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El precio de la vivienda post Covid. ¿Sube o baja?

El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?
El precio de la vivienda tras el Covid. ¿Sube o baja?


Hay un debate siempre presente y que nos gusta mucho a los inversores, que es si el precio de los activos va a subir o va a bajar. Y naturalmente yo también tengo mi opinión.

Pero es que además, ahora es un momento muy interesante para volver a abrir el melón de la discusión, porque tras 19 meses de pandemia, los precios de la vivienda de segunda mano han bajado entre un 5 y un 10% y es muy interesante averiguar si van a seguir bajando aún más o si ya hemos tocado fondo.

No menciono los precios de las viviendas nuevas porque no me interesan, no invierto en ellas y porque, además, no suelen estar vinculados a la actualidad sino a otras variables como el precio al que se adquirieron los solares, los precios de la construcción, etc. Además, los precios de ahora son reflejo de las ventas de hace dos años, por lo que la pandemia del Covid apenas los ha afectado, ni en un sentido ni en otro.

Bien, aquí está mi opinión, manifestada alto y claro, aunque quizás con algunos problemas de audio motivados por mi falta de pericia.




Mis pronósticos en marzo de 2020 fueron: el precio de la vivienda va a caer entre un 5 y un 10% durante el próximo año y luego va a recuperar la senda de fondo alcista. Dejo de comprar activos inmobiliarios.

Yo suelo comprar en casi todos los momentos del ciclo: cuando el precio de la vivienda va a subir, cuando está subiendo y cuando está bajando, si el movimiento de bajada es conocido. Durante la crisis, entre el 2009 y el 2016, compré a precios fantásticos porque todos los inversores estábamos acojonados y en nuestros cálculos preveíamos bajadas muchos más fuertes de lo que luego eran, de manera que todos los que compramos entonces lo hicimos en muy buenas condiciones.

Lo que no hago nunca es comprar cuando preveo que la vivienda va a bajar. 

¿Y esto por qué? Porque nunca se puede saber la amplitud de la bajada, si va a ser pequeña, como yo predije para 2020 o si va a ser un bajonazo.

Por eso decidí dejar de comprar en marzo de 2020. Para esperar y ver lo que sucedía.

Un poco más tarde, en abril de ese mismo año 2020, ante la gravedad y las consecuencias económicas del encierro por la pandemia del Covid, fui un poco más lejos en mis predicciones:  Lo que dije fue que no solo el precio de la vivienda iba a caer entre un 5 y un 10% en 12 meses sino que además nosotros, los inversores de activos pegajosos, que no le hacemos ascos a las subastas, a los okupas y que tenemos estómago para desalojar a quien sea, para nosotros, dije, se va a abrir una ventana de oportunidad acojonante porque los fondos no saben cómo deshacerse de las casas que se están adjudicando y quieren salir pitando de España. 

Y anuncié que no solo dejaba de comprar activos por mi previsión de bajadas del precio de la vivienda, sino que además esperaba que tras la pandemia se abriría una ventana de oportunidad acojonante para los inversores artesanales de activos pegajosos y que me iba a poner a vender todo lo que pudiera para incrementar mi liquidez y aprovechar el momento cuando llegase.

Ahora mi estrategia ha pasado de "esperar y ver y de vender todo lo que pueda" a "comprar todo lo que se menee". Por un lado, porque las ofertas de los fondos ya están aquí. Porque tengo muchas esperanzas en la plataforma de subastas de cesiones de remate y porque veo que el precio de la vivienda de segunda mano ha dejado de caer y va a recuperar la senda alcista con el añadido de la inflación que viene.

Eso más menos es lo que digo en el vídeo.

¿Y vosotros también tenéis bola de cristal?

Pues adelante, no os cortéis.



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  1. en respuesta a Lupo25
    -
    Top 100
    #19
    12/09/21 11:13
    Jejeje, Marcos, eso me lo preguntan muchos y voy a aprovechar tu comentario para explicarlo. 
    Yo compro y vendo pisos siempre, tanto si el precio está subiendo como si está bajando. Es a lo que me dedico. Alguien que vive de esto no puede dejar de vender activos porque el precio esté subiendo. Obviamente esto no se puede hacer en los mercados financieros. Nadie vende para luego comprar más caro. 

    Ni tampoco se debe hacer en el mercado inmobiliario, a menos que cuando compres lo hagas con descuentos superiores al 20 ó 25%. Pero si sabes que con el dinero de la venta vas a poder comprar un activo similar al vendido un 25% más barato que el precio de venta, entonces sí merece la pena seguir vendiendo para volver a comprar.

