablar por teléfono con ellos porque no soy titular "de la cuenta de cargo" (lo es sólo mi mujer, lo cual es irregular "per se"). Tengo mayor conocimiento práctico-legal que ella del follón que podría implicar el tema, pero "no les valía" que yo fuese titular del préstamo del que quería hablar... tampoco que pusiese voz aflautada ni que me presentase en una oficina: decían no saber nada porque era una hipoteca "por internet"... Las posaderas bien calentitas, ahí apoltronadas, si señor.

3) Le indico a mi mujer, pues, que insista 2 veces más y les recuerde el resto de disposiciones pendientes de amortizar del crédito, pero nada, finalmente lo único que expiden es esto, donde figura una minucia como deuda:

 

       

 

Como no están los tiempos para poner en peligro una venta por un "quítame allá esas pajas", pues dejamos el tema en manos de los gestores "profesionales" que suponemos que de uno u otro lado nos validarían todo y nos requerirían lo que creyesen preciso... y que para eso les pagamos una buena pasta en concepto de gestoría y comisiones (de apertura, p.e.), ya que estamos.

4) ING confía en ese certificado de Bankinter, junto con los datos del registro. Ya que estamos ¿alguien sabría decirme la validez jurídica de dicho certificado? ¿papel mojado, como imagino, por ser un certificado de una entidad privada? ¿no debería ING haber pedido la escritura?

5) Y ya que hablamos de validez formal, entiendo que lo que irá a misa frente a terceros, es lo que dijese el registro (que para eso es, no?)... Y es evidente que en todo momento lo que se habla con ambos bancos es de que se trata de cancelar la carga que allí figure: es obvio que para transmitir limpiamente el dominio, se necesita cancelarla (ya figure inscrita la primera disposición o cualquiera de las sucesivas).

Lo cual no sólo debería ser evidente, sino que (a mi modo de ver, claro) sabiéndose que se trata de una simple compra-venta, e incluso cobrando (ilícitamente, por cierto) por un "certificado de deuda", podría tacharse de mala fé oponerse después a extender un certificado de deuda cero para la cancelación registral de esa misma deuda que se certificó...

Por tanto, resumiendo: ¿acaso no era obligación de Bankinter emitir el certificado de deuda con la cantidad "precisa" para "aceptar" la cancelación registral, conociendo perfectamente el motivo de solicitar el certificado?

6) Para mí, si quedaba alguna duda de que la actuación de Bankinter era irregular, al lanzarme después a leer al detalle la escritura de hipoteca (si: esa que nadie pidió y estaba en mi cajón), encontré lo siguiente:

 

    

 

Es decir, entiendo que Bankinter pretendía inscribir en registro exclusivamente la primera disposición (en "disposiciones sucesivas" no menciona en absoluto su inscripción -ni en ningún otro lugar de las 66 páginas-).

¿Me equivoco, o lo que tenemos (formalmente) son una serie de préstamos (cada uno con número distinto) con garantía hipotecaria (sí), pero sólo el primero inscrito en el registro? (¿acaso no tenían potestad para inscribirlos, o para argumentar en tiempo la cantidad total que se les debía?)

Y ya dialogando con la almohada, me asaltó una sospecha: ¿no sería su interés real el obtener "activo" (activo bancario=préstamos=dinero que produce rentas) ágilmente, pero ahorrándose costes de escritura y registro? (menudo maná: endeudar a tus clientes al instante, sin coste burocrático alguno y con garantía hipotecaria! simplemente genial!). 

Excepto que cometieron el error de que alguien incialmente pensó (correctamente, supongo): "siempre habrá tiempo de inscribir en registro si observamos riesgo, pues tenemos la llave para autorizar la inscripción de la cancelación"... pero más tarde olvidaron el propósito y la conveniencia de dicho trámite...

7) Y la circunstancia más graciosa y reveladora: 7 meses después de la firma... observese: no 2, ni 3, ni 5... no, no, 7 meses después, sin noticia alguna (incluso tras preguntar 3 veces a través de los compradores cuándo liquidarían nuestra provisión), nos dicen que necesitan un "certificado de cancelación de la deuda", para poder inscribirla... que lo han intentado 2 veces en 2 notarios distintos y no han podido...

...tras un buen periodo de incredulidad, pregunto, literalmente:

¿habéis tardado 7 meses en daros cuenta de que no tenéis "el papel" necesario para iniciar el trámite? 

Respuesta:

"así es: así nos lo notifican ahora desde el departamento de cancelaciones, lo lamentamos...".

