Entre el 1 de enero y el 30 junio Metrovacesa entregó 32 viviendas. Percibió por ellas 7,4 millones (Precio Medio Venta PMV= 7,4/32 = 0,23125=231.250 euros por vivienda).
Esas 32 unidades le costaron 5,5 millones, luego el margen bruto es 7,4 – 5,5 = 1,9 millones (Margen bruto por unidad = 1,9/32 = 0,059375 = 59.375 euros, que es lo que ganan por cada vivienda entregada). El Margen Bruto en porcentaje sería: 1,9/7,4 = 25,67% que es muy buen margen, pero irrepetible en 2020 por la nula revalorización del precio de vivienda nueva, prevista para el año que viene.
Según el Plan de Entregas que figura en su Informe de “Resultados 1S2019” (página 15), en 2019 tendrían que entregar 700 viviendas y a 30 de junio solo han entregado 32. Ya se ve a simple vista que para fin de año les será imposible entregar 700 viviendas. Metrovacesa ya ha dicho que debido a la quiebra de la constructora Teginser no podrá entregar este año las 190 viviendas que estaba edificando Teginser. En principio debería de poder entregar 700 – 190 = 510 de las que ha transferido 32. Le faltaría por entregar en este segundo semestre de 2019 “510 - 32 = 478” lo cual va a ser muy difícil. A efectos de los cálculos nosotros hemos supuesto lo siguiente:
Número de viviendas a entregar en 2019 : 400 (frente a las 510 previstas).
Precio Medio Venta (PMV): 231.250 euros por vivienda (menor cifra entre la realidad (231.250) y la que figura en el Plan de Entrega que es 242.000)
Margen Bruto = 23% (menor porcentaje entre el real (25,67%) y el del Plan de Entrega que es 23%)
Margen Bruto Total de las 400 viviendas = 400 * 0,23125 * 0,23 = 21,275 millones de euros
Como van a vender 100 millones en suelo y el margen bruto del suelo es del 10%, el margen bruto total del ejercicio 2019 será: 21,275 + 10 = 31,275 ≈ 31,3
Ahora vamos con los gastos adicionales-2019 extrapolando los del primer semestre de 2019:
Costes comerciales, Sueldos y Salarios y Servicios externos = 32 (en el 1S2019 ascendieron a 15,9=4,3+7,8+3,8)
Revalorización de activos = 20 (en el 1S2019 fue de 16, pero será 0 en 2020, según los tasadores)
EBIT = 31,3 - 32 + 20 = 19,3
BAI = 19,3 - 6 (gastos financieros) = 13,3
BDI = 13,3 – 2 (impuestos) = 11,3, que está en línea con el resultado del 1S2019 = 6,1
B) ESTIMACIONES 2020
¿Qué pasará en 2020?. Según el Plan de Entregas (página 15 del Informe “Resultados 1S2019”), deberían de entregar 2.600 viviendas, lo cual va a ser muy difícil, viendo como están evolucionando las entregas en este 2019. Además será casi imposible alcanzar un PMV de 295.000 euros/vivienda y un Margen Bruto del 24%
Un cálculo de entregas más realista sería el siguiente:
Que se entregue la totalidad de las preventas (37% de 2.600) = 962
Que se entreguen la totalidad de las que no pudieron entregarse en 2019 por quiebra de la constructora = 190
Que se entreguen el 10% de las que estarán en construcción en 2020à10% de 2.310 = 231 (2.310=89% de 2.600)
Número total de entregas en 2020 = 962 + 190 + 231 = 1.383 viviendas, que es algo más de la mitad de las 2.600 entregas del Plan Estratégico.
Vamos a suponer que el Precio Medio de Venta (PMV) es de 242.000 euros/vivienda (el que se suponía en el Plan Estratégico para las viviendas entregadas en 2019) y un Margen Bruto del 23% (el que se suponía para 2019).
Según esto, el Margen Bruto de las 1.383 viviendas será:
1.383 * 0,242 * 0,23 = 77 millones de euros
Al igual que en 2019, suponemos que el Margen Bruto por la venta de suelo será de 10 millones de euros (debido a la venta de suelo por un valor total de 100 millones y con un 10% de margen).
Con estos datos, las cuentas de 2020 serían las siguientes:
Margen Bruto total = 77 + 10 = 87
Costes comerciales, Sueldos y Salarios y Servicios externos = 45 (18 + 16 + 11, respectivamente)
EBIT = 87 -45 = 42
BAI = 42 – 12 (gastos financieros) = 30
BDI = 30 – 6 (impuestos) = 24, lo que significaría duplicar los resultados de 2019.
