España
Hola
Perdón porque sé que esto no va aquí
Es para lo que tenéis vivienda en propiedad...
Qué PER pagasteis?? Siendo el precio, el precio. Y el earnings lo que os hubiese costado alquilar una casa de las mismas características durante todo un año.
Para todos, con o sin vivienda en propiedad...
En qué rangos de PER tiene sentido dejar de vivir de alquiler y subirse al ladrillo??
Gracias, saludos
La banca esta ofreciendo sus oficinas en venta con alquileres garantizados por 25 años del 7% sobre precio de compra.
No contesto a nada de lo que preguntas pero ofrezco una referencia de inversion en inmobiliario actual.
En el pico de la burbuja se han llegado a pagar precios que equivalian a rentabilidades por alquiler inferiores al 2%.
El "truco" del ladrillo es que permite apalancamientos que dificilmente nos van a ofrecer en otras inversiones. Si nos prestasen 300.000 euros a euribor + 0.25 a 40 años para invertir en bolsa ...
Precisamente estaba pensando en esto la semana pasada.
Resulta que los creditos para operar en bolsa, tienen unas garantias y si te saltan te venden todo, con la consecuente perdida.
Cosa que en el sector inmobiliario esto nunca pasa, al ser "opaco" nadie conoce el valor real del activo, por lo que el banco no te dice nada y te deja seguir con ese apalancamiento.
Ademas la financiacion es de chiste, como comentas, euribor + 0.25, cosa que los creditos para operar en bolsa son superiores al 5%, con el problema de las garantias.
Y para finalizar los incentivos fiscales, la compra-venta de acciones este año tiene un gravamen de infarto, no ha gozado nunca de ventajas fiscales.
Sin embargo la compra de viviendas, como todos sabemos tenia grandes deduciones.
¡¡Qué pregunta tan interesante!!
Lo primero, creo que puede ir aquí, porque es un enfoque de bolsa para la vivienda, pero tb debería ir en el foro de hipotecas.
El tema es ¿hasta que nivel de complejidad quieres llegar? ¿consideramos la variación de precio del activo? ¿los costes financieros? ¿la inflación? (¿descontamos las ventajas fiscales?) ¿Añadimos el factor impuestos (en la compra y el IBI anual)? ¿Y los costes fijos de un piso en propiedad? Para el earnings ¿consideramos la variación de este de acuerdo a como cambia el mercado de alquiler a lo largo de los años?
Y lo pregunto porque el resultado varía mucho (tanto que el PER calculado con pocos detalles puede ser de 30 y con más de 60 ó de 15), y más aún si consideramos que el activo se puede vender.
Me explico y esbozo mi caso: Yo compré en 2006 mi vivienda habitual y (como mucho españolito medio) no consideré el escenario que el pinchazo/reventón inmobiliario fuera tan radical (se hablaba por entonces de "desinflar" la burbuja, no de explotarla). Con menos conocimientos financieros entonces (debo reconocer a día de hoy gran parte de ellos se debe a esta pequeña gran comunidad de Rankia :) ) mi idea era simple (y aún hoy día la considero válida):
- Compro por 200 (+20 de impuestos), estoy 10 años y entonces vendo por 180, con lo que los 40 que me gasto es poco más de la mitad que los 75 que me supondría el alquiler estos 10 años.
Eso sí, entonces no pensaba en términos de PER, sino en términos de minimización de costes a medio/largo plazo :p
Pero si a la sencilla cuenta anterior añado 4 de seguro de vivienda, 8 de comunidad y 5 de IBI, la idea simple y clara se empieza a tornar difusa, y desde el punto de vista financiero, va a acabar como una mala inversión porque tendré que vender en 150
Con el enfoque bursatil, de un Buy&Hold hasta que la muerte te alcance y sólo teniendo en cuenta las variables que mencionas, pues el PER de mi vivienda en 2006 era de aprox 35, y si hago la cuenta hoy (con la valoración actual de vivienda y mercado de alquiler de mi zona) el PER de 2013 es de 30
Por tanto, como buen don Erre que Erre que soy, ahora valoro comprar una vivienda con PER actual de 23. Creo que bajar de ahí, en una gran ciudad, es hilar muy fino ;) (aunque yo sigo pensando en minimizar costes a medio/largo plazo :p )
Gracias, muy ilustrativo
En teoría sería meter todos los costes/ingresos diferenciales y dejar fuera los inalterados/hundidos
Variación del activo, no
costes financieros, no
inflación, no. Porque la alternativa es estar invertido en RV, ambos repercutirían la inflación, siendo elemento inalterado en ambas alternativas.
impuestos, sí
costes fijos piso en propiedad, sí, como coste diferencial a la alternatica 'compra', iría restando en el denominador.
variación del precio del alquiler, no. Aunque podríamos currarnos un PER TTM, uno Forward o incluso un PEG ;-)
Me quedo con el 23 que me has dado. Yo tengo algo a tiro en torno a PER 26, pero no como inversión, es que directamente estoy de okupa y también quiero cubrir las inversiones financieras ante un eventual cisne negro.
Saludos
Pues calculandolo en plan bruto un PER 14 aprox. Estamos hablando de finales de los 90, comprando sobre plano y en un barrio nuevo en aquel momento a medio hacer.
Ahora bien, habria que añadir minimo : IBIS , basuras, comunidad...y para ser mas realistas un calculo medio de derramas+mantenimiento individual y un seguro medio decente. Bueno a bote pronto PER 19-20 ,total, me queda un lustro para estar en verde.
Estoy razonablemente(o muy)satisfecho, el piso no envejece del todo bien pero el barrio si se ha revalorizado...pero al acabar cada reunion de vecinos salgo deseando ser un inquilino anonimo ....
Buena compra
Son estos tus vecinos http://www.territoriocreativo.es/wp-content/uploads/2013/02/la-comunidad1.png ?? Lleva cuidadín en las reuniones, que no se enteren tienes dinero en 'bolsas'
Gracias, un saludo
Pues en mi caso, con una vivienda comprada en 2003 y teniendo en cuenta IBI, comunidad y derramas por un lado, y deducción fiscal por otro me sale alrededor de un PER 30... un muy mal negocio para que vamos a negarlo.