Ojo al dato: un departamento entero en uno de los mayores bancos del "mejor sistema bancario del mundo" sólo para cancelar hipotecas y tardan 7 meses... no ya en iniciar la gestión, no, sino tan solo en darse cuenta de que no tienen el papel adecuado...

A todo esto, ¿cómo intentaron la cancelación en el notario?...

¿con el certificado de deuda pendiente y la amortización pensaron que bastaría?

¿qué hace mejor un certificado que otro ante el notario ("de deuda cero" vs "de deuda pendiente+ resguardo de amortización"), si proceden de la misma entidad privada?

¿no huele rara la iniciativa de intentarlo en un segundo notario? ¿sabían que la habían liado, por no pedir la escritura, y pretendían engatusar al segundo notario?
 

Y ahora aclaro para los mal pensados: claro que conociendo algo sobre estos temas me pareció irregular y estuve intranquilo en aquellos días de la firma... sólo porque pensaba que nos pedirían más papeles y podrían trastocar la operación... pero cuando vimos que se reafirmaban y cancelaban económicamente al momento, pues... leches... son ellos los que van todos los días al registro... incluso lo comenté con Tristán aquella primavera, que increíblemente se habían quedado con un préstamo sin garantía hipotecaria...

y terminó la primavera... y pasó el verano...y también el otoño... buena parte del invierno... Tristán nos seguía tentando con oportunidades maravillosas para colocar la pasta... ¿acaso habíamos buscado nosotros algo de aquello?¿debíamos estar sometidos a sus designios indefinidamente? Total, que sí, que colocamos (muy bien) ese dinero. Y jamás pensamos en dejar de abonar esos préstamos. En este país eso ya es mucho decir... :-P

8) Total, que nos dice ING que le pidamos el certificado de cancelación a Bankinter. Ah! Muy bien majos... ahora estamos en vuestra nómina? ¿os provisionamos el dinero de la deuda, obligados por la amenaza de fastidiar la financiación a los compradores, canceláis económicamente vosotros, pero nos encargamos nosotros del marrón? ¿y nos devolveréis el depósito si consigo inscribir la cancelación?

... En fin, pues en esas estamos, con los detalles.

 

Y ahora pido por favor vuestras doctas opiniones... ¿qué opción os gusta más?

A) Me la trae al pairo. Paso de todo. Ustedes son los profesionales. Inscriban lo que les plazca, con rango inferior. Yo no tengo ninguna relación con ustedes: demanden a Bankinter.  Total, yo entiendo que los compradores están protegidos como terceros de buena fé. Si yo no pago (que si lo haré, como en los 14 años precedentes) y pretenden ejecutar la hipoteca, entiendo que se encontrarán con una ¿tercería de dominio, es lo que procede?, y además me personaré para defenderles. Embargarme quizá, ejecutar esa hipoteca, lo dudo...

B) Me la refanfinfla igual, por ustedes (para eso he financiado sus desmanes vía impuestos y deuda pública). Pero estos chicos son un encanto y no quiero que les den un susto de muerte: me molesto en ayudar a conseguir de Bankinter el certificado de cancelación del préstamo con el número que figura inscrito (si se niegan, supongo que el interesado (ING) tendrá que demandar)...

C) Ni puñetera gracia que me haría, pero por si a los compradores les da por encadenarse a mi puerta: ofrecer otro tipo de garantía hipotecaria (tengo propiedades libres de cargas), con costes de novación a cargo de Bankinter, por supuesto. Y digo ni de coña porque pensando esa opción enseguida recalé en una mejor...

D)  Mucho mejor, de hecho. Un win-win, algún tipo de compensación: ustedes me cancelan esos préstamos con cargo a una nueva hipoteca de otro inmueble (uno mio, o uno de sus activos adjudicados que les compre) a un plazo mucho mayor (estos son a diez años y la cuota es grande) y/o por mayor importe, pero en cualquier caso me ayudan ustedes a "expandirme" a cambio de solventarles el marrón... :-P

  Ya puedo ver sus caras de incredulidad...

  Mientras especulais sobre esta pequeña molestia que me han ocasionado (espero que J.R. "Wayne" vea la señal desde su bat-cueva... :-P ), maduraré cómo le doy la noticia a los propietarios...

  ... Y otra reflexión ¿no era esta la hipoteca de más éxito de la burbuja? ¿y voy a ser yo el primer caso? Es que no me lo puedo creer, de verdad...

