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El banco seguro que no quiere quedarse con el inmueble, no es ese su negocio; lo que ellos hacen es dar hipotecas, y eso es probablemente lo que van a hacer con la ocupante, que como ahora tiene trabajo pasa a ser considerada una nueva cliente en potencia. Probablemente el abogado de ella ha negociado la compra inmediata tras la dacion en pago, incluyendo hipoteca y domiciliacion de dos nuevas nominas, dos tarjetas de cajero, tarjetas de credito,seguros de vida y hogar con su aseguradora ( el seguro del coche tambien)..., o ha mejorado la oferta anterior por la cesion del credito ejecutado,(menos probable). El banco, consciente de con las nuevas leyes anti-deshaucios en plena aplicacion, la mera existencia de una ocupante con hijos menores va a reducir el posible precio de adjudicacion en seis digitos, ha decidido aceptar el pajaro en mano antes que el ciento a adjudicar.
En cuanto a lo de que se acaban de enterar de la deuda anterior, de eso nada, pues para eso esta en el registro, y seguro que ya la revisaron cuando concedieron la deuda que se esta ejecutando.
Y esto no es nada complicado de momento; si llegas a adjudicarte el chalet y se empieza a torcer la cosa, (cosa bien probable viendo el numero de cocineros en este guiso) vas a descubrir el autentico significado de la palabra, y lo poco que apreciamos el sueño hasta que no somos capaces de dormir.

No es más que un juego de intereses y por tanto complicado como todas las cosas humanas. Veo que no estás tan pez como me había pensado al principio y que estás moviendo bien las cosas.

El problema sigue siendo ese derecho de uso. Conozco varios juzgados en los que algo así no tendría valor por los mismos argumentos que te mencionó la abogada, pero como te toque un juzgado pejiguero la cagas a base de bien.

Ciertamente, teneis razón en todo lo que me advertís y no os podeis imaginar la ayuda que me estais proporcionando!

Tristán, he hablado con un abogado que lleva temas de lanzamiento de ocupantes, le facilité los datos y me dice que él iría a la subasta, pero claro, no se si cuando hablabas de especialista en el tema, te referías a eso...

Exiliado, sí, cierto, ella podría estar interesada y de hecho le encantaría, pero no tiene medios económicos por sí misma, incluso pidió asistencia jurídica gratuíta en el procedimiento de modificación de medidas (bueno, la pide cuando le interesa). Intentaron, con el banco (ella y su pareja) una cesión de crédito (el que se ejecuta) en junio, pero al final quedó en nada. Y, también, tienes razón en eso de que pueden ir más postores! (incluso, alguna sociedad del banco), por lo que os cuento a seguir.

Jotaerre, sí, la abogada del ejecutado en el proceso de ejecución, intentó suspender o dilatar el señalamiento de subasta con el ánimo de ganar tiempo para la resolución del procedimiento de modificación de medidas, para que el ejecutado pudiera vender, entonces, libremente el bien y evitar la subasta, pero en el juzgado dijeron que "de eso, nada".

Pero, esta mañana me entero que ella, a través de un abogado de pago (amigo suyo, entiendo que no le cobra, pues la acaba de meter de telefonista en su despacho), presentó un "incidente de nulidad de actuaciones", alegando que el banco y deudor, conocedores de la existencia de su derecho, no lo comunicaron en el juzgado y, por tanto, en el anuncio no constaba su derecho de ocupación y se estaba vulnerando el derecho de los licitadores a conocer la ocupación del inmueble (una maniobra dilatoria, me dicen). Al parecer, la subasta se va a celebrar igual y, en el acto, el secretario judicial va a decir que existe una tercero con título suficiente para la ocupación.

