Cálculo de la Plusvalía Municipal cuando se vende un porcentaje de la vivienda.

Jesusm1, no me entero mucho pero:

1. En 2003 murio mi madre y en aquel momento aceptamos la herencia ( el piso paso a nuestro nombre con el usufructo de mi padre que lo acepto en aquel momento ) 

2. Mi padre fallecio en 09.2022 y ahora en enero del 2023 ( como esta dentro de los 6 meses despues del fallecimiento de padre ) haremos la acceptacion de herencia y en la misma escritura el notario nos ha recomendado hacer la compravenda de mi 25%.

3. La venta de mi 25% la hago a los otros titulares de la finca que todos ya lo eramos desde 2003, pero como habia el usufructo por eso no teniamos que declarar nada en IRPF

4. En el ayuntamiento nos han dicho que si que hay pulsvalia municipal

-Mi dudas son :

A) no hay plusvalia municipal ? nos han dicho que si en el Ayuntamiento

B) No es mo mejor hacerlo todo en una sola escritura ? todo me refiero a aceptacion de herencia, liquidacion del usufructo de mi padre difunto desde 09.2022, y venta de mi 25% a los otros titulares de la vivienda.

C) En mi IRPF del 2022, ya que desde 09.2022 a 12.2002 he sido propietario del 25% de un inmuelbe, tengo que declarar ese 25% del inmueble que va a mi nombre ? o como no hemos disuelto el usufructo hasta enero de 2023 no tengo que declarar nada ?

D) En mi IRPF del 2023 tendre que declarar el incremento de patrimonio por la venta de mi 25% que sera la diferencia del valor de adquisicion en el 2003 y el valor de venta en 01.2023, es correcto ?

Muchas gracias de nuevo

Buenas noches:

Vamos a tratar el caso primero de la plusvalía municipal.

Al fallecer la madre, pudo producirse plusvalía municipal si lo tuvo menos de 20 años.

En este supuesto, la plusvalía era de la madre, por lo que si la hubo estaría pagada.

Todos los herederos adquirieron la propiedad, pero no el usufructo.

El usufructo al constituirse también pagó plusvalía municipal, por adelantado, ya que al morir le corresponde al usufructuario y la nuda propiedad al tomar el pleno dominio no hereda la propiedad porque ya la ha heredado. El terreno no se hereda dos veces.

La fecha de inicio del período impositivo de todo el terreno para los herederos comienza en 2003. En ese transcurso del tiempo están en marcha dos plusvalías:

Por la recepción del usufructo no existe plusvalía municipal, porque ya se pagó.

Veamos ahora la venta al resto de comuneros del 25 %, sobre la plusvalía municipal.

Se trae parte de la STS 3634/2018 - ECLI:ES:TS:2018:3634

<<QUINTO.- Contenido interpretativo de esta sentencia.
La cuestión cuyo esclarecimiento nos encomienda el auto de admisión es la de "...Determinar si, en relación con la extinción del condominio sobre determinado bien inmueble, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad actos jurídicos documentados, se corresponde con el valor total de dicho bien o si, por el contrario, coincide con el valor del referido inmueble en
la parte correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación...".
La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio -en este caso, como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales-, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba,
puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia.>>

Si se asimila al resto de comuneros como el otro cónyuge, lo que se está haciendo es un Acto Jurídico Documentado y no está sometido a ITP. Por lo que no es una transmisión y por lo tanto no genera plusvalía municipal.

No hay una adjudicación individual de ese 25 % y sino común del bien inmueble , y puesto que los otros comuneros son partícipes de un bien indivisible se aumenta la participación y siguen unidos. Lo que no es diferente del caso del matrimonio en el que uno de los cónyuges se queda con la totalidad del inmueble.

La sociedad del condominio de cuatro se transforma en condominio de tres y esa transformación no está sujeta al IIVTNU.

Código Civil:

<<Artículo 406.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.>>

Regla de la herencia.

<<Artículo 1062.
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.>>

Es decir, ese acto de venta del 25 % de la casa no se rige por otras normas que no sea la de la herencia.

El resto de los comuneros abona el importe al que deja el 25 % en la comunidad y no se considera transmisión o venta.

La parte de declaración en el IRPF de la disponibilidad de la vivienda del 25 % desde el fallecimiento del padre hasta la escritura en 2023, no es relevante, y puede ser asumida por el resto de comuneros o por el que deja el 25 %, a cambio de la nuda propiedad.
 
En el caso de que sea asumida por el resto de comuneros es que el usufructo se hereda con fecha del fallecimiento del padre y la venta de la nuda propiedad se produce en 2023. Es decir, se pueden considerar dos actos distintos.

En  ningún caso por la venta del 25 % al resto de comuneros se genera plusvalía municipal, sino que se hereda el inicio del período impositivo de fecha de 2003.

Saludos.

Nota: No es distinto del caso contemplado en:

Dicha mención viene citada en la LRHL:

Es el caso de la fusiones.

Un condominio de cuatro que se transforma en condominio de tres  es, sin lugar a dudas, una fusión.

 En este caso, propone Vd. adjudicar a tres coherederos la cosa heredada, no a uno como dice el art. 1062 Código Civil, tras abonar al cuarto el exceso en dinero. La cosa seguiría en indivisión, no sé si su propuesta atiende a la razón del precepto. 

Buenas noches:

Existe lo que se llama la relación bilateral en el cual no se puede discriminar al sentido contrario. Es decir, que se adjudiquen a tres lo que le corresponde al uno, conjuntamente con lo que les corresponde a cada uno de los tres, para mantener la indivisibilidad de la casa.
 
