Venta vivienda, tributacion plusvalía

Buenas tardes.
En mayo de 1994 compré una vivienda que me costó 78000 €, y fue la habitual hasta el año 2010. En 2011 me trasladé a otra provincia y me compré una vivienda por 120000 € que es ahora mi vivienda habitual. Mis preguntas son:
1-¿Qué impuestos he de pagar por la ganancia obtenida? ¿Hay algún coeficiente reductor?
2-¿Al haber comprado la actual vivienda habitual antes de vender la anterior, me puedo aplicar lo de reinversión en nueva vivienda y así tributar menos?
Muchas gracias por vuestras respuestas.

Disculpad, se me olvidó decir que ahora voy a vender la vivienda que compré en el año 94 en 130000 €.

Si vendes la vivienda antigua en este 2012 , podras aplicarte la exencion de plusvalia por reinversion en la nueva vivienda adquirida en 2011.

Debes tener en cuenta lo siguiente , que tratare de explicarte con un ejemplo:

Valor de adquisicion vivienda antigua....78.000 euros ( Los gastos de adquisicion se suman al valor escriturado) se actualiza con unos coeficientes en funcion del año de adquisicion si es el 94 es el 1,2908... 100.682 euros

Valor de venta .... 130.000 euros ( Los gastos de venta y el Impuesto de plusvalia municipal que es a cargo del vendedor minora este valor en estos gastos)

Plusvalia generada 130.000 - 100.682 = 28.318 euros

Si cuando vendas esta vivienda no tenias hipoteca pendiente , el NETO a reinvertir en la nueva vivienda serian los 130.000 , si cancelas hipoteca de esta vivienda , el NETO sera los 130.000 menos la cancelacion de hipoteca.

Para que esta plusvalia de 28.318 euros no tribute , debes aplicar este NETO de la venta a la adquisicon de la nueva vivienda , como tendras un hipoteca , deberas cancelar hipoteca en este valor NETO.

Si solo destinas un porcentaje de este NETO a cancelas hipoteca de la nueva , la plusvalia se vera exenta en la misma proporcion que del NETO destines a la cancelacion.

La plsuvalia tributa los primeros 6.000 euros al 21% , de 6.000 a 24.000 al 25% y el resto que supere los 24.000 al 27%.

Saludos

Muchas gracias, me ha quedado super claro. Es vergonzoso que hacienda cobre del que vende el piso y también del que lo compra.

Disculpad de nuevo, pero me ha surgido una nueva duda: Como he tenido una ganancia entorno a 28000 euros con la venta de mi antigua vivienda y he hecho una nueva compra por valor de 127000 con los gastos de escritura, etc., el calculo sobre lo que tengo que pagar por irpf sobre que cantidad tendría que hacerlo. Y otra cosa, esto supongo que al hacer la declaración con el programa padre ya te lo da resuelto con solo meter los datos ¿no?. Muchas gracias

Yo estaría interesado en vender mi vivienda. Para tenerlo claro, ¿los gastos del vendedor sin inmobiliaria de por medio serían?:
-Cancelación de la hipoteca si la hay
-X euros de papeleo (pongamos 900€ de trámites)
-Plusvalía
De cara a la plusvalía, ¿que me supondría aproximadamente con estos números?:
-Coste de adquisición en 2010: 130.000€ + gastos
-Importe pendiente de hipoteca: 90.000€
-Precio de venta en 2013: suponemos por la crisis 100.000€
¿Tendría plusvalía cero? ¿Ó el % de hacienda sería sobre los 10.000€ que me sobran tras cancelar la hipoteca? ¿Ó la hipoteca no tiene nada que ver y depende por ejemplo de la revalorización que ha sufrido la vivienda estos años si es que la hay?

Gracias.

Al valor que figure en la escritura del 2010 , se han de sumar los gastos de escritura (Notario-Registro-Gestoría) y los gastos de formalización de hipoteca .. si por ejemplo la suma de estos importes suponen 136.000 euros hay que aplicarle el coeficiente de actualización del 2010 que es de 1.0303 , lo que resultaría un valor de adquisición de 140.120 euros.

Si el valor de venta es inferior a este valor , tendrías no una plusvalía sino una minusvalía (perdida) que se podría aplicar fiscalmente en el ejercicio de la venta o en los cuatro siguientes, como compensación con otras plusvalías que se puedan generar.

