Error grave en el edicto de subasta

Buenas tardes, alopezcalle, por lo que dices, se extinguió el incendio y parece que también el derecho de uso, pero ¿es habitable la casa, es decir, pueden volver cuando quieran, o ya están empadronados en otra vivienda?
Lo digo porque la pérdida de la cosa es un motivo de extinción del usufructo y del derecho de uso, así que podrías ganar una demanda en ese sentido.
De todas formas, si el uso no se ha cancelado registralmente y éso va a espantar a posible postores que no tengan tu información, siempre puedes intentar llegar a un acuerdo, y cancelarlo después de tu adjudicación.
Saludos,

Hola a todos los habituales, en especial a Tristán y a Jotaerre.
Enhorabuena Tristan por tu nueva web, tiene un aspecto muy dinámico y es agradable de usar. Los servicios que ofreces parecen muy interesantes, y en verdad asequibles. Estoy seguro que algún día haré uso de ellos, espero que para beneficio mutuo.
Sobre el asunto de los derechos de uso inscritos en el registro ¿ ha habido algún cambio en la jurisprudencia, o sigue siendo tabu tocar una subasta con esa carga, aunque sea posterior a la hipoteca que se ejecuta?
Lo pregunto a colación de una subasta en la que estoy en la primera fase de investigación y tiene el derecho de uso registrado a nombre del hijo del matrimonio disuelto y por ende a su tutora la madre, aunque me constan que no viven porque el piso se quemó parcialmente.
Muchas gracias, y de nuevo un saludo a todos..

Tristán esto de ….. lo que ponía en el Edicto de Subasta respecto a que "el inmueble está libre de ocupantes" es una mentira aún mayor que las que nos cuentan nuestros amados políticos.

¿Hay alguna responsabilidad judicial en esto? ¿se puede “echar pa’tras” por incorrecta información?.

Tristán, como tu dices en muchas ocasiones, esto de las subastas o se mete gente experimentada, o para los que quieren “ganar en río revuelto” es mas peligroso que un saco de bombas, en mi caso conozco a dos personas que se metieron en esto para una vivienda y menos trasquilado es uno que se compro un apartamento en la población de la costa brava, y pagó más del precio al que se vendían apartamentos del mismo tipo y mismas medidas, del otro ya ni te digo, lleva años lidiando con ayuntamiento, vecinos, etc.

Hoy he hecho el sigiente añadido al post:
Finalmente la subasta mencionada más arriba ha quedado desierta apesar de que el precio no estaba mal. Una vez más la confusión reinante en el mundo de las subastas judiciales ha perjudicado los legítimops intereses de los acreedores. La opinión mayoritaria entre los subasteros que pululaban por ahí es que... nadie estaba seguro de lo que haría el juez respecto a entregar o no la posesión al adjudicatario.
Con esa inseguridad no se puede invertir, así de sencillo.

Este no es el caso porque calculo que ambos tendrían unos setenta años. Lo que dices de chicos menores de edad los he visto pero siempre he pasado de largo, porque soy un cobardón, demasiado prudente y no me la juego nunca.

A colación de los "derechos de uso de vivienda" que pudieran entenderse como "cargas preferentes", aunque registralmente sean posteriores a la que se ejecuta, estoy de acuerdo contigo, Tristan, en que sería bastante sencillo "hacer trampas", y por tanto, contrario al sentido común.
Por otro lado, yo sí que he escuchado en algunos mentideros jurídicos, que sí se da este derecho, en un caso concreto: cuando el "derecho de uso" lo disfrutan menores de edad.
Ahora bién, en mi caso se trata de un rumor o leyenda urbana.
Cual es vuestra experiencia al respecto?

En Valencia.

Anónimo, imagino que ni siquiera han expedido la certificación de cargas. Si estuvieras en Madrid, donde hay dos juzgados especializados en hipotecas y que van a toda pastilla te diría que tu subasta se celebraría en unos tres o cuatro meses, pero no se donde estás y me se de algunos juzgados donde aún podrías estar tranquilamente un añito disfrutando de tu casa. Aún es tuya, así que tranqui.

Hola, hoy se ha celebrado la vista,
sobre la ejecucion de la hipoteca, el abogado me dice que el proximo tramite es el señalamiento de fecha de subasta.(hace justo un año que empezo esta pesadilla).
La pregunta es si estamos hablando de un mes, dos o tres o mas.
Saludos Y gracias.

