Plusvalia e IRPF venta casa con hipoteca

hola, me uno a este foro. Por educación, me presento pues he usado este foro cientos de veces para aprender mucho y ahora me gustaría me ayudasen a encontrar solución a un tema que me afecta personalmente.

Imaginemos un señor que en 1994 se compra una casa sobre plano y se gasta 24 millones de pesetas (por redondear, 130000€). Dicha casa la obtiene gracias a una hipoteca y es su vivienda habitual.

Al poco tiempo, se casa y su señora va a vivir a esta casa junto con el señor. La casa sigue perteneciendo al señor.

En 2004 deciden comprar una residencia de veraneo. Para poder pagarla, el señor amplía la hipoteca sobre la primera vivienda (la habitual), y pagan de forma íntegra la casa de veraneo de forma que no pesa ninguna hipoteca sobre la casa de veraneo. La señora es añadida como aval. La casa de veraneo costó 120000€. La hipoteca (que pesa íntegramente sobre la primera vivienda del señor) tras la ampliación se queda en 260000€.

En 2011, el señor y la señora se divorcian y acuerdan (firmado ante un juez) que la señora habitará la vivienda habitual (que pertenece al señor) junto con la hija común de ambos. El señor se va a vivir a casa de sus padres, aunque sigue estando sentado en la casa que ambos compartieron y que pertenece a él.

Ahora el señor quiere que la señora se marche cosa que la señora se niega principalmente porque tiene un divorcio firmado ante un juez en el que dice que a ella le corresponde habitar la casa, y segundo porque l señora se niega a irse de una casa de la que seguirá siendo avalista los próximos 20 años.

Finalmente, llegan a un acuerdo pues el señor dice: vendo la casa, pago lo que queda de hipoteca y así tu sales del aval. Ella acepta.

La preocupación del señor es: por cuánto me saldrá todo esto?:

- Tengo que pagar el impuesto de plusvalía. Cuánto.
- Tengo que pagar la plusvalía por el incremento patrimonial. Cuánto?
- Me ahorro algo por cancelar de forma íntegra la hipoteca gracias al dinero que obtendré por la venta? Cuánto? Supongo que la vendo por 235000€ y me queda de hipoteca 201000€

Disculpen la parrafada, pero es que o lo explico todo o no podré obtener la información que estoy buscando :-)

Gracias!

1. La plusvalía depende del valor catastral del suelo, no del precio de compra ni de venta, y depende del Ayuntamiento, calcula un buen pico de 2 o 3 mil euros por lo menos.
2. El incremento patrimonial tributa en renta, por diferencia entre el valor de venta y el de compra, a grandes rasgos 235.000-130.000=105.000, un palo de mucho cuidado el que saldrá.
3.La hipoteca no tiene nada que ver con ninguna de las dos cosas anteriores, te vendrá muy bien cancelarla y dejar de deberla, pero no ahorra fiscalmente nada el amortizarla o no. Salvo que en vez de amortizar esa hipoteca, el importe de la venta lo reinvirtieras en otra vivienda habitual y te acogieras a la exención por reinversión, y si cumples los requisitos para hacerlo.

Mil gracias por la respuesta!

He encontrado este link:

http://cincodias.com/cincodias/2014/11/04/economia/1415117089_359129.html

Ahí, digamos que pongo precio de compra de 130000€, de venta 235000€. Fecha de compra 20/03/1994 y fecha de venta (posterior a 2015... la anterior de 2015 me da igual qué poner): 01/05/2015

En este caso, me dice que por el incremento de patrimonio, debería pagar 22500€. Como bien dices, además de esto estaría el coste del impuesto de plusvalía. Sin embargo, en cuanto a lo que tributa en renta, parece ser que el cálculo es independiente del salario etc... y es un % en función de la plusvalía en sí. Es correcto? También veo que en el precio de compra hay que incluír gastos de notaría etc... En algún sitio, he visto que al precio de venta hay que substraerle el de la cancelación de hipoteca (el 1% o lo que sea).

Tiene sentido así?

Mil gracias una vez más!

Alejandro

Al precio de compra digamos neto, has de sumarle lo gastado en Notario, Registro e impuestos inherentes a la compra (en una casa de segunda mano el Impuesto de Transmisiones que se paga a la Comunidad Autónoma) en una casa de primera mano será el IVA (corregidme si me equivoco).
Y al precio de venta idem, a lo que pones en la escritura que la vendes le restas Notario e impuestos inherentes a la venta. (¿la plusvalía municipal se restaría?, lo pregunto que no lo tengo muy claro, Leopol72 lo sabe fijo).

Lo de la cancelación de la hipoteca me temo que no.

Y no sé si estoy en lo cierto pero si estabas en gananciales o separación de bienes también influiría, ¿lo has mirado?

Un saludo y suerte con todo

Gracias!

La casa se compró antes del matrimonio y había separación de bienes.

Sobre el impuesto de plusvalía... hay alguna regla tonta que de una idea del valor catastratal de suelo? He visto esta página para calcular dicho impuesto, pero me falta el valor catastral del suelo:

http://www.foro-ciudad.com/plusvalia-municipal.php

Gracias de nuevo!

El valor catastral del suelo te viene fijo en el recibo del IBI.

Y no te cortes un duro en acercarte a tu Ayuntamiento y que te hagan un calculo "preventivo" de lo que te supondrá la Plusvalía Municipal.
Te lo van a hacer sin pegas ya veras. Y así sales de dudas.