    Yo dejé de vender los pisos adquiridos hace unos años, cuando la rentabilidad del alquiler se disparó. Además, estaba un poco harto de tanta especulación y quería descansar un poquito. Pero en la primavera de 2021 me di cuenta de que iba a haber una buena oportunidad de comprar barato tras la pandemia del COVID y entonces me puse a vender todo lo que pude. Y así hasta ahora, que tengo mi máxima liquidez histórica. Pero mi objetivo es quedarme a cero de pasta antes de finales de este año. 
  2. en respuesta a Mikelone
    -
    Top 100
    #18
    12/09/21 10:58
    Nos gustará más o menos la avalancha inmigratoria, Mikelone, pero es un hecho innegable que se está produciendo y que se va a acelerar en los próximos años. A mi no me gusta nada, pero esos esos son los planes de la agencia 2030. Esos millones de inmigrantes van a echar por tierra tus números. 
  3. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    Top 100
    #17
    12/09/21 10:54
    Una gran respuesta, si puedes vivir sin vender nada con la diferencia entre lo que recibes por los alquileres y lo que tienes que pagar por las hipotecas, entonces podrás aguantar años. Si tienes que comenzar a vender estás acabado.
  4. en respuesta a Fernan2
    -
    Top 100
    #16
    12/09/21 10:50
    De hecho tarde o temprano tendrán que subirlos para frenar la inflación. 
  5. en respuesta a Mikelone
    -
    #15
    12/09/21 10:47
    Confundes el concepto. Me refiero es que la actitud de antes era patrimonializar. Ahora es usar. Eso es porque estamos pasando del capitalismo y el ahorro, al uso, disfrute y discurso progre.
  6. Nuevo
    #14
    12/09/21 10:43
    No entiendo por qué, si el precio va a subir, vas a poner a la venta el piso que te han desalojado. Entiendo que es momento de comprar, no de vender.
    Mejor esperar que suba de precio, ¿no?
    Saludos
  7. en respuesta a Marcos Calafell
    -
    #13
    12/09/21 10:41
    Conozco a muchos que compraron a base de cojones y acabaron llorándole al de la sucursal.... 
  8. en respuesta a Mikelone
    -
    #12
    12/09/21 09:49
    Un dato muy importante es que los españoles de antes tenían cojones para comprar, y los de ahora no.
  9. #11
    12/09/21 09:44
    El precio de la vivienda va a bajar o estancar, según las zonas. No hay tanta gente con capacidad de compra, activo de riesgo por okupas, morosos, falta de rapidez y seguridad jurídica, además de que el turismo no se ha recuperado.
  10. #10
    12/09/21 07:41
    Bueno yo mi bolita de Cristal la tire a la basura, esta crisis fue muy diferente a las tradicionales. Esta vino con Ahorros personales, fondos con pasta y la banca no tenia tantos activos tóxicos. Lo curioso es que ya estábamos en la puerta de una crisis económica antes del COVID 

    1.- en plena crisis COVID hice varias compras excelentes pero estaba Reacio esperando más bajada.
    2.- la bajada se convirtió en subida
    3.- seguí esperando bajada
    4.- jodido

    Resulta que no pensé en una inflación, eso pensé era en sur America y me relaje por ese lado. No paro de buscar y no veo nada interesante, entre mi costumbre de chollos y mis esperanzas estoy estancado, bloqueado.

    Ahora me desespera tener capital y que se devalúe con esta inflación, y no se se después logre bajar, que sinceramente no creo. Así que estoy con varias propiedades a espera del juez y buscando ya directo propietarios 

    Saludos 
  11. en respuesta a Fernan2
    -
    #9
    11/09/21 23:35
    Y si encima hay poca demanda......
    Siempre he pensado que una parte importante del boom inmobiliario que hubo desde mediados de los 90 hasta la explosión de la burbuja en el 2007, se debió a que fue la época en que a la generación baby boom le tocó comprarse su primera vivienda. Vamos, que había una gran demanda por pisos.

    ¿Pero ahora? Ahora la demografía española da miedo. Adjunto una imagen de la actual "pirámide" poblacional española. En ella se ve que de aquí a los próximos 40 años cada vez va a ser menor el porcentaje de población que con sus treinta y tantos o cuarenta años se plantee comprarse su primera vivienda. Vamos, que no va a haber mucha demanda, o por lo menos muchísima menos que la que hubo durante el boom inmobiliario.



    Así que la economía podrá ir mejor o peor, los tipos podrán subir o bajar, el paró irá a más o a menos, etc. que si no hay una marea de fondo de españolitos y españolitas que quieran comprarse su primera vivienda auguro que los precios no lo van a tener fácil para subir, y mucho menos que vuelva a haber una burbuja. Digo a nivel nacional en general, otra cosa son casos puntuales en ciudades como Barcelona o Madrid. 

    En conclusión, desde mi punto de vista ni hay, ni se espera una gran demanda de pisos. Pero sí que la habrá en breves de residencias de la tercera edad.
    Otra cosa diferente es que los precios de las viviendas suban por la inflación.  



