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Mi bola de cristal dice que los precios de la vivienda van a subir. Y mucho


En un pequeño pueblo, donde todos parecían haberse convertido de la noche a la mañana en expertos en inversiones inmobiliarias, mi amigo Alberto tuvo una idea genial: vender su casa para tener un montón de pasta lista para cuando pinchase la burbuja que estaba a punto de estallar.

Su estrategia pasaba por esperar un par de años desde que estallase esa burbuja (que solo estaba en su cabeza y en la de supuestos “expertos inmobiliarios”) y luego comprar una casa más bonita y más grande que la anterior.

Esto fue a principios de 2021, aunque yo me enteré hace unas semanas.

Cuando me lo contó, un frío me recorrió la espalda. ¡Maldita sea! ¿Por qué no me lo consultaste antes de hacer nada? Jolín, por qué le haces caso a esos supuestos expertos inmobiliarios que no son otra cosa que voces agoreras “siempre-bajistas” que llevan tres años dando la turra en Twitter y Facebook. Va a ocurrir exactamente lo contrario.

Otra vez esos profetas del apocalipsis se van a perder el verdadero espectáculo: un rally inmobiliario acojonante en el mercado español.

Mi intuición, probada en mil batallas y que siempre ha sido una bola de cristal infalible, me dice que los precios de la vivienda están a punto de subir, y mucho.

Aunque quizás no sea tan grande como el boom que vivimos de 1996 a 2006, estoy convencido de que los vientos ya están soplando con fuerza a favor del sector inmobiliario. ¿Por qué? Pues porque hay señales que no se pueden ignorar:

Primero, desde 2008 hasta hoy se ha acumulado una demanda embalsada masiva de personas que llevan más de 15 años sin poder comprar una casa. Ahí les tienes, obligados a vivir de alquiler, pensando que están tirando dinero todos los meses, esperando su momento para lanzarse a comprar una casa. Cuando esa marea se desate, será una locura. Los últimos serán los perdedores.

Segundo, en muchos barrios de España, especialmente en los más populares de Madrid y su área metropolitana, y otras muchas grandes ciudades, actualmente ya es mucho más rentable comprar que alquilar. ¡La diferencia es tan grande que el alquiler puede llegar a duplicar la cuota de una hipoteca a 30 años! Si eso no es una señal clara de compra, no sé qué lo sería.

Tercero, a pesar de unos años difíciles con tipos de interés más altos y una caída en las compraventas, los precios se han mantenido firmes. Esto es una prueba indiscutible de la fortaleza del mercado.

Y, ojo, que cuando los tipos de interés empiecen a bajar, el ciclo expansivo será imparable. Será una ola que durará varios años y que, cuando haya pasado, dejará un panorama con los precios un 40% más altos que los actuales.

Cuarto, sigue el dinero y acertarás. ¿Qué están haciendo las grandes empresas constructoras del país? Un pajarito me ha dicho que las grandes constructoras ya están moviendo sus fichas: comprando terrenos finalistas y contratando personal.

La que se avecina es monumental.

Ahora, a mediados de 2024, el mercado muestra signos claros de un crecimiento sostenido, impulsado por la esperada reducción de los tipos de interés. Mientras la bolsa se tambalea con una pequeña corrección veraniega, el precio de los pisos ha subido un 11% en el último año. Por eso, si alguna vez hubo un buen momento para invertir en inmuebles, es ahora. No es momento de vender, sino de prepararse y de comprar todo lo que se pueda. Es momento de aprender a hacer inversiones inmobiliarias. La historia está a punto de repetirse, y esta vez, no querrás estar del lado equivocado de la historia.

¿Y tú qué opinas, querido lector que me aguantas con paciencia?
¿Tengo razón o me estoy columpiando?


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  1. en respuesta a Guillermogn
    -
    Top 10
    #60
    04/09/24 14:15
    Yo tengo dinero para comprar varios pisos al contado y te voy a decir dónde NO los voy a comprar: en España.

