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El retracto. Tan cerca, tan lejos

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

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  1. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #60
    26/10/17 11:37

    No te preocupes, así estamos todos y lo llaman consuelo de tontos.
    Yo llevo de bajón mucho tiempo.

    Saludos de uno que está peor que tú.

  2. #59
    26/10/17 11:26

    El retracto no deja de ser el último obstáculo de un largo viaje... primero hacer la mejor postura sobre un indiviso, después que el ejecutado no te presente un tercero para mejorar postura o que al menos cubra la deuda, luego que el ejecutante no te pida la adjudicación... si con suerte lo superas todo, finalmente a deshacer el indiviso. Hablamos de años.
    Hoy estoy de bajón: me dice una funcionaria que me han presentado a un tercero en un tema de Almería.
    Saludos.

  3. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    Top 100
    #58
    22/10/17 11:35

    Sin embargo yo creo que el retrayente solo se ha equivocado de estrategia. Si hubiera esperado para ejercer su derecho a que el juzgado hubiera dictado el decreto de adjudicación no habría tenido problema en levantarte limpiamente la presa. Ahora se ha enredado en la madeja procedimental y lo va a tener más difícil.

  4. en respuesta a mfmelo
    -
    #57
    21/10/17 10:42

    Ojalá mfmelo!!
    Lo que es de traca es que el retrayente no hubiera dado algo de guerra en la subasta. Imagino que sabedor de que tenía retracto se frotó las manos con mi puja.
    Un saludo.

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #56
    21/10/17 10:36

    Jotaerre, ambas cosas, colega y postor!! Por supuesto comentaré la sentencia aquí cuando recaiga... Un saludo.

  6. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #55
    21/10/17 10:32

    Donde Jotaerre da su opinión no se puede hacer nada, si de cuestión jurídica se trata.

    Pero bajo mi humilde opinión de leguleyo, el caso, creo, lo tienes ganado, pero en esto de aplicar leyes hay de todo y para todos.
    Atrasar y enredar es lo que creo están haciendo.

    Saludos.

  7. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    #54
    21/10/17 08:37

    Buenos días, Dr. Grijando, y bienvenido (¿colega? no me queda claro si eres abogado-postor en este caso).
    Sabrás, en todo caso, que si quedan pruebas pendientes, no te librarás de la vista (como en el primero de los casos que expongo, ya que habrá testificales y más documental, pero SSª rechazó el interrogatorio de mi cliente propuesto por la actora, porque nada podía aportar al fondo del asunto: le preguntó al letrado para qué lo pedía, y dijo que ya lo decidiría al llegar el momento...).
    Y no sé el porqué de tu pronóstico pesimista, si sería un caso como mi segundo: si ya "ejercitó" el retracto mal, no se le debería admitir volverlo a intentar.
    Con lo que alucino es con el cambio de medida cautelar sobre la marcha, desde luego, cosas veredes...
    Saludos, y ya nos irás contando.

  8. #53
    20/10/17 18:53

    Buenas tardes... descubierto este blog por casualidad, me ha encantado y quiero compartir con vosotros un asunto que tengo entre manos en la actualidad. A ello voy:

    En el ámbito de una subasta convocada en un procedimiento concursal, realizo puja por 1/3 indiviso de una nave industrial. Es la única puja. El administrador concursal no ve inconveniente en la aprobación del remate, y tras consignar el diferencial, remato.

    Comparece un copropietario asistido de abogado y representado por procurador, para ejercer, sí literalmente, ejercer, su derecho de retracto, manifestando que consignará cuando el juez le diga.

    Me dan traslado y me opongo al ejercicio del retracto en tal forma y en sede concursal. Finalmente se dicta decreto de adjudicación a mi favor. Días después se me libra testimonio del decreto e inscribo. Entre ambas fechas, la del decreto y la del testimonio, el copropietario formula demanda de ordinario junto con una solicitud de medida cautelar inaudita... que no se me adjudique el inmueble en sede concursal.

    En la vista de medida cautelar el solicitante cambia de opinión y pide la anotación preventiva de demanda... evidentemente me opongo (indefensión, cambio de petitum...) y para mi sorpresa se lo aceptan.

    La audiencia previa la tengo señalada en enero. Solicitaré sentencia directa (estamos ante una cuestión jurídica)

    Mi pronóstico: van a estimarle la demanda al retrayente.

    Era un indiviso excepcional rematado a un precio excepcional.

    Un saludo para todos.

  9. en respuesta a tonigs
    -
    #52
    13/10/17 14:39

    Éso está mejor ;)
    Y, como todo el mundo sabe, a veces el objetivo del cliente es simplemente ganar tiempo, así que, como en el ajedrez, hay que sacrificar alguna pieza para conseguirlo, sin que deban dolernos prendas.

