Duda: Heredar propiedades con hipotecas y préstamo familiar

Yo no haría ese reparto así ni de broma. 

Desde mi punto de vista la mejor forma de hacerlo es:
- suma del valor de todas las propiedades: A
-suma del valor de todas las deudas (hipotecas, prestamos familiares, prestamos que pueda haber): B
A-B=C. 

Se divide C entre 3= D (3xD=C) 

Cada hermano superviviente recibe bienes por valor de D neto (puede que alguno tenga que pagar deudas pendientes). 


Pongamos que hay una finca que vale 50000 euros, un piso de 200000 con hipoteca pendiente de 150000 y un piso de 100000 con hipoteca pendiente de 50000. 


A= 350000. B= 200000. A-B=150000 . 150000/3= 50000. 

Opciones: 
- el hermano que no puede ni quiere pagar hipotecas se queda con la finca, el de situación desahogada con el piso caro y la hipoteca alta y el de situación intermedia con el piso barato y la hipoteca baja. Todos contentos. 
- al final a ninguno le viene bien pagar hipotecas. Se vende todo, se pagan las deudas y se reparte el dinero o se vende el piso caro, se líquida la hipoteca de ambos pisos y uno se queda con la finca y el piso barato los otros dos a medias. 


Desde mi punto de vista siempre es mejor dividir bienes de valor equivalente que no dejar todo a tercios, medios o cuartos, que luego o se venden todos los bienes o cuando llegan a la siguiente generación te encuentras con un piso entre 14 herederos. 


Saludos.

Te contesto en dos mensajes porque sino va a ser larguísimo uno. 

Hay dos conceptos básicos: 
- que se herede a partes iguales no implica que cada uno nos quedamos un trocito de cada cosa, se puede dividir por valores iguales e incluso compensar con dinero, lo que coloquialmente se conoce como "comprar la parte del otro".
- se heredan tanto los bienes como las deudas, que lógicamente hay que restar del valor de lo que se hereda. 


Como te comente antes suele ser mejor heredar " cosas enteras" y no trocitos, esto evita conflictos y problemas a la larga. Evita tener que llegar a acuerdos entre varios para vender, acuerdos para pagar o no hipotecas, etc, etc, etc. 

El reparto de la herencia es una cosa muy sencilla si todos están de acuerdo y comprenden estos conceptos básicos. No son necesarios abogados, se hace en un notario sin mayor problema. Si no se ponen de acuerdo entonces la cosa si que se complica, y bastante, y es entonces cuando entran los abogados, puede ser necesario ir al juzgado, etc, etc. Pero se van a poner o no de acuerdo independientemente de como se decida repartir, porque cuando no hay acuerdo inicial suele ser por problemas entre los familiares, y esto siempre es complicado. 

Saludos

Pero si se queda cada uno con una propiedad, es imposible que cuadren las cantidades exactas. Unos se quedaran con mas y otros con menos, y no cuadrará del todo con el tema de las hipotecas que se quedan unos si y otros no.

Y por estas cosas luego hay pisos que pertenecen a 25 herederos. 


Vamos a ver, la primera cuestión que hay que entender es que se heredan tanto los bienes como las deudas. Si alguien acepta una herencia, acepta todo. 

La segunda cuestión que hay que entender es que las propiedades inmobiliarias tienen un valor que se puede calcular, hay tasaciones, que están para algo. 

La tercera cosa que hay que entender es que el valor de la herencia es el valor de los bienes menos las deudas pendientes. Puede que yo tenga un piso que vale 500000 euros, pero si dejo pendiente de pagar una hipoteca de 400000 no estoy dejando 500000 en herencia, estoy dejando 100000. 


Te voy a poner un ejemplo con tres hermanos que heredan a partes iguales. 
- casa A. La joya de la corona. Valor 300000. Hipoteca pendiente de pagar 100000.  
- casa B. Valor 100000. No hay hipoteca. 
- fincas varias: valor total 100000. No hay hipoteca. 



Valor total de la herencia: 500000-10000= 40000. A dividir entre 3, 133000 cada uno. 