La cancelación de hipoteca no interviene en el calculo de la plusvalía/minusvalía, solo se considera cuando se reinvierte en otra adquisición de vivienda habitual y minora el valor de venta para tener en cuenta el importe a reinvertir en la nueva vivienda habitual.

Se debe tener en cuenta que con independencia de esta plusvalía fiscal en el IRPF , existe otra plusvalía municipal de incremento del valor de los terrenos que se liquida a los ayuntamientos y que corren a cargo del vendedor , cada ayuntamiento tiene un baremo para el calculo de esta plusvalía en función del valor catastral del suelo y del periodo desde la ultima transmisión.

Saludos

PD. Atención con el valor asignado en la venta, ya que cada Comunidad Autónoma tiene un baremo de valores mínimos por los que realizar transmisiones de inmuebles , la administración puede aplicar este valor mínimo, si el asignado a la venta es inferior y el contribuyente debería presentar una tasación contradictoria y entrar en conflicto con la administración.

desconocía "los coeficientes de abatimiento", lo público por si a alguien le puede interesar:

Cuándo puedes vender una casa y no tributar en el IRPF por la plusvalía
La venta de la vivienda habitual genera unas plusvalías que deben declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Solo si se es mayor de 65 años o el importe de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual, esa ganancia patrimonial quedaría exenta. Existen, además, otras alternativas para rebajar la carga.

E. Ruiz-Hidalgo / www.invertia.com
Martes, 8 de Octubre de 2013 - 10:28 h.
La ganancia patrimonial, que se gravará al hacer la declaración de la renta, es la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición.

Si la vivienda es habitual, y el contribuyente mayor de 65 años, esa plusvalía quedará exenta de declaración y, por tanto, de tributación.

Además, si el importe de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual, en el plazo de los dos años posteriores a la venta, el beneficio generado también estará exento en la proporción que el importe reinvertido se corresponde con el valor de venta.

Si no se tiene alguna de las situaciones anteriores, se tributara en el ejercicio de la venta según la plusvalía generada. Ahora bien, hay coeficientes reductores para los casos en que las viviendas que se vendan se compraran antes del 31 de diciembre de 1994.

Existe hasta el 20-01-2006 una reducción conocida como "Coeficientes de abatimiento" que para los inmuebles se aplica de lo forma siguiente:

Ejemplo : Si se ha adquirido una vivienda el 16/08/1989 y es vendida en el 30/11/2012, con una valor de venta de 300.000 euros y un valor de adquisición de 60.000 euros.

Días desde la adquisición a la venta (8.507 días)

Días desde la adquisición hasta el 20/01/2006 (6.001 días)

Porcentaje sobre el que se puede aplicar la reducción ( 6.001/8.507)= 70,5419%

La plusvalía total por diferencia entre el valor de venta 300.000 y el valor actualizado (aplicando coeficientes de actualización a los 60.000) 78.222 es de 221.778 euros.

Si aplicamos el porcentaje obtenido por días desde el 20/01/2006 a la fecha de adquisición que es del 70,5419%, tenemos la plusvalía a la que puede aplicarse los coeficientes de abatimiento es 156.446,43 euros ( 221.778 x 0,705419).

El coeficiente de abatimiento se podría aplicar a los 6 años que han pasado desde la fecha de adquisición 16/08/89 al 31/12/94 y la reducción es del 11,11% por cada año. En total sería del 66,67% que aplicado a los 156.446,43 euros de plusvalía de aplicación , se tiene una reducción de 104.297,20.

En resumen: A la plusvalía total de 221.778 euros le reducimos el importe de 104.297,20 , por tanto la plusvalía a tributar es de 117.480,80 euros.

El programa PADRE en sus Casillas 360 y siguientes calcula correctamente esta reducción.

PLUSVALÍA A TRIBUTAR EN IRPF

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal.

Con efectos desde el 1 de enero de 2013, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda que se hayan generado en un período menor o igual a un año, se integran en la base imponible general del IRPF.

Cuando el período de generación de las ganancias patrimoniales sea superior a un año, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida: Un 19% para los primeros 6.000 euros y, el resto del importe, al 21%.