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    #40
    14/03/17 20:37

    Lo que he pensado es: vaya "tostón" nos ha pegado JR.... jeje

  2. en respuesta a Laija
    -
    #39
    14/03/17 20:18

    Por cierto, ahora veo que los extraterrestres han hecho de las suyas en mi anterior mensaje, copiando textos de no sé dónde, y ahora ya no puedo editarlo.

  3. en respuesta a sincapitalista
    -
    #38
    14/03/17 20:05

    Un par de comentarios previos...
    1.Me sorprende que digas:
    "...nuestro banco tampoco nos gestiona el certificado de deuda cero, está la solicitud "en el limbo" desde hace dos semanas..."
    ¿No has devuelto el dinero y pretendes que tu banco te haga certificado de deuda cero?
    2.Dices además:
    "Mientras especulais sobre esta pequeña molestia que me han ocasionado... maduraré cómo le doy la noticia a los propietarios..."
    La "pequeña molestia" que te han ocasionado no veo donde está. En cambio la que le estás generando a los propietarios que llevan más de 7 meses sin poder inscribir su propiedad...., sin comentarios.

    Ahora sigo con mi opinión sobre la situación creada, espero haber entendido el asunto correctamente. Si no es así, pido disculpas anticipadas.

    Considero que lo apropiado es que vayas reuniendo el dinero que has retirado del préstamo y lo tengas preparado para devolverlo lo antes posible. Has descubierto un fallo bancario, lo has aprovechado y, de momento, te ha salido bien.

    Entiendo que tu banco debió haber bloqueado tu cuenta de crédito previamente a la firma de venta de la propiedad para que no pudieras disponer del saldo, coincidiendo siempre lo que te retuvieron con lo que faltaba por amortizar.
    Pero tú ya manifestaste en la escritura, como parte vendedora, la cantidad que faltaba por amortizar y la cantidad retenida.

    Aún así, dispones de un dinero que sabes que ya no tienes derecho por desaparición de la garantía por venta, aprovechando ese fallo del banco.

    Es similar al caso del señor que un buen día se encuentra que le han ingresado en su cuenta por error una suma de dinero importante y él dispone y se lo gasta todo. El hecho que el banco se haya equivocado no le da derecho a usar y disponer de un dinero que sabe a ciencia cierta que no es suyo.
    Ante un posible juicio, el juez le dará la razón al banco aunque la situación creada se deriva de un fallo suyo, porque es muy fácil demostrar que el particular sabía que el dinero no le pertenecía y lo hizo con conocimiento.

    Por otra parte, a mí me preocuparía la posibilidad que tanto el banco de los compradores como sobretodo los propios compradores me denuncien por estafa y mala fe. Aparte de quedar como aprovechado y timador ante ellos.

    Imaginemos que los compradores deciden que han de vender la propiedad ahora. Puede montarse un buen "marrón", donde vuestra postura de aprovecharos del fallo bancario y de la situación creada es difícil de defender, tanto judicialmente como en lo personal. Aparte, supongo en ese caso cabría una reclamación por daños y perjuicios.

    Por lo tanto, lo de la opción C) o D) particularmente no me entusiasmaría mucho con ellas e iría a solucionar mi parte, para que el banco pudiera finalmente hacer certificado deuda cero y los compradores y su banco inscribieran la propiedad sin tu carga.
    Eso ya digo, es mi opinión y es lo que haría yo. Cada cual con su conciencia.

  4. en respuesta a sincapitalista
    -
    #36
    09/03/17 22:02

    Bueno, pues, en definitiva, parece un cúmulo de despropósitos, propiciado por ese certificado equívoco.
    Pero lo de la inscripción de la primera disposición no significa que el resto no sigan garantizadas con la hipoteca. Esa inscripción, según el párrafo de la foto, era solo a estos efectos:

    Noticias Jurídicas Legislación

    Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. (Vigente hasta el 3 de mayo de 2009)

    FichaVersiones/revisiones
    Ficha:
    Órgano: Presidencia del Gobierno.
    Publicado en BOE núm. 83 de 7 de abril de 1982
    Vigencia desde 7 de abril de 1982. Esta revisión vigente desde 18 de marzo de 2007hasta 3 de mayo de 2009.
    Notas

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    17
    Sumario

    DISPOSICIÓN PRELIMINAR. (Art. 1)

    CAPÍTULO I. LOS EMISORES.