Y, lo más alucinante, y que ME ACABA DE ROMPER TODOS LOS ESQUEMAS, es que, hoy mismo, el banco (información de alguien de dentro del banco), después de haberse negado durante dos años a la dación en pago que solicitaba (imploraba, más bien) el deudor, hoy mismo, tras hablar con el abogado/amigo de la ocupante (e imagino, haber negociado algo conveniente para ambos), va a ponerse en contacto con el ejecutado para ofrecerle la dación en pago. También, me cuentan que el banco ejecutante se acaba de enterar de la carga anterior, que estaba extinguida, aunque no cancelada. De todo lo cual, deduzco (pues otra cosa no me viene a la cabeza), que EL BANCO AHORA QUIERE QUEDARSE CON EL INMUEBLE, pero como saben que yo voy a ir a la subasta hasta el importe de la deuda, quieren suspenderla. O acaso, ¿puede deberse a otra explicación?

En cualquier caso, el ejecutado, me dice que si yo estoy dispuesto a pujar por el importe de la deuda, él no va a aceptar la dación en pago (no quiere, bajo ningún concepto, que su ex gane la batalla, después de haberlo dejado absolutamente sin nada).

Puf! es alucinante, lo que se puede complicarse un tema de estos, NUNCA LO HABRÍA IMAGINADO!!!

Ajá, ésa es otra, como bien dice Exiliado, porque, leyendo entre líneas, ni a ella ni a tí os interesa que cese el uso antes de la subasta... ya que no parece que se haya intentando, al menos, suspenderla en base al mismo argumento pero a la inversa: que está pendiente la decisión sobre el cese del uso, y así la subasta sería más provechosa para el ejecutante (pero porque también tendrías más rivales en la puja, claro).
Y el proceso de las medidas tiene que seguir hasta el final, no hay motivo legal para archivarlo tras la subasta.
Saludos,

Hola Eztamarin, comparto completamente las justificadisimas opiniones de Trstan y Jotaerre; tan solo quiero apuntarte que, si finalmente decides acudir a esta subasta, posiblemente te encuentres con mas licitadores de lo que crees, o al menos un licitador bastante temible, esto es, la misma conyuge custodio que tu ves como una ventaja. A poca capacidad economica o apoyo familiar de los que disponga, y teniendo en cuenta que ella y su actual pareja trabajan, es mas que probable que trate de asegurarse la propiedad a precio de ganga de la vivienda de la que disfruta en la actualidad, pero cuyo uso puede escurrirsele de entre los dedos en unos años.
Tu indudablemente estas mejor situado que muchos por tu conocimiento directo del ejecutado, pero quien de veras tiene una posicion privilegiada es ella.

Buenos días,

Tristán, intentaré buscar a algún especialista en el tema para que lo analice.

Jotaerre, sí, en la demanda solicitó, en primer lugar, la custodia compartida, pues, al parecer, de estimarle la petición, dejaría de tener el uso de la casa (privativa del exmarido), pues ella dejaría de ser la cónyuge custodio. Después, alegando que su situación económica (de ella) no es la misma y que una otra pareja vive con ella de forma estable en la casa (lleva testigos) y con ingresos, con los que debería contribuir al sostenimiento, y que, por tanto, las circunstancias que motivaron la atribución del uso variaron sustancialmente, solicitó el cese del uso. En la demanda hace referencia a una inminente subasta y a que, si cesara el uso, él podría disponer libremente de la casa (ella no autoriza la venta bajo ningún concepto) y, así, librarse de la deuda y hacer frente al pago de la manutención e incluso darle una cuantía a ella.

Ojalá que fuera como tú dices, que la modificación de medidas siguiese aún después de la subasta!! Eso sería una buena noticia!

Gracias

A mi entender, el proceso de modificación de medidas puede seguir incluso tras la subasta, pero no nos dices si ha pedido el cese del uso, que es lo que te ayudaría a no tener que embarcarte en un proceso de éxito dudoso, muy largo y, por ende, costoso.
Saludos,

O pídele a algún especialista de por allí que estudie la viabilidad de esa subasta

Muchas gracias Jotaerre, me lo pensaré seriamente!

Sí, el dueño y ejecutado, pidio una modificación de medidas y la custodia compartida, pero resulta que señalaron la subasta antes que la vista del procedimiento de ejecución, que aún está pendiente de fijar.