A Manuel Alicante.- Muchas gracias por la información sobre los problemas de carga de mi blog. Tomo buena nota. Un saludo a todos.

Anónimo, de demandar al juez nada de nada, eso ni pensarlo. En cuanto a pedir la anulación de la subasta, sí creo que hay base para pedirla, otra cosa será que el juez lo acepte. Aunque si él no lo acepta es posible que se pueda conseguir en la Audiencia Provincial, claro que eso será algunos añitos después. En Madrid, esos recursos se tiran al menos un par de añitos metidos en un cajón hasta que les llega el turno. Mientras tanto ese dinero se podría haber usado en tantas cosas...

Reconozco que ahora ya tengo dudas (y la subasta es mañana), pero mi argumento se basa en que el Derecho, aunque incomprensible a veces, generalmente tiene mucho de sentido común. Y el sentido común me dice que si es como dicen ellos, que no lo dudo, le sería sencillísimo a los ejecutados soslayar la ejecución de las hipotecas y evitar los lanzamientos. No habría más que imitar a este señor, cuando ves que no vas a poder seguir pagando la hipoteca, lo primero que haces es divorciarte (3 meses con el divorcio express) y que la ex-esposa se quede con el derecho de uso, y luego te fumas un puro. No me cabe en la cabeza y si es así es una una injusticia que habrá que corregir.
Por otra parte, ¿Qué pasa con los bancos? ¿No dicen nada? ¿Les respaldan una deuda con una prenda sobre el pleno dominio de una vivienda y luego lo que sacan en subasta es un pleno dominio cojo? Es que no me cuadra nada.
Y me sigue sin cuadrar cuando veo la cantidad de veces que los ex-maridos dejan de pagar las hipotecas de los pisos en los que no pueden vivir porque los jueces les han dado a sus ex-esposas el uso de la vivienda familiar. Yo mismo he comprado an algunos de esos caso y siempre me han dado la posesión sin problemas, aunque es cierto que en esos casos las mujeres también eran deudoras de la hipoteca.
No me cuadra, pero me allano.

Buenos dias.
Aqui parece que hay varias posturas claramente enfrentadas, y eso es fenomenal y muy enriquecedor:
1.- Por un lado Tristan opina, corregidme si me equivoco, que, la anotación registral de resolución judicial que le da el uso a la ex-esposa, al ser posterior a la hipoteca, será cancelada, y por tanto, dejará de tener vigencia.

2.- Por otro, IurisCivilis, apollandose en Sentencias del TS, opina que, si el derecho concedido por el juez al uso de la vivienda está inscrito en el Registro, entonces éste derecho permanece, por que el que compra "sabe que ese derecho existe", aunque dicha carga sea eliminada del Registro.
La carga registral cancelada, sigue vigente por ser conocida por el que compra.

3.-FCalvo, aparentemente es de la opinión de IurisCivilis (el derecho de uso, concedido judicialmente, permanece al estar inscrito en el Registro).
Desde un punto de vista práctico el que vive en la casa tiene "munición" para dar por saco judicialmente durante años, siendo el resultado final incierto.

Yo personalmente me quedo con esta última frase.

Igualmente comentar una frase de la primera Sentencia citada por IurisCivilis (no me la he leido): "atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso". Decir eso es como decir "aya cada juez, que decida como crea conveniente". Vamos, tampoco es que el TS se moje demasiado.

Tristan, ¿qué argumentos pondrías sobre la mesa para defender tu postura frente a la de Iuris Civilis y FCalvo?

Por cierto, IurisCivilis, tu pagina web es pesadísima de descargar, y muchas veces da problemas.

Un saludo

Vamos a ver Tristan, siempre te hago la misma pregunta pero es que me hierve la sangre con estas cosas. Con un error tan grave, achacable al juzgado, llegado el caso ¿no se puede pedir la nulidad de la subasta? incluso ¿no se podría demandar al juez, al secretario o a la señora madre de ambos?