    SECCIÓN I. EN GENERAL. (Arts. 2 al 10)

    SECCIÓN II. LAS SOCIEDADES DE CRÉDITO HIPOTECARIO. (Arts. 11 al 23)

    CAPÍTULO II. OPERACIONES ACTIVAS O DE COBERTURA.

    SECCIÓN I. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. (Arts. 24 al 33)

    SECCIÓN II. TASACIÓN DE BIENES. (Arts. 34 al 37)

    SECCIÓN III. SERVICIO DE TASACIÓN. (Arts. 38 al 40)

    SECCIÓN IV. COEFICIENTES DE SEGURIDAD. (Arts. 41 y 42)

    CAPÍTULO III. OPERACIONES PASIVAS.

    SECCIÓN I. TÍTULOS HIPOTECARIOS. (Arts. 43 al 45)

    SECCIÓN II. CONDICIONES DE EMISIÓN. (Arts. 46 al 49)

    SECCIÓN III. AFECTACIÓN DE CRÉDITOS. (Arts. 50 al 52)

    SECCIÓN IV. PAGO DE CAPITAL E INTERESES. (Arts. 53 al 55)

    SECCIÓN V. PÉRDIDA Y AMORTIZACIÓN DE LOS TÍTULOS. (Arts. 56 y 57)

    SECCIÓN VI. LÍMITES DE EMISIÓN. (Arts. 58 al 60)

    SECCIÓN VII. PARTICIPACIONES HIPOTECARIAS. (Arts. 61 al 69)

    CAPÍTULO IV. RÉGIMEN FISCAL, FINANCIERO Y DE CONTROL.

    SECCIÓN I. RÉGIMEN FISCAL. (Arts. 70 y 71)

    SECCIÓN II. RÉGIMEN FINANCIERO. (Arts. 72 y 73)

    SECCIÓN III. CONTROL ADMINISTRATIVO. (Arts. 74 al 79)

    CAPÍTULO V. EL MERCADO SECUNDARIO.

    SECCIÓN I. OPERACIONES. (Arts. 80 al 83)

    SECCIÓN II. FONDOS DE REGULACIÓN. (Arts. 84 al 94)

    DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
    Primera.
    Segunda.
    Tercera.
    DISPOSICIÓN ADICIONAL.
    La Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, establece una estructura completa para la financiación de determinadas actividades a través de la emisión por las Entidades financieras de títulos hipotecarios que tendrán la garantía de créditos hipotecarios.

    La promulgación de la Ley ha venido a introducir importantes novedades en el sistema financiero español, tanto desde el punto de vista institucional como instrumental, por lo que se plantea como necesidad fundamental para su aplicación el desarrollo reglamentario de sus partes esenciales.

    Precisamente para alcanzar los objetivos que se proponen, en la disposición adicional segunda de la Ley se establece que el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de Justicia y Economía y Comercio, en sus respectivas esferas, dictará normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario, y es, por tanto, en cumplimiento de este mandato, por lo que se ha elaborado el presente Real Decreto.

    Esquemáticamente su contenido, desde el punto de vista financiero, trata de regular:

    Las condiciones de los intermediarios financieros para el acceso al mercado hipotecario.

    Las condiciones y requisitos de las operaciones activas y pasivas.

    El procedimiento de tasación de los bienes hipotecarios.

    Las características de funcionamiento del mercado secundario.

    El Régimen Fiscal, Financiero, y de control del mercado.

    En su virtud, de conformidad con el dictamen emitido por el Consejo de Estado, a propuesta de los Ministros de Justicia y de Economía y Comercio, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 17 de marzo de 1982, dispongo:

    DISPOSICIÓN PRELIMINAR.

    Artículo 1. El mercado hipotecario.

    El mercado hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos por las Entidades a que se refiere el artículo siguiente, con la cobertura de los créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y otras reúnan las condiciones establecidas en este Real Decreto.

    CAPÍTULO I.
    LOS EMISORES.

    SECCIÓN I. EN GENERAL.

    Artículo 2. Enumeración.

    1. Las entidades financieras que pueden participar en el mercado hipotecario son:

    El Banco Hipotecario de España y las restantes Entidades de crédito de capital público estatal.

    Los bancos privados.

    Las Cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

    La Caja postal de ahorros.

    Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.

    Las Entidades cooperativas de crédito.

    Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.

    Los establecimientos financieros de crédito.

    2. Los promotores, constructores y Sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que cumplan las condiciones exigidas por el artículo noveno, podrán realizar emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria, que gozarán de los beneficios fiscales y financieros de los bonos hipotecarios.