    También te voy a decir cuándo NO los voy a comprar: ahora, que están a un precio de absoluta locura. 

    He tenido pisos en alquiler y sé los números y la problemática. Y he participado en subastas judiciales y también sé los números y las problemáticas. Por eso a mí ya no me pueden colar cuentos... 

    Te digo más: NUNCA he tenido un préstamo, ni una hipoteca. Lo he comprado todo a tocateja = soy capaz de generar mucho dinero neto al año.

    Suerte! Y saludos!
  2. en respuesta a Guillermogn
    -
    Nuevo
    #59
    04/09/24 12:16
    Amén! no puedo estar más de acuerdo, no leía por ningún sitio eso que comentas y que yo pienso: se lleva más quejarse y llorar que luchar por lo que quieres/necesitas, totalmente de acuerdo!!
  3. en respuesta a Juan1980
    -
    #58
    04/09/24 12:10
    Buenos días,

    La mayoría de personas que está comprando pisos supera los 45/50 años y se están comprando al contado o casi sin financiación. Son gente que quiere cubrirse las espaldas de cara a la jubilación y de paso, dejar a sus hijos una vivienda.

    A mí la hipoteca me ha subido un 50% estos tres últimos años, pero yo solo he podido subir a mis inquilinos un 3% en tres años, porque les dejé un precio fijo los tres primeros años de contrato y cuando quise subirlo de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento, el Gobierno intervino los precios.

    Resultado: alquilar, como dice Tristán, solo es para mantener el activo mientras sigue subiendo  de precio, pero la rentabilidad de alquilar no es nada atractiva, por lo menos para mí. 

    Respecto a la la vivienda turística... yo creo que acabará como las acciones de Terra. El último que se las coma, cuando los gobiernos locales endurezcan las condiciones, se comerá el marrón. Para mí, no son un valor "fiable", excepto si las compras a buen precio o compras tú el local a buen precio y reformas, pero ahora mismo hay moratorias en varias ciudades importantes de España.

    Comprar un piso no es tan caro. Tienes pisos razonables por 150K en Valencia. Y necesitas unos ahorros de 50K para comprarlo (33%). Pero claro, tienen que ser dos personas (pareja o amigos) y tienes que trabajar y vivir en casa de tus padres para ahorrar 25K, lo que son 2 o 3 años trabajando, sin gastarte un duro. O ahorrar 5/6 años en casa de tus padres si lo pagas tú solo. 

    ¿No nos gusta la situación actual de la vivienda? Yo podría hacer una lista de todo a lo que renunciaron mis padres para poder pagar su piso: sin vacaciones, sin coche, sin cine, currando los fines de semana... Pero al final todo pasa.

    Yo llevo trabajando y haciendo de todo desde los 12 años. Y al finalizar mis estudios, ya teníamos entre mi mujer y yo ahorrados 30.000 euros, y de eso hace muchos años. Pero es que yo hice de todo, desde dar clases, hasta trabajar descargando muebles,...

    Lo que pasa es que tienes que organizarte, trabajar y estudiar. Y los chavales pierden varias horas al día con TikTok, Instagram, Netflix y también en otras cosas poco importantes (yo lo veo con mis propios hijos y sus amigos). En mi caso, prácticamente no veo la tele y no uso las redes sociales.

    Hace unos años sacaron un estudio indicando que la gente que gasta su tiempo en redes sociales o veía la tele con cierta asiduidad, progresaba menos profesionalmente. Cuando sumas esas horas al final de la semana, son muchas horas desperdiciadas.

    El problema es el modelo de vida que tenemos, que no es compatible con que queremos tener. Y pongo un ejemplo claro. Lo primero que se compran los adolescentes cuando comienzan a currar es un coche nuevo. Yo tenía una moto de segunda mano.

    No se trata de coger todas la oportunidades, si no de estar atentos e ir cogiendo alguna de las que pasan. No aciertas siempre, pero si analizas los riesgos y eliges activos con cuidado, y tienes un plan B o plan C por si te falla el plan inicial, es raro que pierdas dinero o si lo pierdes, sea una pérdida del 10% o del 20% y no del 50%, por ejemplo.