Gracias,

Sin embargo, el señor de mi historia es el ex-marido de mi pareja, y estamos intentando convencerle que venda para que mi pareja salga del aval. En otras palabras, no es una relación en la que pueda ir a verle y decir "oye, enséñame el IBI" :)

Ya te digo, con tener una idea (y me estás ayudando mucho!!) es más que suficiente.

Un saludo,

Siempre he entendido que tanto la plusvalía como los gastos de la hipoteca son tenidos en cuenta en la adquisición y transmisión, si bien ahora mismo sólo he encontrado una consulta respecto a la hipoteca:

126629-GASTOS DE APERTURA Y CANCELACIÓN DE HIPOTECAS

Pregunta

Como consecuencia de la venta de un inmueble, se cancela la hipoteca que se había solicitado para su adquisición. A efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida por la venta del inmueble ¿puede considerarse que los gastos de constitución de la hipoteca forman parte del valor de adquisición y que los gastos de cancelación minoran el valor de transmisión?

Respuesta

Según el artículo 35 de la Ley del impuesto, forman parte del valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses. A su vez, los gastos y tributos satisfechos por el transmitente minoran el valor de transmisión.

La exclusión expresa que el precepto legal realiza de los intereses como elemento integrante del valor de adquisición conduce a interpretar que los gastos de constitución de hipoteca pueden considerarse como inherentes a la adquisición y, por tanto, integrantes del valor de adquisición.

A su vez, los gastos de cancelación de hipoteca minorarán el valor de enajenación.

Para que sea aplicable dicho tratamiento, los gastos de constitución y de cancelación de la hipoteca han de corresponder a actuaciones directamente relacionadas con la compra y venta del elemento patrimonial, respectivamente.

Si sabes el valor catastral total, puedes aproximar el del suelo como un 20%, normalmente suele corresponder. No obstante, si no sabes el valor catastral, la única manera es ir al catastro y pedir una certificación, o al Ayuntamiento a pedir una copia o certificado del IBI.

Jhonyleroy, contáis las cosas de una manera que parece una teleserie :o) :o) :o)

Ya te hacía yo protagonista de la película y eres secundario de lujo :o)

Bueno como decía aquel "el orden de los factores no altera el producto"

Si quiere vender el ex de tu pareja ya tenéis mucho ganado. Lo de la plusvalía que no se asuste tanto hombre, que tampoco le irá la vida en ello. Es un impuesto caradura de esos que tienen las entidades locales, pero que si se acerca al Ayuntamiento con esos datos le van a hacer una prefacturación segura, y así sale de dudas.

Que tengáis suerte todos con todo y podáis seguir vuestras vidas tranquilos

leopol muy acertado lo que has sacado/buscado.

Me lo guardo para recordarlo siempre.

Gracias y un saludo

Jajjajaj gracias por el comentario y las respuestas de todos.

Leyendo por ahi (pongo los links abajo) da la sensación que el importe que debería pagar (además del impuesto de plusvalía que según me comentan por otro lado debería estar entre los 3000-6000€) tras la reforma fiscal del 2015, y dado que no reinvertiria en una nueva vivienda, seria del 24% de la plusvalía. Es decir, cojeemos el valor de venta, restamos el valor de compra y sumamos los gastos derivados tanto de la compra como de la venta (notarios, gastos de creación y cancelación de la hipoteca...).

Entendéis vosotros lo mismo? Y todo esto independiente de los ingresos que tenga por otro lado/salario?

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142517106974&pageid=1200916230200&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico
http://www.rtve.es/noticias/20141120/cambios-trae-reforma-fiscal-aprobada-ya-forma-definitiva-congreso/1051260.shtml
http://www.rtve.es/noticias/20140730/hacienda-eleva-reduccion-irpf-para-los-que-alquilen-una-vivienda/984560.shtml
http://www.nuevatribuna.es/articulo/economia/contribuyentes-podran-ahorrar-2-900-euros-declaracion-aprovechan-novedades-reforma-fiscal/20141202131928109922.html

Gracias!

Sí, entiendes bien

Pero no el 24% de toda la ganancia, eso será de lo que exceda de 50.000€, los primeros 6000 al 20% y entre 6000 y 50000 al 22%.....a ojo de buen cubero ponle un 22,4% por toda la ganancia....a ojo eh :o)

la superreforma que iba a beneficiar a las clases medias ES MENTIRA ahora con esto lo váis a comprobar.
Seguirá pudiendo aplicar coeficientes de abatimiento, pero no de actualización. Y ese sí que estaba bien para no dejarte un pastón, ppeeero han decidido ayudar a las clases medias así .......?????????????. Yo que sé, igual resulta que así levantamos esssspaña, no sé yo, pero las mentes pensantes piensan que sí.

El enlace ese os servirá de ayuda, el que tú pusiste de Cinco días, pero vamos la cuenta exacta será la que haga con el programa PADRE delante.

Un saludo

Ok gracias!

Hola,

A ver si alguien puede ayudarme.

Mis suegros han vendido una casa por 160.000eu, dicha casa no la compraron sino que en el boom imobiliario la cambiaron por unos terrenos que tenían, la casa es de obra nueva ( el constructor al que cambiaron el terreno les hizo la casa ). El tema es saber cuanto les toca pagar de impuestos en esta operacion.

Gracias por vuestra ayuda