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Lo suponía, gracias por su pronta respuesta,

He leído durante varios días en este y su otro post, pero no hasta el final, y un poco mas arriba, el 1 de enero he encontrado esto:

""Las cargas, por ejemplo de disposición limitada en un penal que está por detrás se cancela como cualquier otra. La limitación se supedita a que el penado no puede disponer de la finca libremente y con ello hacer alzamiento de bienes. Al poner esa prohibición, no podrá vender, cambiar, enajenar, transferir bajo ningún comcepto, permutar, etc, pero será cancelada igualmente cuando te la adjudiques en subasta.

Recientemente se ha celebrado una ejecución hipotecaria en Mallorca y estuvimos debatiendo sobre ese tema, ya que los expertos: Jotaerre, Tristán y CarlosMallorca, opinaban que la carga impuesta a la finca por un derecho que otro juzgado había dado a la esposa separada y con hijos menores prevalecía y se podía defender ante terceros adjudicatarios en la subasta. Yo opinaba que no. El derecho dado era que la mujer e hijos tenían el derecho inscrito de vivir en la vivienda, ¿hasta cuando? y los gastos, IBIS, ccpp ¿quién los pagaba? ¿el banco, el adjudicatario?
En un hipotecario las cargas se cancelan, si o si.
En una ETJ O ETNJ, se cancelan igualmente, pero les puede entrar un embargo sobre derechos de los trabajadores y estos, SI, se convierten en preferentes y no serán cancelados.
Otra cosa es que el patrimonio sea de una SL y está entre en concurso de acreedores y la finca pertenezca al activo circulante de la SL o inmobilizado necesario para la actividad de esta y por tanto las propias cargas se incorporan a la masa patrimonial. En otras ocasiones no. Yo tengo una que en +- 1 mes me van a aprobar decreto y que pertenece a una SL en liquidación y han pedido en numerosas ocasiones que se incorpore a la masa patrimonial y sea vendido a través del juzgado de lo mercantil. El juzgado que lleva la ejecución hipotecaria (mía) le ha reiterado en numerosas ocasiones que no, que si bien pertenece a la SL, no era necesaria para el funcionamiento de la misma y por tanto la hipoteca se ejecuta sola, si hubiera sobrante (¿¿¿¿JJJJJ???) se incorporaría al capital de liquidación.

Así, que si el embargo caduca y cambia de titular la finca, pues no has comprado nada y te devolverán el dinero.
""

Que ha escrito mfmelo, el inmueble pertenece a una promotora, es una SL.
Que opinan acerca de este caso? En las 3 anotaciones preventivas de embargo se detalla que la agencia tributaria ha pedido certificación de cargas. En cuyo caso, deben conocer tales cargas.
He leído que este tipo de anotaciones se inscriben para evitar que el titular lo pueda vender, pero que cuando lo vende un tercero como la AEAT, pierden su validez. Pero también he leído lo contrario.
Gracias de nuevo.

jejeje, Juanmato, ningún subastero que se precie aceptaría un encargo tan eximio. O te lo aceptaría y luego te cobraría como si se tratase de una vivienda.

Hola Tristán, y compañeros del foro, ya se que no le gustan este tipo de subastas, pero quería consultar acerca de una subasta de la agencia tributaria por adjudicación directa.
El caso es que necesito un trastero por aumento de familia, y no encuentro nada en mi localidad, no se si será por desconocimiento de marketing de los vendedores, o por falta de oferta. He localizado varios en una urbanización cercana en subasta, y querría hacerme con uno. No es mi intención hacerme subastero profesional, ni mucho menos, pero si terminar esta operación con garantías. En definitiva, tengo dos consultas:

1. Según la agencia tributaria, no constan cargas, pero en la nota simple tiene 3 anotaciones preventivas de embargo, una a favor del estado, otra a favor del ayuntamiento de la localidad, y otra a favor del ayuntamiento vecino, por un valor muy superior a la tasación del trastero, incluso a la de mi vivienda habitual.
Si el bien es subastado, quien gana la subasta hereda la deuda a la que se refieren las anotaciones preventivas de embargo? O el hecho de ser subastado y ser transferido por un tercero (en este caso la AEAT) elimina las anotaciones preventivas?