Por ello no sería necesario traer más artículos del Código Civil que existen.

En concreto el siguiente artículo:

<<Artículo 1067.

Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.>>

Dicho artículo no es necesario aplicarlo, cuando uno acuerde con el resto recibir dinero a cambio de su parte en la herencia. En este caso, por el 25 % de la casa.

Saludos.

Yo creo que la redacción del 1062 descarta lo que Vd. llama bilateralidad, pues en caso contrario  no hubiera restringido a uno los posibles destinatarios de la adjudicación del bien a cambio de dinero.

La situación que aborda el art. 1067 no es la misma que la del 1062. En el 1067 un heredero vende (compraventa) antes de la partición. En el 1062 se adjudica durante la partición. En el 1067 el heredero vende su derecho hereditario, es decir, la globalidad de los bienes, derechos y obligaciones que está llamado a heredar, y no dispone sobre una cosa concreta como en el art. 1062. Este derecho hereditario lo vende el heredero a un tercero extraño en el 1067, y no dispone sobre su parte en la cosa en favor de otro heredero como en el 1062.

Yo creo que no deben mezclarse conceptos y situaciones distintas si se pretende resolver un supuesto de hecho concreto.

Buenas tardes:

El Código Civil regula las relaciones y tanto en el 1062 como en el 1067 son casos extremos,  por lo que entre ellos caben los casos intermedios.

Lo que tiene potencia para lo grande puede con lo más pequeño.

Forma parte de la restructuración operativa de la herencia y de los condominios

<<Artículo 406.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.>>

Tengo un caso personal de compra de acciones a otro heredero por otros tres herederos, en una herencia, que no supuso una nueva transmisión. Así se declaró a la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma, que lo aceptó, sin poner ninguna pega.

Saludos.

Muchas gracias por vuestra aportacion, pero por mi ignorancia en el tema no me entero de nada. 

Saludos

Su caso personal de las acciones no es muy útil en este caso, pues los valores mobiliarios, su incremento de valor, no está sujeto al IIVTNU

Buenas noches:

Pero esa venta en el reparto de la herencia de acciones no estuvo sujeta a al ITP, porque no fue una transmisión sino una reorganización en la partición de la herencia.

Si  no se esta ante una transmisión sino que se está ante una reorganización, no existe tampoco plusvalía municipal, ya que para la plusvalía municipal se necesita que se realice una transmisión.

Saludos

Buenas noches:

Las características jurídicas de los bienes  se han establecido en dos aspectos:

Por lo tanto, al recibir nuevamente el usufructo por fallecimiento de su padre puede transferirlo al resto de herederos. En ese mismo acto de la recepción adjudicándose a los tres restantes el usufructo, y por lo tanto la fecha que se toma es la de 2022 del fallecimiento. El Impuesto que se paga por esto es el de ISD, de la recepción del usufructo.

En esa misma escritura, pero  distinto acto, puede venderles la nuda propiedad, como una reorganización del condominio y la fecha del acto sería en 2023.

No hay plusvalía municipal porque no es una transmisión sino una reorganización del condominio,  en el que uno de los comuneros deja el condominio y los otros asumen el inicio del período impositivo desde 2003. Esto en lo que respecta a la venta de la nuda propiedad.

Quedo a su disposición para cualquier aclaración,  pero tiene suficiente información para tomar las mejores decisiones para su legítimo interés.

Saludos.

Nota: Desde 2003 hasta el fallecimiento de su padre la casa respecto a la plusvalía municipal ha estado sometida a:

Al recibir el usufructo, no hay plusvalía municipal y su historicidad es:

En este caso, si estuviera sometida la venta del 25 % a los otros herederos, se habría producido, para ese 25 %, doble plusvalía municipal.

La  potencial plusvalía municipal puede no producirse si  la transmisión o transmisiones de los comuneros son posteriores a 20 años, por fallecimiento o venta a externos.

Por más que se utilicen eufemismos o términos ingeniosos, existe una transmisión del bien desde el patrimonio del fallecido al del heredero adquirente. Vd lo llama reorganización, yo transmisión. No nos pondremos de acuerdo, por lo que no seguiré debatiendo.

Buenas noches:

Estamos de acuerdo. 

Solamente existe una transmisión para el caso de las acciones del fallecido a los herederos. Uno de los cuales se puede quedar con más acciones que otros a cambio de dinero, lo que no es una transmisión sino una reorganización del reparto.

Saludos

Buenas noches

No entiendo porque me decis que yo recibo el usufructo, porque el usufructo lo tenia mi padre hasta que fallecio, y la propiedad (mi 25%) yo lo tenia desdel 2003 y ahora la vendo a mis hermanos los cuales tambien desde el 2003 eran propietarios como yo, y ahora compran mi parte. Por ese motivo es que el notario nos indica que si hay plusvalia.

Y quien recibe el usufructo ? los 4 hermanos antes de vender yo mi parte a los otros ?

Disculpad pero no lo entiendo, por eso insisto en si me podeis responder a mis dudas A, B, C D individualizadas.

Muchas gracias de nuevo

Saludos

Al recuperar el usufructo que disfrutaba tu padre sobre tu 25% por ciento no existe transmisión, recuperas un derecho sobre tu propiedad, no hay transmisión alguna de propiedad. En la venta del 25% a tu familiar hay transmisión y habrá plusvalía municipal cumpliendo la regulación aplicable en tu municipio para su liquidación. Salvo mejor opinión.