    Dichas emisiones quedarán sujetas a las normas de control establecidas en el Capítulo IV de este Reglamento, rigiéndose en todo lo demás por la legislación ordinaria.

    3. Todas las Entidades citadas podrán, al margen del mercado hipotecario, constituir hipotecas o emitir obligaciones con arreglo a la legislación vigente.

    Artículo 3. Banca oficial.

    El Banco Hipotecario de España y las restantes Entidades oficiales de crédito podrán participar en el mercado hipotecario siempre y cuando sus respectivos estatutos permitan realizar las funciones que en el mismo se contemplan.

    Artículo 4. Banca privada.

    Los Bancos privados, comerciales o industriales y de negocios, así como el Banco Exterior de España podrán participar en el mercado hipotecario siempre que reúnan las condiciones siguientes:

    Tener autorización definitiva de funcionamiento.

    Contar con recursos propios no inferiores a la cifra de capital mínimo exigida para la autorización de Entidades bancarias.

    Artículo 5. Cajas de Ahorro.

    Las Cajas de Ahorro y la Caja Postal de Ahorros podrán participar en el mercado hipotecario siempre que cumplan las siguientes condiciones:

    Tener autorización definitiva de funcionamiento.

    Contar con recursos propios no inferiores al fondo de dotación mínimo exigido para operar en Municipios de 500.000 a 2.000.000 de habitantes.

    Artículo 6. Entidades de financiación.

    Las Entidades de financiación reguladas por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo, podrán participar en el mercado hipotecario siempre que reúnan las condiciones siguientes:

    Tener cinco años, al menos, de funcionamiento autorizado.

    Contar con recursos propios no inferiores a 250.000.000 de pesetas.

    Artículo 7. Cooperativas de crédito.

    Las Entidades cooperativas de crédito podrán participar en el mercado hipotecario siempre que tengan concedido el título de Cooperativa de crédito calificada, con recursos propios no inferiores a 250.000.000 millones de pesetas.

    Artículo 8. Las Sociedades de crédito hipotecario.

    Las Sociedades de crédito hipotecario podrán participar en el mercado hipotecario siempre que cumplan los requisitos exigidos por este Real Decreto y normas que lo desarrollen.

    Artículo 9. Promotores y constructores, y Sociedades de arrendamiento financiero.

    1. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaria que realicen los promotores y constructores, gozarán del régimen fiscal y financiero que contempla la Ley 2/1981, de 25 de marzo, si cumplen las siguientes condiciones:

    El tiempo de ejercicio de la actividad no será inferior a cinco años.

    Los títulos de renta fija estarán garantizados por hipoteca sobre bienes inmuebles propiedad de los promotores y constructores que los emitan.

    Los bienes que garanticen la emisión habrán sido tasados de acuerdo con las normas generales que se exigen en el mercado hipotecario.

    2. En el caso de Sociedades de arrendamiento financiero las condiciones serán las siguientes:

    El tiempo de ejercicio de la actividad no será inferior a cinco años.

    Los títulos de renta fija estarán garantizados por hipotecas sobre bienes inmuebles que sean propiedad de la Sociedad de arrendamiento financiero.

    Los bienes que garanticen la emisión habrán sido tasados de acuerdo con las normas generales que se exigen en el mercado hipotecario.

    Artículo 10. Intermediarios.

    El Ministerio de Economía y Hacienda podrá autorizar la realización de emisiones conjuntas de títulos con responsabilidad solidaria, tanto para los intermediarios financieros que participan en el mercado hipotecario, como para aquellos que individualmente no alcancen los recursos propios mínimos exigidos, siempre que el conjunto de los intermediarios emisores alcance un grado de solvencia y especialización suficiente.

    SECCIÓN II. LAS SOCIEDADES DE CRÉDITO HIPOTECARIO.

    Artículo 11. Objeto.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.

    Artículo 12. Capital social.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.

    Artículo 13. Otros requisitos.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.

    Artículo 14. Autorización.Derogado por el Real Decreto 771/1989, de 23 de junio.

    Artículo 15. Exclusividad.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.

    Artículo 16. Expansión.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 17. Operaciones.Derogado por el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril.

    Artículo 18. Coeficientes obligatorios.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 19. Riesgos.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 20. Tipos de interés.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 21. Reservas especiales.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 22. Publicidad.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    Artículo 23. Control.Derogado por el Real Decreto 1044/1989, de 28 de agosto

    CAPÍTULO II.
    OPERACIONES ACTIVAS O DE COBERTURA.

