El negocio de las SUBASTAS es tan SENCILLO que cualquier tontaina podría hacerlo bien

Cuando perdi mi empleo en MBFCC en Wall Street en Mayo del 2012, me habia dado cuenta que me habia "bebido" todo lo que habia ganado en mis dias alli... Yo tenia un pisito tipo Loft en central park west que pagaba un higado al mes. Al perder mi empleo, tuve que tirar de mi 401K o pension privada.. Saque $50,000 Y hacienda me violo vivo con un 35% por sacarlo "antes de tiempo". Pero no solo hacienda me abrio el alma, tambien el Estado de NY Y por eso decidi venir a Florida, un semi-paraiso fiscal.

Yo empece en ese tiempo a mirar como diablos me ganaria la vida. Los robots me habian hecho obsoleto en bolsa. Yo era un Market Maker en un mercado centralizado, asi que probe ser un Market Maker en el mercado secundario (OTC), pero en lo que la bola se movia, yo tenia que vivir y comer.

Ahi fue cuando prendi el bombillo y dije "dejame ir a leer a este tio, Trista".

Me cambiaste la vida cabron.  Mientras vida tenga lo dire y te lo voy agradecer.

Escribiendo esto, en estos momentos no puedo evitar las lagrimas. Yo estaba bien jodido, llenos de deudas, en vicios sin saber que hacer y en un Estado nuevo (aunque creci en Miami).

Yo empece mi negocio despues de fumarme todos, el 100% de tus posts desde el dia 1.. Y empece a buscar como podia emularte aqui en USA.. En Marzo del 2013 compre mi primera subasta en los pasillos del Juzgado detras del complejo clinico Jackson Memorial.

Y sabes porque me fue bien en mi primer intento?

Porque solo habian profesionales y TU, si TU, mostrarte como lidiar con estos tiburones!

Fui a 20 subastas antes de hacer la primera puja (el miedo me tenia loco).. Pero cuando decidi pujar, me di cuenta que era muy similar a lo que decias. Asi que fui con una actitud de humildad a donde los que yo habia indentificados que eran los "verdugos" de ese juzgados. Subasteros que tenian decadas en ese ese Juzgado en  particular.

Y les hable como tu decias.

Me pidieron dinero para no pujar, pero es que yo no tenia mucho en mano, les dije que solo tenia mi 401K Y que si sacaba lo que me quedaba Y hacienda me daba en la madre, perderia todos mis ahorros y mi futura vejez.

Asi que esos tiburones hicieron algo mejor. Me financiaron mi primera compra. Un apartamento en un residencial llamado Soleil (foto).

Era un piso de 2 habitaciones Y dos baños full que a precio de mercado estaba tasado en $150,000 Y $140,000. La subasta la gane por $75,000. De mis $30,000 Propio puse solo $10,200 dolares ($7,500 de inicial y el resto en costos legales).. El intereses que los sibasteros me cobraron fue del 15% anual, pero eran intereses solos, lo que eran pagos de solo $843 al mes.. Muy comodo para mi.

Compre el piso, ellos me prestaron $15,000 extra para repararlo y me cobraron 20% intereses solos anual ($300 al mes) Y lo alquile en ese entonces por $1350 a una anciana en seccion 8. A los 5 meses fui al banco y pedi refinanciar y me dieron un prestamo del 80% del valor tasado ($165,000), asi que me dieron $132,000 al 3,975% anual amortizados.

Asi que pague a los subastero su capital y me quedaron casi $50,000 libres de impuestos.. No deduje mi costos de intereses porque salian de mis bolsillos.. Yo miraba hacia el futuro.

Con esos $50,000 (casi) lo di de inicial para comprar varios pisos mas en ese mismo complejo en plena crisis hipotecaria Y repeti la formula una y otra vez.. Todo se volvio una bola de nieve y jamas volvi a usar UN SOLO centavo propio.

En menos de una decada, estoy a un paso de convertir esos miseros $30,000 de mi pension en esto.

 

Unico Jet que conozco con paracaidas con capacidad de viajar NY-Las Vegas sin escala.. Yo lo logre primero que todo por Dios, quien fue quien te puso en mi camino. Y porque esta industria es extraordinaria.

No es un asunto de fardar, es un asunto de INSPIRAR.. (soy poco dado a mostrar lo mio y lo sabes, de hecho, es la primera vez que lo hago en un foro publico).. Coño!! en menos de una decada!!!! Si Dios me da vida y salud, significa (basado en la escala) que podre tener algo como el de Julio Iglesias para cuando cumpla 60.

El titulo de tu post, lo dice todo!!

