Venta Inmueble: Reparto entre la madre y los dos hijos

Hola!

Mi caso es que mi madre de 80 años ha vendido una casa (no es vivienda habitual) y no sabemos cuál es la mejor alternativa fiscal, habida cuenta de que ya de entrada tendrá que pagar tanto la plusvalía fiscal y municipal. Sobre la plusvalía fiscal como se trata de una vivienda de 1975, entendemos que aunque cambió la corrección de factores, sí que se aplican algunos respecto a los años transcurridos. Tengo esa duda.

En cuanto a la cuestión principal, he visto que la mejor opción para disminuir el impacto fiscal sería la inversión en un Plan de Pensiones. Pero mi madre no lo ve claro y no se lo plantea. 

Su idea es repartir el beneficio entre ella y nosotros sus dos hijos. Esto nos llevaría a una donación, por lo que también tendríamos que pagar este impuesto por la donación a los dos hijos, no?
Otra cuestión sería si el dinero se situase en una cuenta corriente a nombre de los tres. Cabría encajarlo así?


¿Me podríais echar una mano y arrojar un poco de luz sobre esta situación?

Muchas gracias!!

Angeles

Buenos días;

Tu madre constituye con la ganancia obtenida una renta vitalicia, por lo que estará exenta de tributación la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble.

"Quedan exentas de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor" (máximo 240.000,- euros).

En vez de realizar donaciones, vuestra madre os hace un préstamo a tipo de interés 0, por el importe que queráis. Formalizáis contrato privado de préstamo, liquidáis el ITP en la Comunidad Autónoma (exento ) y vais devolviendo parte del préstamo anualmente (según contrato) para evitar que el mismo pueda ser considerado como una donación.

Cuando vuestra madre fallezca... el importe del préstamo se adicionará a la Base Imponible de ISD, pero la tributación por sucesiones tiene un menor gravamen que donaciones, generalmente.


Saludos

Buenos días:
     Plan de pensiones para tu madre con la edad que tiene, creo que no le merece la pena, ya que me imagino que cobrará una pensión y lo único bueno que tienen los planes de pensiones son las deducciones fiscales y por mucha pensión que cobre el ahorro fiscal será mínimo y por otro lado normalmente en España los Planes de Pensiones rentan bastante menos que por ejemplo los fondos de inversión.
     Otra opción sería la renta vitalicia que te aconseja sergiorp.
     El abrir la cuenta a nombre de los tres, no sería mala idea, hasta el día de hoy te puedo decir que Hacienda no se está metiendo con estos casos, no sé el día de mañana lo que pasará, también depende de la cantidad de la que se trate. El problema de los prestamos personales, es que conforme se vaya devolviendo el préstamo, y esto sí que te puedo decir que Hacienda lo comprueba y sobre todo cuando es entre familiares y más aún entre padres e hijos, como pasa nuevamente ese dinero a vosotros los hijos?.
     Un saludo

Hola Sergio!

muchísimas gracias por tu respuesta. 
He estado reflexionando al respecto y creo que la idea del préstamo parece ser la mejor opción. Supongo que lo mejor sería ir amortizando importes bajos para que el saldo pendiente a la hora del futuro Impuesto de Sucesiones sea lo más elevado posible. O es indiferente?

Saludos y muchas gracias de nuevo!

Angeles

Hola RLerida!

muchísimas gracias por tu atenta respuesta!

Estoy contigo, lo suyo sería una renta vitalicia tal y como comentaba Sergio, lo que supondría una importante reducción del impacto fiscal de la plusvalía. Pero mi madre no está por la labor. Así que parece que la mejor opción para no pagar encima el impuesto de donaciones sería realizar un préstamo. Aunque no creas que no le doy vueltas a lo que comentas de la cuenta con titularidad de los tres... Pero siempre es un riesgo, no sé.. no sé..

Saludos!!

Angeles

Con independencia de como repartir el importe de la venta, si debes tener en cuenta que para las ventas patrimoniales de inmuebles, que han sido adquiridos antes del 31-12-1994, se le aplica a la posible plusvalia (Ganancia) un coeficiente de abatimiento que minora esta plusvalia, en funcion del tiempo transcurrido entre la fecha de adquisicion y el 31-12-1994, con respecto al total del tiempo entre la fecha de venta y la fecha de adquisicion.
A groso modo ( hay que tomar los dias exactos), la plusvalia generada tendria una exencion del orden del 43% y solo se tributaria por el 57% de la ganancia.
Saludos