    SECCIÓN I. PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

    Artículo 24. Finalidad.

    Los préstamos hipotecarios que sirvan de cobertura a las emisiones de bonos y cédulas hipotecarias, deberán tener como finalidad la financiación de la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales, y cualquier otra obra o actividad.

    Artículo 25. La hipoteca.

    1. Los préstamos a que se refiere el artículo anterior habrán de estar garantizados, en todo caso, con primera hipoteca sobre el pleno dominio.

    2. La inscripción de la finca hipotecada habrá de estar vigente y sin contradicción alguna, y no sujeta a limitaciones por razón de inmatriculación o por tratarse de inscripciones practicadas al amparo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.

    3. Las Entidades emisoras no podrán posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía de créditos afectados al pago de bonos, o que hayan sido objeto de alguna participación hipotecaria sin el consentimiento del Sindicato de Tenedores de Bonos, o de todos los partícipes del crédito, respectivamente.

    4. Tampoco podrán, sin el expresado consentimiento:

    Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago del crédito garantizado.

    Renunciar o transigir sobre ellas.

    Novar el crédito garantizado, condonarlo en todo o en parte o prorrogarlo.

    En general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del crédito.

    5. Las hipotecas inscritas a favor en las Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario sólo podrán ser impugnadas por causa de quiebra del hipotecante cuando se hubieran formalizado en época posterior a la fecha a que se hayan retrotraído los efectos de la quiebra. La acción de impugnación sólo podrá ser ejercitada por los síndicos de la quiebra, demostrando la existencia de fraude en la constitución del gravamen. En todo caso quedará a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice del quebrado fraudulento.

    Artículo 26. Límites del préstamo.

    El préstamo garantizado no podrá exceder del 70 % del valor de tasación del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80 % de aquél valor.

    Los préstamos hipotecarios que inicialmente excedan de estos porcentajes podrán servir de cobertura a la emisión de cédulas y bonos hipotecarios cuando, como consecuencia de la amortización experimentada por su principal o de la modificación del valor de los bienes en el mercado, previa la tasación correspondiente, su importe no supere dichos porcentajes en relación con el valor de tasación, inicial o revisado, del bien hipotecado.

    Artículo 27. Titularidad de los bienes.

    1. Las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. Dicho pleno dominio no podrá hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier clase, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisión de Títulos.

    No se considerarán carga, a estos efectos, las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado o la Administración Local, ni las responsabilidades derivadas del artículo 99 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 de julio de 1968.

    No obstante lo dispuesto en el número 1, podrá la finca hipotecada pertenecer a distintas personas en participaciones indivisas, o con titularidad sobre los derechos integrantes del dominio, siempre que la hipoteca se haya constituido sobre la totalidad de las participaciones o derechos como una sola, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario.

    3. En los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal:

    Si la hipoteca recae sobre el edificio en su conjunto deberá haberse constituido y estar inscrita en la forma que previene el artículo 218 del Reglamento Hipotecario.

    Si la hipoteca recae sobre los pisos o locales, éstos deberán constar inscritos en folios separados.

    Artículo 28. Tasación previa.

    1. Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la Entidad financiera prestamista o de entidades especializadas en tasaciones, con arreglo a lo que se dispone en este Real Decreto.

    2. La tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente, como mínimo, dicha valoración.

    Artículo 29. Ampliación de hipoteca.

    1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20 %, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza.

    El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo.

    Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.

    2. El titular o titulares de los títulos garantizados o el Sindicato de Tenedores de los Bonos, en su caso podrán instar de la entidad acreedora el ejercicio de la acción prevenida en el párrafo anterior, y según la opción ejercitada por el deudor primario quedará automáticamente extendida la afectación a la ampliación de la hipoteca o se les abonará el importe del título o títulos correspondientes.

    Artículo 30. Seguros de daños.

    1. Los bienes sobre los que se constituya la hipoteca deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos, y en el que la suma asegurada coincida con el valor de tasación del bien asegurado excluidos los elementos no asegurables por naturaleza.

    2. El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del crédito que grave el bien asegurado, y éste dará traslado de aquella notificación al acreedor.

    3. En el caso de falta de pago de la prima por el tomador del seguro, el asegurador lo notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago de la prima.

    4. En caso de siniestro el tomador del seguro lo notificará al asegurador en los términos previstos en la póliza, y éste dará traslado de la notificación al acreedor.