Ahora bien, lo hubiese logrado si hubiese empezado hoy?

No creo amigo. 

El interactuar con subasteros profesionales en vivo, eso vale mas que un titulo de Harvard. NUNCA he conocido gente mas nobles que ustedes los subasteros. Son una estirpe especial.

Una pena que la maldita prensa de izquierda os pinte como el problema, cuando ustedes SON la solucion.

Tu deberias cobrar minimo 3 o 4 veces lo que cobras. Jamas he conocido en persona a Hector, no hemos hecho ni UN solo negocio juntos (hasta ahora).. NO es publicidad.

Es mi Biografia.

PD: El avion me va a salir 100% gratis!!!  NO voy a poner ni UN solo centavo mio en la compra Ni tampoco pondre UN solo centavo en el mantenimiento.. Y todo gracias a los Bienes Raices Y encima es deducible fiscal.

Si yo pudiera contar......pero no tengo recuerdos.

Saludos.

y depende la acera.....

 

Una de las mejores compras que he hecho y que más ganancias me está reportando es un indiviso, llevó en la finca unos 15 años, no sé qué pasará cuando aparezca el otro copropietario, pero para eso está Jotaerre, las ganancias de momento las estoy cobrando yo, ya que está bien alquilado y cubierta la inversión hace mucho tiempo, esperemos no tener que contar una desgracia en el futuro, pero mucho no perderé.
 
 Saludos. 

 

Pues te diré y viene bien al tema: de subastero y/o constructor que como agricultor de patatas soy un desastre, algunos años siembro, porqué tengo terreno para hacerlo y me gusta sembrar y recolectar lo que como, si no me lleva mucho tiempo y esfuerzo y he visitado durante muchos años campos de toda España: Castilla La Mancha (Bolaños de Calatrava, Daimiel, etc), Teruel (Fuentes Claras, El Poyo, Daroca, etc) Galicia (Xinzo de Limia, Verín, etc) Andalucía, por supuesto, toda ella y en especial la zona de la Rinconada de Sevilla y otros pueblos de España y he visto sembrar, preparar la tierra, recolectar, embolsar, etc pero es más difícil de lo que parece, así, que fui mucho mejor como quemador de patatas y consumidor, que como agricultor de las mismas. Como constructor me pasa lo mismo, pero sólo construyo para mí, así nunca me equivoco, o siempre, ya que "pó ya que estamos..., como el presupuesto es abierto", al final me gusta más comprar en subastas, ya que el montante principal lo ha puesto otro/a, que por supuesto se equivocó en el "pó ya que estamos..."
 
 Saludos de uno que tiene más suerte, que mala. 

jajajajaja melo, no me vengas con esas... En serio??? jajaja

Un abrazo estimago amigo.

Aquí los novatos son aún más tontos y pujan por todo, incluso por mitades indivisas, que es un tipo de inversión "solo para muy expertos" que puede tumbar a cualquiera que no ande listo.

Ja ja te entiendo mejor de lo que piensas.

De ahí deriva una de mis obsesiones, por comprar sólo, por donde pasa la Procesión.
Aún habiendo sido un precio de mercado correcto de 210.000 €, una finca es una cosa, muy pero que muy compleja de líquidar.
Eso si que es una inversión concava-convexa.
Que por las tierras patateras, se llevasen pelotazos pagados por promotores de campos de golf en los 90-2000, es una realidad. 
Que te llegue a suceder o a ti, o a mi, y mucho menos de manera recurrente, una quimera.

Lo bueno es que si algún día me animo, y veo que me "como" las terrenos patateros, ya tengo un amigo que me explique, como sembrarlos ;)

Yo eso no lo he hecho nunca, me llamaban el Santo.....

Saludos.

 

Pues aún me quedan algunas por ahí, pero todo se andará.
 
 Lo he dicho muchas veces, el resultado de un buen negocio no es que te equivoques, eso siempre sucederá, es que aciertes y saques ganancias en más ocasiones y en mayor proporción de las que erraste. En otros negocios que he tenido, han sido muchos y diversos, me pasaba igual,
 ejemplo: cuando tenía la fábrica de patatas fritas (compraba al año +- 1.500.000 kilos, preferentemente a los agricultores) pues todos los años tenía que tirar +-50.000 a 100.000 kilos y conocía el negocio mejor que las subastas y sucedía porque las patatas para freírlas en ciertas épocas del año las tienes que tener almacenadas, sin que le entre la luz solar, aisladas, tapadas y con un ambiente muy estable de calor y humedad y empezar a freírlas pasados 3-6 meses; pues había partidas que no lograban recuperarse y no podías venderlas para el supermercado ya que tenían tallos y eran muy viejas y arrugadas (+- como nosotros). Aún así ganaba mucho dinero con ellas y vendía muchas partidas en crudo para otros fabricantes que estaban menos preparados en almacenes o en conocimientos.
 
