Estoy convencido de que estamos ante la ventana de oportunidad más extraordinaria que yo he conocido desde que invierto en el negocio de las subastas y de que, en los próximos dos años, los que invertimos en el negocio inmobiliario vamos a vivir un periodo muy dulce durante el que los precios de adjudicación van a disminuir sensiblemente.
Y no solo eso, sino que además, los que compramos también directamente a los fondos de inversión, también vamos a tener la oportunidad de hacerlo a precios realmente atractivos.
Mi tesis es que los fondos internacionales de inversión se van a ver en la obligación de venderlo todo, a toda prisa y casi a cualquier precio.
Pero ojo, que esto no va a ser como en la crisis de la vivienda que hubo entre 2009 y 2014, en la que los precios de las casas cayeron hasta un 50%. Entonces, aquí en España, se juntaron una crisis inmobiliaria con una crisis financiera y, además, en un entorno mundial de recesión económica.
Durante aquellos años quienes tuvieron liquidez, fueran inversores o simples particulares, pudieron comprar a muy buenos precios. Aunque, obviamente, los inversores pudimos comprar a muchísimo mejor precio, porque lo hacíamos en las subastas. Pero los particulares también pudieron aprovecharse de la bajada generalizada de precios.
No, lo que viene ahora no tiene nada que ver con eso.
Lo que viene NO es una crisis de la vivienda sino una crisis económica causada por el parón de la cuarentena y, por lo tanto, los precios de la vivienda no se van a desmoronar como lo hicieron entonces, que parecía que no iban a encontrar nunca su suelo. De verdad que creo que ahora no a caer mucho más de un 10%, o algo así.
Pero la crisis de la que nos podemos aprovechar los inversores no es esta del coronavirus.
La crisis a la que yo me estoy refiriendo es la que ya estaba en marcha entre los fondos internacionales que habían venido a España a comprar ladrillo y que han estado el último año muy puteados por las medidas económicas del Gobierno y que ahora, con una parte del gobierno que les tiene atragantados (y que va a por ellos), saben que están en el punto de mira y que más les vale salir del país, cuanto antes mejor.
Como todos sabemos, Zapatero y Rajoy hicieron lo posible por que los fondos internacionales vinieran a España a invertir sus caudales comprando a los bancos todos los activos enlodados que estos tenían y que les estaban ahogando. Vinieron los fondos y compraron cientos de miles de viviendas y créditos impagados a precios irrisorios.
Durante estos años a los fondos les ha ido francamente bien. Han vendido muchos de esos activos e incluso, como los precios del alquiler se han disparado, incluso llegaron a pensar en cambiar su habitual política de inversión, que usualmente consiste en simplemente comprar y vender, a comprar y retener. Incluso algunos de ellos se constituyeron en SOCIMIs para quedarse en España alquilando su inmenso parque de viviendas.
Pero eso fue antes de que su enemigo de siempre entrara en el gobierno de España, algo con lo que nadie había contado, entre otras cosas porque eso no se le ocurre ni al que asó la manteca, no digamos ya a alguien con dos dedos de frente.
Porque durante estos años, los partidos de extrema izquierda, como Podemos, no han hecho otra cosa que protestar ante la presencia en España de los fondos que ellos llamaban "buitre", reclamando que todos esos pisos que se les vendían debían ser empleados en darle vivienda social a la parte menos productiva de nuestra sociedad. Sí, a los gorrones sociales de toda la vida.
¿Y qué pasa ahora?
Pues sencillamente, que desde hace más o menos un año y medio, todos estamos asistiendo a una serie de medidas y de reales decretos que van encaminados a putear a los acreedores y a los grandes tenedores de vivienda. Y desde que se formó el actual gobierno a principios de año todo el sector está acojonado sabiendo que van a por ellos.
Creedme, ahora mismo tener más de 15 viviendas en propiedad o ser el acreedor de una hipoteca impagada no es una buena idea.
Y los fondos de inversión no son tontos.
Y lo saben.
Y a esta situación previa, ahora se le ha unido la crisis del Coronavirus que, cuando finalice la cuarentena se va a convertir en una crisis económica. Dicen que de esta crisis vamos a salir en V, y que en la segunda mitad del año nos recuperaremos, pero ya veremos. Creo que en realidad eso no lo sabe nadie.
Yo lo que puedo contar es mi experiencia con la negociación de tres activos de tonelaje medio.
Lo primero decir que hasta hace medio año estos activos me los hubieran ofrecido a precios bastante por encima de lo que me los estaban ofreciendo este año. De hecho, antes del decreto de emergencia yo estaba a punto de firmar la compra de uno de ellos. Pues bien, a la semana de quedarse todo parado por el confinamiento al que todos estamos sometidos, el gestor del fondo comenzó a escribirme correos ofreciéndome cada vez más "regalitos" si aceptaba firmar antes de que acabase el mes de marzo.