    Artículo 31. Bienes excluidos.

    1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:

    El derecho de usufructo.

    Las concesiones administrativas.

    Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y semejantes.

    Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional en los términos fijados para uno u otro supuesto en la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando tal circunstancia conste registralmente.

    2. Serán en todo caso bienes hipotecables a los efectos del mercado hipotecario las viviendas de carácter social que gocen de protección pública.

    "Artículo 32. Créditos excluidos o restringidos.

    1. No podrán servir de cobertura para la emisión de títulos los créditos hipotecarios siguientes:

    Los sujetos a condición suspensiva mientras no conste registralmente su cumplimiento y los garantizados por hipoteca de seguridad o de máximo en la parte de los mismos en que no conste registralmente haber sido efectivamente contraída la deuda correspondiente."

    Es decir, la hipoteca sigue vigente (= no te la cancelarán), aunque no consten registralmente las sucesivas disposiciones.

    Bankinter se limitó a certificar lo que debíais de lo que habíais dispuesto (pudiendo entrar en más detalle), ING no sabía si todavía teníais capital disponible (pero podría haberlo preguntado), pero quien se compromete a cancelar en la escritura es el vendedor, así que yo votaría por la opción D.

    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #35
    09/03/17 21:04

    Ah, perdona, jeje, es que no veía por donde me querías llevar... Pues no, no consta. Se entregó a Bankinter, o a su gestoría, vaya. Por email (lo digo porque queda constancia de algún modo).

  6. en respuesta a sincapitalista
    -
    #34
    09/03/17 20:18

    Jolín, hay que sacártelo todo con sacacorchos: ¿qué significa "se nos pide que se aporte"? ¿Está incorporado o no a la escritura?
    Si no (porque en tu transcripción no consta), ¿a quién se entregó?

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #33
    09/03/17 20:03

    Por cierto, más bien estaba presente ING y ausente Bankinter (nuestro banco)... Que si hubiese estado posiblemente hubiesen podido hablar, o callar para siempre...

  8. en respuesta a Jotaerre
    -
    #32
    09/03/17 20:00

    Tropecientos aquí=primera disposición, al céntimo.
    Las sucesivas disposiciones tenían distinto importe, pero sumadas al capital pendiente no podían sobrepasar la disposición inicial (con lo cual se trataría de la misma cantidad)... También tenían distinto número de préstamo, aparecían en Hacienda como créditos distintos... Pero ya intuyo que la relevancia de eso es nula.

    Y a la pregunta, si, así es: únicamente se nos pide que se aporte un certificado de deuda pendiente, que como puedes ver en la foto extiende Bankinter e indica que somos titulares de un "préstamo hipotecario sin" con las condiciones que a continuación "se detallan"... Detallar detallan bien poco, porque mira que obviar que es una batería de préstamos, y que ellos pretenden que la garantía los cubra todos...

  9. en respuesta a sincapitalista
    -
    #31
    09/03/17 13:28

    En efecto, petróleo, porque éso sirve de poco si no aclaras si los tropecientos son la primera disposición o el crédito total.
    ¿Y la deuda solo se fija porque lo manifiesta el vendedor, sin documentarlo (tampoco a ING, que supongo estaba presente para su hipoteca)?

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    #30
    09/03/17 11:51

    Pues aquí lo tengo. Copio todo: imagino que buena parte no tendrá utilidad, pero como aquí sacáis petróleo de lo más insospechado...

    CARGAS:

    Manifiesta la parte vendedora que además de las afecciones fiscales vigentes por razón de los títulos anteriores, la finca descrita se encuentra gravada con las siguientes cargas:
    - Gravada con hipoteca a favor de Bankinter, S.A., en garantía de un préstamo de TROPECIENTOS MIL LEUROS DE LOS GÜENOS, más los intereses, costas y gastos correspondientes y con los demás pactos y condiciones establecidos en la escritura autorizada en Madrid por el Notario... el día... bajo el número xxx de orden de su protocolo.

    Manifiesta la parte vendedora que después de diversas amortizaciones por razón de dicho préstamos se adeuda la cantidad de CASINÁ Leuros.

    Hacen constar los comparecientes que se va a efectuar una retención en el precio para hacer una provisión de fondos para el reembolso del citado préstamo y la cancelación de la mencionada hipoteca, cuyos gastos serán de cuenta de la parte vendedora.

    Por imposibilidad técnica, no he podido comprobar la titularidad y el estado de cargas de la finca descrita por medios telemáticos, accediendo a los libros del registro, por lo que se ha solicitado por medio de fax la información registral correspondiente.