    Mi primera inversión la hice con menos de 10.000, o sea, que se pueden hacer cosas interesantes con relativamente poco dinero.

    Y para ganar dinero sin arriesgar demasiado, yo hago como Héctor y estudio cosas que los demás descartan. Y no me va mal. Trabajo más, es cierto, pero también tengo márgenes mayores. Pero tienes que moverte, mirar mucho, negociar, etcétera y aprender a hacerlo bien, y eso nos lleva tiempo. 

    El dinero fácil no existe. Lo que existe es la especialización de los humanos para llegar a ser excelente en un determinado tipo de trabajo o proceso. Debemos tender a ser excelentes en lo que hacemos.

    Pero para eso te tiene que gustar hacer cosas. Y tienes que dedicarte a aprender, leer, mirar y buscar. Y es fácil saber si eres de ese tipo de personas, porque son los que se levantan un sábado a las 8 o se acuestan a la una de la mañana estudiando, leyendo o mirando temas de interés.

    Como decían Stephen R. Covey, Thomas Edison, Robert J. Ringer o Timothy Ferris, es una cuestión de actitud. Y con actitud, puedes estrellarte varias veces, pero al final aprendes. Lo importante es la práctica. Yo aun sigo practicando y me queda mucho por aprender, pero me gusta aprender y experimentar (con cautela, claro).

    Saludos


  4. en respuesta a Momentoflector
    -
    #57
    22/08/24 21:40
    Si, si...puedes meterle toda la pomposidad que quieras y hacer un Powerpoint rococó para adornarlo aún más. A mi con mis más de 31 años me basta con chuparme el dedo gordo y levantarlo al aire.

    Saludos, felicidades por tus bonos de calidad AA y no hace falta que me cites más.
  5. en respuesta a Galagulin
    -
    #56
    22/08/24 20:06
    Yo lo que hago es tomar saldos migratorios ligados al estado de la economía en el periodo 1994-2024, a continuación le meto el factor productividad de los que emigran frente a los que inmigran, luego tomo las cohortes 50-60, 60-70 y 70-80 para llevarlas dos décadas hacia delante con su correspondiente tasa de mortalidad, luego le meto la vida media del parque inmobiliario existente afectada por la reforma a soportar en las fincas, ojo no de vivienda, que esa va aparte si toca, de finca (comunidad de vecinos), le doy un toque de automatización, teletrabajo y capacidad instalada de vivienda en ubicaciones no demandadas y me sale que para mi edad que es de 31 años con herencia inmobiliaria familiar futura, la opción de comprar vivienda es un WARNING a toda vela, más aún cuando tengo Bonos a 10 años al 6% de calidad AA, hace 3 años que abandoné Madrid con teletrabajo y pago 400 .-EUR de alquiler por un piso en una ciudad de la provincia de Alicante. Eso son cuentas y lo demás son cuentos. 
  6. en respuesta a Momentoflector
    -
    #55
    22/08/24 18:58
     Aquel que piense que va a chupar de rentas de trabajo, de inmigrantes u otros sobre un bien de necesidad básica regulado en la constitución,  no tiene ni la más pajolera idea de lo que es la Democracia. 

    Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. 

    Qué bonito! Casi se me salta una lágrima.  Pues la democracia va un poco lenta, eh...
  7. en respuesta a Momentoflector
    -
    #54
    22/08/24 18:47
    Se te ve escocido. 

    Mucha gente decía eso de que los pisos iban a regalarlos con las tapas de los yogures y al final...miralos...llorando por las esquinas, que si los alquilres o los precios de compra están por las nubes, que si esto o lo otro...lo que sea para no reconocer que la han cagado y han perdido el tren. Ahora fíandolo todo  a la futurible desdicha de los demás. Menudo planazo.