El gestor de otro fondo me llamó para decirme que aceptaban una oferta que tres semanas antes habían considerado irrisoria y casi insultante.
¿Qué les estaba pasando a esta gente?
¿Por qué este cambio de actitud de los gestores de fondos, con los que antes era muy difícil negociar y que ahora andan regalando el oro y el moro?
Por la siguiente razón:
Las circunstancias actuales (políticas, sociales y económicas) han creado una situación tal, que ahora mismo, en este mismísimo momento, en las sedes, de Londres, Nueva York o Luxemburgo, de todos estos fondos internacionales se está tomando la decisión de salir pitando de España. Pero de salir corriendo en plan desbandada de tonto el último.
Hasta el Coronavirus, ya tenían malas perspectivas porque sabían que el gobierno de España iba a por ellos. Pero ahora, además, saben que tras la cuarentena habrá una crisis económica y no quieren que les atrape en España. El coste de oportunidad de tener el dinero aquí atrapado en vez de disponer de él para invertirlo en otros sitios de interés es demasiado grande.
Saben que todo lo que podían conseguir en este país ya lo han conseguido. A partir de ahora aquí solo les van a dar disgustos.
Por eso tienen que venderlo todo, A toda leche.
Pero todo, todo, tanto lo bueno como lo malo, tanto los caramelitos como los productos tóxicos.
Y resulta que cuando eran los bancos quienes tenían que deshacerse de todos sus activos pudieron venir los fondos internacionales con miles de millones. Pero ahora, ¿quién hay con miles de millones para comprar lo que tienen que vender los fondos? Nadie con el suficiente dinero. Solo nosotros, los pequeños inversores artesanales. Lo que compramos de poco en poco porque no tenemos liquidez infinita.
¿Y qué pasa cuando hay mucha OFERTA, pero poca gente con suficiente LIQUIDEZ?
Lo que pasa se llama LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA, que como vamos a ver en los próximos meses no es un principio que solo funcione en beneficio de las grandes corporaciones. Ahora va a funcionar también en beneficio nuestro, de los pequeños.
Muchos fondos queriendo vender muchísimos activos significa un embudo muy ancho por el lado de los vendedores y muy estrecho por el lado de los inversores. Y eso significa que van a tener que malvender a precios irrisorios.
Pero que estén tranquilos: esto no quiere decir que los fondos vayan a perder dinero. Yo les he comprado activos a 80.000 euros por los que a mi me consta que ellos no pagaron más de 15 o 20.000 euros.
O sea, dos cosas:
1) que NO van a perder dinero
y 2) que tienen un gran margen de bajada.
¿Y esto significa que vamos a poder comprar más barato en las subastas?
Desde luego que sí, porque los acreedores siempre han sido nuestros mayores competidores en las subastas. Hasta el punto de que desde siempre el banco se ha adjudicado el 90% de las mismas. Esto siempre ha sido así, no es cosa de ahora.
Pero como ahora los dueños de esas hipotecas, que ahora son los fondos de inversión, no van a querer adjudicarse los activos porque van a estar haciendo las maletas para mudarse a otro país, eso significa que no van a pujar tanto contra nosotros y que vamos a poder comprar a precios más baratos.
Es así de simple.
Naturalmente habrá que hacerlo con tino e inteligencia para que no nos perjudique la ampliación de la Ley 1/2013, pero creo que los lectores de este blog ya saben de sobra lo que ya no interesa comprar y lo que siguen siendo productos interesantes.
¿Y qué va a pasar con el resto de ciudadanos? ¿Ellos también van a poder comprar barato?
No, de ninguna manera los ciudadanos normales van a poder beneficiarse de la situación creada por la desbandada de los fondos de inversión.
Estamos hablando de pisos en subasta. Los ciudadanos no tienen los conocimientos necesarios para aprender a investigar subastas y distinguir lo que es una buenísima compra en subasta de lo que puede ser una gran cagada.
Pero es que, además, a los fondos de inversión se les puede comprar activos directamente, sin que sea en subastas. Pero siempre se trata de activos muy pegajosos, que requieren tener una serie de conocimientos que están muy lejos del común de los mortales.
¿Acaso alguien se imagina a la gente comprando pisos okupados por muy baratos que se los deje el propietario? Desalojar a los okupas es muy sencillo, pero hay que saber cómo hacerlo.
¿Y es imaginable ver a cualquiera comprando al acreedor una hipoteca impagada, que son el activo más complicado y técnico que existe
Conclusión de todo este rollo que he soltado: Que vienen dos años que van a ser muy interesantes para los pequeños inversores inmobiliarios, pero que esta ventana acojonante de inversión solo va a poder ser disfrutada por quienes tengan la experiencia o formación suficientes para aprovechar las increíbles oportunidades que se nos van a presentar.
Y cuando todos estaban esperando un post pesimista y amargado por las consecuencias del decretazo de hace algunas semanas, va Tristán y nos sorprende con un artículo de optimismo exultante.
No hay quien le entienda.