Lo veía como una muy buena oportunidad de tener una casa que, por la vía normal, no podría, pues comprar por 121.000 en una subasta una casa con una finca grande a menos de un kilómetro de la playa, con un precio de mercado actual sobre 300 mil, se presenta como algo muy apetecible.... Y precisamente, el que esté la chica dentro de la casa es lo que hace que, posiblemente, no concurran muchos licitadores o incluso ninguno, en caso contrario, el caramelo estaría muy disputado....

En fin, muchas gracias por la información, aclaraciones y ayuda facilitada! Realmente, lo voy a pensar!
Saludos

Pues sí contesta, y creo que le habría sido más sencillo al ex marido pedir una modificación de medidas para pedir el uso para él, de lo que puede ser para tí, ya que no podrás alegar ningún cambio de circunstancias sino intentar que te apliquen el criterio (que es al que se refería la abogada consultada) de que es una carga que debe ir detrás de la hipoteca anterior, espcialmente si la ex la consintió.
Pero hablamos de un reciente y bastante puntual cambio de parecer del TSupremo, que puede suponerte tener que llegar a esa instancia en un plazo de 4-5 años y costes considerables.
Sinceramente, me parecería muy mal negocio adjudicarte el piso, porque está claro (ya que acaba de registrar su uso) que la ex va a defenderse hasta el final, especialmente por la hija de 12 años.
Saludos, y mejor te lo piensas...

Hola de nuevo Jotaerre,

Pues, Jotaerre, la sentencia del divorcio dice literalmente, entre otras cosas, "ya que el demandado nada dice sobre el fondo del asunto"... "el uso de la vivienda familiar se atribuye a la demandante en compañía de su hija (12 años tiene), todo ello sin perjuicio de la posibilidad del demandado de instar la correspondiente modificación de medidas si varían sus circunstancias actuales". También dice la sentencia que "aunque el art. 96 CC establece con carácter automático la atribución del uso de la vivienda al cónyuge en cuya compañía queden los hijos, lo cierto es que este automatismo ha sido atenuado por la jurisprudencia que entiende que el mismo debe ser compaginado con la existencia del interés más necesitado de protección" (ella ahora trabaja y convive en la casa que se ejecuta con otra pareja que también trabaja).

Jotaerre, ¿sirve esto para contestar a lo que me preguntas? ¿cuanto crees que podría alargarse ese proceso o sabrías a cuanto podría ascender el coste de esto? Lo digo para valorar si me compensaría pujar y hasta donde.
Mil gracias.

Pues opino que el tema es muy delicado, y primero habría que contestar a la cuestión que antes he planteado: si hay un límite temporal, respecto a la ex o hijos si los hay, o de hecho (tener otra propiedad o pasar a mejor fortuna, por ejemplo) al derecho de uso. Sería lo lógico, si el piso sólo es de él y fue debidamente asesorado durante la separación.
Saludos,

Muchas gracias Tristán y Jotaerre,

En efecto la tasación de 220.000 no figura en el edicto y en ninguno de los documentos a los que te dejan acceder en el expediente cuando vas a consultarlo.

Y, no, en la certificación no aparecen más cargas, la que está extinguida (pero sin cancelar) y la que se ejecuta (113.000). En ese sentido, me quedo más tranquilo con lo que me dices.

Y, Jotaerre, SÍ QUE ME ME PREOCUPA Y MUCHO, lo de la atribución del uso, de hecho, ella acaba de inscribir su derecho en el RP (hasta ahora no lo había hecho) y ya aparece en la nota simple que recogí esta mañana en el registro. Se que tengo que iniciar un procedimiento judicial para echarla.
He preguntado a una abogada y me dice que sí, que se echa, aunque no sé lo que me va a costar (hoy me va a dar un presupuesto estimado, para que lo tenga en cuenta si decido pujar) ni cuanto tiempo se tardaría.
La cuestión, es que el bien es privativo del exmarido. Cuando se constituyeron las hipotecas, aún no estaba con ella. La abogada dice que la carga hipotecaria era anterior al derecho de ocupación que ella tiene y que, si ellos no se hubieran separado, ella también tendría que irse con su marido ahora en el momento de la subasta.