    Yo solo digo que la demanda va a ir en aumento y la oferta va a seguir siendo escasa. Dicho esto, cada uno es libre de hacer con su dinero lo que le plazca, faltaría mas. 
  8. en respuesta a Momentoflector
    -
    #53
    22/08/24 18:33
    Háblame con respeto. Yo he hablado con educación.
  9. en respuesta a kraken29
    -
    Top 100
    #52
    21/08/24 06:22
    Tu comentario no puede estar más fuera de la realidad. ¿Desde cuándo el ITP sobre el Valor de Referencia Catastral merma muchísimo la rentabilidad que se conseguía antes de ese cambio? Esa afirmación no la has meditado más allá de los  2 segundos que has tardado en escribirla. Lo de las casas okupadas y destrozadas no es más que llevar un poco más lejos la hipérbole.
  10. #51
    21/08/24 04:10
    Hola, me estoy interesando ahora por las subastas, pero estoy viendo que más o menos el margen medio es entre el 20 y 30 por cien de beneficio, pero claro, como ahora está el nuevo ITP sobre las subastas, que ya no se paga por el valor de la compra, sino por el valor catastral que designe el gobierno, pues eso merma muchísimo la rentabilidad, ya que con ese dinero podrías pagar la reforma y hacer muchas cosas más.... entonces teniendo en cuenta que reduce una barbaridad la rentabilidad, que las viviendas van a estar ocupadas y probablemente destrozadas, el IBI, seguros de vivienda, los nuevos seguros de impago, pago de plusvalías y todo lo demas... aún así sigue siendo rentable el mundo de las subastas?
  11. en respuesta a Muelle
    -
    Top 10
    #50
    20/08/24 16:42
    La actividad aseguradora se basa en cobrar la prima y luego no cubrir nada. 

    Eso lo sabemos todos..
  12. en respuesta a Activo No Corriente
    -
    #49
    18/08/24 12:12
    Me autocito a mí mismo para añadir que, aunque dije que "lo refería por compra-venta", en realidad se puede aplicar igualmente a los precios de los alquileres que también están por las nubes. 

    Aunque como argumentaba, por desgracia el artículo 47 CE se queda bastante corto diciendo solamente "derecho a disfrutar", si lo cogemos por la vía del precario ni siquiera nos sirve citarlo en estos casos porque la vivienda te la pueden "dejar" como decía en mi anterior comentario, es decir, tienes la posesión del inmueble sin tener que dar una contraprestación en dinero. No es que sea lo habitual pero conozco casos. Tanto es así (que esos casos se dan) que la Ley de Enjuiciamiento Civil regula el procedimiento para recuperar la posesión cedida en precario, es decir, esto ocurre también no es que sea algo inexistente.

    En resumen, el artículo 47 de la Constitución española no es fundamento para hablar del precio de la vivienda, ya sea para comprar ya sea para poseer en calidad de arrendatario. Solo sirve para decir que todo el mundo tiene derecho a vivir en una vivienda digna (y no debajo de un puente), lo que, ya digo, es muy insuficiente en cuanto a lo que debería proteger.

    Saludos!
  13. en respuesta a Momentoflector
    -
    #48
    18/08/24 11:24
    Buenos días. En líneas generales comentarte que mi argumento iba en línea con tu idea principal. Pero me gustaría puntualizarte un par de detalles:

    El primero, el artículo 47 no habla de derecho a ser propietario sino derecho a disfrutar de una vivienda digna (puede ser en en alquiler, puede ser en precario, es decir, que te la deja tu tío/primo/abuelo lo que sea). Esto te lo refiero porque aquí hablamos de precios de compraventa por las nubes.

    El segundo, ese derecho no es un derecho fundamental (por desgracia) a pesar de lo que mucha gente afirma, entiendo que queriendo decir que es algo necesario, eso sí, pero los derechos fundamentales en la Constitución española van desde el 14 (en realidad desde el 15, ya que el 14 es un principio aplicable a todo pese a que se le suele llamar derecho a la igualdad y no principio de igualdad y verás que la propia CE lo deja "aislado" previo a comenzar a citar los derechos fundamentales, pero bueno dejemos ese debate) hasta el 29 que sería el último de los derechos fundamentales.

