España
Si pero no son 100 viviendas si no varios miles y además tampoco sabemos muy bien la repercusión en el exterior de como le va, solo lo que nos cuentan ellos y claro esta manipulado igualmente que la información de aquí
Ten presente , que las posibles perdidas que puedan generar en el Santander y el BBVA en la valoracion de las viviendas , estan ya recogidas en sus balances , por un aumento de las provisiones que han hecho , que de paso se las pueden permitir ,porque el flujo de caja ,se mantiene alto ,las inversiones extranjeras estan vien encaminadas , la economia de Latinoamerica se mantiene solida y por los tanto , no afectaria a las cuentas de resultados
tambien a destacar que las compras de bancos en USA , a precios de saldo , estan siendo vien recogidas por el mercado , lo ultimo , la compra por parte del BBVA , del banco de USA , concretamente el 15 por tamaño ha sido muy vien recogido por la bolsa , ya que considera , que los precios de compra son atractivos
un saludo
Si te refieres a las viviendas no vendidas, en principio son pasivo no exigible y seguro que lo tienen provisionado parcial o totalmente
En la cuenta de resultados?
Es cierto el pasivo , de las viviendas no vendidas , lo suelen tener ya provisionado , pero tambien los activos titulizados y que por valoracion no se corresponden con los precios actuales , tienen que provisionarlos , ya que sino lo hacen , aumentaria la prima de riesgo del banco y partiendo que tienen recursos propios mas que suficientes , se adelantan a los posibles acontecimientos no deseables , es obvio , que provisionar , supone un coste , que se reflejara en las cuentas de resultados , pero lo dicho , anque los beneficios vayan a menos , la solvencia , tanto en el Santander y en el BBVA estan fura de dudas
un saludo
Si los bancos han actuado correctamente las cuentas según tu ejemplo creo que serían:
1.Promotor 100 viviendas
2.El banco las valora a 200.000 cada una. Total 20MM
3.El banco da el 80% de prestamo: 16 MM
4. El promotor no paga y entrega las viviendas que se valoran en 15 MM.
5. El banco incorpora a su activo 15 MM en viviendas y provisiona 1 MM para compensar las perdidas del prestamo inicial.
Ahora bien la contabilidad exacta para reflejarlo la desconozco.
saludos
La inmobiliaria del banco vende unos terrenos por valor de 5 millones a un promotor
El banco le presta 3 millones al promotor para comprarlo
El banco le presta 2 millones al promotor para que compre materiales y alquile maquinaria para su contrucción
La empresa de contruccion devuleve el crédito de 2 millones que tenia con el banco
Los peones de la obra ganan dinero de sobra como para comprar los pisos que el promotor vende, al igual que los otros empleos asociados.
Compran los pisos del promotor a 200 000 € cada uno, le entregan 10 000€ al banco y el resto a un euribor+0,5
EL promotor se está forrando, adquiere títulos de la inmobiliaria que el banco saca en forma de OPV en bolsa, acuden tambien el de la contructora, así como algun trabajador de la contrucción, con las bajas cuotas le da para ahorrar.
Llega la crisis inmobiliaria, el banco deja de conceder hipotecas, los pisos no se venden, no se paga, no se contruye, no se contratan peones, se dejan de pagar las hipotecas, la bolsa lleva un tiempo bajando, la inmobiliaria no vale nada, unos centimos,el promotor debe vender los titulos para conseguir pagar al banco la liquidacion trimestral de los intereses del crédito de la construcción en Seseña, Boadilla del monte,Quintana de arriba...
Las cuentas no cuadran, la promotora suspende pagos, el administrador desaparece, ante un caos de repliego, las intermediarias, con los Activos llenos de derechos de cobro que nunca recibiran alargan los periodos de pago, se descuentan letras, el banco no perdona, intereses de demora, cuotas, refinanciaciones, las empresas mas afortunadas(medianas) entregan un cacho de la empresa al banco o su totalidad y acaban con el infierno, otras aportan como garantía ahorros personales. Las tarjetas de crédio de los trabajadores hechan humo, a ellos les deben salarios por lo que siguen gastando, pero no se dan cuenta de que cuando el FOGASA se lo pague(única esperanza) el banco estara demandando los ineteres del 20% de sus targetas con las que compraron.
La situación revienta, el banco debe hacerse cargo de la situación, crea una sociedad patrimonialista(inmobiliaria) con la que agrupa los inmuebles enbargados, terrenos, naves industriales... la ley hipotecaria en España obliga al pago de la diferencia entre lo adeudado con el banco y lo obtenido por éste en la subasta, con los medios de comunicación avisando hacerca de la
magnitud de la crisis, nadie acude a las subastas, salvo la Inmobiliara del banco para no levantar la liebre, como único postor fija un precio de compra parecido a la deuda,los pisos no caen mas que un misero 10% o 20% la diferencia la pagará la familia, pero como estan en paro, los intereses haran crecer la cantidad.
La bolsa roza mínimos, el banco compra titulos de la la inmobiliaria que vendio en el boom a precios de saldo, los inmuebles enbargados van dandose salida con nuevas hipotecas y "descuentos", la inmboliaira se dispara en bolsa, tras las rápidas subidas los inversores que han sobrevivido a la caida de los mercados se dejan seducir y compran, el sueño se desvanece, el banco ya ha vendido sus titulos,se suelta el mercado y se le permiterse hundirse libremente, finalmente el banco compra la inmobiliaria y la fusiona bajo el nombre de la segunda patrimonialista.
Ahora el banco tiene derechos, con el hipotecado que paga, targetas, creditos a empresas con demora...todos los ya citados, y el banco sólo habia prestado 3 millones.
Esta es mi visión
En mi opinion los supestos de partida son erroneos:
1. Los bancos no vendieron terreno a las promotoras. Es decir, lo bancos son intermediarios fianancieros que se dedican a captar recursos para prestarselos a otros. El negocio inmobiliario no es su negocio, salvo en estas épocas de crisis por obligación.
2. Creo que el préstamo al promotor funciona de otra forma. Se presenta el proyecto al banco, se tasa y se concede el 80% del valor de tasación en hipoteca. El dinero se va entregando a medida que se van presentenado unas certificaciones de obra, pero no todo por adelantado, y menos para pagar el terreno. Como mucho se debió adelantar el 20%.
3. El tema de los embargos tampoco lo veo claro. Me inmagino que en la actualidad los bancos prefieren la dación en pago cuando se trata de promociones enteras, ya que debe ser más fácil en principio controlar y disimular su valoración real que sacarlas a subastas cuando no hay apenas mercado y tener que reconocer grandes pérdidas.
Es ahora cuando las entidades están creando, o desempolvando, sus inmobiliarias para gestionar los bienes inmuebles que se están quedando y no durante el boom.
Saludos