Consulta al autor del blog

Hola Tristán, esta genial tu blog, te quería hacer una pregunta que seguramente ya has contestado otras veces¿ que fecha se tiene en cuenta para determinar la caducidad de el embargo, la fecha de el mandamiento del juzgado a el registro o la fecha en la que anota el embargo el registro de la propiedad, muchas gracias.

Disculpa, los nuevos post si los recibo. A lo que pretendo suscribirme es a los comentarios de un post.

Hola Tristán, he tratado de suscribirme a algunos post, pero me da la impresión de que no se puede. ¿Eso es así?

Muchas gracias Tristán, entendido todo lo que dices.

Lo peor es la parte de la deuda de la inscripción 6ª, la verdad es que no contaba con ella y pensaba que el tipo al que sale el bien ya debería descontarla. Quizás lo haga pero como la tasación está hecha en momentos 'gloriosos' sale a un tipo demasiado alto, de forma que el 70% del mismo lo veo demasiado alto para (1) lo que creo que vale hoy el bien y (2) lo que puedo pagar. Ahora la cuestión estará en si me la juego y pujo por el 51% del tipo o si me aseguro con el 71%, la diferencia son 17K€ + gastos, que es dinerito para un humilde servidor.

Ya te contaré cómo acaba todo :-)

Hola Fudrin. Como a mi no me dan miedo las subasta yo me limitaría a pujar en esa subasta teniendo en cuenta que la hipoteca de la inscripción 6ª, de 42k, es una carga preferente y que habrá que pagarla. Así, sin más líos.

Pero como lo que tu buscas es una respuesta a cada pregunta, te voy a responder: 2- Yo no negociaría con el banco1, no te van a hacer ni caso. 3- Efectivamente, probablemente el banco2 ni siquiera acuda a la subasta. Como mucho se habrá personado en autos pidiendo el sobrante. 4- Puedes comprar la deuda, pero ¿para qué? 5- Claro que puedes pactar por escrito con el acreedor que puje por ti comprometiéndose a cederte el remate. Es usual, sobre todo entre los particulares a los que impresiona eso de pujar en una subasta. Y finalmente, a la pregunta 6 te respondo que generalmente, cuando se lo haya adjudicado el banco, dependiendo de qué entidad se trate, ni siquiera te cojan el teléfono.

Yo no me liaría, participaría en la subasta y listo. Por cierto, que tengas suerte.

Hola Tristán,

No hay mayor felicitación por tu blog que la hora larga que llevo leyendo como unos 20 posts… ¡qué torrente de información!

Me gustaría hacerte una consulta, sobre la que intentaré ser conciso pero dándote todos los detalles:

En unas semanas sale a subasta judicial un piso muy pequeño colindante con el mío y en el que estoy interesado.

De la nota registral, hay :
- 4ª BANCO1 Principal 40K€ + i + c (2001), hipoteca cancelada ¿?
- 5ª BANCO1 Principal 41K€ + i + c (2002), “a la que se iguala en rango la hipoteca objeto de la inscripción 6ª”
- Expedida recientemente CERTIFICACION según art 688 LEC, con mismo número de autos y juzgado de la subasta que tendrá lugar en unas semanas.
- 6ª BANCO1 Principal 42K€ + i + c (2005), “pactada igualdad de rango con la hipoteca de la 5ª”.
- 7ª BANCO2 Principal 60K€ + i + c (2010)
- Expedida certificación para ejecución según art 688 LEC con anterioridad a la otra certificación y citando un número de autos y juzgado distintos al de la subasta que ha sido ya señalada (no me consta que haya sido señalada subasta para esta ejecución).
- Afección por el ITP y AJD, Plazo 5 años desde 2010. Inscripción 7ª

En la subasta, el tipo marcado es de 84K€ y corresponde al expediente por la ejecución de la hipoteca inscrita como 5ª. No he podido ir al juzgado a consultar el tablón de anuncios por encontrarme en el extranjero, pero pediré a algún amigo que lo haga en breve.

Más información:
- Tengo acceso a los directores de las oficinas de ambas entidades bancarias así como al abogado que, por cuenta de la primera entidad, lleva el expediente.
- Pienso honestamente que ese bien o lo compro yo o, a corto plazo, no lo compra nadie (pequeño, incómodo en mal estado, finca fea).

Mi duda principal es sobre la estrategia a desarrollar. Aunque a continuación pongo muchas preguntas, realmente es una: ¿qué haría un experto subastero como tú? :-)

¿Acudo a la subasta? ¿Negocio antes con el banco1? Pienso que tal como están las cosas el banco2 no acudirá a la subasta. ¿Es previsible que lo haga? ¿me interesaría comprar la deuda hipotecaria al banco1 antes de la subasta y de alguna forma subrogarme como ejecutante (¿se puede?)? Asumiendo que no hubiera otro postor, ¿podría pactar por escrito y con anterioridad a la subasta con el banco1 el no acudir yo y la posterior cesión del remate a un precio? ¿O dado que hay una igualdad de rango que, según he leído en https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1086278-consejos-peligrosos-jugando-fuego, dejaría intacta la deuda de la 6ª, me interesa más dejar que el banco1 se adjudique el bien, se cancele la deuda del banco2 y entonces intentar negociar con el banco1 un precio interesante?

