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Estoy contigo, la gente se informa muy poco... escuchan algo que les suena bien y a ello se aferran sin importarles la veracidad de ello

Sí, yo también creo que es algo así como dices. Normalmente se prorroga automáticamente año tras año hasta el máximo permitido por la ley.

De todas formas, en el caso que expuse no profundizé mucho más en el tema de los vecinos. Sólo lo comenté como ejemplo de que muchas veces la gente se queja por vicio sin tener mucha idea de nada, o que no se esfuerzan lo más mínimo en hacer valer sus derechos. Pero no pierden el tiempo en criticar contra esto o aquello, contra fulanito o menganito....y sin embargo nada hacen para revertir la situación. Vamos, que muchos son auténticos cuñados de barra de bar. No digo toda la gente en general, ni mucho menos, pero según vas investigando y hablando con gente te das cuenta que muchos/as no tienen idea de nada y se van dejando llevar por la vida a donde ésta les lleve...

Yo normalmente pacto con ellos o en su defecto le digo sus posibilidades. Normalmente son gente poco sensata, aunque en otras ocasiones me sorprenden y mucho.

Más madera por esta vía :

http://www.registradoresdemadrid.org/resoluciones/Propiedad-horizontal-Division-pisos-locales-cambio-uso-boe20160606-rDGRN20160513.aspx

Un extracto de lo anterior :

"Como recuerda la Resolución de 28 de febrero de 2015, el planteamiento legal y doctrinal es congruente con la admisión de la inscripción en el Registro de la Propiedad de las edificaciones en situación de fuera de ordenación (o situación a ella asimilada), que consagró expresamente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, al modificar la redacción del artículo 20, número 4, de la Ley de suelo. Explica esta reforma su Exposición de Motivos señalando que "se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquellos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes", lo que a "sensu contrario" excluye aquellas otras obras o edificaciones respecto de las cuales la acción de demolición siga viva. De esta manera, concluye la Exposición de Motivos, "se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica". Por lo tanto, como ha declarado esta Dirección General (vid. por todas, Resolución de 6 de mayo de 2013), se mantiene la idea recogida en los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, es decir, la posibilidad de inscribir edificaciones consolidadas por su antigüedad sin necesidad de un previo acto administrativo de autorización, aprobación o conformidad. Sin que quepa confundir tal doctrina con la norma que proscribe entender adquiridas por silencio administrativo, las licencias urbanísticas en contra de la legislación o de planeamiento."

Si no tengo mal entendido si no se avisa de la intención de extinguir el contrato, éste se renueva automáticamente

Muchas gracias maestro.

Yo puedo contar con los dedos de una mano las veces que he quebrado una subasta y siempre ha sido por un error no subsanable y que a priori no conocía, jamás lo he tenido previsto lo de la quiebra, hay otras fórmulas para no tener que hacerlo.

El hablar con el deudor tiene varias ventajas:
1.- Podemos ver en verdad el estado de la vivienda u objeto de la subasta y las mejoras que le ha hecho.

2.-Si está pagando la CCPP o ha hecho dejación de ello y por cuanto tiempo.

3.-Si debe muchos recibos de IBI. Con esta primera aproximación antes de la subasta, dejamos el terreno preparado, para en el futuro pedirle unos de los recibos.

4.-Quién es el culpable, según él, de su situación y si se va a tomar la venta a través de subasta como un robo o lo planteará como una desgracia inevitable que el destino le ha impuesto.

5.-Si te va a entregar las llaves de forma pacífica o lo vas a tener que hacer por la "fuerza".

6.-Si te va a dejar, a cambio de una cantidad, ciertos muebles y electrodomésticos que a él no le harán falta y que a tí por una cantidad ridícula puedes asumir.

7.- Cotejar, aunque siempre te mentirá, si es real la información que aportan y si está intentando arreglarla.

8.- Cotejar si es la dirección real, no vaya a ser que estes comprando el cuarto de contadores o que la plaza de garaje no exista o su entrada sea la columna de hormigón y por eso es inservible

9.- Que él quiera participar a nosotros nos da igual, será un subastero más y además él tiene otras opciones para adjudicarse la pieza una vez celebrada la subasta y que las puede ejercer, tanto si participa, como si no lo hace.

10.- Por último podemos intentar arreglar la situación de varias formas, una de ella que nos presente como terceros, refinanciarle la deuda, etc, etc.

