José Lizán, gestor de fondos de Quadriga AM, analiza la situación fundamental y técnica de los valores del mercado español que están siendo noticia estos días.
viernes 21 de abril de 2017 - 08:37
(Os "copio y pego" la pregunta y respuesta donde habla de Grupo San José, si os interesa el resto de entrevista os dejo el enlace en el final del post)
Ahora que mejora el ciclo económico y que España se configura como la economía desarrollada que más crecerá este año (2,6% en 2017 y 3,2% en 2018), ¿es momento de invertir en inmobiliarias españolas, tan ligadas al ciclo?
En Europa hay una clara burbuja. Las yield de los activos en renta en París, Ámsterdam, Londres, etc, se están pagando auténticas aberraciones, con yields por debajo del 2% en la compra de algunos edificios. No tiene mucho sentido rentabilizar al 2% activos así. Todos los fondos que tienen que buscar activos seguros con poco riesgo y algo de rentabilidad han girado de los bonos hacia este tipo de activos –infraestructuras y activos en renta- que están en los mismos precios de burbuja que los bonos. En cambio, si extrapolamos todo esto al mercado español creo que no hay burbuja en renta. Debido a nuestras circunstancias peculiares de la crisis inmobiliaria española, tampoco creo que sean un chollo, pero están en precio. Con los precios de los alquileres y la revalorización que ha habido desde 2012 a ahora en todo el precio de activos en renta con la gran entrada de inversión extranjera y la creación de SOCIMIS, ha habido cierta revalorización en precio en estos activos -20%-25%- que los ha llevado a precio de mercado.
Si vemos precios de alquileres al alza, estos activos pueden tener recorrido, pero a día de hoy eso no se está viendo, pues la subida media del precio de los alquileres es del 1,5%-1,7%, cuando se esperaban revalorizaciones del 4%-5%, pero la recuperación de los precios está yendo más lenta de lo que se esperaba. Si la actividad económica sigue con PIBs por encima del 2% en los próximos años, el exceso de ocupación se termine de llenar y haya una subida de los alquileres. Cuando salieron las SOCIMIS dije que era para entrar en ese momento y olvidarse una década y, a partir de ahora, te vas a llevar el 4%-5% del dividendo que tienen la obligación de pagar, más la rentabilidad de los alquileres, por lo que son activos que están en precio y van a depender mucho del ciclo de PIB para que se traduzca en el NAV de los portfolios de todas ellas por encima de los niveles actuales. Ahora no tiene sentido entrar después de cubrir el 25% desde la OPV. Ahora ya no estoy presente en las SOCIMIS, pero sí en otras compañías del sector inmobiliario que son historias diferentes, Grupo San José y Renta Corporación.
Grupo San José tiene una parte de inmobiliaria con construcción de edificios y edificios singulares, y también estoy en ella porque creo que el próximo mes se va a cerrar la “Operación Chamartín” en Madrid y, si se desbloque esa operación, va a tener revalorización. Además, el tema de la construcción de edificios singulares está yendo muy bien, todos los fantasmas de la deuda han desaparecido, tiene una oportunidad de desinversión interesante y aprovecharía que ahora ha corregido la acción para acumular. En Renta Corporación, que es un bróker inmobiliario dedicado a la compra, actualización de edificios y posterior venta que, tras salir del concurso, puede tener un pico. En lo que son patrimonialistas no estoy, no estoy en Hispania, Merlin ni Realia porque creo que ya están en precio. Las veo como una alternativa a un bono, pero si entras no puedes entrar a jugar el juego del precio, sino que te tienes que quedar sentado a cobrar la yield.
https://www.invertia.com/es/-/lizan-quadriga-si-atlantia-opa-abertis-sera-un-error-para-la-italiana-y-un-chollo-para-los-accionistas-de-la-espanola
