Acceder

El retracto. Tan cerca, tan lejos

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

146
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #100
    03/11/18 17:44

    Jajaja, así me gusta: autocrítica, ante todo.
    Lo estuve comentando con el cliente: que fueras el primero (¿cuántos años hace ya?) en desvelar el mundo de los subasteros, cuando eran presenciales y asustaba al común de los mortales (qué cosas, pero hace poco una clienta aun me dijo que su abogado no le recomendaba ir a subasta de división porque los subasteros la amedrentarían...), rompieras la pana en Rankia, y, encima, hayas creado el curso, les resulta muy difícil de digerir a esos dinosaurios...
    Saludos,

  2. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #99
    03/11/18 16:27

    No tienes razón, Jotaerre. Tristán es un cantamañanas de tomo y lomo.

  3. #98
    03/11/18 12:15

    Buenas, y ALERTA DE SPOILER, porque este mensaje va a ser arduo por lo técnico, y más en pleno puente, pero es que, como en el chiste, no lo puedo evitarrrrr...

    Lo escribo a colación de los últimos retractos con los que estoy lidiando, y de una muy reciente STS que puede arrojar cierta luz sobre los plazos, aun a costa de ilustrar con ello a posibles colegas de contrarios.

    Resumo mis casos actuales:

    -Negociando uno antes de demanda, para facilitarlo a cambio de una compensación, con un abogado cordial y práctico.

    -Negociado otro con un chupatintas (no se merece ni que le llame colega), se desdice del acuerdo tras allanarnos a la demanda y me remite al subastero veterano que está detrás de la operación (y que, según me cuentan, es de los que considera a Tristán un cantamañanas, de pura envidia, claro). Bueno, la venganza es un plato que se sirve frío...

    -Oponiéndonos a una demanda de retracto por adjudicación de un usufructo planteada por otra usufructuaria y la nuda propietaria, demostrando absoluto desconocimiento de la Jurisprudencia al respecto(el usufructo no es retractable, salvo en Catalunya por el nudo propietario, y nunca por otro usufructuario, ya que no es un derecho de propiedad).

    -Opuestos a otro, que es el más interesante: de entrada, la actora juega a la confusión que permite la actual LAU relacionando los arts. 13 y 14. Porque el 13 habla claramente de que se extingue cualquier contrato anterior a la carga que se ejecuta (bueno, no tan claramente, al usar la alambicada expresión de "los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador"), pero, como cita el 14 y la necesidad de buena fe, se acoje a ello para alegar que, aunque el contrato es posterior, lo conocía el adjudicatario.
    Craso error, a mi modesto entender, porque el 13 regula las subastas y el 14 la transmisión normal, de ahí que este último exija buena fe en el adquirente. Al adjudicatario en subasta, por contra, no le puede afectar que conste un arrendamiento, si es posterior a la carga que se ejecuta.
    Pero más interesante es el tema del plazo de caducidad, a ver si consigo explicarlo bien:

    Sabemos que el plazo para retractar empieza, como máximo, desde la inscripción registral, y ello no presentaba problemas en casos de arrendamiento, pues no se podía registrar sin previa notificación al arrendatario, por el 25.5 LAU, PERO resulta que, en base al actual 13.1, y como ya se ha comentado, la propia DGNR exhime de ello porque los contratos quedan extinguidos "ipso iure".
    Y, precisamente, la doctrina actual del TS es que, si se registra sin notificar (o notifica el organismo subastador tras la inscripción, por ejemplo), el plazo no se inicia con el registro, y como argumento definitivo se basaba en la "importancia" de esa notificación para registrar, por el 25.5 LAU. Entonces, ¿ahora que ya no es obligatoria, debería el TS cambiar su doctrina?

    No lo sabremos hasta dentro de mucho, claro (aparte de que, si se vuelve a la redacción anterior de la LAU, la cosa se complicará, pero esta STS de 17 de octubre abre una puerta a ello:

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8551415&links=&optimize=20181029&publicinterface=true

    ¿Por qué? Pues, porque, interpretando el art. 27.4 de explotaciones agrarias, que dice que "el plazo para ejercitar este derecho de retracto
    será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será
    de sesenta días contados desde la notificación", acaba decidiendo que ese "antes" es irrelevante, y puede notificarse después, aplicándose entonces el plazo de 60 días, por encima del del año.
    Y el razonamiento final es lo que interesa: "El retracto, en cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva", "Por tanto, en beneficio del adquirente y de acuerdo con la interpretación rectrictiva que merece el tratamiento del retracto, es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de su inscripción, siempre y cuando sea la que más beneficie al adquirente."

