Grupo San Jose (GSJ)

SANJOSE Portugal reconvertirá el Palacio Ludovice de Lisboa en un hotel 5 estrellas

19/12/2019

Imohine ha adjudicado a SANJOSE Constructora Portugal la Fase II de las obras de rehabilitación del Palacio Ludovice de Lisboa y reconversión en un hotel cinco estrellas y 62 habitaciones. También contará con restaurante, bar, sala de reuniones, terraza, local comercial, etc.

El Palacio, diseñado por João Frederico Ludovice en el siglo XVIII está situado en la rua de S. Pedro de Alcantara 39-49 (Barrio Alto de Lisboa) y cuenta con una superficie construida de unos 5.000 metros cuadrados.

Está considerado un ejemplo de arquitectura portuguesa del barroco tardío y es una referencia de la arquitectura palaciega de la ciudad.

La Fase I, también ejecutada por SANJOSE, consistió en la demolición de la cobertura, para ampliar la misma, así como su sustitución y refuerzo estructural. En el nivel -1 se creó también una estructura de soporte de la estructura existente para excavar un nuevo sótano.

Una pregunta para David o algun otro experto, he leido los cuadros que plasmaste un dia con la venta de Merlin y la amortazacion del participativo...

si calculamos un beneficio neto en este año de 20 millones por ejemplo, cuanto dinero tendria el grupo en caja al finalizar el año¿?

saludos y muchas gracias por compartir vuestros conocimientos con los menos agraciados en numeros!! :)

 

Buenos días, es muy difícil prever la caja neta que se puede generar en un trimestre porque depende de muchos factores, no solo del beneficio que se haya obtenido. Influyen y mucho la variación del capital circulante, (flujo de caja derivado de pago a proveedores, cobros de clientes, existencias…), inversiones o desinversiones que se hagan (si inviertes destruyes caja, y si desinviertes la generas), etc… El cuadro que puse reflejaba el impacto que la operación de Merlín provocaría en la posiciones activas de caja y en el endeudamiento y estimé una diferencia positiva de 90M€, a lo que habría que sumar o restar la caja propia generada o destruida este cuarto trimestre. 

Por ponerte un ejemplo, aunque el 2018 en su conjunto fue espectacular en cuanto a la generación de caja,   el 4Tr del 2018 sin embargo, visto de forma aislada y comparándolo con el 3Tr-18, destruyó caja por unos 18M. No te puedo decir qué va a pasar este último trimestre del 2019.

En el análisis que hice de los resultados del 2018 comento lo que pasó con la caja durante todo el ejercicio: https://www.rankia.com/foros/bolsa/temas/2605974-grupo-san-jose-gsj?page=137#respuesta_4193717 

SANJOSE realizará el mantenimiento de la climatización de los centros de salud de la zona Norte y Noroeste de la Comunidad de Madrid

26/12/2019

El Servicio Madrileño de Salud (SERMAS) ha adjudicado a SANJOSE Constructora el Servicio de Mantenimiento Preventivo, Técnico-Legal y Correctivo de las Instalaciones de Aire Acondicionado y Climatización en 115 Centros de Atención Primaria de la Seguridad Social (Consultorios Locales y Centros de Salud), repartidos por las zonas Norte y Noroeste de la Comunidad de Madrid. En total suman una superficie construida de más de 160.000 metros cuadrados.

Unos numeritos

Grupo San José
Cotización previa a la noticia de la venta a Merlin (31/10/2019): 6,93€
Cotización de cierre del día siguiente (01/11/2019): 7,90€
Cotización de cierre de este Lunes (30/12/2019): 6,11€
Una caída total de un -23% desde esos 7,90€ hasta los 6,11€ actuales. Hay que recordar que se alcanzaron los 8,40€ dos días después de la noticia, por lo cual la caída es mayor.
Capitalización actual a 30/12/2019 (a 6,11€): 397 millones

Si alguno se piensa que esta caída se debe a que todavía no se ha aprobado el MNN en la Comunidad de Madrid,....
Merlin tiene el 14,46% del MNN (San José tiene el 10%)
Cotización de cierre de Merlin, previo a la compra del 14,46% de San José (31/10): 13,20€
Cotización de cierre de este Lunes (30/12): 12,78€
Una caída total de un -3%

Que ganas tengo de que presenten los resultados de este 4º Trimestre (y por lo tanto los anuales) para acabar con este mamoneo, esta capitalización actual (30/12/2019) de 397 millones, con los datos que tenemos, es un sin sentido.
En dichos resultados vendrá reflejado el ingreso por la venta de ese 14,46%, además de lo generado por el propio negocio que tiene pinta de ser un buen trimestre.

Capitalización (a 30/12) del resto de Constructoras de nuestro país, en comparación con San José, por si alguna se quiere interesar en nosotros:
Ferrovial 19.659 millones
ACS 11.348 millones
Acciona 5.175 millones
FCC 4.136 millones
SACYR 1.533 millones
San José 397 millones

 

A pesar de una revalorización del 25% este 2019, acabo el año con cara de bobo. Para ser justos, y como accionista con varios años en el valor, no debería  tener motivo de queja, sobre todo viniendo de dónde venimos (+500% en cuatro años), pero no puedo evitar sentirme terriblemente frustrado por la escasa repercusión de todo lo que ha sucedido estos últimos dos meses, en especial la venta del 14,45% de DCN a Merlin y la consecuente reestructuración de todo el endeudamiento financiero y fondos propios de la compañía, porque estamos ante una empresa completamente distinta a la que había con anterioridad al 31-10-19. Esta frustración viene motivada principalmente por el poco interés que parece tener la compañía en ponerse en valor. ¿Tiene sentido que la última presentación a inversores fuera en el 2010? A ojos de la empresa parece que sí, que no hace falta aportar más información de la estrictamente requerida por los organismos oficiales, resumidas en todo caso en los informes trimestrales con el mismo formato estos últimos diez años. 