    ¿Entonces, dónde queda el derecho a disfrutar de una vivienda digna? Pues como bien dices se ubica en el artículo 47 y por lo tanto es un principio rector de la política social y económica. Y ¿cuál es el problema de que se ubique ahí y no dentro de los derechos fundamentales? Pues entre otras cosas que no tiene reserva de ley orgánica, que no puede llevarse a cabo por un procedimiento judicial preferente y sumario... 

    Nadie dice que sea solo el socorrido argumento de la demografía, es sumar otro más.

    Saludos
  14. en respuesta a Activo No Corriente
    -
    #47
    17/08/24 22:41
    No es solamente el socorrido argumento de la demografía, y el sostenimiento del contraargumento de la solución vía inmigración, bien sea de Sudamericanos/Norafricanos, o Ingleses y Alemanes en jubilación, algo que claramente no va a cerrar el círculo. Es el riesgo regulatorio que genera el artículo 47 de la constitución. 

    Sabemos que el tenedor de vivienda en España, por encima de la vivienda habitual, es el jubilado típico Español que ha ahorrado en vivienda a lo largo de su vida útil y tiene 2, 3 ó 4 y le interesa despistar la mosca con que si fondos buitre, alquiler turístico y ocupas, para que la atención pública no toque su coto de caza y a poder ser exprimir el Limón. Sabemos que por demografía política no se le va a meter mano a corto plazo, pero vete tú a saber de 5-10 años. Aquel que piense que va a chupar de rentas de trabajo, de inmigrantes u otros sobre un bien de necesidad básica regulado en la constitución,  no tiene ni la más pajolera idea de lo que es la Democracia. 

    Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. 

    Adicionalmente, a los argumentos ya expuestos, quiero rebatir el argumento de la ubicación y el efecto concentración de cara al aumento de la productividad vía sinergias, etc. Este foro es un claro ejemplo de justamente lo contrario a ese argumento y no quiero hablar de todas las segundas derivadas que se están produciendo en unos tiempos donde el teletrabajo y automatización están cambiando el mundo. Más aún sabiendo de qué este país tiene capacidad de vivienda instalada e infrautilizada en muchas ubicaciones. 






  15. #46
    17/08/24 14:37
    Este mismo debate había en 2004, hace 20 años, y al final tardó cuatro años más en explotar. 
    Pues ahora igual.
  16. #45
    17/08/24 14:24
    Es verdad que toca ser muy cauteloso en España. Pero sigue habiendo buenas inversiones disponibles. Aunque es verdad que que hay que mirar mucho y elegir muy bien. Y lo de comprar, reformar y vender, es un modelo agotado que está muy demandado y que, por tanto, tiene mucha competencia.

    Quien quiera tener su dinero a salvo, los inmuebles son buena inversión a medio y largo plazo. Lo que está francamente mal es el alquiler que sigue y seguirá disparado. Los tiempos de desahucio rondan los 3 años en algunas comunidades y no bajan de 2 años en la mayoría. Así que si alquilas, y el inquilino deja de pagarte, estás frito. Incluso si te paga el seguro, no e lo cubre todo, y tu piso puede terminar destrozado....

    Ahora mismo, veo más seguros para alquilar otros tipos de inmueble como locales bien escogidos, plazas de garaje, trasteros y hasta el alquiler de vehículos. Pero lo de comprar para alquilar, lo veo complicado y arriesgado. Además las rentabilidades brutas no sobrepasan el 12% con mucha suerte y las netas suelen llegar al 7% como máximo.

    La vivienda, la prefiero para comprar, reformar y alquilar, sobre todo, en la periferia de las grandes ciudades.

    La gente que está comprando masivamente pisos para alquilar está comprando la "gama baja", sin ascensor, fincas muy antiguas, y la Unión Europea les va a exigir muy pronto inversiones millonarias para adecuarlas a la eficiencia energética tipo C y en España, un tercio de las viviendas va a tener que adecuarse y eso es mucho gasto. La amenaza, que creo que no se cumplirá, es la de prohibirte la venta y alquiler si no reformas. Acabará como con los motores de combustión que querían prohibir en 2035.... vivimos gobernados por idiotas y en Europa, no parece que sean tampoco más listos.