2. Un subastero, donde se suele promocionar, para poder encontrar uno que me haga este servicio, y cuanto crees que me puede cobrar si el bien en sí está tasado en 3500€

Gracias de antemano.

Pues yo he cogido viviendas de narcos, narcas y cuanto más narco/as, más porquería había y es que tengo mala suerte, porque buscar he buscado.

Saludos

Y si hay suerte y no han encontrado los 20 millones que han escondio debajo del suelo de la cocina y sobre el que han puesto 2 metros de hormigón armado....jejeje

Bueno tampoco quería pasarme, jejejeje...lo dicho en la subasta del psio de Gijón, con un tipo de 176k, la puja va por 160k....a mi me parece que aquí se están dando las famosas derivadas de las que hablaba inversus en otro comentario....

Lo de la droga te lo dan destrozaito vivo porque obviamente la poli rebusca por todas partes en busca de droga o pruebas, los coches sobretodo. Aparte de los balazos de regalo

Es poco.

Hay que ser más avaricioso y para eso hay que tener más paciencia y más pedradas.

Saludos.

Las cargas posteriores se cancelan y sino no son posteriores son preferentes, aunque estén en rango inferior. Pero como dice Tristán y Jotaerre, se puden defender las dos posturas en los tribunales.
Tendrás el dinero parado largo tiempo, pelearás por tu derecho, harán lo imposible para seguir viviendo en el cuento de que pague otro,pero al final, la carga posterior se cancelará y sino fuera así, la indefensión sería espeluznante en las subastas.
No cambia nada es un derecho inscrito posterior, sólo ciertos derechos de trabajadores se antepondrían, no todos, en los hipotecarios ni esos.

Saludos.

Lo de los precios es tremendo, yo estoy siguiendo una de un inmueble en gijón, que por mis cálculos no creo que se venda por más de 150-160 y ya va por 122 la puja....en fin, cada cual que hago con sus dineros lo que le venga en gana, pero vamos que yo no invierto sobre los 135k que se va air con impuestos, reforma y demás gastos que le que puedan surgir para ganar 20k limpios a 2-3 años vista como poco...
Puede ser que yo sea muy avaricioso, pero no contemplo una inversión en subasta que no me al menos una rentabilidad sobre un 15% neto de media anual...

Ok, lo tendré en cuenta por si algún día me adjudico un casoplón de algún mafioso ruso o integrante de la camorra, que ya he visto unas cuantas en subastas....

Mfmelo, la subasta que comentamos no era un hipotecario, era una ejecutoria de la audiencia provincial, no sé si puede haber diferencia en cuanto al tema de la carga posterior que comentábamos. En el caso de esa subasta que comentamos, si el ejecutado y titular era el marido y como carga figura el derecho de uso para la exmujer, ninguno de los 2 podría vender, el titular por tener una carga ni la exmujer al no ser la titular, pero ¿hasta cuando? Además, teniendo anotaciones de embargo delante ¿no sería alzamiento de bienes?

Para refrescar la memoria, estaba tasado en 52.500€ pero como tenía carga anterior, al descontarla, el valor para subasta se quedó en 538€, pues bien, la puja máxima ha sido de 35.069,30€ que más los 50.000€ de carga anterior hacen un total de unos 85.000€ por un piso que ni de lejos lo vale, alucino...

Saludos

Reydmus cuando dices: La forma de pujar de mfmelo me parece acertada, tenías que haber seguido diciendo....,COMO NO PODÍA SER DE OTRA FORMA,....Y es que tiene uno que estar pendiente.

Saludos.

El Hampa aún no tiene en España acceso a reformar las leyes, pero démosle tiempo y todo llegará.

Las cargas, por ejemplo de disposición limitada en un penal que está por detrás se cancela como cualquier otra. La limitación se supedita a que el penado no puede disponer de la finca libremente y con ello hacer alzamiento de bienes. Al poner esa prohibición, no podrá vender, cambiar, enajenar, transferir bajo ningún comcepto, permutar, etc, pero será cancelada igualmente cuando te la adjudiques en subasta.