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    #51
    13/10/17 13:58

    A veces te los comes y otras veces los abogados contrarios son mediobuenos y les ganas sin comertelos jeje

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #50
    13/10/17 13:53

    Doy fé de que es así.

  12. en respuesta a Jotaerre
    -
    #49
    13/10/17 13:51

    Engorrosa, desagradable, hostil, costosa y todos los adjetivos que puedas poner en forma negativa.

    Sangrar: sacar provecho de una persona tomando de ella cantidades excesivas de dinero

    Te sangran por todos lados.

    Para conseguir un nombre, después de aportar el ciento y la madre: te sangran.

    En las copias de las escrituras: te sangran.

    En los registros mercantiles: te sangran.

    En la notaría: te sangran

    En impuestos: te sangran

    Al abrir las oficinas: te sangran.

    Al dar de alta los servicios: te sangran

    Al pedir autorización para apertura: te sangran.

    Después de constituirla

    Los empleados: te sangran.

    La AEAT: te sangra

    El ayuntamiento: te sangra

    La TGSS: te sangra.

    Tu esposa: te sangra

    Tus hijos: te sangran

    No tengo fuerzas para seguir, me voy a un banco de sangre.

    Saludos.

  13. en respuesta a tonigs
    -
    #48
    13/10/17 13:48

    ¿Cómo que a "casi todos"?
    A mí me da o quita la razón el LAJ o el Juez, y soy tan responsable hacia mis clientes, que si aprecio un buen ataque o defensa, les recomiendo un acuerdo antes que un pleito.

  14. en respuesta a tonigs
    -
    Top 100
    #47
    13/10/17 13:31

    La gente es muy miserable y actualmente lo quiere todo gratis. Se cree que los que transitamos por internet somos tontos de remate a quienes les puedes gorronear los conocimientos. Pero lo de enseñarle la zanahoria para que se deje engañar, eso no lo había visto nunca. Eso es de nota. Estamos ante un campeón. Y lamento profundamente haber sido yo quien le facilitó el correo de Jotaerre.

  15. en respuesta a Jotaerre
    -
    #46
    13/10/17 13:18

    Me parece totalmente ridiculo que la gente te regatee cuando yo ya te he comentado varias veces que en ocasiones te pasas de barato (excepto en mis casos ;) ). Yo nunca me la jugaría con uno de tantos abogados, yo, lo tengo claro. Abogados buenos hay pocos y que encima no sean corruptibles muy muy pocos. Con los 3 abogados o 4 con los que nos hemos cruzado en los últimos 2 años Jotaerre se los ha comido con patatas a todos o casi todos.

  16. en respuesta a Daniel G
    -
    #45
    13/10/17 13:13

    Daniel si que tienes tiempo libre para querer estudiar derecho para sólo ejercer la profesión... yo te recomiendo que ese tiempo lo dediques a las subastas y te será mucho más rentable.

  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #44
    13/10/17 11:33

    Jotaerre, tienes más paciencia que el Santo Job.

    Yo antes también tenía que soportar muchas tonterías de éstas hasta que un día se me inflaron las pelotas y publiqué ésto:
    No tengas a nadie en la cabeza sin pagar un alquiler

    Y también esto otro:
    Siguen intentando entrar en mi cabeza sin pagar el alquiler

    Al principio me daba un poco de palo, pero ahora lo primero que hago cuando se me consulta por correo privado es dejar claro que cualquier interacción la haré solo previo pago a través de cualquiera de las consultorías de Subastanomics.

  18. en respuesta a Jotaerre
    -
    #43
    13/10/17 10:51

    El público en general se cree que por ser generoso y buena "gente", en verdad lo que eres es tonto.

    No te hace falta que te lo diga pero "los necios confunden valor con precio".
    Saludos.

  19. en respuesta a clanderjander
    -
    #42
    13/10/17 10:13

    Gracias, clanderjander, no había visto nunca que constituir una empresa fuera una experiencia desagradable... sí engorrosa, aunque hace años lo era mucho más.
    Saludos,

  20. en respuesta a Jotaerre
    -
    #41
    13/10/17 10:01

    Que fuerte macho, pero este pais es así. Yo ya sabes que soy firme defensor de que el trabajo se paga, y si luego no te gusta el resultado pues adiós muy buenas que profesionales donde elegir hay muchos (buenos no tantos) y ya está, pero esa forma de proceder tan común de intentar ver si cuela y tal....nunca me gustaron los regateos la verdad y menos el creerse que la vida es el Zoco de Marrakech.

    Esta semana he estado constituyendo una empresa, que es algo de lo que tengo pendiente poner aquí cuando tenga tiempo un comentario, y con lo desagradable de la experiencia me reafirmo en que a veces, solo a veces, dan ganas de exiliarse.


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