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El precio de la vivienda post Covid. ¿Sube o baja?

El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?
El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?


Hay un debate siempre presente y que nos gusta mucho a los inversores, que es si el precio de los activos va a subir o va a bajar. Y naturalmente yo también tengo mi opinión.

Pero es que además, ahora es un momento muy interesante para volver a abrir el melón de la discusión, porque tras 19 meses de pandemia, los precios de la vivienda de segunda mano han bajado entre un 5 y un 10% y es muy interesante averiguar si van a seguir bajando aún más o si ya hemos tocado fondo.

No menciono los precios de las viviendas nuevas porque no me interesan, no invierto en ellas y porque, además, no suelen estar vinculados a la actualidad sino a otras variables como el precio al que se adquirieron los solares, los precios de la construcción, etc. Además, los precios de ahora son reflejo de las ventas de hace dos años, por lo que la pandemia del Covid apenas los ha afectado, ni en un sentido ni en otro.

Bien, aquí está mi opinión, manifestada alto y claro, aunque quizás con algunos problemas de audio motivados por mi falta de pericia.




Mis pronósticos en marzo de 2020 fueron: el precio de la vivienda va a caer entre un 5 y un 10% durante el próximo año y luego va a recuperar la senda de fondo alcista. Dejo de comprar activos inmobiliarios.

Yo suelo comprar en casi todos los momentos del ciclo: cuando el precio de la vivienda va a subir, cuando está subiendo y cuando está bajando, si el movimiento de bajada es conocido. Durante la crisis, entre el 2009 y el 2016, compré a precios fantásticos porque todos los inversores estábamos acojonados y en nuestros cálculos preveíamos bajadas muchos más fuertes de lo que luego eran, de manera que todos los que compramos entonces lo hicimos en muy buenas condiciones.

Lo que no hago nunca es comprar cuando preveo que la vivienda va a bajar. 

¿Y esto por qué? Porque nunca se puede saber la amplitud de la bajada, si va a ser pequeña, como yo predije para 2020 o si va a ser un bajonazo.

Por eso decidí dejar de comprar en marzo de 2020. Para esperar y ver lo que sucedía.

Un poco más tarde, en abril de ese mismo año 2020, ante la gravedad y las consecuencias económicas del encierro por la pandemia del Covid, fui un poco más lejos en mis predicciones:  Lo que dije fue que no solo el precio de la vivienda iba a caer entre un 5 y un 10% en 12 meses sino que además nosotros, los inversores de activos pegajosos, que no le hacemos ascos a las subastas, a los okupas y que tenemos estómago para desalojar a quien sea, para nosotros, dije, se va a abrir una ventana de oportunidad acojonante porque los fondos no saben cómo deshacerse de las casas que se están adjudicando y quieren salir pitando de España. 

Y anuncié que no solo dejaba de comprar activos por mi previsión de bajadas del precio de la vivienda, sino que además esperaba que tras la pandemia se abriría una ventana de oportunidad acojonante para los inversores artesanales de activos pegajosos y que me iba a poner a vender todo lo que pudiera para incrementar mi liquidez y aprovechar el momento cuando llegase.

Ahora mi estrategia ha pasado de "esperar y ver y de vender todo lo que pueda" a "comprar todo lo que se menee". Por un lado, porque las ofertas de los fondos ya están aquí. Porque tengo muchas esperanzas en la plataforma de subastas de cesiones de remate y porque veo que el precio de la vivienda de segunda mano ha dejado de caer y va a recuperar la senda alcista con el añadido de la inflación que viene.

Eso más menos es lo que digo en el vídeo.

¿Y vosotros también tenéis bola de cristal?

Pues adelante, no os cortéis.