 Pero ¿como te puedes equivocar en las subastas?: pues yo prefiero comprar en mi provincia, después en mi CCAA y por último donde pueda y haya margen, por muchas razones y por los ITP que me son muy favorables. Al comprar tan lejos y hacer muchas compras al año he de fiarme de las tasaciones, de Google map, de los habitantes de la aldea, lo cercano a la costa, etc, etc y los tasadores/as saben menos que yo de su profesión, ejemplo: tengo una finca tasada por perito judicial del año ¿¿2.007-2.008?? en la provincia de Salamanca, tuvimos que desplazarnos hasta dicha ciudad a la subasta y la tasación era de 266.100 €, pues yo cubrí la deuda de unas pocas fincas con 7.000 €, ¡¡increíble!!, si increíble que no haya podido venderla la hija puta finca ni por 30.000 €, ¿qué droga se habría metido el tasador ese día? ¿ a quién le pido responsabilidades?, como mal dijo un día un juez en la capital donde resido, sobre una finca en la que nos equivocamos, vendimos y tuvimos que devolver con creces lo vendido "ellos son subasteros y sabían muy bien lo que vendían"  ¡¡hijo de magistrada!! y tu compañero que me la vendió en subasta debería conocer también lo que me vendía y cobro como intermediario y se excusó en: no consta, no consta, no consta........
 
 Saludos y te  vendo una finca en Salamanca por 10.000 € tasada en 266.100 € y es que hoy estoy generoso. 

Exacto. Por ejemplo, aqui los novatos estan lejos, pero lejos de las subastas de propiedades comerciales (osea, todo lo que no es casa unifamiliar. Una propiedad comercial puede ser desde un edificio de 2 unidades hasta un almacen).

Personalmente estoy metido en un 90% en el negocio de prestar dinero a subasteros o comprar deudas de propiedades.. Solo estoy comprando propiedades para evitar pagar impuestos Y por las lineas de credito de las apreciaciones .. Es la unica razon por la cual estoy aun en el mercado de Inmuebles fisicos.

Pero no hay dudas de algo. El que se quiera hacer rico empezando con poco, debe entrar en este negocio de las subastas Inmobiliarias.. Como dijo Marshall Field:

"Comprar Bienes Raices, no solo es la mejor forma, la mas rapida y la mas segura, pero la unica forma de hacerte rico"

Pero hay que estar educado. 

jajaja, Geoff, exactamente igual que en España. No están subiendo los precios sino que hay cuatro analfabetos gilipollas que, sin tener ni idea de dónde se juegan los cuartos, están haciendo algunas pujas de escándalo. Y le gente me dice, "es que las subastas se han puesto carísimas". Y yo les respondo que no es eso, sino que de vez en cuando entra algún tonto y las revienta.  Pero ojo, todavía hay muchas subastas donde los tontos no entran...

Estoy completamente de acuerdo contigo. Y precisamente por eso, si he comparado la construcción de viviendas con el negocio de comprarlas una vez terminadas es precisamente para explicar que NO TIENE NADA QUE VER una actividad con la otra. Que puedes ser muy bueno en una de ellas y un desastre en la otra. Es como comparar al ingeniero que fabrica armas con el general que envía soldados a la batalla. O sea, que estamos de acuerdo.

Hola hermano!

Al menos aqui las subastas estan mas dificiles, debido a que como ahora es todo electronico, salen unos novatos que hacen pujas absurdas.. Incluso muchos mega fondos se meten a pujar y como no saben que hacer con tanto dinero, pues pujan por unos precios de locos.

Por eso Zillow casi quiebra! perdio $500 millones de dolares comprando casas online en todo USA para hacer flips y el golpe fue fuerte para ellos.

Por ejemplo:

Un amigo Mio que se llama Tal, quien es un wholesaler (mayorista inmobiliario) compro una casa que consiguio fuera de subasta por $189,000.. Le puso 65,000 Y la puso en venta en $300,000 en la subasta Auction.com. Vino Zillow Y le pago $430,000 (un absurdo total).. 3 meses despues, cuando Zillow declara sus perdidas millonarias, llama a Tal y le ofrece la misma casa por $200,000 (tenian que sacarse esas casas de sus libros por un asunto con la SEC).

