Duda sobre como hacer una operación:compraventa?donaciones?Extinción de condominio?

Buenos días,

Ojalá me puedan ayudar,les estaría muy agradecido.

Mi madre quiere poner su piso a mi nombre...pero pagando yo a ella y a mis 2 hermanos,por supuesto. Mi padre ya falleció en 2012 y habían hecho testamento mancomunado por el que la sobreviviente(mi madre) era fiduciaria de la parte de mi padre.

Precio en DGA (vivo en Aragon) del piso: 110.000eur. Acuerdo entre nosotros: le doy a mi madre 35.000eur y a cada uno de mis hermanos 25.000 eur.

Me gustaría saber la manera de hacerlo, no para que yo salga beneficiado necesariamente,sino la manera que acarree menos gastos en total:

-extinción de condominio?genial,sólo se paga el 1,5%,pero los hermanos todavía no somos realmente dueños...habría que hacer una donación antes por parte de mi madre de una parte del piso a cada uno de los hermanos. Todavía no me han sabido aclarar si se está exento de esas donaciones con un patrimonio de menos de 100.000 euros o de menos de 400.000 euros..

-Todo con Donaciones? Sería donacion y ejecucion fiduciaria del piso de mi madre hacia mi..yo estoy exento. Pero luego tengo que hacer donacion a mi madre y a mis hermanos ..por decirlo de un modo claro,mis hermanos no quieren líos de pagar Donaciones (de padres a hijos y de hijos a padres están exentos,entre hermanos no) y más cuando realmente lo que se está haciendo es la tercera opción:

-Compraventa: Aquí pagaría yo el comprador un 8% por Transmisiones...y luego mi madre tendría que hacer una Donación de 25.000 a cada uno de mis hermanos..pero no sé si estarían exentos y ellos quieren saberlo. 

Gracias de antemano

Corrígeme si me equivoco, pero un heredero fiduciario ¿no debe conservar los bienes que recibe para que luego los reciba otro?.

¿Puede donaros o venderos ese piso? 

¿No es en realidad como un usufructuario que no puede disponer de los bienes recibidos?.

Bueno, en caso de que pudiera transmitirlos, y no pudierais esperar a la herencia, que es lo mejor, yo veo la operación más razonable, la donación de tu madre a todos (todos exentos según parece), o si quieres pagarle tu parte, por compra la tuya, y luego la extinción de condominio compensando a tus hermanos.

Yo quiero exponer un caso similar al anterior:

Mi madre y mis dos tios han heredado un piso de mi abuela fallecida.

Yo quiero quedarme con el piso, y quiero pagar los menos impuestos.
Dicho esto, he pensado hacer lo siguiente:
Mi madre me dona 1/6 parte de la vivienda, tributando como donación. Una vez que ya estoy dentro del condominio con mi madre y mis tios, hacemos una extincion de condominio. Todos los impuestos serian AJD

Esto se puede hacer todo en un mismo tiempo??
Hacienda no vera aqui la picaresca, y nos “exigirá” realizar la operacion como una compraventa pagando el ITP correspondiente??
De poder hacerse, al hacer la extincion de condominio, tributaria por el 100% del valor de la casa?? O solo por los 5/6 que voy a comprar??

Espero haberme explicado bien!!
Gracias de antemano

Me temo que si la verá, puesto que se ve muy clara, esa operación esa una simulación como una catedral, es decir, se está utilizando una figura jurídica distinta a la que procede para pagar menos impuestos. Lo normal es que liquidaran la extinción de condominio como compra, puesto que es lo que realmente se hace. La donación anterior no la podrán tocar, pero se deriva claramente que su objetivo era entrar en el condominio para luego poder extinguirlo a tu favor. Considerando la operación en conjunto, se aprecia claramente la intención de comprar la totalidad del inmueble por la puerta de atrás.

La compra es por las 5/6 partes por TPO, y la extinción es por la totalidad, pero a tipo reducido de AJD.

Abundando en lo que apunta leopol72 sobre la simulación, añado que para acreditar, siquiera formalmente, lo de la división de cosa común haría falta acreditar de forma fehaciente los pagos de compensación dineraria. No es tan solo ir al notario y "las partes dicen que....".

Una reflexión, a veces la liamos intentando obtener un determinado negocio jurídico con la menor tributación posible, cuando entre el escenario mejor y el escenario peor, hay multitud de situaciones intermedias, perfectamente legales, sin complicación, y que optimizan la tributacion (esto último, algo plenamente legítimo).

En tu caso, parece ser que no hay problema en la familia con que al final seas tú quien te quedes el piso. Solo que si la cosa va por compra-venta o por herencia futura de tus tíos, hay mayor tributación.

Una posible resolución, con cara y ojos, sería que la extinción del condominio la hiciese tu madre (AJD de la totalidad a valor real actual, y pagos de compensación solo por el importe declarado en herencia), y en su día, ya lo recibirás en plena propiedad por herencia (tributando todo por grupo II en ISD).

De esta manera, os ahorrais ITP por la transmisión de los 2/3 de tus tíos, así como evitais ISD grupo III.

La solución de Cachilipox es perfectamente viable, legal y menos problemática, no es probable que se discuta su naturaleza y es de coste similar. Una vez que tu madre se adjudicara la casa al extinguir el condominio, podrá donártela enterita o dejártela para la herencia según convenga.

Es verdad que a veces hay que repensar mucho las operaciones para encontrar formas adecuadas y favorables de tributación, pero mejor si son sin simulaciones y "chanchullos" que luego pueden generar muchos problemas.

Tenías razón Leopol72, lo mejor era esperar a la herencia...pero no lo hemos hecho,y al final a perder los de siempre,mi madre y yo.

El heredero fiduciario sí que puede vender,donar etc...se llama ejecución fiduciaria.

Y como tú dices,no es coherente,si nombras a alguien heredero fiduciario lo normal es esperar a que ésta persona fallezca.

Es hacer algo sólido para cubrirse las espaldas(mis padres) para luego....deshacerlo prematuramente. No es lógico. Pero puede hacerse.