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  1. en respuesta a zaza75
    -
    #40
    Anónimo 117422
    12/09/21 16:11
    Tristán El Subastero, experto en estos temas ya nos deja claro lo siguiente:
    1.- Durante los 19 meses de pandemia el precio de la vivienda de segunda mano ha bajado entre un 5 y un 10%
    2.- Referente al precio de vivienda nueva, Tristán el Subastero no menciona nada por falta de interés en el sector
    Personalmente y como comprador de una vivienda nueva sobre plano en 2.017 y en un barrio nuevo y moderno de San Sebastián de los Reyes de Madrid, (en Tempranales para más señas), he venido observando que, el precio de la vivienda nueva en estos últimos 4 años, ni ha dejado de construirse ni de subir en precio (al parecer, en el 2.021, los precios han subido con menos fuerza, pero han subido respecto al 20, 19, 18 y 17), ergo...
    Por otra parte, las inflaciones y deflaciones ocurren a menudo dependiendo en que sector, pero no tanto la estagnación, estas son raras pero pueden ocurrir y cuando esto ocurre, los precios suben (inflación), y la economía baja (PIB) al haber menos dinero en circulación o liquidez), con aumento de los precios manufacturados o producidos (por la inflación), el precio de la vivienda de segunda mano podría bajar
  2. Nuevo
    #39
    12/09/21 15:36
    Todos estos rojos, cuando están al otro lado cambian como los camaleones. 
  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #38
    12/09/21 15:34
    La juventud no quiere trabajar en la construcción y tampoco están formados, no valen para trabajar en una empresa ni valen para pagar un piso. Los inmigrantes quieren en su mayoría, okupar y cobrar pagas, al igual que los vividores profesionales españoles. La mayoría de quienes tienen dinero para invertir son gente de más de 50 años, y muchos desconfían de invertir. El turismo está a la baja. Todo es un espejismo. Pronto se verá. La demanda caerá y la oferta también. Acabo de vender una vivienda en Badalona, a buen precio, y venían cuatro gatos a verla, y no pude contratar un pintor para pintarla, porque o cobran caro o están con la paga en casa, la pinté yo. 
  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #37
    12/09/21 15:27
    Eso se llama socialismo, destrucción de largo de economía. No hay oferta, porque a la gente se la tiene con subsidios, sobretodo inmigrantes, ninis y cobrapagas profesionales. No trabajan, no entran en la cadena productiva y no generan demanda. Eso de los 700000 son momentáneos, pronto no harán falta.
  5. #36
    12/09/21 13:51
    Señor Tristán: Cree es buen momento para comprar viviendo en capital provincial? 
  6. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    Top 100
    #35
    12/09/21 13:31
    La economía se está acelerando y si hoy hacen falta 700.000 trabajadores de la construcción (de todos los oficios), mañana será el doble a menos que se cubran los puestos con gente que sí esté dispuesta a ganar 1.500 euros a pesar de que el Estado le regala 500 euros por no hacer nada. Es incontable la de gente que sí está dispuesta a trabajar si se les paga en negro. 
  7. en respuesta a zaza75
    -
    Top 100
    #34
    12/09/21 13:27
    Hablas de cierres perimetrales. Ojo porque eso corresponde a ventas a inversores. Mi experiencia vendiendo pisos en Madrid en 2021 es que en los barrios más populares, si vendías al comprador final, sí había que bajar el precio si querías cerrar operaciones.
  8. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #33
    12/09/21 12:53
    Eso se llama socialismo, destrucción de largo de economía. No hay oferta, porque a la gente se la tiene con subsidios, sobretodo inmigrantes, ninis y cobrapagas profesionales. No trabajan, no entran en la cadena productiva y no generan demanda. Eso de los 700000 son momentáneos, pronto no harán falta.
  9. en respuesta a zaza75
    -
    #32
    12/09/21 12:48
    Tengo un amigo de familia socialista de toda la vida. Su empresa contrata con administraciones públicas y paga una mierda a sus trabajadores y hasta sin asegurar.
  10. en respuesta a Anónimo 117422
    -
    #31
    12/09/21 12:16
    Históricamente no ha ocurrido nunca que suba la obra nueva y baje la segunda mano. Siguen la misma tendencia, aunque varíe  la intensidad de la subida o bajada.

    Yo he estado en el mercado de Madrid segunda mano en 2020 y 2021 y no he visto bajadas. Se ha vendido bien incluso con cierres perimetrales.

    l
  11. #30
    Anónimo 117422
    12/09/21 12:07
    Lo normal es que los precios de la vivienda comiencen a subir debido a la inflación, no obstante, si hubiere una estagnación (hay quien apunta a una posibilidad de estancamiento de la economía), los precios, no solo no subirían, si no que podrían bajar, sobre todo el mercado de segunda mano
  12. en respuesta a zaza75
    -
    Top 100
    #29
    12/09/21 11:38
    ASI ES,

    Yo tengo un gran amigo con el que me partó de risa.
    No quería tener nada en la vida, y poco menos que ser hippy (Papá y Mamá mantenían...)

    Toda la vida siendo un rojo de Pro, a favor de la okupación, etc....
    Coño, acaba de heredar dos pisos, que los va a alquilar, y generar rentas.
    No veas como ha cambiado el discurso.
    Ahora es
    Expropiación SI, pero solo a los grandes fondos especuladores, nunca a los pequeños propietarios.... Okupar a un pequeño propietario es una verguenza, y no hay derecho!
    Me encanta....
  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #28
    12/09/21 11:35
    SI, no niego la capacidad de absorción de un País.

    Pero es que nuestro problema actual, no es sólo ese, y ojála lo fuera.

    Cómo bien dices, el problema actual son las "paguitas", y la inseguridad social, ante la impunidad jurídica, que producen los chiringuitos políticos protegiéndo a los malhechores.
    Solucionemos esto primero, que es de verdadera necesidad.

    Y luego ya veremos, cuando este la casa limpia de verdad, y funcionando,  si necesitamos a 4 o a 5....
  14. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    #27
    12/09/21 11:33
    Eso eslo que pretenden los que no quieren que la gente tenga nada, pero el deseo de poseer, de  acumular riqueza  y  de transmitirla  a los descendientes está en la esencia de la condición humana , y contra eso no puede vencer ni Soros ni Bill Gates ni niguna agenda.