    Yo, el Notario, asevero que la información obtenida con fecha (..) de 2016, que protocolizo con la presente y cuya lectura les permito, consistente en nota registral es coincidente con lo precedentemente expuesto en cuanto a la descripción, estado de cargas y titularidad que consta inscrita a nombre de la parte vendedora, don XX, lo que se ha hecho saber con carácter previo a los otorgantes y ratifica en este momento la parte vendedora.

    Asimismo advierto yo, el notario, expresamente a los comparecientes que sobre la información registral obtenida, prevalecerá la situación existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura.

    Por indicación expresa de los interesados y en particular de los adquirientes, y después de advertidos de lo que dispone el art. 249 del Reglamento Notarial en relación a la prioridad, presentaré copia autorizada electrónica en el registro de la propiedad, o en otro caso, remitiré en el día de hoy al mismo la comunicación que prevé el mismo indicado artículo.

  11. en respuesta a sincapitalista
    -
    #29
    07/03/17 14:21

    El asunto parece claro, y la responsabilidad de ING, también (quizás incluso la del Notario), pero debería confirmarse con lo que diga la escritura.
    Saludos,

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #28
    07/03/17 12:37

    Aunque lo mismo es pura negligencia... Porque que yo sepa, no pueden ir a hacer escritura de cancelación sin un certificado de deuda cero, y de hecho es ahora cuando nos piden que lo solicitemos... ¿han ido a hacerla sólo con un certificado de deuda pendiente y un resguardo de ingreso? ¿acaso no es necesario que a ese acto acuda el apoderado del banco acreedor, y no les ha contado toda la película?
    Me parece todo tan sospechoso...

    Por cierto, nuestro banco tampoco nos gestiona el certificado de deuda cero, está la solicitud "en el limbo" desde hace dos semanas... La tensión se palpa en el ambiente!

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #27
    07/03/17 12:30

    Ahí no se ha llegado: no tienen dicha escritura. Me dicen que "dos notarios diferentes les han rechazado hacerla"... ¿Quién va a un segundo notario si no es porque tiene un papelón?

  14. en respuesta a sincapitalista
    -
    #26
    07/03/17 12:22

    Y, ya puestos, no estaría de más que exigieras (ya que pretenden que les saques las castañas del fuego) copia de la escritura de cancelación que han presentado al Registro, y de la calificación negativa.

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #25
    07/03/17 11:41

    Pues no dispongo de copia simple de la venta, tendría que hacerme con ella

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #24
    07/03/17 11:39

    Ah. Pues no dispongo de copia simple de la escritura de venta, tendré que hacerme con ella.

  17. #23
    07/03/17 09:15

    Pero, si la primera disposición se ha pagado ya y las ulteriores no se han registrado por parte de la entidad (Bankinter). como es posible que no se pueda cancelar la carga? Es cierto que se ha acudido a notaría con un documento privado emitido por parte de Bankinter pero (por lo que me ha parecido entender) si se hubiera pedido certificación de cargas al registro el resultado habría sido el mismo dado que Bankinter no registró las siguientes disposiciones.

  18. en respuesta a sincapitalista
    -
    #22
    07/03/17 05:14

    Buenos días, Francisco, me refería a qué consta en el apartado Cargas de la escritura, a si se menciona +- incluye el certificado de deuda pendiente, y a cómo se describe en consecuencia la forma de pago.
    Saludos,

  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #21
    06/03/17 23:25

    Forma de pago: cheque bancario de ING por el total menos el importe provisionado para cancelación de la deuda (esos pocos cientos de euros) y gastos típicos de la gestión (notario, registro, gestoría).

    ¿Por apartados de cargas te refieres a los de la certificación registral? No se me ha ocurrido preguntar si habían sacado una los de ING... He presupuesto que Bankinter no registró ninguna disposición posterior simplemente porque no nos pidió esos gastos...
    En cambio he solicitado el certificado de deuda cero del único préstamo que se supone está registrado para ver qué ocurre al intentar cancelar yo en el notario (porque aquí encima, gestoría mediante, estoy sordo y ciego ante el proceso... sólo comentan que les han denegado la escritura de cancelación).

    Entiendo que el meollo es ese: que si Bankinter (mi prestamista) ha ido corriendo a registrar las disposiciones sucesivas que no aparecían en el momento de la venta, puede ser un follón interesante...


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Ventas Desesperadas