No sé, ¿tú que oponias Jotaerre? Agradezco cualquier opinión o experiencia al respecto, porque sé que es un tema delicado que puede traer quebraderos de cabeza.

Muchas gracias.

Hola, Eztamarín, no acaba de entenderse lo de las 2 valoraciones (aunque si la del 2010 de 220.000 no consta en el expediente ni en el edicto, olvídate de ella), pero me sorprende que no te preocupe la atribución del uso y disfrute a la ex ¿acaso está limitado en el tiempo o sometido a alguna condición? Porque, si no, tendrías que apechugar con ello...
Respecto al tipo de 113.000 en la segunda escritura, es normal si antes había otra hipoteca, pues la tasación del 2º banco ya tenía en cuenta el importe de la primera.
Pero no pueden restarse otras cargas, ni asumirlas el adjudicatario, si no aparecen en la certificación.
Saludos, y mucha suerte.

Carne de cañon a punto de ser escabechada, se ve a la legua. Ni te imaginas los líos en que os metéis los novatos. Aunque no siempre. Yo una vez también fui novato y carne de cañón y tuve suerte, pero no siempre es así.

Muchas gracias Tristán, ya me está preocupando el tema!

Ya me imaginaba, los del banco son unos caraduras!! Lo que quieren es que puje directamente por el 100% del tipo, que sinvergüenzas!!

Sí, consigné el 5%, me aconsejaron que no esperara al último momento, para tener la tranquilidad de que el ingreso le aparece en el juzgado, en fin, el que no sabe es como el que no ve.

En efecto, llevas razón, en la certificación de cargas del RP aparece una deuda anterior de 40.000 euros con otra entidad distinta a la ejecutante sobre el mismo bien. Fui a ese banco (al preferente) y me dijeron que esa carga de 40.000 € ya no existe, ya la pagó integramente el deudor, lo que pasa es que no la canceló en el RP, pero que tal deuda no existe y me dieron una copia de una consulta de movimientos donde pude comprobar efectivamente que la deuda se pago. Así me lo había dicho el ejecutado, al que conozco personalmente.

Ambas cargas, la de 40.000 (pagada) y la de 113.000 (la que ahora se ejecuta) eran de 2002. La tasación de 220.000 es de 2010.

En la certificación de cargas solo aparecen estas dos cargas, pero ¿PODRÍAN EXISTIR OTRAS QUE NO ESTÉN EN LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS?

Con lo que te digo ahora, ¿sigues pensando lo mismo, que soy carne de cañón? Uf! es que la casa me interesa, pero ya no se si estoy obrando sobre seguro o no.

Muchas gracias.

Eztamarín, eres carne de cañón y lo más probable es que te metas en un lío de los gordos. Eso se ve en las dos o tres primeras frases de tu consulta. Yo de ti me lo pensaría mucho antes de participar en esa subasta.

No obstante, si te empeñas en participar lo que te digo es que si la tasación es de 220.000 euros y el Tipo de Subasta es de solo 113.000 euros, lo más probable es que haya unas cargas anteriores (y por tanto preferentes) de 107.000 euros. Aunque también podría ocurrir otras cosas con el mismo resultado.

Otra cosa, te digan lo que te digan los listos del banco, las pujas no empiezan en el Tipo de Subasta sino donde tu consideres que deben empezar. Cada cual ofrece lo que le sale de los... narices. Ahora bien, que si tienes que pedir un crédito hipotecario para poder comprar esa subasta es que la carne de cañón que te mencioné ya está lista para el escabeche.

Y otra, dices que ya has ingresado el 50% de fianza. Pues has sido muy generoso porque no hay por qué hacerlo hasta la misma mañana de la subasta.

Y finalmente, que tengas mucha suerte. La vas a necesitar.

