Desafectación y Venta Piso Comunidad Vecinos

Buenos días a todos,

en mi comunidad de vecinos se va a hacer la desafectación y venta del antiguo piso de la portería. Además de los trámites de notaría, registro, etc., tengo dudas sobre la fiscalidad que aplicaría como incremento patrimonial.

No sé cuál es el precio de compra que tendría que aplicar para calcular el incremento patrimonial. Podría pensar que es 0, ya que el piso hasta ahora no existía en la división horizontal. Pero por otro lado, cuando compré el piso también adquirí una parte de los elementos comunes, y ahora lo que se haría es vender parte de esos elementos comunes. ¿Tiene sentido aplicar un precio de compra basándome en lo pagado en el propio piso en su momento?

Pongo un ejemplo de lo que quiero decir. Supongamos que compro un piso de 75 m2, al que le corresponden 15 m2 de elementos comunes, por un importe de 150.000 €. Según el planteamiento que hago, sería como haber comprado 90 m2 (no sé si tendría que considerar también algún factor corrector para las zonas comunes). Si mi participación en el piso a desafectar es de 5 m2, sería como vender esos 5 m2.

Por otro lado, no sé si existe alguna diferencia en la tributación respecto a que el importe de la venta se distribuya en los vecinos, o bien permanezca en los presupuestos de la comunidad y se emplee para reformas o minorar las cuotas mensuales.

Muchas gracias

En primer lugar entiendo que la imputación que haces es correcta para determinar la "parte de tu piso" que vendes, sin perjuicio de que podrías añadir proporcionalmente los gastos registrales y demás.

Por otra parte el dinero obtenido habría de ser imputado en el IRPF de cada vecino conforme su proporción de participación en el piso. Cada uno tendrá un precio de compra, pues bien, la ganancia o pérdida surgida será la difernecia entre el dinero que reciban y la parte proporcional "de su piso" que vendan, incluyendo en este la parte proporcional de los gastos notariales y registrales que le correspondan.

¿Me he explicado?

Gracias. Creo que lo entiendo, y tendré en cuenta los gastos varios que puedo incluir, tanto para determinar el precio de compra como el de venta.

Las cifras que puse eran un ejemplo para ilustrarlo de manera simplificada, pero tengo los datos para calcular las reales. Mi duda venía por si el precio de compra tenía que considerarlo 0 y entonces el importe de la venta en su totalidad resultaba ser ganancia patrimonial a incluir en el IRPF.

Un saludo

Si tu puedes justificar que la vivienda te costó X y que le corresponde un Y% de la casa del portero que se ha vendido no creo que haya ningún problema.

Buenas tardes Kyrie,

refloto este tema porque me han pasado una consulta vinculante V0455-07 en la que se trata este tema.

http://petete.minhap.gob.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=7990&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V0455-07%29&Pos=0&UD=1

Ahora la duda la tengo en el punto que dice:

"b) El valor de adquisición será el resultado de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre los coeficientes de participación en la comunidad anterior y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante de sumar el importe real satisfecho por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los ellos"

Para este punto, el precio de compra del piso completo es 150.000, el coeficiente de participación antes de la desagregación es 5,26%, y el posterior a la desagregación es 5,02%.

1. El administrador de la finca me dice que el valor de adquisición de la parte desagregada es: 150.000 x (0,0526 - 0,0502) = 360€.

2. Sin embargo, yo entiendo que la cuenta ha de ser 150.000 x (0,0526 - 0,0502)/0,0526 = 6844€

La razón de las cuentas que hago yo está en que cuando el coeficiente de participación pasa de 5,26% a 5,02%, lo que significa es que he vendido el 0,24% de toda la comunidad, no sólo de mi piso. Para ver cuánto representa esa variación en mi piso, creo necesario dividir por su propio coeficiente.

¿Qué interpretación le das al texto de la consulta y qué cuentas piensas que serían las correctas?

Muchas gracias

La interpretación correcta es la del administrador, pues tu no vendes el 0,24% de toda la comunidad, sino que tu piso pierde por la venta el 0,24% de participación en la comunidad.

Gracias por la pronta respuesta. Siento ser un poco pesado, pero realmente no lo veo. Coincido con lo último que comentas: "el piso pierde por la venta el 0,24% de participación de la comunidad".

El quid de la cuestión es ¿cuánto he pagado por tener una participación del 0,24% en la comunidad que ahora deja de tener mi piso?. Si por tener un 5,26% he pagado 150.000€, por el 0,24% yo no veo que sean 150.000x0,0024 = 360€, sino 150.000x0,0024/0,0526 = 6.844€

De hecho, si llevamos esa cuenta al límite, que es que después de una hipotética segregación me quedara sin ninguna participación en la comunidad, el porcentaje inicial sería 5,26% y el final sería 0. Aquí, mi calculo me da el 100% de lo que he pagado por la compra (150.000€), pero según el del administrador sólo el 5,26% (7.890€), y ese sería el valor máximo al que podría optar si me deshiciera del piso en su totalidad.

De verdad que algo no me cuadra.

Un saludo

Pues yo lo veo como una simple regla de tres. Si por 150000 es el 5,26% de participación en el edificio, el 0,24% será X.

Piensa lo siguiente, tu adquiriste ese 5,26% por 150000 y ahora te vas a quedar con 5,02%, por tanto lo que estás vendiendo de tu parte es un 0,24%, y aquí aplicamos la regla anterior.

Así mismo para mí es claro lo que dice la DGT, en ningún momento en su resolución dice de dividir entre el denominador inicial de participación.

Hola,

precísamente la X que indicas en la regla de tres resultan ser los 6.844€ que planteaba según mis cuentas, y no los 360€ de las cuentas del administrador. X = 150000x0,24/5,26 = 6.844€

La verdad es que esto es un auténtico lío, y le ha debido pasar a cuatro gatos, porque he buscado algún caso similar y no he encontrado nada.

Muchas gracias por las molestias.

Saludos

Pues la verdad es que me haces dudar ahora... La resolución de la DGT dice que hagas (coef. anterior - coef. posterior) x precio compra; pero lo tuyo no carece de lógica...

La lógica aritmética es lo que plantea cmdb2002, y no desmiente lo que establece la DGT, solo lo matiza o abunda.

La DGT dice que se trata de aplicar "el porcentaje que resulte de la diferencia". Vale. Pero ¿aplicarlo a que?

El 0,24 %, que es el porcentaje que resulta de la diferencia (en valor absoluto), aplicado sobre el porcentaje original de tenencia del edificio (el 5,26 %), resulta el 4,56 %, que recae sobre el valor original de la adquisición.

O sea, el 0,24 % es la diferencia absoluta (para ese contribuyente y adquisición), pero no es "su" porcentaje de diferencia.

Valor de adquisición del porcentaje que se transmite 4,56 % s/ 150.000 = 6.840

Yo también lo entiendo tal y como lo explicas (y si me apuras, es la única explicación matemática coherente).

El criterio del administrador no se sostiene.

Dado que si tu has comprado un 5.26% de un bien por 150.000€; el 0.24% vale 6.844€.

Saludos.