Hola Klaketa
Si al final tu madre decide no hacerse una renta vitalicia (que considero sería la mejor opción), creo que seria conveniente analizar la posibilidad de que os haga una Donación (si ese es su deseo). Te digo esto, porque dependiendo la Comunidad autónoma donde residan los hijos (danatarios), puede que no haya que pagar impuestos por la donación de padres a hijos.
Tu caso, me ha recordado una situación similar que nos pasó con mi madre. Nosotros si que la convencimos para que se hiciera una Renta vitalicia. El argumento que le dimos, era que se evitaba pagar a Hacienda por la venta de la casa y que además era de justicia que mientras viviera, fuera ella la que se beneficiaría del importe de la venta y que cuando ella falleciera, todo lo que no hubiera consumido nos pasaría a los hijos a través de la herencia con ventajas fiscales en el impuesto de Sucesiones y Donaciones. La lástima fue que lo pobre murió al año de contratar la renta vitalicia, pero te aseguro que fue muy feliz recibiendo una renta complementaria a su pensión.
Espero que mi mensaje os sirva de ayuda.
Saludos

Hola Diazro!

Muchas gracias por tu respuesta y sugerencia identificando tu caso personal. Se agradece mucho.

Francamente estoy de acuerdo contigo en cuanto a que la Renta Vitalicia es la mejor opción para evitar el impacto fiscal. Pero no sé si llegará a convencerse de que es lo mejor. Veremos. 

En cuanto a la donación en Catalunya, el impuesto en escritura sería  5%. 
Habrá que calcular si sale mejor la donación o el préstamo, que luego se liquidaría en el Impuesto de Sucesiones.

Muchísimas gracias por tu ayuda

Saludos!

Angeles

Buenas tardes Lunático!

Muchas gracias por tu respuesta sobre la plusvalía. 
En nuestro caso se adjudicó la vivienda en  documento privado en 1988 por disolución de matrimonio, con sentencia firme por  litigio de un familiar en 1992. La compra/venta se había formalizado en el año 1979. 
Entiendo que el abatimiento se aplicará desde la compra en 1979 hasta el 31 de diciembre de 1994. Y luego el resto, no?

Muchas gracias de nuevo.

Saludos y buen finde!!

Angeles

Buenas noches:

Por haber tenido el inmueble más de 20 años no tiene plusvalía municipal..

Lee mis respuestas en este foro.

 https://www.rankia.com/foros/fiscalidad/temas/4405002-impuesto-plusvalia-municipal?page=1#respuesta_4408442 

Saludos. 

Buenas noches:

Salvo error,  no es así. Está exenta hasta enero (19)  del  2006,  que fue cuando se quitó la proyección de los coeficientes de abatimiento.

Luego son 13  años hasta 2019.

Lo cual dividiendo por 44 de posesión,  sería con liberación del 70,4 % y cotizaría por el 29,6 %.

Saludos.

Hola lunático!

muchas gracias por tus aportaciones. Estoy muy muy contenta con Rankia. Funciona de maravilla!

No sé si me podrías ayudar para fijar bien el año de cálculo de la compra de la vivienda por los cambios que te detallo a continuación. La verdad es que en función del año de la Compra la plusvalía aumenta muy, pero que muy considerablemente.Te lo expongo:

23/01/1979 Compra 27.000€
23/09/1988 Documento privado por disolución de matrimonio se adjudica la vivienda a la mujer. 
08/07/1992 Sentencia firme adjudicando la vivienda a la mujer (litigio con el cuñado).
24/03/1994 Elevación a público en escritura.
30/11/2019 Venta

Saludos!

Angeles

La adquisición de la totalidad de la vivienda se produjo a todos los efectos el 23/1/79. Da igual cuando, pero el caso es que se adjudica la vivienda entera en un momento posterior, y en esos casos de disolución de la cosa común, se entiende que el que se lo adjudica por entero, lo ha tenido desde siempre a efectos de la plusvalía del Ayuntamiento.

 

Hay muchas referencias en internet donde lo puedes encontrar, pero puesto que colaboré en este artículo, te dejo un extracto:
 https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3405165-gastos-impuestos-extincion-condominio 

Ojo, para la plusvalía de renta si hay dos adquisiciones y dos valores:
La primera mitad, el 23/1/79 por la mitad de 27.000
La segunda, habría que ver si en el momento de la sentencia o la escritura, por el valor que se le dio en ese momento a la mitad de la vivienda.
A primera vista diría que en la sentencia firme, lo que si diría que es irrelevante es el documento privado.

Buenos días Leopol!

perfectamente aclarado! Muchas gracias.

Saludos!!