No soy capaz de agradecerte lo suficiente, de antemano, todo lo bien que me vendría tu ayuda!

Efectivamente, se subasta la parcela con lo que se haya construido sobre ella.

Si se subasta un solar y en ese solar hay una pequeña casa, también se está subastando esa casa, ¿no? No se puede separar el solar de la vivienda construida encima, ¿no?
gracias

Como postor no se puede pujar "por la deuda", sino que tienes que hacer un cálculo grosero y añadirle un plus generoso que te asegure que el juez va a estar de tu parte por haber cubierto la deuda.

¿Suelen aceptarlo? Siempre que yo lo he intentado lo he conseguido. Pero siempre habiendo cubierto la deuda.

Me centro en el caso de subastas con deudas bajas (inferiores al 50% de la tasación), especialmente interesantes como es lógico (obviando la "espada de Damocles" de la mejora de postura, claro). En el caso de que ofrezcas, como postor, la adjudicación por la deuda, se me presentan estas dudas:

1) ¿Cómo haces el cálculo exacto de esta deuda? Lo digo porque en el expediente viene la deuda calculada cuando se presenta la demanda, y desde entonces han pasado varios meses. ¿Hay que hacer el cálculo matemático según los días transcurridos? ¿O haces un cálculo grosero y le añades un plus generoso, para asegurarte de que vas a estar, en todo caso, por encima de la deuda? Además, tienes al final la tasación de costas, que nunca sabrás a cuánto asciende, por lo que la incertidumbre es aún mayor.

2 ¿Suelen aceptar los secretarios judiciales la adjudicación por debajo del 50%, si se cubre la totalidad de la deuda? Ya sé que hay un mínimo del 60% del tipo, pero para el caso de vivienda habitual y en el caso del acreedor (no afectaría a los subasteros, entiendo yo).

Bueno, es que para éso se inventaron las sociedades mercantiles, donde el socio sólo responde por su aportación, no personalmente (salvo en casos excepcionales, como el adminstrador), y el caso que tú planteas es el inverso: una deuda personal ejecutable contra tus acciones en una sociedad cuyo capital es un bien personal tuyo.

O sea que si intentas que tu actividad personal no se vea afectada por que un moroso profesional deje de pagarte 120.000 euros, y no puedas hacer efectivo un compromiso de pago con una financiera,... a responder con todo lo que tengas!!!acciones, herencias, nominas, etcc.. realmente es una cadena donde cada cual intenta agarrarse a donde pueda y los bancos deben tener personal dedicado exclusivamente a recuperar sus prestamos con todo el tiempo del mundo..........
Gracias otra vez

De nada, Jerémías, sí existe el derecho de adquisición preferente entre socios, pero la facilidad del proceso es lo que hará decidir al ejecutante si vale o no la pena, precisamente: cuanto más sencillo sea (en tu caso, basta con hacer tasar las acciones, en base al balance y al valor del activo ya que además dices que la sociedad está inoperante, antes de sacarlas a subasta), más probabilidades hay de que te las embarguen.
Y, si te refieres a la facilidad del retracto, en tu caso (si sólo te embargan a tí) no sería problemático, sólo que el resultado es que tu esposa debería acabar pagando tu deuda.

Gracias Jotaerre. Lo que me quieres decir es que si tengo acciones de la coca-cola ó de cualquier otra sociedad son embargables.Supongo que los demas socios tendran preferencia para ejercer el retracto para quedarselas? Es un proceso facil? Gracias

De hecho, a estos efectos es irrelevante que seas el administrador, lo importante es que sois los socios y que las acciones son un bien embargable, así que, tras su valoración y subasta, el adjudicatario pasaría a ser el propietario de la sociedad y, en consecuencia, de su activo, el inmueble.

Gracias, me quedo un poco mas tranquilo aunque pierda dos viviendas, pero como dices tú"solo son ladrillos".

Lo que he querido decir con mi respuesta es que los del banco no son tontos y para saber lo que ellos pueden hacer hay que ponerse en su lugar. Yo, por ejemplo, si en vez de deberle ese dinero al banco me lo debieras a mí, lo primero que haría sería realizar una búsqueda patrimonial a tu nombre y al de tu mujer y luego averiguar de qué sociedades eres el administrador y luego buscar y reunir pruebas de que esa otra SL de la que eres administrador tiene propiedades que seguramente disfrazan un más que posible alzamiento de bienes.

Que lo consiguiera o no, eso es otra historia, pero la posibilidad está ahí.

Pero esta S.L. no avalo ninguna compra. Quieres decir que pueden ir contra ti por ser socio de una sociedad y por ejemplo quitarte las acciones? El embargo de las viviendas viene por que avalamos el leasing de la maquinaria de otra S.L. en la que yo era, y soy, administrador.
Gracias por tu respuesta

Claro que puede y lo hará. Yo lo haría.