Puede parecer una cifra estupenda, pero el bpa sería 24/151,676 = 0,158 euros/acción y
el PER a un precio de 8,7 euros/acción = 8,7/0,158 = 55
C) RECOMENDACIÓN
Pagar un PER de futuro (2020) de 55 por una acción, no sé si sería un buen negocio, yo creo que no, desde el punto de vista de un inversor “value”, (la acción no estaría infravalorada ni mucho menos), pero teniendo en cuenta que la venta de viviendas puede seguir creciendo en 2021 y llegar a las 2.600 unidades entregadas, estaríamos hablando de valor “growth” lo que justificaría estos PERs tan altos.
A medida que transcurra 2020 y se vea que puede duplicar beneficios, la acción subirá quizá hasta los 11 u 11,5 donde existe una zona de resistencias importantes según se ve en el chart adjunto. Por lo tanto la estrategia sería: comprar ahora a los precios actuales (8,7-8,75) por estar tocando la base del canal bajista (ver chart adjunto) y vender a 11,5, dentro de un año. La rentabilidad anual de la inversión sería del 28%, siempre que en 2020 duplique beneficios. De no ser así seguiría por debajo de 9 y la rentabilidad de nuestra inversión sería de casi el 0%.
Es muy difícil que la acción baje mucho más de lo que está ahora y no por motivos técnicos (que también) sino porque el valor neto de sus activos por acción es de 17, (podría bajar por depreciación del valor de la vivienda nueva, pero sería “raro” aún entrando en fase ligeramente recesiva). En consecuencia, la acción estaría cotizando con un descuento del 50% cuando lo normal es que ese descuento sea del 30%.
D) RIESGOS
El riesgo más importante es que la economía en general entre en una fase depresiva similar a la del 2008. En ese caso no solo se venderían menos unidades sino que también el valor de los activos de Metrovacesa se depreciaría, con el consiguiente desplome de la acción.
Nosotros creemos que la economía europea está “japonizada”. A pesar de ello los precios de las viviendas han ido subiendo y todo lo que sube, baja. De cara al futuro “intuimos” (no tenemos la certeza) que los precios de las viviendas disminuirán, (en porcentajes de un dígito bajo), lo mismo que las ventas.
E) CHART METROVACESA a 6 setiembre 2019
En 8,50 hay un soporte, que es la base del canal bajista. Muy probablemente haya tocado fondo y ahí sería compra. Además hay una divergencia alcista en el estocástico.
#43
Re: ¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?
¿Cuando presenta resultados Metrovacesa? Este trimestre creo que será una buena referencia para ver como va realmente el negocio.
Los resultados del tercer trimestre se presentarán el jueves 14 de noviembre a las 18:30h (CET). Veremos como va la entrega de viviendas y si se acercan a las 510 previstas para 2019.
https://cnmv.es/portal/HR/verDoc.axd?t={8cf78598-57f1-47f8-a085-1862e548d5eb} En las páginas 13, 15 y 30 cita como objetivo de entrega 700 viviendas, pero debido a un cambio de contructora hay 95+198=293 viviendas afectadas que muy probablemente no se terminarán hasta 1T2020. De aquí que las entrega-2019 se hayan revisado a la baja: En plan pesimista 700 - 293 = 407 En plan optimista 700 - 195 = 505 Saludos.
#47
Re: ¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?
gracias javiro, era por el analisis que ponias tan trabajado por quien lo ha realizado. es tuyo propio no es que lo hayas copiado de alguna web o lo tengas colgado por algun sitio?
El análisis lo hice yo teniendo en cuenta lo que se comunicó en el Informe del segundo trimestre-2019 acerca del retraso en entregas de viviendas. Mañana a ultima hora publicarán los resultados del tercer trimestre. Veremos que ocurre. Éste es un sector (inmobiliarias promotoras) que ahora mismo no interesa por el ciclo económico recesivo que se avecina, problema que se verá agudizado por el nuevo gobierno de socialistas y comunistas. Un amigo mío estaba muy interesado en invertir en Metrovacesa (por el descuento sobre el NAV) y yo estaba empeñado en demostrarle que no lo hiciera al menos de momento. Que esperara un poco. Y pienso que este "poco" se va a largar en el tiempo, porque no creo que la gente quiera endeudarse sobre todo si no es funcionario. Ya que hice algunos números, decidi colgarlos en rankia. Incorporo a este post un Gráfico de Metrovacesa. Su situación técnica no puede ser más dramática. Como siga por debajo de 8,27, que es donde está el último soporte, ni yo ni nadie puede intuir donde aterrizará. Además todos los consejos (al menos los de "investing"), son de Venta. A ver si hoy mismo puedo colgar otro análisis de Solarpack que he redactado en base a los resultados del tercer trimestre, porque creo que quizá el sector de renovables a largo plazo, podría ser el menos perjudicado por las nuevas políticas.