El otro día un forero muy habitual por aquí, me pregunto si había participado en la subastas 71882 y le dije que la fuí siguiendo y la tenía preparada para participar, pero se fué de precio, según mis normas. Este forero, que es de la zona, me ha dicho que el que la haya comprado se ha "columpiado" al dar esa cantidad, ya que la casa está medio derruida y medio colgando de un terraplén. Por eso es bueno ir a ver las propiedades que compramos, a estos propietarios no los iba a encontrar pero la vivienda y su estado si. Por lo dicho esa finca volverá a salir a subasta y entonces se pagará mucho menos, sino sale un kamikace, pero ante un loco lo mejor es quitarse de enmedio y que se estrelle cuanto antes.

Saludos.

Buenos días, cuando habláis antes de la subasta con el propietario ejecutado qué objetivo tenéis en mente? se me ocurre 1) intentar quebrar la subasta, pero en este caso hay que ofrecer un precio igual o superior a lo que podría obtener en subasta, y 2) hacerse el simpático y comprensivo para sacar información y luego pujar en subasta. En éste último caso te arriesgas a que ante la traición descubierta te deje linda la casa.
No sé, qué hacéis vosotros?
Saludos a todos

Hola, Eli 00, pues aquí estoy (me silbaban los oídos), aunque no me queda claro si quieres contratarme (para lo cual debes escribirme a través de mi perfil, y estar dispuesta a gastarte dinero), o simplemente que dé mi opinión aquí, que es la misma que la de Tristán y mfmelo.
Lo del tracto sucesivo era obvio antes de la subasta (y Tristán ya sabe que le llevo un caso parecido a un alumno y forero habitual, aparte de otros casos similares), y para desentrañarlo todo y saber tus posibilidades, hay que estudiar la documentación y luego, seguramente, comparecer para acceder al expediente judicial.
Saludos,

Muchas gracias, esperaré noticias de Jotaerre entonces.

Estimada Eli00:
Para sacar la finca a subasta ha tenido que haber una tasación.
La tasación la ha tenido que hacer un profesional llamado perito tasador.
Este perito tasador lo primero que hace es describir lo que va a tasar, los metros cuadrados, etc, etc y poner por comparación con otras ventas anunciadas un precio por m2, que multiplicando por el nº de metros cuadrados dará el resultado del valor de lo que sale a subasta. A ese precio de tasación el LAJ le descontará el importe de las cargas que tenga inscritas y nos dará el precio o tipo de subasta.

En las divisiones de la cosa común puede ocurrir que las partes no hagan uso de los servicios del tasador y ellos mismos pongan un precio.

Como dice Tristán el tema es complejo y lo mejor es pedir los servicios de un profesional como Jotaerre, mejor que él no creo haya otro para ese embrollo.

No obstante creo que lo que salió a subasta fue el total de la finca y por tanto todo lo que allí hay construido y también es normal y cotidiano que la señora que allí habita desde siempre se oponga con todos los medios, argucias,engaños, mañas, triquiñuelas posible a irse, por eso los otros herederos optaron por meterla en juzgado.

Quién lo sabe todo y todo lo puede solucionar es el "intermediario", es decir el juzgado.

Saludos cordiales.

A priori no lo saben:
reserva de postura: candadito amarillo, mientras esé puesto el juzgado no sabe aún nada.
retención liberada o devuelta: fajo de billetes verdes.
retención enviada al juzgado por ser el mejor postor: 2 montncitos de monedas amarillas.

Cuando el juzgado se hace cargo de la retención por haberse quebrado la subasta el candado amarillo(cuerpo) se convierte en 2 taquitos de monedas amarillas.

Todo lo digo por experiencia, pero si el LAJ pide se le diga si hay reservistas, harán, al igual que en otras cosas, lo que les de la gana.

Saludos.

Te digo de buena mano que el juzgado si que sabe las reservas, el nombre y la cifra.

Me ha pasado en dos juzgados diferentes que se han ido de la lengua y me lo han dicho.

Ok, muchas gracias.

Sí, menudo berengenal, del que es casi imposible dar una opinión seria sin ver la documentación. Lo mejor seria que contactaras directamente con don Jotaerre y le preguntas cuánto te cobra por meter las narices en semejante pozo.

Buenos días, no sé si Usted, Jotaerre o algún otro profesional en estos casos, tienen alguna consulta privada donde poder hacer este tipo de consultas con más profundidad y enviarles la documentación, si es así ruego me lo indiquen y cuánto serían los honorarios. No obstante, por si no fuera así le expongo los datos que me llevan a esta nueva consulta. Sé que lo lógico es dirigirme a un abogado especialista en estos casos, estoy en ello, pero como es tan complejo por ser una adquisición a través de subasta les agradecería si pudieran orientarme algo más.

