ITP yAJD compraventa con hipoteca. Reducción menores 35 años

Hola a todos. Os leo desde hace mucho pero hasta ahora no me he animado a escribir. Mi caso es el siguiente:

En Andalucía, para el ITP hay un tipo reducido del 3,5% (tipo general del 8%) si eres menor de 35 años. Textualmente  "3,5 % en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere 130.000 euros cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años".

Luego en el AJD también hay un tipo reducido 

• 0,3 % en las adquisiciones de la vivienda habitual de valor real no superior a 130.000 €, por sujetos pasivos menores de 35 años.
• 0,3% en la constitución de préstamos hipotecarios por sujetos pasivos menores de 35 años para adquirir la vivienda habitual, siempre y cuando el valor real de la vivienda y el principal del préstamo no excedan de 130.000 €.

Bien, mi marido y yo vamos a comprar una casa. Los dos somos menores de 35 años. Tanto el valor de compraventa de la vivienda como el principal del préstamo hipotecario es 130.000 €. El valor catastral anda por los 52.000 € y el valor estimado de la Junta de Andalucia es de unos 100.000€. 

LLega el momento de ver los impuestos  con el modelo 600 y en AJD del prestamo me piden el valor de tasacion de la vivienda (165.000€). Entonces me dice el total de los valores declarados es de 165.000€ (la tasacion) y que no me puedo acoger a la reducción. Sin embargo, en el ITP y AJD de la compraventa sí acepta los 130.000 como total de los valores declarados. 

mis preguntas. 

a) ¿Por qué van a coger el valor de la tasación? ¿Hay que entregar a hacienda una copia de la tasación? ¿Aparece el valor de la tasación en la escritura del prestamo hipotecario? Si según los valores de la Junta de Andalucia, el valor estimado de la vivienda es de 100.000 € aprox...si yo estoy comprando por encima de ese valor...

b) ¿Qué se entiende por valor real? porque ya estoy hecha un lío.

c) ¿Por qué para el ITP y AJD de la compraventa, hacienda acepta como valor real los 130.000 € y luego en el préstamo no acepta ese mismo valor real?

 

Gracias a todos. Un saludo

 

Te voy a contestar desde mi situación, que no es en Andalucía sino en CLM, pero algo te ayudará.

El valor real que se está considerando aquí es el valor declarado si no se comprueba por la Administración, o el valor comprobado si se hace. En muchas ocasiones, el valor que se toma como comprobado es el de la tasación que se hizo para el préstamo, que por cierto, se incluye en la escritura de préstamo lógicamente puesto que es muy importante, que luego se presenta con el AJD, por lo que es un dato que conoce la Administración.

Según mi punto de vista, el hecho de que te puedas aplicar o no el tipo reducido en las dos operaciones (normalmente no tiene sentido que se pueda aplicar en una si y en otra no puesto que la mayoría son los mismos requisitos) depende de lo que la Junta de Andalucía tome como valor comprobado, si aceptan tu valor declarado, se puede aplicar, pero si utilizan el valor de tasación (165.000), supera los 130.000, no procedería, tanto en la compra como en el préstamo.

El hecho de que te hayan aceptado la compra a tipo reducido en principio a mi entender surge del hecho de que en ese momento no tenían delante el valor de tasación; sin verlo, si cumples. Pero cuando el expediente se revise y se relacione con el del préstamo, es de esperar que regularicen con el tipo normal.

En el préstamo ya te han dicho directamente que no procede porque deben saber que se te va a tomar como valor real el de tasación y en ese caso se supera. Es curioso porque en el AJD del préstamo la base imponible no es el valor de compra (que no se mira siquiera salvo por estos requisitos) sino la garantía hipotecaria.

No sé si ha quedado mas o menos claro el asunto.