Hermano 1 se queda casa A. Asume esa hipoteca y da 66000 euros a sus hermanos. 
Hermano 2 se queda casa B y 330000 que le da el hermano 1. 
Hermano 3 se queda las fincas y 33000 que le da el hermano 1. 

Todas las propiedades quedan a nombre de uno solo y los tres han recibido bienes por el mismo valor. 


Pero oye, si el reparto lo queréis hacer quedandoos cada uno un 33% de cada cosa, adelante. Luego esto se pasa a la segunda generación y aparecen 8 primos, unos con un 16% , otros con un 11%, y como alguno tenga la mala suerte de morir joven con un par de criaturas ya tenemos el lio montado porque la viuda de Pepín se niega a vender por menos de x, que entonces el 5,5% de cada uno de sus retoños no le da ni para una mensualidad del concertado. 


El quedarse cada uno un % de la propiedad es tener un proindiviso. Imagínate los problemas que dan que hay empresas que se dedican a comprar partes de proindivisos a la mitad de lo que valen y pedir su disolución judicialmente. Y hay gente que solo por no aguantar los quebraderos de cabeza que dan se los venden. 


Pero vamos, que si, que por poder se puede heredar todo al mismo % y si quedan deudas y uno no puede pagar eso se pueden reflejar esos distintos % en las escrituras sin problema. El motivo por el cual alguien quiere tener algo a medias con otros dos hermanos y dejar semejante cosa a sus herederos se me escapa, pero si, supongo que de todo hay en el mundo. En mi familia seremos raros que se deja cada propiedad inmobiliaria solo a uno y los demás reciben efectivo para compensar.


Saludos 

Bueno, si el que se queda con la propiedad mas valiosa da dinero al resto para equilibrar la herencia que recibe cada uno, entonces queda bien la cosa. Yo pensaba que se trataba solo de repartir los bienes y nada mas, y así es imposible que todos reciban lo mismo, aunque se juegue con las deudas para este u este otro para intentar equilibrar el reparto. La cuestión es que el alguno de los hermanos disponga de liquidez para dar dinero al resto de los hermanos.

Claro! Que además si no se está de acuerdo en lo que vale algo es muy fácil, se piden dos o tres tasaciones, se hace una media y se toma ese valor, y con eso se calcula todo. 

Al final la herencia es repartir, pero todo tiene un valor, todos los bienes se pueden traducir en dinero. Las deudas tambien se cuantifican, claro. Entonces se busca un reparto lo más equitativo posible, y la diferencia en efectivo. 


Hay familias donde se hacen lotes, en lugar de pedir tasaciones hay uno que hace los lotes, y ese es el último en elegir el lote, con lo que se aseguran de que los lotes sean más o menos equitativos, porque el que los hace sabe que le va a tocar el "peor", así que se asegura de que el "peor"  sea al menos aceptable. 

El reparto como ves hay varias formas de hacerlo. La peor, con diferencia, al menos desde mi punto de vista es todo en proporción para todos, porque eso lo único que hace es que 1) a la mínima hay que vender y 2) fuente de problemas para los herederos de los herederos. A ver, a veces no se puede repartir, por ejemplo, en un caso cercano hay una casa con terreno y seis hijos. Es evidente que esto no tiene más solución que  vender y que se repartan el dinero o que uno de ellos compre su parte a los demás. Pero si hay varias propiedades, dinero, etc, entonces normalmente se pueden hacer "lotes" mas o menos equitativos. 

Y las deudas se restan al caudal hereditario. El que se queda la propiedad más valiosa puede que se quede lo "mejor" Pero también asume la hipoteca de esa casa, así que en realidad está heredando mucha deuda y poco capital.


Saludos 

Si, pero en el caso que yo expongo, resulta que ninguno de los tres hermanos tiene liquidez, por lo que se hace imposible que uno asuma la propiedad mas cara y pague a los otros dos una compensación económica por la parte de herencia mas pequeña que se llevan. En ese caso, la única opción viable es que hereden todos los herederos todas las propiedades, pero en proporción distinta en aquellas que tienen hipotecas y uno de ellos asuma esa hipoteca, no?

Hay más opciones.

Que hay exactamente, cuanto vale, cuales son las deudas? 

Saludos