Estas son cosas que no se veian cuando las subastas eran fiscas en los juzgados. Al contrario, le pagabas a otros subasteros para que no pujaran Y te llevabas la casa "por nada". 

Aquellos viejos tiempos!!! ahhhh Que epoca aquella!

Y eso lo ha vivido, un experto entre expertos como eres tú en la materia.

Esto le toca a un cristiano piadoso, y no sabe que hacer con su vida....

Estimado Tristán,

Son formas de buscar ingresos, completamente opuestas.

Ya sé que cuando se habla de ladrillo, en el imaginario global, parece un ente único, pero viniendo de ti me sorprende.
Es como hablar de deportes olímpicos, y tratar de diferenciar, si es mejor el ajedrez, o la gimnasia rítmica....

Un constructor padece de gran complejidad técnica, legal,  así cómo principalmente los tiempos de la Administración.
Actualmente además, costes de los materiales, y personal especializado.
Como cualquier obra, y nunca mejor dicho, a buen fin.
Pero en el porcentaje mayoritario, se finaliza la ejecución de obra, se obtienen las Licencias de Primera Ocupación, y lo más importante, se tiene SEGURIDAD JURIDICA.
Una vez finalizado, se obtienen el porcentaje real de beneficio del proyecto.

En una subasta, si es verdad que recibes el activo como cuerpo cierto, aunque no te voy a explicar a ti, con que seres pueden venir de regalo, así como reformar, sabes que vas a reformar... Así que cómo el conocimiento jurídico y legal al respecto, debe de ser alto.
Evidentemente, ya tienes el tema legal en cuanto a la consideración de dicho activo solucionado, pues ese bien ya es una vivienda con licencia de Primera Ocupación (si vamos al residencial), a todos los efectos.
Tienes el desagradable trato con okupas, o gente de mal vivir, que no es tema para cualquiera.
O bien pujas por activos, donde la inversión es realmente alta.

No sé, ni las subastas, ni la construcción o promoción, creo que no son para cualquiera.
Y compararlas, no creo que sea acertado.

Si estoy totalmente de acuerdo en una cosa.
Ni en las subastas, ni en la construcción, ni Promoción, es habitual encontrar ningún lumbreras.  No al menos, en el concepto académico.

PERO.- 

Un fuerte abrazo,

Las subastas son complicadas y difíciles y si las conoces, más por años en ellas que por estudios, muy agradecidas, a veces hasta te gustan, sobre todo cuando estás firmando la venta en notaría y te ha dejado la pieza más del 50% sobre inversión.

En el mes de julio compre dos fincas, fuera de mi provincia, por que en mi provincia no sale nada que merezca la pena. Tenía hecho un estudio previo de un colaborador, pero antes de participar me gusta ver en que voy a arriesgar y cuando vi el lugar me dije estas son para mi. Me tenía puesto en el informe que era.... y era...., pero para mí era el centro de la ciudad, ciudad importante y con alto poder adquisitivo y al no tener ninguna cargas preferentes: a por ellas y me las adjudiqué. Ofrecí más del 50%, cosa muy rara que yo haga, pero en el mes de octubre ya tenía el decreto de adjudicación y tengo pedidos los testimonios y los M.C.C., ya que tengo vendidas dichas fincas (apalabradas) por el doble de lo que me costaron. Así si me gustan las subastas, pero.....
En años 2.006-2.008 compré dos fincas y me costaron caras, pero como todo subía y no paraba de vender con buenas ganancias, pues tenía que comprar como fuera y resultaba que compraba, a veces, más caro de lo que había vendido en la misma zona hacía menos de 6 meses. Pues en este mes de noviembre, por fin, he vendido dichas fincas, perdiendo +- 50.000 euros, pero me he quitado dos pufos de enmedio. En dichas fincas he tenido de todo: ocupaciones, usurpaciones, engaños, alquileres litigiosos, etc, malditas fincas, hasta problemas con las ccpp y ayuntamientos.

Vaya una cosa por otra, pero prefiero lo bueno, como buen tonto.

Saludos.

Vale, acudir a subastas lo puede hacer cualquiera, pero lo complicado es lo que no indicas en el video, no se trata de que escondas datos porque los has comentado en otros artículos.... 

Pongamos un ejemplo: hace dos semanas fui a visitar una finca de Solvia, un segundo sin ascensor, orientado a este y oeste, con ventanas o balcones en ambas orientaciones, supuestamente de 103 m2 (según el registro) buena zona de una ciudad de 35.000 habitantes, parte del casco antiguo pero rehabilitado, un paseo peatonal muy grande en que sólo circulan los vecinos o autorizados. A tales efectos el único problema es la semana de fiestas locales, que se concentra casi todo en aquella zona, con lo cual  dormir en dicho período, pues complicado, pero las otras 51 semanas de año, perfecto.
 