    En consecuencia, por lógica y coherencia, si el retracto debe interpretarse de forma restrictiva, y sus plazos, en beneficio del adquirente, no del retractante, en el caso antes citado, si el 13.1, interpretado ya por la DGRN, no exige notificación al arrendatario porque el contrato se extingue automáticamente con la subasta, EL PLAZO QUE MÁS BENEFICIA AL ADQUIRENTE SERÍA EL QUE EMPIECE ANTES. POR TANTO, EL DE SU INSCRIPCIÓN, AUNQUE EL RETRACTANTE ALEGUE HABER SIDO NOTIFICADO A POSTERIORI.

    Saludos, y a ver si alguien ha sido capaz de tragarse (y entender, espero) este rollo.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #97
    24/09/18 12:12

    Buenas, pero la AP ya lo deja claro: lo que pactaron en el 2015 fue no prorrogar el contrato a su finalización el 31 de marzo del 2016, y el retracto lo ejecitaron antes de esta fecha (aprobado el remate en noviembre 2015 pero aún no adjudicado) al amparo de la STS de 20.01.14.
    Saludos,

  5. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    Top 100
    #96
    24/09/18 11:44

    Está claro que en esto sería importante leer lo que pactaron y cómo fue redactado. Pero por lo que comenta la sentencia que argumentó el adjudicatario, en el contrato se renunció al arrendamiento, es decir, que éste quedó extinguido. Otra cosa es que se pactara una salida de la casa varios meses posterior a ese acto. Esto es muy común en estos pactos.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #95
    24/09/18 11:32

    No es lo mismo resolverlo en el acto que poner fecha a su finalización, con independencia de que se pague o no la renta.

    De todas formas os he leído en diagonal y puede que me haya perdido algo.

  7. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #94
    24/09/18 11:30

    Es decir, en mayo de 2015 resuelven el arrendamiento y dejan de pagar las rentas. Aunque pactan no abandonar la vivienda hasta once meses después.

  8. en respuesta a Dr. Grijando
    -
    Top 100
    #93
    24/09/18 11:29

    Según los argumentos del adjudicatario esta fue la correlación de hechos:

    a) En el momento de la adjudicación de la vivienda de autos en subasta pública los actores no eran ya
    arrendatarios puesto que el 14 de mayo de 2015 firmaron un documento en el que se mostraban conformes con la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, momento a partir del cual dejaron de pagar la renta, y la vivienda fue adjudicada en virtud de decreto de 5 de mayo de 2016.

    b) Aunque es cierto que en el documento de 4 de mayo de 2015 los arrendatarios no se obligaban a abandonar la vivienda hasta el 31 de marzo de 2016, el contrato debía tenerse por resuelto desde la primera de las mencionadas fechas.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #92
    24/09/18 11:25

    Tristán, yo entiendo que acordaron una fecha para la finalización del contrato. Hasta que llega la fecha son arrendatarios a todos los efectos, y entre ellos, el de poder ejercitar el derecho de retracto.

  10. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #91
    24/09/18 11:18

    Lo que no entiendo es la siguiente frase de la sentencia: "los términos en que los arrendatarios aceptaron y se conformaron con la renuncia a la prórroga y la extinción anticipada del contrato de arrendamiento no ofrecen duda".

    Si los arrendatarios firmaron un acuerdo renunciando a la prórroga del arrendamiento y dándolo por finalizado.

  11. en respuesta a Jotaerre
    -
    #90
    23/09/18 13:42

    Lo de "Ibiza My Way" lo decía porque me parece que ese comentario podría ser de alguno de ellos dos.....jejejejje. O al menos de alguien habitual del blog.

    Saludos.

  12. en respuesta a Pecks
    -
    #89
    22/09/18 21:17

    Hola, Pecks, y de nada, he estado todo el verano esperando esa Sentencia para explicarla, aunque me llama la atención que el abogado de los inquilinos tuviera la lucidez de alegar la famosa STS, pero no para pedir la acumulación o litispendencia (salvo que lo hiciera y se la desestimaran, claro, que me extrañaría) y, además, que no lo tuviera del todo claro, pues también recurrió alegando la prórroga del contrato, por si acaso...
    Y, obviamente, le tenían que pagar los gastos inherentes a la adjudicación, las obras se las come con patatas por ir de listo él o su abogado.
    Saludos, y tampoco sé lo de Ibiza.

  13. en respuesta a Jotaerre
    -
    #88
    22/09/18 20:31

    Gracias por tus comentarios sobre la noticia.

    Entiendo que al susodicho le devolverán todos los gastos habidos antes de la demanda de retracto: los 92.000 euros, el ITP, el registro, etc......pero NO el coste de la reforma porque es un gasto hecho después de recibir la demanda.