  12. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    #8
    11/09/21 23:25
    Mucha gente se ha arruinado y tambien algunos han ganado mucho. No es un tema facil y depende mucho de la tolerancia al riesgo de cada uno, de los inmuebles en particular, precios de adquisicion , cash flow de otras inversiones etc... etc... Pero particularmente ahora parece interesante apalancarse un poco en las compras siempre que estes diversificado
  13. en respuesta a Hokuto
    -
    Top 100
    #7
    11/09/21 23:08
    Gracias H@hokuto

    Es un tema muy personal, no creo tanto en los porcentajes.

    Tengo un amigo que trabaja en el Depto de Informatica de El Corte Ingles.
    La respuesta que mas le cuesta contestar, es la que priori pareceria mas sencilla:
    - " Entonces Usted, que capacidad de memoria me recomienda, con cuanta capacidad?"
    (Mayoritariamente personas con poca familiaridad con las nuevas tecnologias, porque El que esta familiarizado, ya sabe por El mismo lo que necesita, o eso deberia...)
    Yo necesito 2T y 16 GB ram, y a otro le vale con 250 GB de almacenamiento, y 4 de Ram.

    Pero eso nada como uno mismo...

    Lo que esta claro, es que debes tener en cuenta una caida del 30%, sin tener que vender.
    - Podrias soportar las caidas, afrontando las cuotas de las hipotecas, sin el soporte del alquiler de los inquilinos? (En caso de apalancamiento)
    - Podrias esperar a la recuperacion una decada, y seguir viviendo, sin tener que malvender ninguna propiedad adquirida?

    Suerte!
  14. en respuesta a AbuelitoDimeTú
    -
    #6
    11/09/21 22:52
    Buen comentario.. abuelito, que niveles consideras saludables de liquidez y apalancamiento?
  15. #5
    Anónimo 117422
    11/09/21 22:10
    Si bien no soy experto en la compraventa de viviendas, pero como cualquier otro bien, yo seguiría las reglas de todo buen inversor al margen del periodo de crisis o no que estemos atravesando " Buy low sell high" dice Wuarren Buffett
  16. Top 100
    #4
    11/09/21 20:45
    Decía Ray Dalio
    El que vive junto a la bola de crista, comerá cristales rotos

    Quien sabe.
    Al final, humildemente pienso que cualquier momento es bueno para invertir.

    Medir tu liquidez y apalancamiento, es el único recurso para sobrevivir durante décadas, especialmente en la inversión inmobiliaria.

    Un abrazo,
  17. en respuesta a Fernan2
    -
    Top 100
    #3
    11/09/21 20:41
    Si y No.
    Dependiendo de como sea esa subida de tipos.

    Y de cómo se desarrolle la evolución de la cultura financiera en este País.
    Por ahora, a causa principalmente causada por la inflación, las herencias Covid, y los cursillo de "libertad financiera", gran parte de la dedicación Patria, está enfocada a lo de siempre, al ladrillo.

    Veremos a ver

    Un abrazo

    PD- Sumemos los precios de los materiales de construcción, que llevan un año al alza y sin techo. Eso inevitablemente va repercutido, ya sea en obra nueva, ya sea en procedente de flipping
  18. Top 25
    #2
    11/09/21 20:31
    Creo que a tu previsión le ha faltado la coletilla "...suponiendo que los tipos de interés se mantengan a cero". Lo más probable es que a corto plazo no suban tipos, pero el día que los suban, subirán las hipotecas... y bajarán los precios de compraventa.
  19. Top 10
    #1
    11/09/21 18:22
    Estoy bastante de acuerdo, pero todo ello tiene un hecho que puede hacer tropezar muchas cosas o como poco retrasarlas ......

    Como bien sabes hay desajuste gordo, gordo en las materias primas, ocurren cosas muy extrañas o muy poco habituales o, al menos no habían ocurrido en decenios !!!! 

    Dos ejemplos que conozco, el hierro ha subido más del 100%, alguien me indicó que un 110% .....la madera para embalaje sobre el 40% ... y así un montón de materias básicas.

    Este verano no había forma de conseguir una piscina de estas desmontables, una bicicleta de nivel medio, ve a un concesionario y compra un coche, verás los tiempos de espera !!! Si no faltan chips, falta plancha de acero o relleno de asientos !!!

    El eliminar estocajes y operar bajo el "just in time", tiene sus ventajas, pero si se ha encallado un buque en el canal de Suez, no hay stock, y con la pandemia se ajustaron producciones en aras de conservar la liquidez empresarial, reducir costes, asumir la menor deuda posible, etc.

    Es evidente que las cosas tienden a reajustarse, y lo harán  sin embargo, este "reajuste" lleva su tiempo.

    Es obvio que todo ello no afecta a la vivienda ya construida, ya está ahí en su lugar y disponible, no obstante no es menos cierto que los desajustes si afectan al empleo y la recuperación, de la que nadie duda (de derechas o de izquierdas) puede tener algunas lagunas temporales ¿no crees?.

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