Como le había comentado anteriormente participé en una subasta cuyo edicto es el siguiente:
ÚNICO: Un trozo de tierra al cultivo de 540 m2. Estado de la Finca: vivienda habitada 80m2 y construcción en estado de abandono de 60 m2. Aclarar que ambas viviendas están adosadas. Inscrita en el registro de la propiedad con número de finca xxx7.Valor de la subasta 52.000 euros. Las casas no están registradas porque están en terreno rústico y el propietario anterior no lo había hecho.

La subasta es para la división de una herencia entre varios hijos en la que una señora (la ejecutada) se niega a vender, motivo por el que recurren a la justicia el resto de hermanos. Decir que antes de participar en la subasta pido una nota simple, donde el titular registral del 100% de la finca es el padre de los ahora herederos. No constan anotaciones posteriores, segregaciones, cambios de titularidad o afecciones. En el ayuntamiento también consta como una única finca registral al igual que el catastro. Pido certificado de linderos en el que consta que los colindantes son ajenos a la propiedad. Decir que entre el proceso de la adjudicación provisional y el decreto de adjudicación visité la finca e intenté hablar con la señora que allí residía pero me recibió en varias ocasiones con negativas e insultos. Una vez tengo el decreto de adjudicación en mano lo intento de nuevo, esta vez la señora se muestra algo más colaboradora y me dice que lo que se ha subastado es la vivienda en ruinas y parte del terreno, porque el resto se lo dejó su padre en vida mediante escritura pública (me enseña una escritura ignoro el contenido). Me quedo perpleja porque en el edicto no dice parte de la finca, porcentaje de la misma ni nada así... sino lo que indico al principio.Intento aclarar con el registro,con el juzgado, con el catastro, con el ayuntamiento, que es lo que he comprado y me encuentro que en ningún lado saben decirme nada.... salvo que es una sola finca registral. Llevo mi decreto al registro de la propiedad para registrarlo, me lo devuelven por defectos subsanables, entre ellos el que no se puede romper el tracto sucesivo( creo que se llama así).Tengo que pedir por exhorto el cuaderno particional de la herencia porque me lo exige el registrador, al tener que primero que registrarlo a nombre de ellos para luego registrarlo al mio. y ahí viene la sorpresa.... en el cuaderno particional se reparte la herencia... la finca registral xxx7 con valor de 10.000 euros y vivienda en estado ruinoso de 12.000 euros (la otra vivienda la parte demandada alega ser de su propiedad y que se haga constar que la finca linda con su propiedad, la parte demandante lo acepta ) (no aparecen los 30.000 euros de diferencia que pone el edicto como valor de la subasta) En definitiva... a la vista de estos nuevos datos podrían decirme si efectivamente la señora tiene razón o la tengo yo? Me he metido en un proindiviso sin saberlo? Decir que mi intención era que la señora residiera allí hasta que falleciera porque es una señora mayor y no quería ponerla en la calle con esa edad, aunque sé que tiene hijos, pero una cosa es eso y otra que se quede con la casa suponiendo que realmente sea mía porque al final ya no sé nada. Además al no tenerla registrada todavía por esos defectos creo q tampoco podría pedir el lanzamiento. Conclusión: No se me ocurrirá meterme nunca más en estos berenjenales porque lo que no he pagado en dinero lo estoy pagando con tiempo y nervios. Gracias por la ayuda

En las subastas judiciales no pueden hacerlo porque el juzgado no sabe de la existencia de reservas de posturas.
Se las dan a conocer cuando se quiebra la subasta.
El portal del BOE no está autorizado a devolver retenciones pasada la fecha de la subasta y transmitidos los datos a la autoridad gestora(juzgado).
Las reservas quedan en un limbo, llamado AEAT, un limbo vamos.
Tengo hechas reservas desde febrero de 2.016 y aún no se nada de nada y son bastantes.
Para muestra un botón, en esta subasta hice reserva al ver la desproporción del valor al que se llego y en el que se podía haber quedado, no me duele mucho, pero una reserva es una reserva y entre nosotros os diré que estoy pensando en quebrarla. No lo haré porque merece la pena la propiedad y por lo que yo reservé.
SUB-JV-2016-15425

Saludos.

Pedirla la puedes pedir,pero si tienes reserva no te la devolverán. Yo también ando con un depósito retenido desde febrero, he pedido devolución y naranjas de la China me dicen.

Resucitar no va a resucitar, así que, como decía el Lute, coge el dinero y corre.

Termina el juicio y el penado llama a su casa y se pone su esposa.

Esposa: ¿Antonio como te ha ido el juicio por atracar el banco?

Esposo: Bién, el juez me ha dicho que o 50.000 € o 5 años

Esposa: Pues tú no seas tonto y coge el dinero.

Pues yo te digo lo mismo, pide el dinero.

Yo tengo una reserva de un fallecido y no se si se puede pedir la devolucion del deposito y que les den con la reserva.