    Y por cierto.....¿¿Tristán, mfmelo,......quién es el tal "Ibiza My Way"??
    ;)

  14. en respuesta a Jotaerre
    -
    #87
    22/09/18 11:14

    Buenas, pues, al hilo del comentario anterior, y para los que recordéis esta noticia enlazada en el Chat (creo recordar)...

    https://www.diariodeibiza.es/pitiuses-balears/2018/07/22/pesadilla-kafkiana-perder-casa/1003172.html

    ... por fin se ha publicado en Cendoj la Sentencia de apelación...

    http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=8502671&links=retracto&optimize=20180920&publicinterface=true

    ... y podemos analizar sin las tergiversaciones interesadas del entrevistado ni la ignorancia del periodista lo que realmente sucedió:

    Precisamente, perdió el retracto en aplicación de esa STS de 20.01.2014, porque los inquilinos lo ejercitaron vigente el contrato pero antes del decreto de adjudicación, fecha en que ya debería haber finalizado.

    En eso se basó el amigo para instar el desahucio, ganarlo y echar a los inquilinos, pero lo absurdo del caso es que ambos procesos debieron ser del 2016 (lo es el de retracto, desde luego) y tramitarse en paralelo. Lo que es inverosímil es que, siendo el retracto anterior a la demanda de desahucio, nos quiera hacer creer que no se enteró hasta mucho después.

    Así que, no solo podían y debían haberse acumulado, o quedar uno pendiente del otro por prejudicialidad civil, sino que, al no hacerlo, el adjudicatario cometió una grave imprudencia: ¿cómo se le ocurre echarlos y hacer obras antes del resultado de la apelación?

    Ni siquiera me extrañaría que los echara incluso después de haber ya perdido en primera instancia...

    Saludos, y desvelado el misterio.

  15. en respuesta a Managa
    -
    #86
    25/07/18 05:30

    De nada de mi parte, Managa.
    Pues se parece bastante al caso de esa STS: se puede presentar la demanda en cuanto sea firme el importe, o justo tras dictarse la adjudicación.
    Porque se te escapa un detalle: el tercero no puede oponerse a la tácita reconducción (ni, por tanto, desahuciar por extinción del contrato) sin tener la adjudicación.
    Simplemente, hay que ganarle la mano presentando la demanda vigente el contrato.
    Saludos,

  16. en respuesta a Jotaerre
    -
    #85
    24/07/18 23:00

    Como comenta JOTAERRE tal vez el escrito haya sido un riesgo aunque por contra jugamos con la incertidumbre actual del precio de la venta. En favor de Tristán he de decir que, aunque si bien es cierto que la LEC no exige depósito, no es menos cierto que en determinados supuestos donde los mejorantes concurren únicamente en calidad de "hacer negocio" debería exigirse para evitarse la posterior huida.

    Al margen de eso, la historia que os cuento no acaba ahí -CUANTA RAZÓN TENÍA JOTAERRE CUANDO FINALIZABA ESTA ENTRADA MANIFESTANDO "LO QUE SE PUEDE ACABAR COMPLICANDO UN RETRACTO"- y es que, aunque aun no se haya producido la transmisión (ni por concreción del importe ni por adjudicación), lo cierto es que arrendatarios se encuentran con una dificultad añadida: tienen vencido su contrato de arrendamiento que se encuentra prorrogándose mensualmente por tácita recondución (hasta que así lo quiera el ejecutado).

    Es decir, a día de hoy siguen pudiendo ejercer el retracto pues tienen calidad de arrendatarios, si bien mi preocupación máxima es que a momento de la concreción del importe (firmeza de liquidación de intereses y costas) ya no sean arrendatarios y en consecuencia pierdan la legitimación para ejercer el retracto.

    La cuestión es entonces, si se presenta a la mayor brevedad demanda de retracto anticipadamente (con base en la STS 21/01/2014) el plazo de 30 días desde que se presentó la mejora de la postura (que ni concreta importe ni leches) ya ha transcurrido sobradamente. Pero por el contrario si esperan a que se concrete el importe tal vez ya se haya denunciado el contrato y hayan perdido la legitimación activa.

    En consecuencia, me surge una duda fundamental que no me resuelve la STS 21/01/2014 (y de ahí lo que anunciaba de que el caso presentaba matices frente al analizado por la STS) y es: qué dies a quo se aplica entonces para el ejercicio del derecho de retracto y que los arrendatario puedan garantizar su derecho?

    Saludos a ambos y gracias por vuestro hilo.

  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #84
    24/07/18 18:50

    Por cierto, hoy "empiezan" las vacaciones de los abogados: todo lo que no se notifique hoy, ya no hace falta recurrirlo hasta septiembre...;)

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #83
    24/07/18 12:12

    Que Dios te conserve esa vista privilegiada para leer entre líneas y contextos... ;)

  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #82
    24/07/18 11:41

    A mi sí me ha parecido entenderlo del contexto de lo explicado por Managa.

  20. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #81
    24/07/18 11:09

    No veo que con la frase “que se presenta como esta figura por el importe de deuda total incluido intereses y costas a lo que solicita que el ejecutante calcule su minuta de intereses y costas” condicione nada, claramente "solicita" que se le calcule lo que tiene que pagar, como cualquier tercero debe esperar.


Nueva Sección
Ventas Desesperadas