Grupo San Jose (GSJ)

SANJOSE Portugal realizará la Fase II del nuevo Hotel Netto 4 estrellas de Sintra
29/10/2019
Restelo Aul Exploração Turística ha adjudicado a SANJOSE Constructora Portugal la Fase II (Instalaciones y acabados) del nuevo Hotel Netto 4 estrellas y 31 habitaciones en Sintra.
SANJOSE Constructora Portugal también ejecutó la Fase I (Estructura).

31/10/2019 20:52h Hecho Relevante  (Venta de participación financiera y amortización de deuda financiera)

 

Menuda jugada, meses vaticinando la emisión de nuevas acciones y nos sale con que GSJ vende el 14,45% de DCN a Merlin Properties por 168,9M (lo que significa valorar el 100% DCN en 1.168M) y se incorpora además un préstamo cuyo importe y condiciones no se especifican pero que permite cancelar la totalidad del endeudamiento que la compañía arrastraba de la refinanciación del 2015, incluido el préstamo participativo que tenía que transformarse en nuevas acciones a partir de mañana.
En mi opinión GSJ con esta operación consigue varias cosas a la vez: 

 - En principio debería conseguir restituir su patrimonio neto, no vía ampliación de capital con emisión de nuevas acciones, sino vía beneficios. Hay que tener en cuenta que DCN estaba en el balance consolidado de GSJ valorado en poco más de 20M, y que se ha desprendido casi un 60% de la participación, con lo que la plusvalía debería de rondar los 155-160M de euros. 

-  Se pone por fin en valor DCN: vendiendo su 14,45% recibe 168,9M, y sigue manteniendo un 10%, que como mínimo debería valorarse en otros 116M, que equivale a 285M,  4,38€/acción (sin emitir nuevas acciones, siguen en curso las 65M)
 

-  A la espera de conocer el importe y condiciones del nuevo préstamo, y con la amortización de la refinanciación de 2015, es de suponer que la situación de caja neta, con el cobro de los 169M, debería estar por encima de los 200M a finales del ejercicio. Además, es más que previsible también un importante ahorro en costes financieros a partir del ejercicio que viene que redundará en una mejora sensible del beneficio neto.

- Y supongo que lo más importante para él, y que puede que no tiene porqué para el resto de accionistas: sigue controlando la compañía. 

Es cierto que quizás asignar un valor de 1.168M a DCN se puede quedar algo corto, yo francamente en mis cálculos esperaba algo más, pero hay que tener en cuenta que se trata de una posición minoritaria, y que la parte de BBVA, por ser mayoritaria e implicar el control, debería tener un precio algo superior. No obstante, no debemos olvidar que aún mantiene otro 10%, cuyo valor puede incrementarse a medida que el proyecto avance y se concrete. También debemos valorar el nuevo préstamo que recibe, cuyas condiciones habría que suponer ventajosas, y que le ayuda a liberarse de los acreedores financieros que arrastra desde 2015. 

No sé cómo se lo va a tomar el mercado estos días, me da un poco igual. Mi valoración es muy positiva porque acaban de aflorar 285M de valor, a lo que habría que sumar el negocio recurrente de GSJ (constructora, concesiones, inmobiliario, energía…etc) que puede irse a unos 60M de EBITDA este año, sin deuda financiera neta. Si le aplicamos un multiplicador conservador de 6 veces, nos vamos a un valor de negocio recurrente de 360M. … por tanto, ahora mismo, podríamos perfectamente justificar capitalizar sobre unos 645M, que son unos 10€ por acción y sin tener en cuenta otros activos ocultos que están sin valorar, como la gran bolsa de suelo de Buenos Aires. 

Como accionista nada que objetar, me ha parecido una jugada muy inteligente con muchos más pros que contras. 

Ciertamente esta venta le viene que ni anillo al dedo a GSJ aunque fuera a un precio inferior porque le permite arreglar su situación financiera y reducir el riesgo al quedarse con un 10% de DCN que además debería valer mucho más cuando lo vendan en el futuro. 
Mantienen un 10% y dispondrá de financiación barata por lo que podrá afrontar próximas inversiones que haya que realizar como la compra de los terrenos de Adif con tranquilidad y para los litigios que pueda haber.
Mi impresión es que estaba todo negociado y con el visto bueno de BBVA por lo que no ejecutará el derecho de retracto y Merlín entrará en el accionariado.