Por si fuera poco, es una localidad con un amplio tejido industrial de pymes, hay 3 grandes empresas en la comarca (más de 300 empleados) y luego unas cuantas decenas  de contrataciones ente 5 y 50 trabajadores/as, y cálculo que otras 10 o 15 entre 50 y 200. Vamos que lo del alquiler de eso, pues con "la boina", se alquila solo y eliges a los inquilinos.

Raro, raro .... poco más de 50.000 euros, hay que reformar .... vale... sigue siendo un precio de derribo... raro, raro ... no hay okupas, sin inquilinos de renta antigua...¿aluminosis? Pues no ¿fuera de ordenación urbanística actual? Nada .... 

Mi esposa... ¡he pedido visita! Yo, que no ... Solvia no es una ONG, a 50 y pico es imposible !!!   Es que hay un bar en.la planta baja .....es igual, este precio no es posible cariño !!!!!

Pues nada a la visita, nos abren la puerta acorazada, la clave de la alarma ... y no sé para que ... si no hay nada... ni los tabiques..... bueno, sigue siendo barato a 50 y pico mil ... aunque voy con el metro le digo al comercial, sin medir nada esto no tiene 103 m2 ni en broma !!!! Bueno.. es un poco menos  ...coño!!!! Que son 61 m2 (con el metro) y hay que hacer aislamiento, con lo cual sácale otros 4 m2 minimo !!!!

Con lo cual, calcula 1.000 m2 de construcción, más IVA, esto te sale a 2.000 y pico acabado, cuando hay obra usada en la población, construida a principios de los años 2.000, céntrico a 2.300-2.500, sin bar debajo, con ascensor y la fachada en mucho mejor estado !!!!

Lo que quiero indicar con esto es que "un tontaina" con dinero, puede acudir a subastas y adjudicarse los bienes, el problema es que para ello es preciso un trabajo previo en el registro, en el catastro, que como bien sabes se hizo mucho camino, pero ni de lejos hay coordinación total en los datos y para todas las fincas (puede que ni siquiera el 50%), luego hay que averiguar las ilegalidades sobrevenidas por las modificaciones de normas urbanísticas que hacen que algunas fincas estén fuera de la actual ordenación.... en fin ... y ya si entramos en temas de posesión de tus habitualmente "patrocinados" o de otros jetas con título discutible .... entonces "el tontaina con dinero" hace un cursillo para lince ibérico o se quedará en "tontaina sin dinero"

Parece que voy a ser el 1º, parece, ya veremos cuando acabe de escribir....

Soy la mosca cojonera y por ello disiento de lo que dice usted Don Tristán, en parte, claro.

1.- En los años que mencionas, gente con mucho capital y subasteros se dedicaron también a hacer préstamos, comprar deudas de fincas que iban a salir a subastas, etc, muchos que conozco arruinados y el más listo se tuvo que ir a un país africano, arruinado y con amenazas.

2.- Las subastas en principio parecen muy fáciles, con tu curso más, pero  eso es si piensas comprar de uno a tres fincas al año, si lo haces como profesional y compras mucho, el tema no es para tontos, es para empresarios y que sean muy listos y preparados, son muchos los datos, trámites, etc a manejar, teniendo en cuenta que en periodos de crisis y éstas son periódicas, te vas a quedar con muchas fincas que cuando las compraste, como ahora, parecían chollos, pero cuando intentaste venderla, en crisis, sus precios son desorbitados.

3.-  No te vas a hacer rico, otros si lo hacen, por que en la viña del Señor ha de haber de tó, yo soy rico, ya que mi tiempo es mío y lo dedico a lo que más me gusta y por ello algunos días y horas de esos días los he de pasar estudiando y solucionando subastas, pero el que algo quiere, algo le cuesta.

Saludos, y usted si que sabe.

P.D: tengo que mejorar la velocidad en el teclado, los tontos no aprendemos nunca.

Ni que lo digas , las subastas cada vez están más complicadas para pillar algo bueno , el dinero está claro que se gana en la compra y por ellos jugar con margen es la base de este negocio.
Yo también he visto pasar oportunidades de suelos , locales a cambiar de uso , edificios sin terminar etc y los he dejado pasar , la subasta comprando en precio es mucho más limpio y seguro .

Mucho ojo clinico hace falta eso si.

„El dinero lo ganan todos aquellos que con paciencia y fina observación van detrás de los que lo pierden…“