Para analizar la Jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa al uso de la vivienda familiar y a su oponibilidad a terceros, es fundamental la doctrina sentada en la sentencia de 22 de abril de 2004 que establece que constituye doctrina consolidada de esta Sala en cuanto se declara el derecho de uso de la vivienda familiar es oponible frente a terceros, si bien la preferencia de ese derecho de la vivienda familiar por la persona a la que viene atribuida en resolución judicial de separación o divorcio, será preferente frente al derecho de uso del adjudicatario atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso y sobre todo y fundamentalmente a la de la buena fe del adquirente (en igual sentido las STS de 6 de junio y 27 de noviembre de 2007, entre otras). Por tanto, se desestimará la preferencia del derecho de uso por la falta de publicidad registral y ocultación por el cónyuge del derecho de uso, por lo que no puede negarse la condición de tercer adquirente de buena fe al que se adjudicó el bien en subasta.

Por tanto, si el derecho de uso se encuentra debidamente inscrito en el registro de la propiedad, el error en el edicto carece de relevancia práctica, pues será de aplicación el artículo 669.2 de la LEC, al tener el futuro adjudicatario la posibilidad de tener pleno conocimiento de la situación real de ocupación de la finca. Ciertamente, creo que el Juez, vía artículo 661.2 de la LEC, declarará el derecho a permanecer en el inmueble del cónyuge titular del derecho de uso , dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquél.

Evidentemente, el problema se suscita en cuanto a la modificación o limitación de ese derecho de uso a través de un nuevo proceso judicial por una modificación sustancial de las circunstancias, proceso cuya legitimación corresponde al ex cónyuge y no al nuevo adquirente por venta pública del inmueble afectado.

Un cordial saludo.

Yo he estado dentro hablando con el dueño y el piso está en buen estado.

Teniendo en cuenta su ubicación y su procedencia, entiendo que el piso tendrá un montón de años.

¿Existe alguna forma de comprobar que el piso no esté muy malito y que se acabe comprando una ruina?

No creo que firmara la hipoteca porque la casa esté exclusivamente a nombre del marido. Pero tal como yo lo veo, la cosa está así: Si el marido hipoteca el pleno dominio para respaldar la deuda, lo que sale a subasta es también el pleno dominio, sin que deban importar las maniobras que posteriormente hayan ideado para no tener que salir de allí.
Por otra parte el juzgado nº31 no se anda con chiquitas y dará la posesión al adjudicatario y, cuando el ex-propietario recurra, el juzgado aceptará el recurso, pero seguramente a un solo efecto. Y tendrán que marcharse.
Lo que es para nota es que, en esta situación, el edicto manifieste que la vivienda está "libre de ocupantes".

Si la hipoteca está firmada por la persona que tiene derecho al uso y disfrute el problema va a ser menor, aunque el juzgado, por si acaso, no va a proceder al lanzamiento. Es curioso, pero es así. Cuando el juzgado o la Audiencia Provincial (imagino que recurrirán) resuelvan el conflicto, autorizarán el desahucio.

Pero el problema y gordo sería si la carga, aun posterior a la hipoteca, esté anotada en el Registro y la beneficiaria del uso no haya firmado la hipoteca. Lo va a tener crudo el adjudicatario porque no puede alegar desconocimiento al figurar inscrito el derecho. Una cosa es que del Registro desaparezca la anotación y otra que desistan de hacer valer sus derechos y os aseguro que los pelearán.

Sobre estos derechos los he visto de todos los colores. Yo tengo un caso que va para más de cuatro años de pleitos. No tiene razón la persona que ostenta el derecho, es más no figura ni inscrito, pero mirad que todavía no sé si podré entrar en la vivienda. Después de meses y meses en el juzgado y después de haber perdido en la Audiencia la suspensión de la subasta como pretendía, todavía estoy a la espera de ver qué dice otra vez el juzgado de primera instancia después de haber tenido una vista hace unos días.

No es tan sencillo y nos podemos encontrar de todo. Este es uno de los riesgos de las subastas.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Entiendo por tus párrafos penúltimo y antepenúltimo, que la vivienda al final pasará a manos del adjudicatario de la subasta.

Si lo desconoces si que es un disgusto, pero si sabes como está la cosa ¿cuál es la pega para no pujar?

Te costará un tiempo y algo más de dinero, pero al fin ese piso al lado del Retiro será para el que más puje.

Un saludo y gracias por tu información.