Hola Tristán y resto de compañaros,

A ver si me puedes ayudar con el siguiente tema:

He consignado el 5% del tipo de la subasta (afortunadamente han rebadado el porcentaje para poder participar), para ir a una subasta que se celebrará proximamente.

Sobra decir, que nunca he ido a una subasta, ni estoy muy puesto en estos temas, aunque sí he leído el procedimiento en la ley. Pero, cuando creí tener más o menos las cosas claras, ahora, que falta menos tiempo, me surjen dudas.

Los datos son los siguientes:

-tipo de subasta: 113.000 €
- existe una tasación de 2010 creo, pero que no figura en la subasta, de 220.000 €
- la deuda (principal, intereses y costas), por lo que me han dicho en el banco, es de 121.000 €
- la vivienda está ocupada por una tercera persona a la que le atribuyeron el uso de la vivienda tras el divorcio, aunque es solo propiedad de su exmarido

Mi intención, a la vista de lo que leí en la ley, era, pujar una cantidad igual o un poco superior al 70% del tipo de subasta (70% de 113.000), para que, si el banco quiere la vivienda, tenga que pujar por ella y no darle la opción de que se la quede el banco por el 70% (si las pujas fueran inferiores).

Como yo tengo que pedir un préstamo fui al banco para ver hasta donde puedo llegar en la subasta, pues no puedo ofrecer más de lo que pueda pagar, y me han dicho que el tipo de la subasta es la cantidad mínima que puedo ofrecer para empezar a pujar. Me quedé sorprendido!

Es cierto que en la ley no habla de tipo de subasta sino de valoración de inmueble, pero yo pensé que era lo mismo a efectos de pujar y que podía empezar ofreciendo el 70% del tipo de la subasta, obligando a pujar al banco (si estuviera interesado) y después ir subiendo hasta donde pueda llegar, en función de las pujas de banco o de un tercero.

Tristán, ¿acaso no puedo empezar la pujar por el 70% del tipo de la subasta? Yo sigo creyendo que sí pero ahora me surjen dudas. Los 113.000 € euros son los que figuran en la escritura de hipoteca a efectos de subasta, entiendo yo que ese es el valor en el que tasaron el bien para la subasta, no?

De ser así, a la vista de los datos que te proporciono, tú ¿crees que el banco pujará hasta el 100% (113.000 €) o incluso por encima, hasta llegar a cubrir la deuda? Yo estaría dispuesto a llegar a los 113.000 €, pero, claro, no se hasta donde llegará el banco si le interesara el bien, aunque teniendo una ocupante con derecho, no se si le interesará mucho. Por tu experiencia, ¿que crees?

Ah! en la certificación de cargas figura otra deuda anterior en otra entidad, he ido a preguntar y me dicen que la deuda está pagada, que solo falta la cancelación en el registro. ¿Crees que el banco ejecutante sabe esa información? porque a mí no me lo han dicho.

Por último, me han hablado de la posibilidad de que, de resultar adjudicatario, podría solicitar un testimonio a efectos de hipoteca, inscribir el derecho e hipotecarlo, pero no entiendo que es eso, ¿en que me va a beneficiar a la hora de pedir una hipoteca? (art. 670.6 lec)

Uf! que lío tengo ya!

Muchas gracias!

Hola Reydecopas. La Ley dice que los pisos de VPO tienen que ser forzosamente tasados a su precio oficial. Lo que pasa con ese es que seguramente falten pocos años para que se extinga la protección, en cuyo caso se puede prorratear entre el precio oficial y el valor de una reciente tasación.

En cualquier caso, no os queda más remedio que llegar a un acuerdo o instar la subasta judicial para la disolución del proindiviso.

Otra cosa, quien se adjudique esa subasta que pague ITP con arreglo al precio de adjudicación, diga lo que diga Hacienda.

Hola Daniki. La primera inscripción de hipoteca continúa siendo una carga anterior, pero solo sobre la deuda original, sin añadirle la ampliación.