En el negocio de las subastas judiciales hay dos formas de aprender a comprar bienes inmuebles a precio de ganga, por las buenas o por las malas.
La inmensa mayoría de los subasteros de toda la vida aprendimos por las malas, a base de rompernos los cuernos con la incompetencia de los juzgados y las zancadillas de la legislación española.
Aprendimos siguiendo la ruta del ensayo y error.
Y también aprendimos mucho con las conversaciones que los habituales de las subastas presenciales teníamos entre nosotros mientras esperábamos a los siempre impuntuales funcionarios judiciales.
Fue una escuela dura.
Hoy no hay subastas presenciales ni conversaciones al pie del juzgado, pero en este blog y en su chat de subastas todavía es posible mantener conversaciones enriquecedoras con los profesionales del sector.
Hoy las subastas siguen siendo la misma selva que eran hace veinte años, pero el acceso a la información y las posibilidades de formarse han mejorado notablemente. Está mal que yo lo diga, pero mi curso online Triunfa Con Las Subastas es la caña y nadie que se lo tome en serio va a salir de él sin la suficiente formación como para afrontar cualquier subasta por enrevesada que sea.
Pero no todos están dispuestos a afrontar el precio de la matrícula y prefieren apostar por el "do it yourself".
Me parece bien.
En este blog y en el de Subastanomics hay material más que suficiente como para comenzar la andadura con muchos más conocimientos de las subastas judiciales que los que yo tenía cuando comencé en este negocio, hace exactamente veintisiete años.
Pero entonces tendrán que aceptar que es posible que puedan meter la pata en alguna de sus primeras inversiones.
Por ejemplo, esta noche he recibido el siguiente correo:
Buenas noches, Tristán. Estoy agobiado porque he ganado una subasta de un piso que necesito para vivir yo y necesito hipoteca para pagarlo. El banco necesita tasarlo, pero no puedo entrar porque la vivienda tiene ocupantes. No sé cómo hacer la tasación para conseguir la hipoteca. ¿Qué harías tú? Ya estoy dentro del plazo de 40 días que tengo para pagar en el juzgado. Muchísimas gracias, Tristán, por tu tiempo y sabiduría.
Tela marinera.
Y no creáis que es un caso único.
Muchas de las consultorías que me contratan son para resolver este mismo problema.
Si sirviera para algo yo le diría al consultante que le ofreciera dinero al ex-propietario a cambio de abrirle la puerta al tasador. Aunque en realidad la cosa sería algo más complicada, porque no basta con abrirle la puerta sino que el ocupante no puede decirle que es inquilino ni nada parecido. En fin, un lío.
Además, ya que le vas a pagar dinero, lo mejor sería llegar con el ex propietario a un acuerdo más amplio que incluyera la entrega de la posesión a la mayor brevedad.
En cualquier caso, para qué perder el tiempo dando consejos o haciendo que el adjudicatario entable negociaciones con el demandado si al final nada de lo que haga va a servir para nada dado que los bancos NO están concediendo los créditos hipotecarios mencionados en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sí, por mucho que diga la Ley los bancos no están concediendo esos créditos. Punto.
Tendrían que estar locos para prestar dinero en unas circunstancias tan volátiles como las de una adjudicación judicial.
Así es que lo lamento mucho por el consultante, pero me temo que su problema tiene muy mala solución.
Quizás tenga que ir haciéndose a la idea de que va a perder el dinero del depósito.
O quizás esté a tiempo, ojalá, de solucionar la cosa con un crédito personal o un préstamo familiar.
Lo mejor, que abandone la vía hipotecaria y que se esfuerce al máximo en las dos vías que acabo de mencionar.
En el curso de subastas le hemos dedicado una unidad temática entera a la financiación en las subastas. No es que allí haya dicho algo distinto de lo que acabo de mencionar, pero al menos hemos explicado un par de estrategias que permiten aliviar mucho la situación y que pueden ayudarnos a evitar quebrar la subasta.
Estrategias que no le quise explicar a cierto gilipollas que me vino hace un par de meses con un problema parecido.
El tipo se llamaba Raúl y me había estado mareando antes del verano sobre si matricularse o no en el curso de subastas. Cada dos o tres días me enviaba un correo en el que además de darme la paliza sobre si sí o si no, siempre aprovechaba para lanzarme alguna pregunta. Vamos, que quería conseguir la formación gratis.
Luego intentó regatear el precio y, cuando vio mi nulo interés hizo mutis.
Y cada vez aprovechaba para preguntarme detalles sobre las subastas. Se notaba a la legua que estaba detrás de alguna subasta concreta y que simplemente quería marearme con sus dudas. Yo le toreaba como los buenos toreros y siempre terminaba mis correos diciendo que si fuera alumno del curso todas esas dudas que yo no le estaba respondiendo lo haría encantado en la plataforma del curso cuando se matriculase.
Finalmente, como digo, desistió.
Y cuatro o cinco semanas después contrató la consultoría de Subastanomics que yo llamo Hello Tristán y que consiste en una videoconferencia sin límite de tiempo. Además lo hizo metiéndome muchas prisas porque decía que el asunto era muy urgente.
Pero en cuanto vi que se trataba de él y me contó por correo cuál era su problema le respondí tajantemente que como no era alumno del curso no disponía de tiempo para resolver sus problemas y le devolví el dinero.
A ver, yo admito a todo el mundo en mis consultorías, pero no a una mosca cojonera que me ha estado mareando sobre si matricularse o no en el curso y que finalmente debe asumir las consecuencias de no haberlo hecho.
Por cierto, que hace dos semanas recibí un último correo acusándome de ser el responsable de que ese gilipollas hubiera perdido el dinero de la fianza. Lástima que solo fueran tres mil y pico pavos. Me habría encantado que fueran diez o quince mil.
Resumiendo, que no, que los bancos no están concediendo hipotecas para que los adjudicatarios puedan pagar el precio de sus remates.
¿Alguna opinión que me contradiga?