    Si quieres proteger tu dinero de la inflación, lo mejor es diversificar, y en cualquier caso, quedarte quieto no es una opción. Mi familia está aquí y tampoco barajo irme fuera de España y, no nos engañemos, en pocos países se come y se vive tan bien. Por algo será que todos vienen aquí. Aunque eso sí, corrupción, gentuza, ladrones y sinvergüenzas, tenemos para parar un tren.

    Saludos
    Buen verano
  17. #44
    17/08/24 11:55
    Es un verdadero placer leer sus post Sr. Tristán porque si te gusta el negocio inmobiliario te pone a pensar y darle vueltas. En mi modesta opinión, si soy yo, lo que no haría sería mezclar mucho el comportamiento del mercado del alquiler de vivienda con la opción de una inversión en una vivienda, por varias razones.
    Primero .-  Esas personas que llevan 15 años sin poder comprar una vivienda seguirán otros 15 años sin poderla comprar, no veo que ahí esté el perfil del futuro comprador del vivienda, a menos que les toque la primitiva, o, que los bancos les vayan a regalar el dinero para comprar la vivienda.  
    Segundo.- El precio de los alquileres tampoco va ser de gran ayuda a la hora de decantarse por la opción de compra, porque antes de que eso pase vas a necesitar como mínimo un 32% del importe de la compra ahorrado (+/-) 
    Tercero .- Si soy el arrendador que acaba de alquilar la vivienda en (850 euros), lo primero que va venirme a la cabeza es cuánto tiempo, cuántos meses voy estar percibiendo ese alquiler, porque si solo es (1) año, por poner un ejemplo, igual no me salen las cuentas, se puede ir lo comido por lo servido.
    Resumiendo.
    El negocio del alquiler de vivienda no lo tendría en cuenta para nada si tengo pensado invertir en un inmueble. Una parte importante de las ventas de vivienda que se hicieron hasta la fecha, me refiero a los últimos tres o cuatro años, son inversiones a tocateja, o, financiadas, pero con un riesgo muy bajo. Y mucho me temo que eso no va a cambiar de la noche a la mañana.          
       

  18. en respuesta a Momentoflector
    -
    #43
    17/08/24 11:25
    Totalmente de acuerdo con este argumento. No se puede sostener que vaya a haber una subida sine die solo porque en los últimos años haya subido mucho. Eso al final estalla como tantas otras cosas lo han hecho y como también lo hizo en 2008. 

    La pirámide demográfica es la que es y si de aquí a unos años resulta que los que tienen gran cantidad de ese parque inmobiliario necesitan de cuidados y en definitiva cash, van a tener que aflojar esos activos.
  19. en respuesta a Galagulin
    -
    #42
    15/08/24 11:54
    Pero, amigo, lo que tienes que mirar son los saldos migratorios, saldos migratorios ligados al estado de la economía. Acompañado con un avance de cohortes 50-60, 60-70, 70-80 a dos cohortes superiores, con su correspondiente tasa de mortalidad y todo ello acompañado con un parque inmobiliario mediano que alcanza los 50 años de vida útil. Verás que lo que se está pagando por la vivienda, ni tiene sentido ni lo va a tener para personas con edades inferiores a 50 años, dicho de otra manera, la gente que está ahorrando en vivienda, cuando vaya a necesitar personas para que les cuiden en el final de sus vidas, se van a apelotonar en la liquidación de esos activos a precios de saldo. La vivienda no tiene un recorrido superior a 10 años, la productividad del país no puede pagar en términos reales lo que se esta pagando. 
  20. en respuesta a e.t82
    -
    #41
    14/08/24 23:25
    eso es solo para la vivienda habitual, tu pareja se tendría que empadronar en la playa...

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