Recientemente se ha celebrado una ejecución hipotecaria en Mallorca y estuvimos debatiendo sobre ese tema, ya que los expertos: Jotaerre, Tristán y CarlosMallorca, opinaban que la carga impuesta a la finca por un derecho que otro juzgado había dado a la esposa separada y con hijos menores prevalecía y se podía defender ante terceros adjudicatarios en la subasta. Yo opinaba que no. El derecho dado era que la mujer e hijos tenían el derecho inscrito de vivir en la vivienda, ¿hasta cuando? y los gastos, IBIS, ccpp ¿quién los pagaba? ¿el banco, el adjudicatario?
En un hipotecario las cargas se cancelan, si o si.
En una ETJ O ETNJ, se cancelan igualmente, pero les puede entrar un embargo sobre derechos de los trabajadores y estos, SI, se convierten en preferentes y no serán cancelados.
Otra cosa es que el patrimonio sea de una SL y está entre en concurso de acreedores y la finca pertenezca al activo circulante de la SL o inmobilizado necesario para la actividad de esta y por tanto las propias cargas se incorporan a la masa patrimonial. En otras ocasiones no. Yo tengo una que en +- 1 mes me van a aprobar decreto y que pertenece a una SL en liquidación y han pedido en numerosas ocasiones que se incorpore a la masa patrimonial y sea vendido a través del juzgado de lo mercantil. El juzgado que lleva la ejecución hipotecaria (mía) le ha reiterado en numerosas ocasiones que no, que si bien pertenece a la SL, no era necesaria para el funcionamiento de la misma y por tanto la hipoteca se ejecuta sola, si hubiera sobrante (¿¿¿¿JJJJJ???) se incorporaría al capital de liquidación.

Así, que si el embargo caduca y cambia de titular la finca, pues no has comprado nada y te devolverán el dinero.

Saludos extensos.

mfemelo, cuando dices todas las cargas posteriroes se anulan siempre, hay excepciones, porque he visto varias fincas con una anotación preventiva de Prhohibición de disponer o enajenar a citada finca (suelen ser fincas de gente relacionada con el mundo del ampa, que no sé si eso trae problemas en caso de adjudicarse una estas fincas...). Estas cargas tambien se cancelan o habría que esperar a la sentecia del jucio que ha motivado dicha anotación.

La forma de pujar de mfmelo me parece acertada. En esto si vas con un margen muy ajustado vas a palmar pasta seguro.

A todo el mundo le gusta hacer el cuento de la lechera y pensar en comprar en X y luego vender por Y pero en cuanto empiezas a meter gastos ves como se reduce el margen muchisimo, gastos que la mayoria de la gente no calcula desde un principio.

Todas las posteriores se anulan siempre.

Lo mejor sería no tener anécdotas, eso significaría que todo va muy bien. Las anécdotas es porque ha sucedido algo anormal y en eso soy especialista: EN LO ANORMAL.

Cuando nací mi padre fue a preguntarle al médico ¿doctor, doctor que ha sido?
y el doctor dijo:
¡¡mala suerte!!

Saludos.

gracias mfmelo,es que cuando empiezo a dar vueltas a la cabeza no paro.
vamos lo que comentaba entonces,las cargas posteriores se anularan a la adjudicacion.
haber si algun dia podemos tener tantas anecdotas como vosotros saludos

Te lo adjudicas por etj 2425/13, pues cuando te den el mandamiento de cancelación de cargas se eliminarán los posteriores y el coche se quedará limpio de cargas registrales.
Normal. Nada de particular.

Saludos y a veces me río hasta yo.

Jajajaja, tal como comentas, me puedo hacer una idea por lo que reservó el jefe de tu otro departamento con el que te llevas tan mal...Otra reserva que hice al finales del año pasado en un inmueble de Torremolinos ya me han devuelto el depósito...leyéndote lo agradezco porque creo que tal vez había pujado un poco alto, aunque dentro de mis cálculos y parámetros, los cuales gracias a los consejos que das en este blog iré retocándolos para sacar mayor rentabilidad....Espero que con el tiempo vaya yo también conociendo esos juzgados de llos que hablas que adjudican sin tener que llegar a la reclamación jejejeje.