Llevo varios días revisando notas, informes y valoraciones realizadas por terceros, y sigo sin encontrar una explicación objetiva a estos precios, más allá de que se trate de un mero ajuste técnico, así que la conclusión final a la que tengo que llegar es que estemos ante una nueva ineficiencia a corto plazo del mercado con respecto a la compañía. No quiero buscar otras explicaciones que impliquen algún tipo de operación corporativa para que la familia Rey pueda quedarse con el resto de acciones a precio de derribo, con algún tipo de OPA sin exclusión, y con la CNMV, como siempre, mirando hacia otro lado. Pero tampoco quiero pensar que esté inequívocamente en lo cierto, porque podría ser que el mercado tuviera un conocimiento mucho más eficiente de la compañía  que el que yo creo tener, y esté descontando algún escenario desfavorable que no haya contemplado. Por eso he vuelto a tratar de ordenar ideas y conclusiones para tratar de dar con errores en mi tesis de inversión. A ver resumo de nuevo, y a grandes cifras: 

Con la suma de estas partidas nos vamos a 371M€, unos 5,70€ la acción. ¿Pueden valer significativamente menos de lo indicado?… la valoración de DCN está ajustada a lo pagado por Merlin hace dos meses, los inmuebles están tasados, la caja es una previsión teniendo en cuenta los 169M recientemente ingresados, y Carlos Casado es una cotizada. En resumen, no creo que estos cálculos se encuentren muy alejados de la realidad. 

Pero es que además GSJ tiene un negocio y desarrolla una actividad, mayoritariamente como constructora, con una cartera de obra contratada alrededor de los 2.000M€ y que ha arrojado estas cifras estos últimos años: 

 

 

Nos da un EBITDA medio promedio de 44M, y un Flujo de caja operativo (operaciones propias del negocio y variación del circulante) también promedio de unos 55M, lo que indica que el negocio ha estado generando una importante caja todos los años. Por tanto ¿Qué valor le podemos dar a un negocio que ha aportado estas cifras estos últimos cinco años?. Si le aplicamos un multiplicador de 5 o 6 veces no parece descabellado establecer un valor entre los 250M€ y 300M€. Y en esta valoración no he tenido en cuenta el Flujo de Caja Libre,, que incorpora FCO e inversiones, que para el periodo 2015-2019, con estimaciones para este último teniendo en cuenta la venta del 14,45% de DCN podría acumular más de 500M€ en cinco años, repito,  más de 500M€ en cinco años. ¿Podría el negocio constructor recurrente de la compañía valer cero? Obviamente, si pensamos en un derrumbe generalizado y catastrófico del sector podríamos albergar esa posibilidad, pero no parece que esta tesis tenga sentido alguno si vemos las valoraciones de otras constructoras, que para nada descuentan este escenario. Pero es que además GSJ ha mostrado una gran fortaleza en años difíciles. Aquí vemos un resumen 2010-1015:

 

Es decir, el año más complicado de este último ciclo de diez ejercicios fue el 2014, en el que el negocio recurrente arrojó 465M€ de facturación y unos 33M€ de EBITDA, en ningún momento el área recurrente de la compañía entró en pérdidas o drenó tesorería. Por tanto, y con estos antecedentes, sería difícilmente justificable asignar un valor de cero al negocio constructor. Las pérdidas contables producidas durante este periodo fueron achacables a la compra de activos inmobiliarios de Parquesol, área que se desprendió junto con su endeudamiento a finales del 2014, pero el "core business" de la compañía, su área constructora nunca dejó de contribuir positivamente, que es lo que estamos tratando de valorar de forma razonable

Así con todo, y sumando ambas partes, no parece que los 390M€ a los que el mercado está valorando la compañía tengan mucho sentido. Una valoración más acertada, y basándonos en las medias de estos últimos años, no en mejores evoluciones futuras del negocio, sino que las cifras de los próximos años reviertan a esa media y no mejoren, debería llevarnos a cifras claramente por encima de los 650M€, equivalentes a unos 10€/acción. Y esto sin tener en cuenta los 114M€ de créditos fiscales pendientes de compensar, ni la gran bolsa de suelo que tiene en Buenos Aires para construir 20.000 viviendas, ni una posible mejora del negocio constructor con el desarrollo de Madrid Nuevo Norte por DCN de la que GSJ sigue ostentado un 10%. 

En definitiva, es cierto que me encuentro frustrado, pero para nada preocupado, y como no encuentro una explicación razonable y basada en fundamentales para esos 6€/acción que acaba de marcar el precio de cierre, solo me queda tener un poco más de paciencia y aguardar tiempos mejores. Ha habido muchos episodios similares y al final la paciencia ha dado sus frutos. 

 Así que nada, feliz año, y a esperar acontecimientos… 

Sin palabras David. Feliz Año a todos¡¡

SANJOSE conservará el Lote 4 del conjunto de edificios y espacios públicos dependientes del Distrito de Villaverde, Madrid

02/01/2020

El Ayuntamiento de Madrid - Distrito de Villaverde ha adjudicado a la UTE formada por SANJOSE Constructora y El Ejidillo Viveros Integrales el Lote 4 de las obras de reforma, reparación y conservación del conjunto de edificios y espacios públicos cuya competencia corresponde al mencionado distrito de la capital de España.