    Tú dale a un joven de izquierdas la posibilidad de obtener una plusvalía subcontratando una gestión o trabajo y verás lo que pasa: paga lo mínimo y se queda lo máximo...me ha ocurrido en mi entorno más cercano.
  15. en respuesta a Mikelone
    -
    #26
    12/09/21 11:31
    Yo creo igual que tú que no habrá burbuja, pero si subidas de precio.
    En el análisis se te escapa que el español tiene ladrillitis y el que tiene un piso quiere otro y el que tiene 3 quiere 4 pero solo en Madrid o similares
  16. en respuesta a zaza75
    -
    Top 100
    #25
    12/09/21 11:25
    Estoy muy de acuerdo contigo, Zara, los barrios caros ya casi han recuperado los precios de 2009 y son los barrios populares los que tienen mayor recorrido alcista.
  17. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    Top 100
    #24
    12/09/21 11:23
    Puede ser, Abuelito, pero es imposible introducir e integrar a 5 millones de inmigrantes (analfabetos en español) sin sufrir problema sociales. Al menos nunca se ha conseguido algo así en toda la Historia de la Humanidad. 

    En cualquier caso, la noticia de ayer era que en España hacen falta 700.000 trabajadores en la Construcción que las empresas no encuentran por ninguna parte. A eso le unes los que hacen falta para trabajar el campo, etc. y entonces te preguntas qué cojones estamos haciendo regalando subsidios a la gente por no trabajar. Mientras les estemos manteniendo gratis sin trabajar ni dios querrá hacerlo por un salario digno. Y solo por eso hace falta que vengan de fuera a hacer lo que 4 millones de parados no quieren molestarse en hacer.
  18. #23
    12/09/21 11:22
    En principio cuando hay inflación sube el precio de los activos, pero no de todos por igual. Es difícil acertar  cuál va a ser el activo estrella de esta nueva etapa inflacionaria.  Las materias primas se están disparando, y no digamos el precio del cobre, que se supone es un termómetro de la actividad económica.

    Y parece que a pesar de la inflación, aunque resulte paradójico, no van a subir los tipos de interés porque sería un desastre para el endeudamiento tan alto que hay actualmente. La subida de los tipos de interés sería un factor importantísimo que podría influir una barbaridad en el ciclo inmobiliario alcista....o no,  si sigue disparada la inflación. Es difícil predecir esto.

    Por otra parte, los ciclos inmobiliarios en España tienen una duración media de nueve años, y van 27 trimestres de subida según los registradores, o sea que quedan algo menos de tres años de subida según esto. Este dato estadístico para mí ha sido muy importante siempre y  me ha ayudado muchísimo en los veinticinco años que llevo en el sector inmobiliario.

    También hay que tener en cuenta que todavía no hemos llegado al momento en que todo el mundo sin excepción quiere comprarse un piso y suben incluso los barrios peores, que es cuando comienza a explotar la burbuja, igual que en Bolsa . En Madrid están muy caros Salamanca, Retiro, Chamberí, Centro etc..., pero todavía los barrios periféricos como Vallecas, Villaverde o Usera no han subido tanto. Creo que cuando estos barrios se disparen será el momento de vender.

    Esto es una predicción basada en un devenir normal sin alteraciones abruptas en la economía mundial. Si ocurre un cisne negro cualquier pronóstico basado en la historia resulta inservible, y solo sirve tener una buena intuición o conocimiento de la psicología social de las masas, pues en definitiva la gente compra lo que cree que mañana va a estar más caro y deja de comprar cuando cree que mañana va a estar más barato, y para ganar dinero hay que acertar en la valoración de las expectativas de la gente, probablemente dejando, igual que en Bolsa, que el último duro se lo lleve otro.

    En fin, que es una discusión muy interesante por el garn nivel que tiene este blog y por los comentarios también. Muchas gracias y suerte para todos.


  19. en respuesta a Lupo25
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    #22
    12/09/21 11:16
    Perdón, la respuesta era para Lupo
  20. en respuesta a Tristán el subastero
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    #21
    12/09/21 11:16
    A mi la avalancha migratoria, que no será "tan", me parece favorable.

    Es lo que ha enriquecido no sólo culturalmente, sino económicamente, ciudades como Madrid o Barcelona.
    El crecimiento que se ha dado desde los años 90, no hubiera sucedido, sin "avalanchas" previas. Y nos ha puesto en el mapa.

    El problema es como se trata a la mala inmigración.
    Si hiciesemos como hacían con nosotros en Alemania en los años 70, Emiratos o Quatar actualmente, o incluso Suiza actualmente, veríamos como no estaríamos así...

    - Yo te facilito el permiso de trabajo, si en tres meses no estas trabajando, fuera del País.
    - Te veo decirle a un policia, buenos días con mal tono, fuera del Pais.
    - Delitos mejor no hablemos, nada de carcel gratis. Trabajos forzados.

    Verías como la inseguridad social, acababa pronto.

    La inmigración trae riqueza.
    En un país como el nuestro, y con la presente natalidad, y un sistema de pensiones piramidal, los necesitamos más que nunca.
    Porque hasta el mayor detractor con la inmigración, querrá cobrar su pensión....
    Lo que hay que erradicar es la basura que llega.

    Un abrazo,

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