Se aproximan los resultados del 3º Trimestre, probablemente serán este Viernes 8 de Noviembre. Estos son las cifras que ha presentado en los anteriores trimestres:

Resultados a 30/09/2018
Ventas 510,20 millones
Ebitda bruto 32,44 millones
Beneficio neto  17,93 millones
Deuda Neta Financiera 41,42 millones
Cartera de pedidos 1.880 millones

Los resultados anuales del 2018 fueron:
Ventas 758,42 millones +11%
Ebitda bruto 51,68 millones +11,7%
Beneficio neto 18,17 millones +48,1%
Posición Neta de Tesorería 23,40 millones +135,1%
Cartera de pedidos 1.916 millones +17,6%
Cierre cotización 31/12/2018 = 4,60 euros
Cierre cotización 28/02/2019 (Día presentación resultados) = 6,06 euros

Resultados 1º Trimestre 2019
Ventas 207,99 millones +36,1%
Ebitda bruto 10,89 millones +15,9%
Beneficio neto  5,11 millones +8,7%
Posición Neta de Tesorería 33,42 millones +42,8%
Cartera de pedidos 2.009 millones +4,8%
Cierre cotización 31/03/2019 = 6,65 euros
Cierre cotización 09/05/2019 (Día presentación resultados) = 6,68 euros

Resultados 1º Semestre 2019
Ventas 440,07 millones +33,4%
Ebitda 28,81 millones +41,3%
Beneficio neto  14,84 millones +22,2%
Posición Neta Tesorería 18,85 millones -19,4%
Cartera de pedidos 2.007 millones +4,7%
Cierre cotización 30/06/2019 = 7,80 euros
Cierre cotización 30/07/2019 (Día presentación resultados) = 8,09 euros

En cuanto a las VENTAS, las cifras comparables son:
A 31/03/2018 =  152,85 millones
A 30/06/2018 =  329,88 millones
A 30/09/2018 =  510,20 millones
A 31/12/2018 =  758,42 millones

A 31/03/2019 = 207,99 millones
A 30/06/2019 = 440,07 millones
A 30/09/2019 =  ¿¿??
A 31/12/2019 =  ¿¿??

En cuanto al BENEFICIO NETO, las cifras comparables son:
A 31/03/2018 =  4,70 millones
A 30/06/2018 =  12,15 millones
A 30/09/2018 =  17,93 millones
A 31/12/2018 =  18,17 millones

A 31/03/2019 =   5,11 millones
A 30/06/2019 = 14,84 millones
A 30/09/2019 =  ¿¿??
A 31/12/2019 =  ¿¿??

Viendo las cifras de otros trimestres, los resultados a 30/09 deberían ser aproximadamente
Ventas 600-630 millones
Beneficio Neto 20 millones
Cartera de pedidos 1900-2000 millones

La situación de la empresa no puede ser mejor, sin deuda, con caja, aumentando ventas y beneficios.....la cotización lo tiene que seguir recogiendo

Desde el viernes llevan casi un 16% de subida y ya comienza a salir en los periódicos nacionales así que no creo que el auge disminuya en estos días. 

04/11/2019 22:33h Hecho Relevante (Detalle financiación recibida por el Grupo SANJOSE)

http://www.cnmv.es/Portal/HR/verDoc.axd?t={fe84ea2f-9322-4ee7-857f-37b5584cb0c4}

Merlin presta a San José 86,39 millones a 20 años al 2% por la Operación Chamartín

04/11/2019 23:02h

Merlin y San José detallaron ayer el préstamo que la socimi le concede a la constructora como parte de la venta del 14,46% de la Operación Chamartín. Se trata de un crédito de 129,1 millones de euros, que está dividido en dos tramos. El primer tramo, de 86,39 millones, tiene un vencimiento único a 20 años y paga un interés anual del 2%.

El segundo tramo es de 42,71 millones y cuenta con el mismo interés que el primer tramo. Este importe se trata de un depósito en efectivo en garantía del crédito de 100 millones que San José conseguirá cancelar cuando finalice la venta. Este depósito vence el 2 de diciembre, pero la constructora de Jacinto Rey afirma que espera liquidar esta deuda de forma anticipada.

Este crédito se suma a los 168,89 millones en metálico que acordó pagar Merlin a San José por este paquete accionarial. Este pago supone valorar el 100% de Distrito Castellana Norte, la empresa dueña de la Operación Chamartín, en más de 1.100 millones. BBVA –el otro socio de DCN, con el 76%– tiene un derecho de tanteo y retracto, si bien ya negoció la venta de su participación a Merlin, según publicó CincoDías.

San José ha hecho caja con el traspaso de más de la mitad de su paquete en la operación Chamartín acuciada por el vencimiento de deuda. Una parte de 100 millones de la financiación obtenida en diciembre de 2014, como novación de un crédito que venía de antes de la crisis económica, era convertible en acciones si no se procedía a su amortización antes del 31 de octubre de este 2019. San José tenía claro que al vencimiento de esa deuda, representada por warrants convertibles, los bancos ejecutarían sus posiciones, alcanzado un máximo del 35% de la constructora a través de una ampliación de capital.

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/11/04/companias/1572904680_813785.html